Giải quyết tranh chấp văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản

Giải quyết tranh chấp văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản là một thực tế ngày càng phổ biến, đòi hỏi cả người mua và chủ đầu tư phải có sự am hiểu sâu sắc về pháp luật kinh doanh bất động sản. Từ việc xác định giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư cho đến các thỏa thuận với đơn vị môi giới, mỗi giai đoạn đều tiềm ẩn rủi ro phát sinh mâu thuẫn. Để bảo vệ quyền lợi chính đáng, việc nắm vững các phương thức xử lý hiệu quả từ thương lượng, khởi kiện ra Tòa án, Trọng tài đến các biện pháp hành chính, hình sự theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản là vô cùng cần thiết.

Xác định giá trị pháp lý của văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, việc hiểu rõ giá trị pháp lý của văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản là vô cùng quan trọng.

Giá trị pháp lý của văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản với đơn vi tư vấn và môi giới

Văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản với đơn vị tư vấn và môi giới được quy định trong từ Điều 513 đến Điều 521 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 về hợp đồng dịch vụ. Đối tượng của văn bản thỏa thuận là công việc có thể thực hiện được, tức là bên tư vấn và môi giới sẽ làm trung gian cho các bên trong mua dự án bất động sản và nhận thù lao theo thỏa thuận, không phụ thuộc vào giá trị của giao dịch mua dự án bất động sản (Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật KDBĐS) 2023).

Văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản với đơn vị tư vấn và môi giới có giá trị pháp lý khi đáp ứng các điều kiện theo Điều 117 BLDS 2015. Các bên phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, tham gia giao dịch tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động, có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản và gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập trước khi hoạt động kinh doanh theo Điều 61 Luật KDBĐS 2023.

Văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản chấm dứt hiệu lực nếu thuộc các trường hợp bị hủy bao gồm do chậm thực hiện nghĩa vụ, không có khả năng thực hiện (Điều 424, Điều 425 BLDS 2015),…

Giá trị pháp lý của văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản với chủ đầu tư

Chủ đầu tư trước khi ký văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản phải đảm bảo một số điều kiện theo quy định của pháp luật. Điều 24 Luật KDBĐS 2023 yêu cầu dự án bất động sản đã được khởi công xây dựng, có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất và Giấy phép xây dựng hợp pháp. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Việc thanh toán theo Điều 25 Luật KDBĐS 2023 được quy định cụ thể: lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, tổng số không quá 70% trước khi bàn giao. Mua dự án bất động sản từ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được thu tối đa 50% trước bàn giao. Quy định này nhằm hạn chế rủi ro cho người mua khi dự án gặp khó khăn.

Văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản có giá trị pháp lý nếu chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện trên, các bên phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, tham gia giao dịch tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.Trường hợp đã ký văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản mà bên mua phát hiện chủ đầu tư vi phạm một trong số những điều kiện trên (chưa khởi công xây dựng, nhà ở chưa đủ điều kiện được bán,…) thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, giả tạo, bị lừa dối,…(Điều 123, Điều 124, Điều 127 BLDS 2015).

>>> Xem thêm: Thủ tục mua lại dự án bất động sản thông qua M&A chủ dự án

Thương lượng, đối thoại để giải quyết tranh chấp văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp đầu tiên và hiệu quả nhất trong mua dự án bất động sản. Các bên tự nguyện trao đổi, thảo luận để tìm ra giải pháp phù hợp mà không cần can thiệp của cơ quan thứ ba.

Quá trình thương lượng cần tuân thủ nguyên tắc thiện chí, trung thực và tôn trọng quyền lợi hợp pháp của nhau. Người mua cần chuẩn bị đầy đủ tài liệu chứng minh việc chủ đầu tư vi phạm cam kết trong hợp đồng. Chủ đầu tư phải giải thích rõ ràng về tình hình dự án, tiến độ xây dựng và phương án khắc phục sai sót.

Thương lượng thành công khi các bên đạt được thỏa thuận bổ sung hoặc sửa đổi văn bản thỏa thuận ban đầu. Kết quả thương lượng phải được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên để đảm bảo tính ràng buộc pháp lý. Giải quyết tranh chấp văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản qua thương lượng giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và duy trì mối quan hệ hợp tác.

Trường hợp thương lượng không thành công, các bên có thể mời tổ chức, cá nhân có uy tín làm trung gian hòa giải. Hòa giải viên giúp các bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và hướng dẫn tìm ra giải pháp phù hợp. Kết quả hòa giải có giá trị pháp lý khi được các bên chấp nhận và ký tên xác nhận.

Khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền theo văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản để giải quyết tranh chấp

Trong trường hợp không thể tự giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng hoặc hòa giải, việc khởi kiện ra cơ quan có thẩm quyền là cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Các bên có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp qua Tòa án hoặc Trọng tài.

Tòa án

Giải quyết tranh chấp văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản thông qua Tòa án là lựa chọn phổ biến khi các nỗ lực thương lượng không mang lại kết quả. Đây được xem là tranh chấp dân sự và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) 2015.

Về thẩm quyền của Tòa án:

• Căn cứ Điều 39 BLTTDS 2015, tranh chấp văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản không tập trung vào bản thân bất động sản mà vào nội dung văn bản thỏa thuận (hợp đồng). Do đó, tranh chấp này thuộc thẩm quyền của Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc (đối với cá nhân) hoặc có trụ sở (đối với cơ quan, tổ chức).
• Tuy nhiên, nếu trong văn bản thỏa thuận, các bên đã thống nhất lựa chọn Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở để giải quyết, thì thẩm quyền sẽ thuộc về Tòa án đó.

Thủ tục nộp đơn kiện và hồ sơ:

• Đơn khởi kiện và thành phần hồ sơ phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định tại Điều 189 và Điều 190 BLTTDS 2015.
• Đơn khởi kiện cần nêu rõ các yêu cầu giải quyết tranh chấp cụ thể, căn cứ pháp lý áp dụng và các chứng cứ hỗ trợ, bao gồm:
  • Bản sao văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản.
  • Biên lai chuyển tiền (nếu có).
  • Các tài liệu khác liên quan.

Thủ tục thụ lý vụ án:

• Theo Điều 195 và Điều 196 BLTTDS 2015, khi nhận được đơn khởi kiện cùng tài liệu, chứng cứ, Thẩm phán sẽ xem xét thẩm quyền giải quyết.
• Nếu vụ án thuộc thẩm quyền, Thẩm phán sẽ thông báo cho người khởi kiện về việc nộp tạm ứng án phí. Người khởi kiện có 07 ngày để nộp tiền và biên lai cho Tòa án.
• Trong trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tạm ứng án phí, Thẩm phán sẽ thụ lý vụ án ngay lập tức.

Thời hạn giải quyết:

• Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm: Điều 203 BLTTDS 2015 quy định là 04 tháng kể từ khi thụ lý. Thời hạn này có thể được gia hạn thêm 02 tháng nếu vụ án phức tạp, hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan.
• Thời hạn mở phiên tòa sơ thẩm: Trong vòng 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa. Thời hạn này có thể kéo dài thành 02 tháng nếu có lý do chính đáng.
• Thời hạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm: Điều 286 BLTTDS 2015 quy định là 02 tháng đối với trường hợp có kháng cáo, kháng nghị, và có thể gia hạn thêm không quá 01 tháng đối với vụ án phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng.
• Thời hạn mở phiên tòa phúc thẩm: Tương tự phiên tòa sơ thẩm, trong vòng 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa phúc thẩm. Thời hạn này có thể kéo dài thành 02 tháng nếu có lý do chính đáng.

Trọng tài

Giải quyết tranh chấp văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản bằng Trọng tài là một phương thức thay thế hiệu quả, đòi hỏi một thỏa thuận trọng tài hợp lệ giữa các bên và tranh chấp phải thuộc thẩm quyền của trọng tài theo quy định tại Điều 2 và khoản 1 Điều 5 Luật Trọng tài thương mại (TTTM) 2010. Thỏa thuận này có thể được thiết lập trước khi tranh chấp phát sinh (ví dụ: một điều khoản trong hợp đồng) hoặc sau khi tranh chấp đã xảy ra. Nếu có thỏa thuận trọng tài hợp lệ mà một bên khởi kiện tại Tòa án, Tòa án sẽ từ chối thụ lý, trừ khi thỏa thuận trọng tài đó bị vô hiệu hoặc không thể thực hiện được (Điều 6 Luật TTTM 2010).

Quy trình giải quyết tranh chấp qua trọng tài bao gồm các bước sau:

1. Nộp đơn khởi kiện: Nguyên đơn cần chuẩn bị đơn khởi kiện theo Điều 30 Luật TTTM 2010. Đơn này phải bao gồm:
   • Ngày lập.
   • Tên và địa chỉ đầy đủ của các bên.
   • Tóm tắt chi tiết nội dung tranh chấp.
   • Các căn cứ pháp lý được viện dẫn.
   • Yêu cầu cụ thể của nguyên đơn và giá trị tranh chấp (nếu định lượng được).
   • Đơn kiện cùng các tài liệu, chứng cứ kèm theo (bản sao văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản, biên lai chuyển tiền, v.v.) sẽ được gửi tới Trung tâm trọng tài (đối với trọng tài quy chế) hoặc trực tiếp cho bị đơn (đối với trọng tài vụ việc).
2. Thông báo đơn khởi kiện: Trung tâm trọng tài hoặc nguyên đơn (trong trường hợp trọng tài vụ việc) sẽ thông báo đơn khởi kiện đến bị đơn.
3. Bị đơn nộp bản tự bảo vệ: Bị đơn có quyền nộp bản tự bảo vệ để phản hồi các yêu cầu của nguyên đơn.
4. Thành lập Hội đồng trọng tài: Các bên sẽ tham gia vào quá trình thành lập Hội đồng trọng tài theo quy định của Luật TTTM.
5. Mở phiên họp giải quyết tranh chấp: Hội đồng trọng tài sẽ tiến hành các phiên họp để xem xét chứng cứ và lắng nghe trình bày của các bên.
6. Hội đồng trọng tài ra phán quyết: Sau khi xem xét đầy đủ, Hội đồng trọng tài sẽ ban hành phán quyết.

Trong suốt quá trình tố tụng trọng tài, các bên luôn giữ quyền chủ động thương lượng, thỏa thuận để giải quyết tranh chấp (Điều 38 Luật TTTM 2010) và có thể yêu cầu Hội đồng trọng tài tiến hành hòa giải.

Phán quyết trọng tài là kết quả cuối cùng của quá trình tố tụng, giải quyết toàn bộ nội dung vụ tranh chấp và chính thức chấm dứt quá trình trọng tài. Phán quyết này mang tính chung thẩm và có hiệu lực thi hành ngay lập tức kể từ ngày ban hành, không thể bị kháng cáo hoặc kháng nghị (khoản 5 Điều 61 Luật TTTM 2010). Tuy nhiên, phán quyết trọng tài có thể bị hủy bỏ trong một số trường hợp nhất định theo quy định tại Điều 68 Luật Trọng tài thương mại 2010.

>>> Xem thêm Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở: Hướng dẫn từ A-Z

Phản ánh đến cơ quan quản lý hành chính về bất động sản

Phản ánh đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản là biện pháp giải quyết tranh chấp hiệu quả khi chủ đầu tư vi phạm quy định về điều kiện kinh doanh. Bộ Xây dụng và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ pháp luật của doanh nghiệp trong mua dự án bất động sản và giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật (Điều 81 Luật KDBĐS 2023). Chánh thanh tra Bộ Xây dựng và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền xử phạt các hành vi vi phạm trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản (Điều 76 và Điều 80 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Khi công dân có nhu cầu phản ánh, người tiếp công dân tại cơ quan sẽ tiến hành tiếp nhận thông tin một cách cẩn thận. Họ sẽ yêu cầu người phản ánh cung cấp thông tin cá nhân và trình bày rõ ràng nội dung vụ việc, có thể hỗ trợ ghi chép hoặc hướng dẫn viết đơn nếu cần (theo Điều 25 Luật Tiếp công dân 2013). Thông tin về nơi và thời gian tiếp công dân luôn được niêm yết công khai để đảm bảo người dân dễ dàng tiếp cận (Điều 24 Luật Tiếp công dân 2013).

Sau khi tiếp nhận, nội dung phản ánh sẽ được phân loại và chuyển giao đến đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Nếu phản ánh thuộc thẩm quyền của cơ quan tiếp nhận, người có trách nhiệm sẽ xem xét và xử lý. Trường hợp không thuộc thẩm quyền, phản ánh sẽ được chuyển đến cơ quan phù hợp để nghiên cứu và xử lý (Điều 26 Luật Tiếp công dân 2013).

Cuối cùng, kết quả xử lý phản ánh sẽ được thông báo đến người đã phản ánh. Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ khi tiếp nhận, người tiếp công dân sẽ thông báo trực tiếp hoặc bằng văn bản về việc phản ánh đã được thụ lý, cần thêm thời gian xác minh, bị từ chối thụ lý, hoặc đã được chuyển đến cơ quan khác. Các cơ quan giải quyết cũng có trách nhiệm thông báo kết quả cuối cùng theo quy định, đảm bảo tính minh bạch và trách nhiệm giải trình (Điều 27 và Điều 28 Luật Tiếp công dân 2013).

Tố giác hình sự khi có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản

Tố giác tội phạm là biện pháp giải quyết tranh chấp nghiêm khắc nhất khi chủ đầu tư có hành vi lừa dối trong mua dự án bất động sản. Việc chào bán đất chưa xây dựng, chưa đủ điều kiện kinh doanh có thể cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015. Văn bản thỏa thuận trong trường hợp này có thể bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Cơ quan điều tra có thẩm quyền khởi tố vụ án hình sự khi có đủ căn cứ về hành vi lừa dối của chủ đầu tư. Hành vi chào bán dự án không tồn tại hoặc chưa đủ điều kiện kinh doanh có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Giải quyết tranh chấp văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản qua tố giác hình sự đòi hỏi chứng cứ rõ ràng về hành vi cố ý lừa dối. Người mua cần bảo toàn các chứng cứ như hợp đồng, biên lai, quảng cáo và lời khai của nhân chứng. Cơ quan điều tra sẽ thu thập chứng cứ, triệu tập các bên liên quan để làm rõ sự việc.

Việc khởi tố vụ án hình sự không cản trở quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại dân sự của người mua. Tòa án có thể giải quyết yêu cầu bồi thường trong phiên tòa hình sự hoặc người mua khởi kiện riêng tại tòa án dân sự. Tài sản thu hồi từ tội phạm được ưu tiên trả cho bị hại theo quy định pháp luật.

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, giúp Quý khách hàng nắm rõ các quy định của pháp luật liên quan đến tranh chấp văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn pháp lý ban đầu: phân tích văn bản thỏa thuận, xác định quyền và nghĩa vụ của Quý khách trong mua dự án bất động sản, đánh giá khả năng thành công của vụ việc.
• Chuẩn bị đơn khởi kiện, đơn tố cáo, thỏa thuận trọng tài và các văn bản tố tụng cần thiết cho quá trình giải quyết tranh chấp.
• Đại diện Quý khách hàng tại Tòa án hoặc trọng tài để bảo vệ quyền là lợi ích của khách hàng.
• Đại diện Quý khách trong các cuộc đàm phán, hòa giải để thương lượng với các bên.

Các câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản

Dưới đây là các câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản, nhằm cung cấp thêm thông tin chi tiết và hữu ích cho Quý khách hàng.

Phán quyết của trọng tài có thể bị hủy bỏ trong những trường hợp nào?

Phán quyết trọng tài có thể bị hủy bỏ bởi Tòa án có thẩm quyền nếu vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng trọng tài, nội dung phán quyết trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật Việt Nam, hoặc thỏa thuận trọng tài vô hiệu, theo Điều 68 Luật Trọng tài thương mại 2010.

Làm thế nào để chứng minh chủ đầu tư vi phạm cam kết trong hợp đồng mua bán?

Cần thu thập bằng chứng cụ thể như: bản sao hợp đồng có điều khoản cam kết, ảnh chụp hiện trạng công trình không đúng tiến độ, văn bản thông báo chậm trễ từ chủ đầu tư, biên bản giao nhận, email trao đổi và lời khai của nhân chứng. Tất cả phải được công chứng hoặc chứng thực khi cần thiết.

Làm thế nào để bảo toàn tài sản khi lo ngại chủ đầu tư chuyển nhượng, tẩu tán tài sản?

Có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 114 BLTTDS 2015 như phong tỏa tài khoản, cấm chuyển nhượng bất động sản. Cần chứng minh nguy cơ thực tế về việc tẩu tán tài sản và nộp đơn yêu cầu kèm bảo đảm tương ứng.

Tố giác hình sự tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản có ảnh hưởng đến việc đòi bồi thường dân sự không?

Không ảnh hưởng. Người mua vẫn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại dân sự. Tòa án hình sự có thể giải quyết yêu cầu bồi thường trong bản án hình sự hoặc người mua khởi kiện riêng vụ án dân sự.

Kết luận

Tóm lại, việc giải quyết tranh chấp văn bản thỏa thuận mua dự án bất động sản có thể được thực hiện qua nhiều phương thức đa dạng: thương lượng, hòa giải ôn hòa, khởi kiện tại Tòa án, tố tụng tại Trọng tài, phản ánh đến cơ quan quản lý nhà nước hay thậm chí là tố giác hình sự khi có dấu hiệu lừa đảo. Việc lựa chọn phương án phù hợp tùy thuộc vào bản chất vi phạm của chủ đầu tư và mục tiêu của người mua. Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp về các vấn đề pháp lý xoay quanh tranh chấp này. Liên hệ ngay hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn miễn phí.

Tags: giải quyết tranh chấp bất động sản, pháp lý dự án bất động sản, văn bản thỏa thuận mua dự án