Cách tính lãi chậm thanh toán trong mua bán căn hộ

Cách tính lãi chậm thanh toán trong mua bán căn hộ thường phát sinh khi có vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Trong thực tiễn, việc chậm trả không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi các bên mà còn dễ dẫn đến tranh chấp. Do đó, cần nắm rõ quy định pháp luật và phương pháp tính lãi để áp dụng chính xác. Việc xác định chính xác lãi suất và phương pháp tính toán lãi chậm thanh toán đóng vai trò then chốt trong việc bảo vệ quyền lợi các bên trong giao dịch bất động sản. Bài viết này Luật Long Phan PMT sẽ hướng dẫn chi tiết các quy định pháp luật và cách thức tính lãi chậm thanh toán trong mua bán căn hộ.

Quy định pháp luật về lãi chậm trả

Trong hợp đồng mua bán căn hộ, nghĩa vụ thanh toán là nghĩa vụ cơ bản và quan trọng nhất. Khi một bên không thực hiện đúng hạn, bên còn lại có quyền yêu cầu trả lãi chậm để bù đắp thiệt hại. Pháp luật Việt Nam hiện nay có hệ thống quy định khá đầy đủ điều chỉnh vấn đề này, từ Bộ luật Dân sự 2015, Luật Thương mại 2005 cho đến các văn bản hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Quy định theo Bộ luật Dân sự

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đúng thời hạn mà các bên đã cam kết. Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Nội dung này được ghi nhận tại Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015, nhằm bảo đảm tính ràng buộc của hợp đồng và quyền lợi hợp pháp của bên có quyền.

Về mức lãi suất áp dụng, khoản 2 Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có liên quan quy định khác.

Theo Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận về lãi suất nhưng không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền chậm trả, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Nếu không có thỏa thuận, mức lãi suất phát sinh do chậm thanh toán sẽ được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn, tức là không vượt quá 10%/năm.

Đối với hợp đồng mua bán căn hộ, khi các bên thỏa thuận về lãi suất chậm thanh toán, mức lãi suất này cũng phải tuân thủ giới hạn theo quy định nói trên. Cơ chế này được xây dựng nhằm ngăn ngừa việc bên bán áp dụng lãi suất quá cao, từ đó bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên mua. Đồng thời góp phần duy trì sự công bằng và ổn định trong các giao dịch dân sự.

Quy định theo Luật Thương mại

Theo Điều 306 Luật Thương mại năm 2005 điều chỉnh đối với các giao dịch thương mại, vấn đề chậm thanh toán. Theo đó, trong trường hợp bên có nghĩa vụ thanh toán tiền hàng hoặc tiền dịch vụ nhưng không thực hiện đúng hạn, bên bị vi phạm có quyền yêu cầu trả lãi đối với số tiền chậm trả.

Mức lãi suất áp dụng trước hết được xác định theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, nhưng thỏa thuận này phải bảo đảm không vượt quá giới hạn lãi suất theo quy định của Bộ luật Dân sự. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, mức lãi suất sẽ được tính theo lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán, dựa trên thời gian chậm trả thực tế. Quy định này vừa bảo đảm sự công bằng, vừa hạn chế tình trạng chiếm dụng vốn, đồng thời thúc đẩy các chủ thể thương mại tuân thủ nghiêm túc nghĩa vụ hợp đồng.

Quy định theo Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP

Theo Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP vấn đề lãi chậm trả trong quá trình giải quyết tranh chấp thương mại được quy định rõ tại Điều 11. Cụ thể, khi xem xét yêu cầu tính lãi chậm trả, Tòa án phải căn cứ vào mức lãi suất nợ quá hạn trung bình của ít nhất ba ngân hàng thương mại (thông thường là Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank…) có trụ sở, chi nhánh hoặc phòng giao dịch tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi Tòa án đang giải quyết, xét xử có trụ sở tại thời điểm thanh toán (thời điểm xét xử sơ thẩm) để quyết định mức lãi suất chậm trả, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Trong bản án, Tòa án phải thể hiện rõ số tiền lãi tính đến thời điểm xét xử sơ thẩm, đồng thời hướng dẫn cách tiếp tục tính lãi trên số tiền chưa thi hành cho đến khi bên có nghĩa vụ thanh toán xong. Cách làm này bảo đảm tính khách quan, minh bạch, hạn chế tình trạng một bên trong hợp đồng. Đặc biệt là bên bán trong hợp đồng mua bán căn hộ, áp đặt mức lãi suất bất hợp lý gây thiệt hại cho bên còn lại.

Như vậy, Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP đóng vai trò quan trọng trong việc chuẩn hóa cách tính lãi chậm trả tại Tòa án, vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, vừa tạo sự thống nhất trong thực tiễn xét xử.

Trong thực tiễn, khi áp dụng mức lãi suất chậm thanh toán đối với hợp đồng mua bán căn hộ mà một bên là người tiêu dùng, thông thường sẽ ưu tiên áp dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự. Theo tinh thần khoản 4 Điều 38 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023, nếu trong hợp đồng có thỏa thuận chế tài bất lợi cho người tiêu dùng, chẳng hạn như quy định mức lãi suất chậm thanh toán cao hơn giới hạn của Bộ luật Dân sự – thì điều khoản đó có thể bị coi là vô hiệu vì vi phạm điều cấm của luật. Điều này cũng phù hợp với khoản 12 Điều 25 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023, vốn cấm các điều khoản làm gia tăng trách nhiệm hoặc gây bất lợi quá mức cho người tiêu dùng. Như vậy, trong trường hợp hợp đồng có điều khoản về lãi chậm thanh toán vượt trần hoặc không công bằng, người tiêu dùng hoàn toàn có cơ sở pháp lý để yêu cầu tuyên vô hiệu hoặc điều chỉnh lại.

Các bước xác định lãi chậm thanh toán trong mua bán căn hộ

Để tính toán chính xác khoản lãi chậm thanh toán, cần thực hiện tuần tự bốn bước: xác định số tiền chậm trả, xác định thời gian chậm trả, xác định lãi suất áp dụng và tiến hành phép tính. Mỗi bước không chỉ mang ý nghĩa tài chính mà còn gắn liền với quy định pháp luật, bảo đảm việc tính toán minh bạch và công bằng.

Bước 1: Xác định số tiền chậm thanh toán

Số tiền chậm thanh toán là nghĩa vụ tài chính mà bên mua chưa thực hiện đúng hạn theo hợp đồng. Trong hợp đồng mua bán căn hộ, các khoản này thường là tiền thanh toán theo tiến độ xây dựng đã đến hạn nhưng chưa trả, không bao gồm các chi phí phát sinh khác như phí quản lý, phí bảo trì… Việc xác định con số cụ thể cần căn cứ vào hợp đồng chính, các phụ lục hoặc thỏa thuận bổ sung giữa các bên.

Bước 2: Xác định thời gian chậm thanh toán

Thời gian chậm trả được tính từ ngày kế tiếp ngày đến hạn cho đến ngày bên mua thực tế thanh toán. Ngày đến hạn được ghi rõ trong hợp đồng hoặc trong thông báo thanh toán của chủ đầu tư. Ngày thanh toán thực tế có thể được xác định qua chứng từ chuyển khoản hoặc biên nhận hợp lệ. Thời gian này được tính theo ngày lịch, kể cả ngày nghỉ, ngày lễ. Một số hợp đồng có thể quy định thời gian gia hạn trước khi tính lãi, vì vậy người mua cần lưu ý điều khoản này.

Bước 3: Xác định lãi suất áp dụng

Lãi suất chậm thanh toán được xác định theo nguyên tắc:

• Ưu tiên theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trong thực tế, nhiều hợp đồng ghi rõ mức lãi suất, phổ biến là 0,05%/ngày (tương đương 18,25%/năm). Tuy nhiên, mức lãi này phải tuân theo khoản 2 Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó khi bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, mức lãi suất thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền chậm trả, trừ trường hợp luật có liên quan quy định khác.
• Trường hợp các bên không có thỏa thuận, sẽ áp dụng khoản 2 Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó mức lãi chậm thanh toán được xác định theo khoản 2 Điều 468 BLDS 2015. Cụ thể, lãi suất được tính bằng 50% của mức lãi suất giới hạn, tức là không vượt quá 10%/năm.
• Đối với giao dịch mang tính chất thương mại, nếu các bên không có thỏa thuận về lãi suất chậm thanh toán thì áp dụng theo Điều 306 Luật Thương mại 2005 và hướng dẫn tại Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP. Theo đó, mức lãi suất được tính theo lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán, được xác định dựa trên lãi suất nợ quá hạn của ít nhất ba ngân hàng thương mại, không bắt buộc phải là ngân hàng lớn.

Bước 4: Tính toán lãi chậm thanh toán

Công thức chung:

Lãi = Số tiền chậm trả × Lãi suất × Thời gian chậm trả 

Trong đó:

• Số tiền chậm trả = số tiền phải thanh toán – số tiền đã thanh toán
• Lãi suất: do các bên thoả thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật liên quan khác
• Thời gian chậm trả là khoảng thời gian tính từ ngày đến hạn thanh toán theo hợp đồng cho đến ngày bên có nghĩa vụ thực tế trả tiền.

Ví dụ: Người mua chậm thanh toán 500.000.000 đồng trong 30 ngày, với lãi suất 18%/năm. Khi đó:

Lãi = 500.000.000 × 18% x 30/365 = 7.397.260 đồng

Việc tính toán cần chính xác để tránh tranh chấp, đồng thời phải tuân thủ các quy định pháp luật và thỏa thuận hợp đồng. Trong một số trường hợp, hợp đồng có thể quy định cách làm tròn số hoặc công thức riêng, nhưng vẫn phải nằm trong giới hạn mà pháp luật cho phép.

>>> Xem thêm: Cách tính mức lãi do chậm bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Lưu ý quan trọng về lãi chậm thanh toán khi ký hợp đồng mua bán căn hộ

Trong hợp đồng mua bán căn hộ, điều khoản về lãi chậm thanh toán liên quan trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người mua. Để tránh rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp, các điều khoản này cần được quy định rõ ràng, minh bạch và phù hợp với quy định pháp luật.

Trước hết, cần khẳng định rằng pháp luật không cho phép tính lãi chồng lãi. Lãi chồng lãi được hiểu là việc tính lãi không chỉ trên số tiền gốc chậm trả mà còn cộng dồn cả phần lãi đã phát sinh trước đó để tiếp tục tính lãi cho các kỳ sau. Thực tiễn xét xử cho thấy, các điều khoản như vậy thường bị Tòa án tuyên vô hiệu. Vì vậy, các bên cần đặc biệt lưu ý: điều khoản về lãi chậm thanh toán phải được quy định rõ ràng, cụ thể theo ngày, tháng hoặc năm, có cách quy đổi minh bạch và tuyệt đối không được thể hiện theo hướng có thể bị hiểu nhầm là “lãi chồng lãi”.

Ngoài ra, nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng mua bán căn hộ được điều chỉnh tùy theo tính chất của hợp đồng. Nếu là quan hệ dân sự thì áp dụng Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015, vốn quy định về nghĩa vụ trả tiền và trách nhiệm khi chậm thực hiện. Điều luật này áp dụng chung cho các quan hệ dân sự về thanh toán tiền, không chỉ riêng hợp đồng vay. Trường hợp hợp đồng có tính chất thương mại, thì áp dụng Điều 306 Luật Thương mại 2005 với cơ chế tính lãi theo. Như vậy, việc xác định cơ sở pháp lý cần căn cứ đúng bản chất quan hệ hợp đồng để áp dụng quy định phù hợp.

Những quy định này vừa bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư khi bị chậm thanh toán, vừa là hàng rào pháp lý ngăn ngừa việc áp đặt lãi suất quá cao, qua đó giữ cân bằng lợi ích giữa hai bên trong hợp đồng mua bán căn hộ.

>>> Xem thêm: Khởi kiện yêu cầu chủ đầu tư bồi thường do chậm bàn giao nhà

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp lãi chậm thanh toán trong mua bán căn hộ

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên sâu về tranh chấp lãi chậm thanh toán trong hợp đồng mua bán căn hộ. Với kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản và dân sự, đội ngũ luật sư cam kết bảo vệ tối đa quyền lợi khách hàng, minh bạch về chi phí và thời gian giải quyết.

Dịch vụ bao gồm nhưng không giới hạn như:

• Tư vấn, soạn thảo, rà soát hợp đồng mua bán căn hộ và phân tích quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Tính toán lãi chậm thanh toán theo đúng quy định.
• Soạn thảo đơn từ, văn bản và đại diện trong đàm phán, thương lượng.
• Tham gia tố tụng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ tại Tòa, trọng tài thương mại. 

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp nhà chung cư theo quy định mới nhất

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Dưới đây là tổng hợp một số câu hỏi thường gặp liên quan đến cách tính lãi chậm trả thanh toán trong mua bán căn hộ

Khi nào bên mua căn hộ phải chịu lãi chậm thanh toán?

Theo Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015, bên mua căn hộ phải chịu lãi chậm thanh toán khi không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Cụ thể, lãi chậm thanh toán phát sinh từ ngày kế tiếp ngày đến hạn thanh toán cho đến ngày trả thực tế.

Nếu hợp đồng không quy định lãi suất chậm thanh toán thì áp dụng mức nào?

Nếu hợp đồng không quy định lãi suất chậm thanh toán thì áp dụng khoản 2 Điều 357 BLDS 2015, theo đó bên chậm trả tiền phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 BLDS 2015. Cụ thể, trong trường hợp không có thỏa thuận rõ ràng, lãi suất được xác định là tối đa 10%/năm tại thời điểm trả nợ. Quy định này mang tính bắt buộc, nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên trong trường hợp hợp đồng không có thỏa thuận cụ thể về lãi chậm thanh toán.

Làm thế nào để xác định lãi suất trung bình thị trường theo Luật Thương mại?

Theo Điều 11 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP về xác định lãi suất trung bình quy định tại Điều 306 Luật Thương mại 2005, tòa án căn cứ vào mức lãi suất nợ quá hạn trung bình của ít nhất 03 ngân hàng thương mại có trụ sở, chi nhánh tại địa phương nơi giải quyết tranh chấp. Các ngân hàng thường được tham chiếu là Vietcombank, Vietinbank, Agribank tại thời điểm thanh toán.

Thời hạn khởi kiện đòi lãi chậm thanh toán là bao lâu?

Căn cứ theo quy định tại Điều 429 BLDS 2015 thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng dân sự là 03 năm, tính từ ngày phát sinh quyền yêu cầu (ngày đến hạn thanh toán). Sau thời hạn này, quyền yêu cầu khởi kiện có thể bị hạn chế về mặt pháp lý.

Người mua căn hộ có quyền gì khi chủ đầu tư quy định lãi suất quá cao?

Căn cứ khoản 2 Điều 28 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023 và Nghị định 55/2024/NĐ-CP về kiểm soát hợp đồng theo mẫu. Người mua căn hộ với tư cách người tiêu dùng có quyền yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra và yêu cầu sửa đổi hợp đồng theo mẫu khi phát hiện điều khoản vi phạm quyền lợi. Các điều khoản về lãi suất vượt quá 20%/năm hoặc bất lợi quá mức có thể bị vô hiệu hóa.

Kết luận

Tranh chấp lãi chậm thanh toán trong mua bán căn hộ là vấn đề phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu pháp luật và thực tiễn xét xử. Với sự đồng hành của Luật Long Phan PMT, khách hàng sẽ được tư vấn giải pháp tối ưu và bảo vệ quyền lợi toàn diện. Chúng tôi cam kết trở thành người bạn pháp lý tin cậy, luôn đặt lợi ích của Quý khách hàng lên hàng đầu. Khi cần hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp, hãy liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn và đại diện bởi đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm.

Tags: Cách tính lãi chậm thanh toán, Hợp đồng mua bán căn hộ, Lãi chậm thanh toán, Lãi suất chậm trả, Tranh chấp hợp đồng, Vi phạm nghĩa vụ thanh toán