Đòi lại đất nhờ trông coi: Thủ tục thực hiện [CẬP NHẬT 2025]

Đòi lại đất nhờ trông coi là tình huống pháp lý phổ biến, phát sinh nhiều tranh chấp giữa người dân với nhau. Việc giao đất cho người thân, bạn bè trông coi thường không có văn bản, gây khó khăn khi muốn lấy lại đất. Khi bên nhận trông coi không trả đất, người giao đất cần thực hiện đúng quy trình pháp lý để bảo vệ quyền lợi. Trường hợp này đòi hỏi người dân phải hiểu rõ quyền sở hữu và cách thức chứng minh theo quy định pháp luật hiện hành. Bài viết dưới đây của Luật Long Phan PMT sẽ giúp bạn nắm rõ cách xử lý hiệu quả khi muốn đòi lại đất.

Thu thập, chuẩn bị tài liệu chứng cứ chứng minh mình là chủ đất

Để thực hiện quyền đòi lại đất nhờ người khác trông coi thì người đòi đất phải chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của mình. Khi chứng minh được mình là chủ đất thì mới phát sinh quyền đòi lại này.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Quyền chủ đất về mặt pháp lý được Nhà nước xác nhận thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Vì vậy, nếu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thì người sử dụng hợp pháp cần cung cấp giấy tờ này để yêu cầu người trông coi trả lại đất. 

Lưu ý: Trong trường hợp giấy chứng nhận được cấp trong thời gian đang trông coi bởi người được nhờ thì chủ đất cần chứng minh các vấn đề:

• Thời gian, hình thức và lý do nhờ trông coi đất.
• Chứng minh sự quản lý, sử dụng liên tục thửa đất nhờ người khác trông coi. 
• Việc đăng ký cấp sổ bên trông coi vẫn biết vấn đề này và không có ý kiến tranh chấp. 

Các giấy tờ khác về đất

Trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận chủ quyền thì người đòi đất có thể sử dụng các giấy tờ sau để chứng minh:

• Giấy tờ, quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền; hồ sơ địa chính đất đai. 
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế … giấy tờ thể hiện giao dịch về đất làm căn cứ xác lập chủ quyền. 
• Xác nhận của chính quyền địa phương về nguồn gốc đất, hiện trang quản lý sử dụng đất. 
• Giấy tờ nộp thuế, nghĩa vụ tài chính trong quá trình sử dụng đất. 
• Biên bản xác minh thực tế sử dụng đất, xác nhận ranh giới, mốc giới.
• Các giấy tờ có giá trị sử dụng làm căn cứ cấp giấy  chứng nhận theo Điều 137 Luật Đất đai 2024. 
• Các tài liệu khác có giá trị chứng minh nguồn gốc quyền sử dụng đất hợp pháp, liên tục, lâu dài không tranh chấp.

Các tài liệu này rất hữu ích cho việc chứng minh quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa được cấp sổ.

Hợp đồng, văn bản thỏa thuận việc nhờ trông coi

Ngoài việc chứng minh quyền sử dụng hợp pháp thì chủ đất cần chứng minh có giao dịch nhờ trông coi đất. Nếu hai bên đã có văn bản nhờ trông coi đất, đây là chứng cứ chứng minh rằng việc quản lý, sử dụng đất của bên đang giữ là do được nhờ và không tồn tại giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các bên. 

Các tài liệu có thể bao gồm:

• Hợp đồng nhờ trông coi có chữ ký hai bên;
• Giấy ủy quyền sử dụng đất, trông coi.
• Văn bản thỏa thuận giao đất giữ hộ.
• Biên bản bàn giao đất để thực hiện việc trông coi.

Trường hợp không có văn bản chính thức, có thể sử dụng các chứng cứ gián tiếp như:

• Tin nhắn, email trao đổi về việc nhờ trông coi.
• Lời khai của nhân chứng (hàng xóm, người thân biết sự việc).
• Giấy tờ có chữ ký người được nhờ giữ đất xác nhận chỉ giữ hộ, không phải chủ đất.
• Ghi âm, video về thỏa thuận hoặc cuộc nói chuyện về việc giữ đất.

Thông báo yêu cầu trả đất nhờ trông coi

Chủ đất cần thông báo yêu cầu người đang giữ đất trả lại tài sản trước khi thực hiện các hoạt động pháp lý khác để đòi lại đất trông coi. Việc thông báo nhằm các mục đích:

• Giúp người đang quản lý trông coi đất có thời gian chuẩn bị việc trả lại đất. 
• Thể hiện rõ yêu cầu trả lại đất đang trông coi một cách chính thức.
• Ghi nhận thời điểm yêu cầu trả và thời gian phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên trong việc trông coi đất. 
• Là căn cứ pháp lý thể hiện sự từ chối thực hiện nghĩa vụ (nếu bên giữ đất không trả) nhằm khẳng định hành vi chiếm giữ là trái pháp luật.
• Tài liệu, chứng cứ quan trọng chứng minh yêu cầu giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền.

Chủ đất có thề trực tiếp trao đổi yêu cầu người đang trông coi trả lại đất trong khoản thời gian hợp lý. Ngoài việc thông báo bằng lời nói thì chủ đất nêu thực hiện thông báo bằng văn bản. Văn bản này thể hiện rõ căn cứ và quyền yêu cầu trả lại đất, thời hạn trả lại đất và các yêu cầu khác liên quan. Thông báo này có thể gửi trực tiếp hoặc gửi bưu điện đến địa chỉ cư trú người trông coi. 

Hòa giải cơ sở yêu cầu trả lại đất trông coi

Tranh chấp đòi đất trong coi hộ là tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất. Bởi trong tranh chấp này, bên được nhờ trông coi cho rằng đây là đất thuộc quyền sử dụng của họ trên căn cứ trực tiếp quản lý, sử dụng thực tế liên tục và lâu dài. Bên còn lại cũng khẳng định đây là đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của họ và họ chỉ nhờ người khác trông coi và không thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng. 

Căn cứ Điều 235 Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 04/2017/NQ- HĐTP thì tranh chấp về quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Đây là thủ tục tiền tố tụng bắt buộc thực hiện trước khi muốn khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất đang tranh chấp sẽ có thẩm quyền giải quyết.  

Người yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại  ủy ban cần chuẩn bị hồ sơ:

• Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. 
• Giấy tờ chứng minh thỏa thuận nhờ trông coi đất. 
• Giấy tờ chứng minh yêu cầu giải quyết tranh chấp: chứng minh người trông coi không muốn trả, chiếm giữ trái phép đất,..

Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn chi tiết bởi Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. 

Khởi kiện đòi lại đất nhờ trông coi đến Tòa án có thẩm quyền

Khi phát sinh tranh chấp và không thể hòa giải, việc khởi kiện ra Tòa án là giải pháp pháp lý cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất. Để quá trình khởi kiện đòi lại đất nhờ trông coi diễn ra thuận lợi và hiệu quả, người khởi kiện cần nắm vững các quy định của pháp luật về thẩm quyền của Tòa án, cách xác định yêu cầu khởi kiện một cách rõ ràng và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, thủ tục cần thiết.

Thẩm quyền giải quyết

Trường hợp hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành thì một trong các bên có quyền lựa chọn yêu cầu một trong chủ thể sau đây giải quyết tranh chấp:

• Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền (cấp xã hoặc cấp tỉnh): trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có một trong các giấy tờ tại Điều 137 Luật Đất đai 2024. 
• Tòa án có thẩm quyền: trong mọi trường hợp tranh chấp đất đai. 

Căn cứ khoản 9 Điều 26, Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2025 thì Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất tranh chấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này. 

Xác định yêu cầu khởi kiện

Trong đơn khởi kiện cần nêu rõ yêu cầu khởi kiện để Tòa án làm căn cứ giải quyết tranh chấp. Yêu cầu khởi kiện trong mỗi vụ việc cụ thể sẽ khác nhau. Đối với tranh chấp đất nhờ người khác trông coi thì người khởi kiện trả lại đất có thể yêu cầu: 

• Trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Yêu cầu trả lại đất nếu người nhờ giữ không trả, yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).
• Trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Yêu cầu khởi kiện công nhận quyền sử dụng đất; yêu cầu trả lại đất và bồi thường thiệt hại (nếu có). 

Người khởi kiện cần cân nhắc đưa ra yêu cầu giải quyết cụ thể, phù hợp để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình khi giải quyết tranh chấp. 

Thủ tục khởi kiện

Trường hợp khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện yêu cầu trả lại đất nhờ trông coi cần chuẩn bị”

• Đơn khởi kiện theo mẫu 23 – DS ban hành kèm nghị quyết 01/2017/NQ – HĐTP.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng hợp pháp.
• Hợp đồng, văn bản thỏa thuận trông coi đất.
• Giấy tờ pháp lý người khởi kiện.
• Các tài liệu, chứng cứ khác chứng minh yêu cầu khởi kiện. 

Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai nhờ trông coi có thể trải qua 2 cấp xét xử là sơ thẩm và phúc thẩm. Thủ tục giải quyết tranh chấp này được thực hiện theo quy định Phần 2 và 3 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Câu hỏi thường gặp về đòi lại đất nhờ người khác trông coi

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp khi muốn đòi lại đất nhờ người khác trông coi.

Khi nào thì việc trông coi đất bị coi là hành vi chiếm giữ trái pháp luật?

Việc trông coi đất bị coi là chiếm giữ trái pháp luật khi người được nhờ giữ đất không trả lại theo yêu cầu chính đáng của chủ đất, hoặc có hành vi sử dụng, xây dựng, chuyển nhượng đất như là của mình mà không có căn cứ hợp pháp.

Khi đó, chủ đất có quyền yêu cầu UBND hoà giải tranh chấp. Trường hợp hòa giải không thành có thể khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu Chủ tịch UBND có thẩm quyền giải quyết. Chủ đất cần có chứng cứ thể hiện đã yêu cầu trả đất và chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp để khởi kiện yêu cầu trả lại tài sản chiếm giữ trái pháp luật.

Có thể yêu cầu bồi thường khi người giữ đất gây thiệt hại không?

Nếu người được nhờ trông coi đất có hành vi sử dụng sai mục đích, làm hư hỏng tài sản, xây dựng trái phép hoặc gây thiệt hại đến quyền sử dụng đất của chủ sở hữu thì chủ đất có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định Điều 584 và 589 Bộ luật Dân sự 2015. Người bị thiệt hại cần thu thập chứng cứ về thiệt hại như hình ảnh, báo cáo hiện trạng, giám định giá trị thiệt hại để làm cơ sở yêu cầu bồi thường cùng với yêu cầu trả lại đất.

Nếu bên giữ đất thay đổi ranh giới, mốc giới thì chủ đất nên làm gì?

Chủ đất nên lập tức yêu cầu UBND cấp xã xác minh hiện trạng, đo đạc lại mốc giới. Việc xác định ranh giới đất được thực hiện bằng biên bản đo đạc, có chứng kiến của các hộ giáp ranh. Chủ đất có thể yêu cầu lập biên bản vi phạm nếu bên giữ đất tự ý thay đổi ranh giới, và sử dụng tài liệu này làm chứng cứ trong quá trình hòa giải hoặc khởi kiện đòi lại đất.

Có bắt buộc hòa giải tại UBND xã trước khi khởi kiện không?

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 thì các tranh chấp về quyền sử dụng đất bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi đưa ra Tòa án. Trường hợp không thực hiện hòa giải hòa giải nêu trên thì không đủ cơ sở để Tòa án thụ lý vụ án. Chủ đất cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tham gia phiên hòa giải để đảm bảo thủ tục khởi kiện hợp lệ theo luật.

Có thể yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi giải quyết tranh chấp đòi đất không?

Chủ đất có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn việc chuyển dịch quyền sử dụng đất, như cấm chuyển nhượng, thế chấp hoặc xây dựng trên đất đang tranh chấp. Theo Điều 111, 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 yêu cầu này có thể được nộp cùng đơn khởi kiện và hoặc trong quá trình giải quyết vụ án khi cần thiết. 

Dịch vụ luật sư tham gia giải quyết đòi lại đất nhờ trông coi

Luật sư Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn, tham gia giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

• Tư vấn pháp lý sơ bộ về điều kiện, khả năng đòi lại đất đã nhờ người khác giữ.
• Đánh giá hồ sơ, chứng cứ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng, lời khai, nhân chứng.
• Soạn thảo văn bản yêu cầu trả đất, công văn, thông báo, giấy tờ xác nhận tình trạng đất.
• Đại diện khách hàng làm việc với UBND xã/phường, tham gia hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định.
• Soạn đơn khởi kiện và hồ sơ khởi kiện, nộp tại Tòa án có thẩm quyền.
  Tham gia tố tụng tại Tòa án: tranh tụng, cung cấp chứng cứ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng.
• Yêu cầu thi hành án, giám sát quá trình giao trả đất sau khi có bản án/quyết định của Tòa.

Kết luận

Trong quá trình đòi lại đất đã nhờ người khác trông coi, rất nhiều trường hợp gặp khó khăn. Khó khăn do thiếu chứng cứ rõ ràng, quy trình pháp lý phức tạp, hoặc bên bị kiện cố tình không hợp tác. Do đó, việc nhờ luật sư đất đai tham gia từ sớm sẽ giúp tăng khả năng thành công và bảo vệ quyền lợi hợp pháp một cách toàn diện. Hãy liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387. Chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách trong việc yêu cầu trả lại đất nhờ trông coi theo quy định pháp luật.

Có thể bạn quan tâm:

• Thủ tục khởi kiện đòi lại nhà đất cho mượn, ở nhờ
• Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ?

Tags: chiếm giữ tài sản trái pháp luật, Đòi lại đất nhờ trông coi, Khởi kiện đòi lại đất, thủ tục đòi lại đất, Tranh chấp đất đai