Thủ tục mua lại dự án bất động sản thông qua M&A chủ dự án

Mua lại dự án bất động sản thông qua M&A chủ dự án là thủ tục mới mà doanh nghiệp cần phải lưu ý khi muốn mua lại dự án án bất động sản. Việc mua lại dự án bất động sản thông qua M&A chủ dự án vừa có những ưu điểm và vừa có những hạn chế và rủi ro. Bài viết dưới đây thông tin chi tiết đến Quý Doanh nghiệp về thủ tục này cũng như là những ưu điểm và hạn chế chế của mua dự án bất động sản thông qua M&A chủ dự án.

Ưu điểm của việc mua lại dự án bất động sản thông qua việc mua lại chủ dự án

Kế thừa quyền sở hữu các giấy phép

Dự án bất động sản là 1 loại hình kinh doanh phải lập dự án theo Luật đầu tư và phải được cấp các loại giấy phép: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận đầu tư, các quyết định phê duyệt dự án, chấp thuận chủ trương…. Nếu mua lại dự án. Thì chủ dự án phải làm lại toàn bộ các giấy phép này, doanh nghiệp mua phải đủ điều kiện để được kinh doanh dự án. Trong số đó, các nhà đầu tư nước ngoài thì ko dễ dàng gì sở hữu giấy phép kinh doanh bất động sản. Vậy câu hỏi đặt ra là nếu các chủ đầu tư ko mua dự án, mà mua lại toàn bộ hoặc mua lại 1 phần đủ để thao túng, kiểm soát các doanh nghiệp làm chủ dự án (chủ đầu tư) thì các chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có cần phải xin cấp các giấy phép như là mua lại dự án hay không?

Theo Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án

Thời gian thực hiện thủ tục mua bán

Thực tiễn chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản diễn ra sôi động thời gian qua cho thấy việc chuyển nhượng đã tạo ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư mới. Với bên nhận chuyển nhượng, hoạt động nhận chuyển nhượng dự án là cách nhanh chóng để tham gia vào thị trường khi các dự án đầu tư được chuyển nhượng thông thường đã được tiến hành gần hết các thủ tục pháp lý cần thiết trước khi đưa vào kinh doanh. Vì thế, nếu phải thực hiện lại toàn bộ giấy phép thời gian để chuẩn bị hồ sơ, chờ cơ quan chức năng giải quyết hồ sơ sẽ tốn rất nhiều thời gian. Đối với nhà đầu tư, doanh nghiệp, thời gian rất quý, nó quyết định rất nhiều vấn đề về thành bại trong thương vụ M&A

Mục tiêu và điều kiện thâu tóm dự án

Xác định mua tiêu và điều kiện thâu tóm dự án

Mục tiêu

Những thương vụ M&A xảy ra đều có mục đích. Nó không chỉ đơn thuần là việc sở hữu cổ phần mà nhằm mục đích giành quyền kiểm soát, tham gia các quyết định quan trọng, các vấn đề trong hoạt động kinh doanh cũng như quản trị có tác động lớn đến những hoạt động kinh doanh cũng như quản trị doanh nghiệp của doanh nghiệp bị mua lại.

Điều kiện thâu tóm dự án

– Chi phối/kiểm soát bằng việc nắm giữ một con số (tỷ lệ %) sở hữu cổ phần trong công ty

Trong Công ty cổ phần, thì các cổ đông là chủ sở hữu công ty. Các cổ đông hợp lại thành Đại hội đồng cổ đông (gọi tắt là “ĐHĐCĐ”). Nên ĐHĐCĐ là cơ quan có quyền quyết định cao nhất của công ty cổ phần. Cơ quan này sẽ bầu ra các thành viên Hội đồng quản trị (gọi tắt là “HĐQT”) và thành viên Ban kiểm soát (nếu có) để thay mặt các cổ đông điều hành và kiểm soát công ty. Do vậy, nếu cổ đông nào nắm giữ tỷ lệ sở hữu cổ phần trong công ty càng nhiều thì quyền lực càng lớn bởi vì có thể chi phối đến các quyết định của ĐHĐCĐ trong công ty cổ phần.

Chính vì vậy, việc nắm giữ tỷ lệ % sở hữu cổ phần trong công ty càng nhiều thì càng tốt và đây là cách thức chi phối quan trọng và tối ưu nhất. Bởi vì theo quy định tại Điều 148 của LDN 2020, thì đã quy định rất rõ các mức tỷ lệ cụ thể để ĐHĐCĐ thông qua các quyết định của cơ quan này và công ty là:

• Từ 65%tổng số phiếu biểu quyết trở lên của tất cả cổ đông dự họp tán thành khi biểu quyết tại cuộc họp thuộc các vấn đề nêu tại Khoản 1 Điều 148 LDN 2020;
• Từ trên 50% tổng số phiếu biểu quyếtcủa tất cả cổ đông dự họp tán thành khi biểu quyết tại cuộc họp thuộc các vấn đề nêu tại Khoản 2 Điều 148 LDN 2020;
• Còn trường hợp ĐHĐCĐ biểu quyết dưới hình thức lấy ý kiến bằng văn bản thì nghị quyết của ĐHĐCĐ được thông qua nếu được số cổ đông sở hữu trên 50% tổng số phiếu biểu quyết của tất cả cổ đông có quyền biểu quyết tán thành.

Như vậy rõ ràng về mặt con số và tỷ lệ sở hữu cổ phần thì sở hữu càng nhiều thì càng thuận lợi, nhưng có 02 mức tỷ lệ mà các cổ đông/nhóm cổ đông phải nên cân nhắc để sở hữu là ở mức từ 65% trở lên hoặc ở mức trên 50% vốn điều lệ nếu không đạt được mức 65% để có thể thông qua các quyết định thuộc thẩm quyền của ĐHĐCĐ.

Vậy câu hỏi đặt ra tiếp là “nếu cũng không đạt được mức trên 50% vốn điều lệ, thì đạt được mức nào là tốt?” câu trả lời là nên sở hữu để đạt ở mức từ 35% vốn điều lệ trở lên (tức 35,1% trở lên). Bởi vì nếu cổ đông/nhóm cổ đông nào sở hữu tỷ lệ đạt 35,1% vốn điều lệ trở lên, thì cổ đông/nhóm cổ đông đó có quyền phủ quyết (tức không thông qua) những vấn đề/nội dung thuộc thẩm quyền của ĐHĐCĐ thuộc Khoản 1 Điều 148 LDN, cụ thể như phủ quyết các vấn đề gồm: Thay đổi ngành nghề lĩnh vực kinh doanh, thay đổi cơ cấu tổ chức quản lý công ty, không thông qua dự án đầu tư hoặc bán tài sản có giá trị từ 35% tổng giá trị tài sản của Công ty, phủ quyết tổ chức lại, giải thể công ty và loại cổ phần và tổng số cổ phần của từng loại. Do đó, nếu ĐHĐCĐ muốn thông qua các vấn đề này, thì không còn cách nào khác là các cổ đông/nhóm cổ đông trong công ty phải thương lượng và thỏa thuận để giải quyết với nhau.

– Chi phối thông qua việc nắm giữ hoặc cử người khác nắm giữ các chức danh quản lý quan trọng trong Công ty cổ phần

Việc chi phối công ty cổ phần thông qua việc nắm giữ các chức danh quản lý quan trọng trong công ty cổ phần là đương nhiên, bởi vì các chức danh này là người hàng ngày chỉ đạo, điều hành và quản lý trực tiếp công ty, là những người trực tiếp định đoạt và chuyển giao tài sản của công ty cho người khác và thậm chí là những người quyết định vấn đề thịnh hoặc suy của một công ty cổ phần.

Mỗi chức danh đều có vai trò, vị trí và công việc riêng, trong đó quan trọng nhất phải kể đến chức danh (1) Chủ tịch HĐQT. Bởi vì Chủ tịch HĐQT là người đứng đầu HĐQT, nên tiếng nói, vai trò, vị trí và quyền quyết định của Chủ tịch HĐQT là lớn nhất. Quyền hạn và vai trò của Chủ tịch HĐQT đã được LDN 2020 quy định cụ thể ví dụ: Theo quy định tại Khoản 12 của Điều 157 LDN 2020 quy định việc xử lý các phiếu biểu quyết của thành viên HĐQT ngang nhau như sau: “trường hợp số phiếu ngang nhau thì quyết định cuối cùng thuộc về phía có ý kiến của Chủ tịch Hội đồng quản trị”. Như vậy, nếu giữ chức danh Chủ tịch HĐQT, thì quyền của Chủ tịch HĐQT mặc dù cũng chỉ có 01 phiếu biểu quyết nhưng như là có tới 02 phiếu biểu quyết theo quy định này. Ngoài ra, Chủ tịch HĐQT còn có thể chi phối, điều phối và chỉ đạo được mọi các chức danh lãnh đạo khác và mọi hoạt động kinh doanh của Công ty, trừ quyền của ĐHĐCĐ.

Tiếp theo, nếu cổ đông được bầu là (2) thành viên HĐQT, thì quyền của mỗi thành viên HĐQT cũng rất lớn. Đa số các vấn đề trong công ty cổ phần, trừ quyền của ĐHĐCĐ ra, thì các vấn đề khác còn lại đều do HĐQT và thành viên HĐQT quyết định hết. Ví dụ, nếu Công ty có 03 thành viên HĐQT (mỗi người một phiếu ngang nhau), thì rõ ràng mỗi thành viên HĐQT nắm giữ 1/3 quyền lực của công ty cổ phần, tương tự nếu công ty có 05 thành viên HĐQT, thì mỗi thành viên HĐQT nắm giữ 1/5 quyền lực của Công ty cổ phần. Do vậy, việc vận dụng quyền hạn, quyền lực và phối hợp giữa các thành viên HĐQT với nhau để thông qua các quyết định/nghị quyết của HĐQT là rất quan trọng khi giữ chức danh thành viên HĐQT.

Tiếp đến là chức danh (3) Giám đốc hoặc Tổng giám đốc. Theo quy định của LDN 2020, thì chức danh này là người điều hành công việc kinh doanh hằng ngày của công ty; chịu sự giám sát của Hội đồng quản trị; chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị và trước pháp luật về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ được giao. Như vậy, Giám đốc và Tổng Giám đốc là người có thực quyền, chịu trách nhiệm điều hành kinh doanh, thực hiện các quyết định/nghị quyết của ĐHĐCĐ, của HĐQT và quyết định các vấn đề hàng ngày của công ty không thuộc thẩm quyền của ĐHĐCĐ, HĐQT hoặc Chủ tịch HĐQT. Do vậy, người nào làm Giám đốc hoặc Tổng giám đốc của công ty cổ phần, thì gần như biết hết và nắm mọi hoạt động của công ty nên có quyền quyết định và chi phối rất lớn đến công ty cổ phần trong phạm vi quyền quyết định của giám đốc/tổng giám đốc, chỉ sau quyền hạn của Chủ tịch HĐQT và thành viên HĐQT.

Đối với chức danh (4) Trưởng ban kiểm soát và kiểm soát viên là những chức danh thuộc Ban kiểm soát (nếu có) của công ty cổ phần. Vai trò chính của Ban kiểm soát là thực hiện việc giám sát Hội đồng quản trị, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc trong việc quản lý và điều hành công ty. Do vậy, Ban kiểm soát phải do ĐHĐCĐ bầu và hoạt động vì lợi ích, giám sát tài sản và bảo vệ quyền lợi của các cổ đông. Do vậy, nếu là Trưởng ban kiểm soát hoặc kiểm soát viên, thì có quyền giám sát và có thể biết được mọi hoạt động của công ty cổ phần và hoạt động của HĐQT, Giám đốc/Tổng giám đốc để báo cáo cho ĐHĐCĐ quyết định.

Cuối cùng là chức danh (5) Kế toán trưởng, mặc dù chức danh này không được LDN 2020 quy định cụ thể, nhưng có vai trò cũng quan trọng, bởi vì là người trực tiếp và chịu trách nhiệm quản lý/hạch toán/cân đối dòng tiền, tài chính và tài sản của công ty (mạch máu/sức khỏe của doanh nghiệp) theo yêu cầu của Giám đốc/tổng giám đốc và HĐQT. Do vậy, tất cả các vấn đề liên quan đến tài chính như dòng tiền ra, vào, vay mượn, đầu tư hoặc việc quản lý tài sản, thì kế toán trưởng đều nắm được và trực tiếp thực hiện theo yêu cầu của công ty. Chính vì vậy, việc giữ chức danh kế toán trưởng hoặc cử người của mình giữ chức danh kế toán trưởng để biết đến các hoạt động tài chính/đầu tư của công ty, nhằm điều chỉnh và chi phối đến công ty kịp thời cũng là một lợi thế. Ví dụ, khi biết được Công ty có phát sinh đến một khoản tài chính lớn hoặc tài sản lớn mà ảnh hưởng đến công ty và quyền lợi của cổ đông, thì Kế toán trưởng có thể thông báo ngay cho các cổ đông/nhóm cổ đông để quyết định hoặc chi phối kịp thời.

Như vậy, rõ ràng việc chi phối hoặc kiểm soát đến hoạt động của công ty nói chung và công ty cổ phần nói riêng không chỉ đơn thuần là sở hữu đủ số lượng/tỷ lệ số cổ phần cần thiết dựa trên vốn điều lệ, mà còn có nhiều phương án khác như  thông qua việc nắm giữ hoặc cử người khác nắm giữ các chức danh quản lý quan trọng trong Công ty cổ phần. Do vậy, ngay từ đầu tùy vào nhu cầu, điều kiện và kinh nghiệm của mỗi người mà nên cân nhắc để chi phối bằng phương án nào là tốt nhất hoặc kết hợp tất cả các phương án nêu trên. Vấn đề này là do mỗi người/cổ đông/nhóm cổ đông quyết định.

Mua lại cổ phần, phần vốn góp của chủ đầu tư

Các hình thức mua lại cổ phần/ phần vốn góp của chủ đầu tư

Mua lại cổ phần/ phần vốn góp sẵn có

• Mua phần vốn góp sẵn có: Theo Điều 52 Luật Doanh nghiệp 2020 về chuyển nhượng phần vốn góp, thì thành viên của công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ phần vốn góp của mình cho người khác không phải là thành viên của công ty nếu các thành viên còn lại của công ty không mua hoặc không mua hết trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày chào bán nhưng phải cùng điều kiện chào bán như chào bán cho các thành viên của công ty. Người nhận phần vốn có thể không đương nhiên là thành viên: Trường hợp thành viên tặng cho một phần hoặc toàn bộ phần vốn góp của mình tại công ty cho người khác mà người được tặng không phải đối tượng thừa kế theo pháp luật thì người này chỉ triwr thành thành viên công ty khi được Hội đồng thành viên chấp thuận
• Mua lại cổ phần sẵn có: Theo điều 127 Luật doanh nghiệp 2020 về hình thức mua lại cổ phần sẵn có thì các cổ đông của công ty cổ phần có thể chuyển nhượng cho bất kỳ ai, trừ trường hợp: Cổ phần ưu đãi không được chuyển; cổ phần phổ thông không được chuyển giao cho cổ đông sáng lập khác trong 03 năm đầu thành lập. Người nhận cổ phần đương nhiên thành cổ đông công ty.

Mua lại cổ phần/ phần vốn góp phát hành mới

Mua lại cổ phần phát hành mới là một trong những cách thức thường được áp dụng trong hoạt động M&A, bởi nó mang lại lợi ích cho cả hai phía: công ty phát hành và nhà đầu tư.

Theo đó, công ty sẽ tăng thêm số lượng cổ phần, loại cổ phần được quyền chào bán để tăng vốn điều lệ và đáp ứng hai điều kiện: một là, không chào bán thông qua phương tiện thông tin đại chúng; hai là, chào bán cho dưới 100 nhà đầu tư, không kể nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp hoặc chỉ chào bán cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp.

Việc mua lại cổ phần phát hành mới sẽ có hai lợi ích cơ bản là dòng tiền đầu tư sẽ được chảy vào công ty mà không phải là các cổ đông của công ty như hình thức chuyển nhượng vốn và nhà đầu tư/cổ đông cũng không phải chịu thuế khi thực hiện giao dịch, đôi bên cùng có lợi.

Thủ tục mua lại cổ phần/ phần vốn góp

Các thủ tục trong nội bộ chủ đầu tư

– Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện thủ tục đăng ký mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế trước khi thay đổi thành viên, cổ đông nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Việc góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp làm tăng tỷ lệ sở hữu của các nhà đầu tư nước ngoài tại tổ chức kinh tế kinh doanh ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài;
• Việc góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp dẫn đến việc nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 23 của Luật này nắm giữ trên 50% vốn điều lệ của tổ chức kinh tế trong các trường hợp: tăng tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài từ dưới hoặc bằng 50% lên trên 50%; tăng tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài khi nhà đầu tư nước ngoài đã sở hữu trên 50% vốn điều lệ trong tổ chức kinh tế;
• Nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh

– Nhà đầu tư nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi tổ chức kinh tế đặt trụ sở chính. Hồ sơ bao gồm:

• Văn bản đăng ký mua cổ phần, phần vốn góp
• Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân; bản sao hoặc giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương khác xác nhận tư cách pháp lý đối với nhà đầu tư là tổ chức

– Nếu nhà đầu tư không thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục đăng ký mua cổ phần, phần vốn góp thì chỉ phải thực hiện thủ tục thay đổi thành viên, cổ đông theo quy định của pháp luật tương ứng

Các thủ tục trong nội bộ doanh nghiệp thâu tóm

Theo Luật Doanh nghiệp 2020 thì Hội đồng quản trị quyết định thời điểm, phương thức và giá bán cổ phần. Giá bán cổ phần không được thấp hơn giá thị trường tại thời điểm bán hoặc giá trị được ghi trong sổ sách của cổ phần tại thời điểm gần nhất, trừ các trường hợp:

• Cổ phần bán lần đầu tiên cho những người không phải là cổ đông sáng lập
• Cổ phần bán cho tất cả cổ đông theo tỷ lệ sở hữu cổ phần hiện có của họ ở công ty
• Cổ phần bán cho người môi giới hoặc người bảo lãnh; trường hợp này, số chiết khấu hoặc tỷ lệ chiết khấu cụ thể phải được sự chấp thuận của Đại hội đồng cổ đông, trừ trường hợp Điều lệ công ty quy định khác
• Trường hợp khác và mức chiết khấu trong các trường hợp đó do Điều lệ công ty hoặc nghị quyết Đại hội đồng cổ đông quy định

Mua lại dự án bất động sản thông qua M&A chủ dự án có những ưu điểm và mang lại nhiều lợi ích cho doanh nghiệp. Tuy nhiên cần phải tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện, thủ tục để đảm bảo về mặt pháp lý. Trên đây là bài viết tư vấn các quy định về thủ tục mua lại dự án bất động sản thông qua M&A chủ dự án. Nếu quý khách còn có thắc mắc liên quan đến vấn đề này hoặc cần hỗ trợ TƯ VẤN LUẬT DOANH NGHIỆP, hãy liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được hỗ trợ và tư vấn.

>> Có thể bạn quan tâm:

• Mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A)
• Thẩm định hồ sơ pháp lý đối tượng mục tiêu trong giao dịch M&A
• Tư vấn mua bán và sáp nhập doanh nghiệp (M&A)
•  Hợp đồng lao động cần giải quyết khi thực hiện thủ tục M&A