Tranh chấp chuộc lại nhà đất đã bán thường phát sinh một trong các bên vì lý do bất khả kháng, trở ngại khách quan hoăc lý do cá nhân khác mà không thực hiện nghĩa vụ. Bên bán có thể chuộc lại nhà đất đã bán nếu đáp ứng được quy định về thỏa thuận, thời hạn, giá chuộc. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các hình thức giải quyết tranh chấp, điều kiện khởi kiện, thủ tục khởi kiện.

Hướng giải quyết tranh chấp chuộc lại nhà đất đã bán theo quy định mới nhất
Tranh chấp chuộc lại nhà đất đã bán thường là những tranh chấp về quyền được chuộc lại và giá nhà đất chuộc lại trong hợp đồng mua bán nhà đất. Đối với bất kỳ tranh chấp nào nói chung và tranh chấp chuộc lại nhà đất đã bán nói riêng, khi phát sinh, các bên thường có các cách giải quyết sau đây:
- Thương lượng, thỏa thuận giải quyết tranh chấp.
- Khởi kiện tranh chấp chuộc lại nhà đất đã bán tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Thương lượng, thỏa thuận giải quyết tranh chấp chuộc lại nhà đất đã bán
Việc thương lượng và thỏa thuận chuộc lại nhà đất là một phương thức giải quyết tranh chấp được nhiều bên lựa chọn do tính linh hoạt và tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, phương thức này cũng tồn tại những hạn chế nhất định.
- Ưu điểm:
- Tiết kiệm thời gian và chi phí: So với việc khởi kiện tại Tòa án, thương lượng giúp các bên tránh được các khoản chi phí liên quan đến án phí, luật sư và thời gian kéo dài của quá trình tố tụng.
- Giữ gìn mối quan hệ giữa các bên: Thương lượng tạo điều kiện cho các bên duy trì mối quan hệ hợp tác, đặc biệt quan trọng trong các mối quan hệ gia đình hoặc đối tác kinh doanh.
- Nhược điểm:
- Thiếu sự ràng buộc pháp lý: Nếu không được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực, thỏa thuận có thể không có giá trị pháp lý, dẫn đến khó khăn trong việc thực thi nếu một bên không tuân thủ.
- Khó khăn trong việc thi hành: Trong trường hợp một bên không thiện chí hoặc cố tình vi phạm thỏa thuận, bên còn lại sẽ gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi của mình mà không có sự can thiệp của cơ quan pháp luật.
Để đảm bảo quyền lợi khi lựa chọn phương thức thương lượng, Quý khách hàng nên:
- Lập thỏa thuận bằng văn bản: Nội dung thỏa thuận cần rõ ràng, cụ thể và có chữ ký của các bên liên quan.
- Công chứng hoặc chứng thực thỏa thuận: Việc này giúp tăng tính pháp lý và khả năng thi hành của thỏa thuận.

Khởi kiện tranh chấp chuộc lại nhà đất đã bán đến Tòa án có thẩm quyền
Trường hợp không đạt được thỏa thuận thông qua thương lượng, một bên có quyền khởi kiện tranh chấp chuộc lại nhà đất đã bán đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Người khởi kiện cần xác định rõ yêu cầu khởi kiện là buộc bên bị kiện thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng theo Điều 352 Bộ luật Dân sự 2015..
Theo Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015, để khởi kiện yêu cầu buộc bên mua trả lại nhà đất đã bán, các bên phải có thỏa thuận về quyền chuộc lại tài sản trong hợp đồng mua bán ban đầu. Hợp đồng phải quy định cụ thể về thời hạn chuộc lại. Nếu không có quy định cụ thể về thời hạn chuộc lại, bên bán chỉ được quyền chuộc lại trong vòng 05 năm kể từ thời điểm giao tài sản. Trường hợp bên bán không thực hiện quyền chuộc lại trong thời gian quy định, quyền chuộc lại sẽ mất hiệu lực và bên mua có quyền tự do chuyển nhượng quyền sở hữu đối với tài sản đó.
Thủ tục khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp chuộc lại nhà đất đã bán
Để khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp buộc bên bị kiện thực hiện nghĩa vụ trả nhà, người khởi kiện cần thực hiện các bước khởi kiện theo quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Cụ thể quy định như sau:
Thẩm quyền thụ lý vụ án
Theo khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú hoặc nơi hợp đồng được thực hiện có thẩm quyền giải quyết vụ án.
Đơn khởi kiện và hồ sơ đính kèm
Đơn khởi kiện: Phải được lập theo mẫu đơn số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP và tuân thủ quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bao gồm các nội dung như: ngày, tháng, năm làm đơn; tên Tòa án nhận đơn; thông tin của người khởi kiện và bị đơn; nội dung tranh chấp; yêu cầu của người khởi kiện; căn cứ pháp lý và chứng cứ kèm theo.
Hồ sơ đính kèm:
- Bản sao hợp đồng hoặc thỏa thuận liên quan đến việc chuộc lại nhà đất
- Chứng cứ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà.
- Tài liệu chứng minh đã thông báo về thời hạn chuộc lại nhà.
- Các tài liệu, chứng cứ khác liên quan đến vụ án.
Đơn khởi kiện được nộp trực tiếp đến tòa án (có xác nhận đã nhận đơn kiện) hoặc gửi thông quan đường bưu điện (có vận đơn, báo phát) theo Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Quy trình giải quyết tranh chấp chuộc lại nhà đất đã bán tại tòa án
Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định một trình tự rõ ràng cho việc giải quyết đơn khởi kiện tại Tòa án như sau:
- Xử lý đơn khởi kiện ban đầu: Điều 191 quy định, Chánh án Tòa án phân công Thẩm phán xem xét đơn trong 03 ngày làm việc từ khi nhận đơn. Thẩm phán có 05 ngày làm việc tiếp theo để quyết định một trong các hướng: yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn; tiến hành thụ lý (thủ tục thường/rút gọn); chuyển đơn cho Tòa án có thẩm quyền; hoặc trả lại đơn.
- Thụ lý vụ án: Theo Điều 195, nếu vụ án thuộc thẩm quyền, Thẩm phán sẽ thông báo người khởi kiện nộp tạm ứng án phí. Sau khi người khởi kiện nộp phí trong 07 ngày và giao biên lai cho Tòa, Thẩm phán sẽ thụ lý vụ án.
- Chuẩn bị xét xử: Điều 203 đặt ra thời hạn 04 – 06 tháng cho giai đoạn này, tính từ ngày thụ lý. Tòa án phải tiến hành hòa giải (trừ các vụ không được/không thể hòa giải). Các hoạt động trong giai đoạn này bao gồm thu thập chứng cứ, trưng cầu giám định, định giá tài sản, xem xét tại chỗ, đo vẽ, và tổ chức phiên họp công khai chứng cứ, hòa giải.
- Xét xử sơ thẩm: Kết thúc giai đoạn chuẩn bị, Tòa án sẽ mở phiên tòa xét xử sơ thẩm theo luật định.
Căn cứ tòa án giải quyết yêu cầu chuộc lại nhà đất đã bán
Để giải quyết yêu cầu chuộc lại nhà đất đã bán, thực tế, Tòa án thường xem xét các căn cứ sau đây để đưa ra quyết định cuối cùng:
- Tính phù hợp pháp luật của điều khoản chuộc lại nhà đất trong hợp đồng mua bán.
- Các trở ngại khách quan, sự kiện bất khả kháng ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của các bên đối với điều khoản chuộc lại nhà đất đã bán
- Hiện trạng của nhà đất có yêu cầu chuộc lại.
- Quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình (nếu có), đặc biệt là trong trường hợp người mua chuyển nhượng nhà đất trong thời hạn chuộc lại.
- Các tài liệu chứng cứ khác liên quan đến yêu cầu khởi kiện, phản tố
Câu hỏi thường gặp (FAQs) liên quan đến tranh chấp chuộc lại nhà đất đã bán
Dưới đây là các câu hỏi thường gặp về tranh chấp chuộc lại nhà đất đã bán và cách giải quyết tranh chấp này.
Giá chuộc lại nhà đất được xác định như thế nào nếu hợp đồng mua bán không có thỏa thuận cụ thể về giá này?
Theo khoản 3 Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015, nếu các bên không có thỏa thuận khác về giá chuộc lại, thì giá chuộc lại được xác định là giá thị trường của tài sản đó tại thời điểm và địa điểm chuộc lại. Việc xác định giá thị trường có thể thông qua thỏa thuận hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền định giá.
Bên mua có quyền từ chối không cho bên bán chuộc lại nhà đất nếu bên bán đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng không?
Không. Nếu trong hợp đồng mua bán có thỏa thuận hợp pháp về việc chuộc lại và bên bán thực hiện đúng các điều kiện đã cam kết (về thời hạn, giá chuộc và các điều kiện khác nếu có), thì bên mua có nghĩa vụ phải cho bên bán chuộc lại tài sản theo quy định tại Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015. Việc từ chối vô cớ có thể bị coi là vi phạm hợp đồng.
Nếu nhà đất đã được bên mua cải tạo làm tăng giá trị hoặc bị hư hỏng, xuống cấp trong thời gian bên mua quản lý, thì việc chuộc lại và giá chuộc sẽ giải quyết thế nào?
Pháp luật hiện hành không quy định trực tiếp vấn đề này cho việc chuộc lại tài sản. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận trước trong hợp đồng. Nếu không có thỏa thuận, việc giải quyết sẽ dựa trên nguyên tắc thiện chí, trung thực. Nếu tài sản tăng giá trị do cải tạo hợp lý, bên chuộc lại có thể phải thanh toán thêm phần giá trị tăng thêm. Ngược lại, nếu tài sản hư hỏng do lỗi của bên mua, bên mua có thể phải bồi thường thiệt hại hoặc giá chuộc có thể được điều chỉnh giảm tương ứng. Tòa án sẽ xem xét từng trường hợp cụ thể nếu có tranh chấp.
Quyền chuộc lại nhà đất có thể được chuyển giao cho người khác hoặc được thừa kế không?
Quyền chuộc lại tài sản là một quyền tài sản gắn liền với giao dịch mua bán cụ thể. Việc chuyển giao quyền này cho người khác thường phải được sự đồng ý của bên mua và được quy định rõ trong hợp đồng hoặc thỏa thuận bổ sung. Đối với việc thừa kế, nếu người bán chết trong thời hạn chuộc lại, người thừa kế của họ có thể kế thừa quyền chuộc lại này, trừ khi có thỏa thuận khác.
Bên bán phải làm gì nếu phát hiện bên mua đã bán nhà đất cho người thứ ba trong thời hạn chuộc lại?
Theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình, nếu người thứ ba mua lại nhà đất một cách ngay tình (không biết hoặc không thể biết về thỏa thuận chuộc lại), giao dịch của họ có thể được bảo vệ. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua ban đầu bồi thường thiệt hại do vi phạm thỏa thuận chuộc lại. Tuy nhiên, nếu người thứ ba không ngay tình, bên bán có thể có cơ sở để yêu cầu Tòa án xem xét hủy giao dịch đó để thực hiện quyền chuộc lại.
Điều gì xảy ra nếu bên bán có quyền chuộc lại nhưng không đủ khả năng tài chính để trả tiền chuộc đúng thời hạn đã thỏa thuận?
Nếu bên bán không thực hiện được nghĩa vụ trả đủ tiền chuộc trong thời hạn đã thỏa thuận (bao gồm cả việc không đủ khả năng tài chính) mà không có lý do chính đáng được bên mua chấp nhận hoặc pháp luật quy định (như sự kiện bất khả kháng), thì quyền chuộc lại tài sản sẽ chấm dứt theo khoản 4 Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015.
Bên bán có cần phải thông báo chính thức bằng văn bản về ý định chuộc lại nhà đất cho bên mua không?
Pháp luật không quy định bắt buộc hình thức thông báo cụ thể, nhưng để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp, bên bán nên thông báo ý định chuộc lại cho bên mua bằng văn bản (ví dụ: thư bảo đảm, văn bản có xác nhận của bên mua) trước khi kết thúc thời hạn chuộc lại. Việc này giúp tạo bằng chứng về việc bên bán đã thể hiện ý chí muốn thực hiện quyền của mình.
Các bên có thể thỏa thuận lại để kéo dài thời hạn chuộc lại nhà đất đã được quy định trong hợp đồng ban đầu không?
Có. Các bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận sửa đổi, bổ sung hợp đồng, bao gồm cả việc kéo dài thời hạn chuộc lại nhà đất, miễn là sự thỏa thuận này là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Thỏa thuận sửa đổi này nên được lập thành văn bản và nếu hợp đồng gốc yêu cầu công chứng, chứng thực thì thỏa thuận sửa đổi cũng nên tuân thủ hình thức đó.
Nếu quyền chuộc lại đã rõ ràng nhưng các bên không thống nhất được về giá chuộc lại (ví dụ, do biến động thị trường), Tòa án sẽ giải quyết tranh chấp này như thế nào?
Nếu hợp đồng không có thỏa thuận cụ thể về giá chuộc lại hoặc có thỏa thuận nhưng không rõ ràng dẫn đến tranh chấp, Tòa án sẽ áp dụng khoản 3 Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó “giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại”. Tòa án có thể trưng cầu tổ chức thẩm định giá độc lập để xác định giá thị trường làm căn cứ giải quyết.
Tư vấn, nhận ủy quyền thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp chuộc lại nhà đất đã bán
Dưới đây là danh sách các hạng mục tư vấn và dịch vụ pháp lý liên quan đến việc giải quyết tranh chấp chuộc lại nhà đất đã bán của Luật Long Phan PMT:
- Tư vấn pháp lý về điều khoản chuộc lại trong hợp đồng mua bán:
- Phân tích tính hợp pháp của điều khoản chuộc lại theo quy định tại Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015.
- Soạn thảo văn bản thỏa thuận và hỗ trợ công chứng, chứng thực.
- Đánh giá thời hạn, giá chuộc lại và các điều kiện liên quan.
- Tư vấn về quyền và lợi ích của người thứ ba ngay tình.
- Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện và đại diện tại Tòa án:
- Soạn thảo đơn khởi kiện và thu thập chứng cứ liên quan.
- Đại diện khách hàng trong quá trình tố tụng tại Tòa án.
- Đại diện tham gia tố tụng: Thực hiện các thủ tục khởi kiện, tham gia phiên tòa và bảo vệ quyền lợi của khách hàng tại Tòa án có thẩm quyền.
Kết luận
Tóm lại, tranh chấp chuộc lại nhà đất đã bán là một vấn đề pháp lý tiềm ẩn nhiều phức tạp, đòi hỏi các bên phải nắm vững các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về thỏa thuận chuộc lại, thời hạn, giá chuộc cũng như quy trình tố tụng tại Tòa án theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Việc giải quyết tranh chấp có thể thông qua thương lượng, thỏa thuận hoặc khởi kiện tại Tòa án, mỗi phương thức đều có những ưu và nhược điểm riêng. Để bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình, việc hiểu rõ các điều kiện pháp lý, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và cân nhắc kỹ lưỡng các bước đi là vô cùng cần thiết.
Nếu Quý bạn đọc đang gặp phải vướng mắc hoặc cần tư vấn chi tiết hơn về các vấn đề liên quan đến tranh chấp chuộc lại nhà đất đã bán, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900.63.63.87 để nhận được sự hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp, kịp thời và hiệu quả.
Tags: Chuộc lại nhà đất đã bán, Giá chuộc lại nhà đất, Giải quyết tranh chấp nhà đất tại Tòa án, Hợp đồng mua bán có điều kiện chuộc lại, Thời hạn chuộc lại tài sản, Thủ tục khởi kiện tranh chấp nhà đất, Tranh chấp chuộc lại tài sản
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.