Yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất là quyền bảo vệ lợi ích của người mua khi bên bán vi phạm hợp đồng đặt cọc. Việc xử lý vi phạm hợp đồng đặt cọc bất động sản tại Việt Nam phụ thuộc vào tính chất vi phạm và mức độ thiệt hại thực tế. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết các căn cứ pháp lý và trình tự thực hiện yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc.
Phân biệt phạt cọc với bồi thường thiệt hại
Trong các giao dịch nhà đất, “phạt cọc” và “bồi thường thiệt hại” là hai chế tài quan trọng khi một bên vi phạm hợp đồng, nhưng lại thường xuyên bị nhầm lẫn hoặc đánh đồng. Việc không phân biệt rõ hai khái niệm này có thể dẫn đến việc yêu cầu quyền lợi không chính xác.
|
Tiêu chí |
Phạt cọc |
Bồi thường thiệt hại |
|
Khái niệm |
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận đặt cọc vi phạm phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. |
Bồi thường thiệt hại được quy định tại Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên vi phạm nghĩa vụ bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ. |
|
Mục đích áp dụng |
Phạt cọc là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ nhằm bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng của các bên, mang tính chất hỗ trợ và bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ. |
Bồi thường thiệt hại là chế tài dân sự nhằm buộc bên vi phạm nghĩa vụ phải khắc phục hậu quả, bù đắp những tổn thất về vật chất và tinh thần mà bên bị vi phạm phải gánh chịu do hành vi vi phạm gây ra. |
|
Điều kiện áp dụng |
Phạt cọc là chế tài theo luật định, dù hợp đồng không có thỏa thuận cụ thể về phạt cọc, bên vi phạm vẫn phải chịu trách nhiệm theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. |
Bồi thường thiệt hại theo chỉ được áp dụng khi có ba điều kiện: (i) có hành vi vi phạm hợp đồng, (ii) có thiệt hại thực tế xảy ra và (iii) hành vi vi phạm hợp đồng là nguyên nhân trực tiếp gây ra thiệt hại. Ngoài ra, theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 thì cần phải xem xét đến yếu tố lỗi của bên vi phạm bởi nếu bên vi phạm chứng minh được thiệt hại xảy ra do lỗi của bên còn lại thì bên vi phạm không phải chịu trách nhiệm. |
|
Mức bồi thường |
Pháp luật không giới hạn mức phạt cọc, các bên được tự do thỏa thuận theo nguyên tắc tự định đoạt. |
Mức bồi thường thiệt hại theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên vi phạm phải bồi thường toàn bộ thiệt hại mà bên bị vi phạm phải gánh chịu, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Cụ thể, theo khoản 2, 3 Điều 361 Bộ luật Dân sự 2015, giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm tổn thất thực tế xác định được và cả những tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến danh dự, nhân phẩm, uy tín và lợi ích khác của người bị vi phạm. |
Như vậy, có thể thấy rõ phạt cọc là một chế tài mang tính bảo đảm thực hiện hợp đồng đã được luật định, không phụ thuộc vào thiệt hại thực tế. Ngược lại, bồi thường thiệt hại là trách nhiệm khắc phục hậu quả, chỉ phát sinh khi có tổn thất thực tế đến từ lỗi trực tiếp của hành vi vi phạm và có mối quan hệ nhân quả với hành vi vi phạm.
Các căn cứ để yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất
Vi phạm hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là rủi ro có thể khiến Quý khách mất trắng số tiền lớn và lỡ dở kế hoạch an cư. Tuy nhiên, để yêu cầu bồi thường thiệt hại thành công và bảo vệ quyền lợi của mình, việc chỉ ra đối phương phá vỡ thỏa thuận là chưa đủ. Theo quy định của pháp luật, yêu cầu của Quý khách chỉ vững chắc khi chứng minh được đồng thời hai căn cứ pháp lý cốt lõi: (1) lỗi chủ quan trực tiếp của bên vi phạm và (2) có thiệt hại thực tế xảy ra xuất phát từ chính hành vi có lỗi đó.
Lỗi chủ quan trực tiếp từ người gây ra thiệt hại
Khi một hợp đồng đặt cọc mua nhà đất bị vi phạm, việc yêu cầu bồi thường thiệt hại không chỉ dừng lại ở việc chứng minh hành vi vi phạm. Yếu tố then chốt quyết định khả năng được bồi thường chính là chứng minh được “lỗi chủ quan trực tiếp” của bên gây thiệt hại.
Theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm hợp đồng phải bồi thường thiệt hại cho bên bị vi phạm nếu hành vi vi phạm có lỗi. Lỗi có thể thể hiện qua việc bên bán cố ý không thực hiện hợp đồng, thay đổi ý định bán nhà cho người khác với giá cao hơn, hoặc vi phạm các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc dù nhận thức được hành vi của mình có thể gây thiệt hại nhưng vẫn thực hiện hoặc không thực hiện biện pháp ngăn chặn cần thiết.
Ngoài ra, căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hành vi đơn phương không thực hiện giao dịch mà không có lý do chính đáng là hành vi vi phạm nghĩa vụ đồng thời phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận. Do đó, Quý khách cần chứng minh lỗi của bên bán dựa trên các bằng chứng cụ thể như hợp đồng đặt cọc, biên bản giao nhận tiền cọc, tin nhắn, email thể hiện thái độ vi phạm hoặc từ chối thực hiện nghĩa vụ.
Tóm lại, để yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc một cách thành công, việc chứng minh “lỗi chủ quan trực tiếp” của bên vi phạm là điều kiện tiên quyết. Do đó, người bị thiệt hại cần chủ động thu thập và hệ thống hóa mọi bằng chứng liên quan (hợp đồng, tin nhắn, email…).
Có thiệt hại thực tế xảy ra và có nguyên nhân từ lỗi chủ quan trực tiếp
Để yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất, việc chứng minh lỗi của đối phương chỉ là một nửa câu chuyện. Nửa còn lại, và cũng là yếu tố quyết định, nằm ở việc chứng minh hai vấn đề: có thiệt hại thực tế đã xảy ra, và thiệt hại đó là kết quả trực tiếp từ hành vi có lỗi của họ.
Theo Điều 361 Bộ luật Dân sự 2015, thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần:
- Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút;
- Thiệt hại về tinh thần theo quy định là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác. Trong trường hợp vi phạm hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, thiệt hại về tinh thần có thể phát sinh khi việc vi phạm gây ảnh hưởng đến danh dự, uy tín của người mua hoặc làm ảnh hưởng đến kế hoạch sinh hoạt, kinh doanh.
Ngoài ra, theo khoản 2 ĐIều 419 Bộ luật Dân sự 2015, giá trị bồi thường thiệt hại còn bao gồm cả khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm. Điều này có nghĩa là người mua có thể yêu cầu bồi thường không chỉ số tiền đặt cọc mà còn các chi phí phát sinh như chi phí tìm kiếm nhà khác, chi phí pháp lý, và cả khoản lợi ích bị mất do không mua được nhà theo giá thỏa thuận ban đầu.
Tuy nhiên, trong trường hợp này Quý khách phải chứng minh thiệt hại thực tế xảy ra có nguyên nhân từ lỗi chủ quan trực tiếp của người gây thiệt hại như đã phân tích ở trên. Trường hợp nếu thiệt hại xảy ra nhưng không do lỗi của người gây thiệt hại thì người đó không phải bồi thường theo khoản 3 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 hoặc thiệt hại xảy ra do lỗi của người gây thiệt hại nhưng không phải là lỗi chủ quan trực tiếp thì lúc này Tòa án sẽ có căn cứ để xem xét phân chia trách nhiệm giữa cả 02 bên.
Tóm lại, để xây dựng một yêu cầu bồi thường thiệt hại vững chắc, bạn phải tạo ra một “chuỗi logic” không thể bị phá vỡ: từ hành vi có lỗi, dẫn đến thiệt hại thực tế, và được chứng minh bằng bằng chứng xác thực. Bất kỳ mắt xích yếu nào trong chuỗi này, dù là thiệt hại không rõ ràng hay nguyên nhân không trực tiếp, đều có thể khiến Tòa án bác bỏ hoặc giảm nhẹ trách nhiệm của bên vi phạm.
Thủ tục yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất
Khi phát sinh tranh chấp và thiệt hại từ hợp đồng đặt cọc, bên bị thiệt hại cần tiến hành các thủ tục pháp lý một cách tuần tự và bài bản để bảo vệ quyền lợi của mình. Quy trình yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất là một quá trình gồm nhiều bước, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt chứng cứ và pháp lý. Dưới đây là ba bước cốt lõi cần thực hiện, bắt đầu từ việc gửi thông báo chính thức, tiến đến thương lượng và cuối cùng là khởi kiện tại Tòa án nếu cần thiết.
Gửi thông báo yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất
Gửi thông báo yêu cầu bồi thường thiệt hại là bước đầu tiên phải làm ngay trong quá trình giải quyết tranh chấp. Thông báo không phải đơn kiện nhưng có giá trị pháp lý quan trọng trong việc thiết lập căn cứ chứng minh thiện chí giải quyết hòa bình.
Nếu sau đó phải khởi kiện, tòa án sẽ căn cứ vào thông báo để xem xét thiệt hại, thời hiệu khởi kiện và mức độ lỗi của bên vi phạm. Thông báo được soạn thảo bài bản với căn cứ pháp lý rõ ràng có thể tạo áp lực pháp lý và tâm lý, khiến bên vi phạm cân nhắc việc tự nguyện bồi thường để tránh kiện tụng và ảnh hưởng danh dự.
Nội dung thông báo cần bao gồm các yếu tố: xác định rõ bên vi phạm và hành vi vi phạm cụ thể, nêu rõ thiệt hại thực tế phát sinh và căn cứ pháp lý để yêu cầu bồi thường, đưa ra mức bồi thường cụ thể và thời hạn thực hiện, cảnh báo về hậu quả pháp lý nếu không thực hiện yêu cầu. Ngoài ra, thông báo cần được gửi bằng văn bản có xác nhận nhận được hoặc qua dịch vụ bưu chính để có phiếu báo phát để đảm bảo tính chứng minh.
Thương lượng với người gây ra thiệt hại
Thương lượng là quá trình các bên tranh chấp trao đổi, đàm phán trực tiếp hoặc thông qua đại diện nhằm tìm phương án giải quyết tranh chấp tự nguyện. Biện pháp này dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận và tự định đoạt của các bên theo quy định tại Điều 3, Điều 4 Bộ luật Dân sự 2015. Thương lượng sẽ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí so với việc khởi kiện, không mất lệ phí, án phí và không cần thủ tục hành chính phức tạp.
Ưu điểm của thương lượng bao gồm:
- Giữ được quan hệ dân sự, thương mại, tránh đối đầu căng thẳng, duy trì mối quan hệ đặc biệt khi tranh chấp giữa người thân, bạn bè hoặc đối tác lâu dài;
- Các bên có quyền tự định đoạt kết quả, đưa ra điều kiện và thống nhất phương án linh hoạt hơn so với phán quyết tòa án như chia nhỏ số tiền trả, đổi tài sản, giãn thời gian thanh toán;
- Thương lượng đảm bảo tính bí mật, không công khai, tránh ảnh hưởng danh dự, uy tín của các bên.
Tuy nhiên, thương lượng có nhược điểm là không ràng buộc nếu không lập thành văn bản, có thể bị kéo dài thời gian không cần thiết khi bên vi phạm lợi dụng để trì hoãn, tẩu tán tài sản.
Như vậy, để thương lượng hiệu quả, cần ghi biên bản hoặc lập thỏa thuận bằng văn bản có chữ ký hai bên, có thể đề nghị người làm chứng, luật sư tham gia để đảm bảo tính minh bạch. Ngoài ra, Quý khách hàng cần xác định trước mục tiêu rõ ràng, giới hạn nhượng bộ, nếu không đạt kết quả sau thời hạn hợp lý nên chuyển sang biện pháp pháp lý khác.
Khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền
Khi thương lượng về tranh chấp hợp đồng đặt cọc đi vào bế tắc, khởi kiện ra Tòa án là giải pháp pháp lý cần thiết để bảo vệ quyền lợi chính đáng của bạn. Tuy nhiên, để quá trình khởi kiện diễn ra thuận lợi, việc nắm rõ Tòa án nào có thẩm quyền, hồ sơ cần chuẩn bị những gì và trình tự các bước tố tụng ra sao là yếu tố tiên quyết.
Về thẩm quyền giải quyết của tòa án, theo quy định mới nhất tại Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 ngày 25/6/2025 thì Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp tại Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Dẫn chiếu đến khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì bao gồm tranh chấp về giao dịch đặt cọc, hợp đồng đặt cọc.
Đồng thời, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 và điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú hoặc nơi hợp đồng được thực hiện sẽ có thẩm quyền giải quyết. Như vậy, Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc nơi hợp đồng được thực hiện sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này.
Về thành phần hồ sơ khởi kiện, theo quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, hồ sơ khởi kiện bao gồm:
- Đơn khởi kiện theo biểu mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao ban hành ngày 13/02/2017;
- Các tài liệu chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện có căn cứ và hợp pháp như hợp đồng đặt cọc, giấy biên nhận tiền cọc, chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân.
Về trình tự giải quyết theo Điều 190, 191, 195, 197, 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 bao gồm các bước:
- Người khởi kiện nộp đơn trực tiếp tại tòa án, tòa án cấp giấy xác nhận nhận đơn ngay, trong 3 ngày làm việc Chánh án phân công thẩm phán xem xét đơn, trong 5 ngày làm việc thẩm phán quyết định thụ lý hoặc yêu cầu sửa đổi bổ sung;
- Trong thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý, Tòa án sẽ tiến hành mở phiên họp tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Nếu các bên thống nhất được ý kiến thì Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Ngược lại, khi các bên không thống nhất, Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử và gửi cho các đương sự trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định;
- Nếu các bên không đồng ý với bản án sơ thẩm hoặc viện kiểm sát kháng nghị, vụ án sẽ được xét xử phúc thẩm.
Tóm lại, việc chuẩn bị kỹ lưỡng và thực hiện đúng các bước nêu trên sẽ là cơ sở vững chắc để Tòa án thụ lý, giải quyết vụ việc, giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách một cách hiệu quả nhất.
>> Xem thêm:
- Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc, bồi thường thế nào?
- Hướng xử lý khi người bán đất nhận cọc rồi bỏ trốn
- Thủ tục đòi lại tiền cọc mua đất mới nhất hiện nay
- Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ
Dịch vụ luật sư tư vấn và tham gia yêu cầu bồi thường tiền đặt cọc mua nhà đất
Dịch vụ luật sư chuyên nghiệp đóng vai trò quan trọng trong quá trình yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất. Việc tư vấn pháp lý chuyên sâu giúp quý khách hàng hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ và khả năng thành công của yêu cầu bồi thường. Dịch vụ luật sư tại Luật Long Phan PMT bao gồm:
- Tư vấn phương án xử lý tối ưu yêu cầu bồi thường thiệt hại;
- Tư vấn quyền, nghĩa vụ các bên trong giao dịch đặt cọc;
- Tư vấn hoàn thiện hồ sơ khởi kiện, hướng dẫn thu thập chứng cứ;
- Tư vấn quy trình thông báo, thương lượng, khởi kiện tại tòa án;
- Soạn thảo đơn khởi kiện, thông báo yêu cầu bồi thường thiệt hại, đơn giải trình, đơn khiếu nại (nếu có);
- Đại diện tham gia các buổi thương lượng, làm việc với tòa án.
Dịch vụ luật sư của Luật Long Phan PMT cung cấp giải pháp toàn diện từ tư vấn ban đầu đến thực hiện yêu cầu bồi thường. Việc sử dụng dịch vụ luật sư chuyên nghiệp giúp tối ưu hóa thời gian, chi phí và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của quý khách hàng được bảo vệ tốt nhất.
Câu hỏi thường gặp về yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất
Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi liên quan về vấn đề này. Xin mời tham khảo!
Thời hiệu khởi kiện đòi lại tiền cọc là bao lâu?
Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc là 03 năm, kể từ ngày bên có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015).
Nếu tôi (bên mua) không thể tiếp tục giao dịch, tôi có mất toàn bộ tiền cọc không?
Thông thường là có. Theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
Nếu bên bán che giấu tình trạng pháp lý của nhà đất (dính quy hoạch, đang tranh chấp), đây có được xem là lỗi không?
Đây là một hành vi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin thiện chí, trung thực trong giao dịch dân sự theo khoản 3 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015. Việc cố ý che giấu thông tin trọng yếu làm ảnh hưởng đến quyết định của bên mua là một biểu hiện rõ ràng của “lỗi chủ quan trực tiếp”, và là căn cứ vững chắc để yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Chi phí để khởi kiện một vụ tranh chấp đặt cọc gồm những gì?
Chi phí chính bao gồm: (1) Án phí dân sự sơ thẩm, được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tranh chấp; (2) Chi phí thẩm định giá tài sản (nếu cần); và (3) Phí luật sư (nếu bạn sử dụng dịch vụ pháp lý).
(Xem Danh mục án phí, lệ phí tòa án ban hành kèm Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 và Điều 3 Pháp lệnh chi phí tố tụng 2024)
Nếu giao dịch không thể thực hiện do sự kiện bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh), ai sẽ chịu trách nhiệm?
Trường hợp này, không bên nào có lỗi. Theo quy định về sự kiện bất khả kháng, các bên sẽ không phải bồi thường thiệt hại hay chịu phạt cọc. Bên nhận cọc có nghĩa vụ hoàn trả lại toàn bộ số tiền cọc cho bên đặt cọc, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác (Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015).
Kết luận
Như vậy, việc yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất là hoàn toàn có khả năng, tuy nhiên phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ xử lý tranh chấp chuyên nghiệp, Quý khách hàng vui lòng liên hệ hotline 1900636387 của Luật Long Phan PMT để được hỗ trợ nhanh chóng và tận tình nhất.
Tags: Bồi thường thiệt hại, đòi lại tiền cọc, hợp đồng đặt cọc, khởi kiện đòi tiền cọc, phạt cọc, Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, vi phạm hợp đồng đặt cọc, yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất
Tôi có nhận tiền cọc 10 triệu đồng để bán đất, trong thời gian 8 tháng, tuy nhiên không bán được do khách quan là không làm giấy đất được, nay tôi trả lại tiền cọc, vậy tôi phải bồi thường tiền là bao nhiêu?
Kính chào bạn Thanh Tiếng,
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến luatlongphan.vn. Về thắc mắc mà bạn vừa trình bày, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện Hợp đồng.
– Trường hợp HĐ được giao kết, thực hiện thì tài sản ĐC được trả lại cho bên ĐC hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên ĐC từ chối việc giao kết, thực hiện HĐ thì tài sản ĐC thuộc về bên nhận ĐC; nếu bên nhận ĐC từ chối việc giao kết, thực hiện HĐ thì phải trả cho bên ĐC tài sản ĐC và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản ĐC, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Đối với trường hợp của bạn, do không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết, căn cứ theo quy định pháp luật trên đây sẽ phải hoàn trả lại cho bên nhận đặt cọc số tiền cọc đã nhận và phải trả cho số tiền tương đương với số tiền cọc.
– Tuy nhiên, theo Án lệ số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 17-10-2018 và được công bố theo QĐ số 269/QĐ-CA ngày 6-11-2018 của Chánh án TAND Tối cao, nếu bạn chứng minh được việc chậm trễ thực hiện cam kết là do nguyên nhân khách quan (không do lỗi của bạn); và đây không phải là trường hợp bạn không muốn thực hiện cam kết hoặc chậm trễ thực hiện các thủ tục mà là do lỗi của cơ quan tiến hành thủ tục dẫn đến không thực hiện đúng nội dung hai bên đã thỏa thuận thì bạn không phải chịu phạt cọc.
– Nếu như lỗi là thuộc về bạn thì bạn phải chịu một khoản phạt cọc tương đương với số tiền đã đặt cọc là 10tr.
Trên đây là nội dung tư vấn mang tính tham khảo của chúng tôi dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp. Trường hợp bạn muốn được tư vấn trực tiếp để hiểu rõ hơn về vấn đề trên, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ:
CÔNG TY LUẬT LONG PHAN PMT
– Trụ sở chính: 50/6 Trường Sơn, phường 2, quận Tân Bình, Tp.HCM
– Cơ sở 02: Căn hộ Officetel 3.34, Tầng 3, Lô OT-X2, toà nhà Sunrise City North, 27 Nguyễn Hữu Thọ, phường Tân Hưng, quận 7, Tp.HCM.
– Điện thoại liên hệ: 1900.63.63.87
Cho e hỏi thêm. Nếu bên nhận ĐC chứng minh được việc chậm trễ thực hiện cam kết là do nguyên nhân khách quan (không do lỗi của bên ĐC), mặc dù không làm được giấy nhưng vẩn muốn nhận tiền cọc đúng ngày hợp đồng, nhưng bên ĐC không đồng ý. Như vậy bên nhận ĐC sai và phải bồi thường cho bên ĐC đúng không ạ.
Kính chào ban Thanh Tiếng. Tôi có bán 1 lô đất 49.6m . Bên mua đặt cọc cho tôi là 20tr. Hẹn 35 ngày công chứng. Gần đến này công chứng bên mua đo đất và nói thiếu đất còn 49m. Tôi có đồng ý bớt đúng với số đo là 49m. Nhưng bên mua báo không muốn mua nữa và đang đòi lại tiền cọc 20tr. Cho tôi hỏi bên nào sai ạ. Bên mua đi đo đất và có gửi 1 bản do địa chính đo ghi 0.6m hiến đường đi cho xóm. Cho tôi xin ý kiến ạ. Cảm ơn b .
Chào bạn, nội dung câu hỏi của bạn đã được chúng tôi phản hồi qua email. Bạn vui lòng xem mail để biết chi tiết.
Tôi có bán một đám rãy từ ngày 18/5/2021cho tới nay mà bên mua vẫn chưa hoàn thành số tiền .trong hd đặt cọc chúng tôi có ghi rõ là …hạn cho hd đặt cọc là tới ngày 19/7/2021thì bên mua phải chồng đủ số tiền để chúng tôi sang nhưỡng quyền sự dụng đất cho bên mua .nhưng tới thời điểm bây giờ là .15/10/2021.mà bên mua vẫn chưa chồng đủ cho tôi thì hd đặt cọc có đc khiếu nại hay kiện tụng gì ko .?trong khi hd đặt cọc có ghi rõ …là tới ngày 18/7/2021.mà bên mua ko thực hiện đúng như trong hd .thì bên mua sẽ mất số tiền đặt cọc mà ko đc khiếu nại trước pháp luật .vây hôm nay tôi nhờ các nhà luật sư về bên đất đai tư vấn cho tôi .tôi xin chân thành cảm ơn các nhà tư vấn
Em có mua đất công ty long phát. Khi đi xuống UBND xã An viễn hỏi thi đất đó không phải của long phát mà là cửa 1 người dân khác. Vây E phải làm sau để lấy lại được cọc. Hay bỏ hợp đồng mất tiền. Có nhận được giúp đỡ e với. Mơi mua lần đâu nên lo dai
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến luatlongphan.vn. Về thắc mắc mà bạn vừa trình bày, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện Hợp đồng.
– Trường hợp HĐ được giao kết, thực hiện thì tài sản ĐC được trả lại cho bên ĐC hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên ĐC từ chối việc giao kết, thực hiện HĐ thì tài sản ĐC thuộc về bên nhận ĐC; nếu bên nhận ĐC từ chối việc giao kết, thực hiện HĐ thì phải trả cho bên ĐC tài sản ĐC và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản ĐC, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Theo Quy định tại khoản 1 Điều 408 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
– Như vậy, khi bạn chứng minh được hợp đồng trên có đối tượng không thực hiện được thì bạn có thể nộp đơn khổi kiện ra Tòa án yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
– Do đó, khi có thể chứng minh bất động sản trên do một cá nhân khác đứng tên, bạn có thể nộp đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu công ty Long Phát có nghĩa vụ bủy bỏ hợp đồng, hoàn trả lại phần tiền cọc đã nhận.
– Ngoài ra nếu trong trường hợp tiền đặt cọc này để bảo đảm cho việc thực hiện giao dịch dân sự thì khi hợp đồng vô hiệy, người vi phạm là người có nghĩa vụ chịu phạt cọc ( ở đây là công ty LOong Phát).
Trên đây là nội dung tư vấn mang tính tham khảo của chúng tôi dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp. Trường hợp bạn muốn được tư vấn trực tiếp để hiểu rõ hơn về vấn đề trên, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ bên dưới
chào anh. e có đặt cọc 650tr để mua một mảnh đất có nhà tạm. e đã cùng bên bán đất ra văn phòng công chứng để công chứng giao số tiền trên cho bên bán, có kèm theo một bản viết tay khi bên bán đất nhận tiền cọc 650tr e được giữ sổ đỏ của họ cho đến khi họ làm xong thủ tục tách sổ và giao đỏ cho e ( vì đây trước là một nhà đến nay họ bán một nửa) trong hợp đồng đặt cọc e có điều khoản nếu trong 30 ngày không làm xong thủ tục giấy tờ sổ đỏ thì e vẫn có được quyền sử dụng mảnh đất đó
Vậy cho e hỏi e có quyền giữ lâu dài hay sử dụng sổ đỏ đó không khi họ không chịu làm thủ tục giấy tờ cho e.. và e như vậy liệu có đòi bồi thường số tiền đã cọc cho họ được không? e cảm ơn
Chào bạn,
vấn đề naỳ cần căn cứ vào nguyên nhân không làm xong thủ tục giấy tờ sổ đỏ, nếu là do sự kiện bất khả kháng thì bạn không có quyền đòi cọc và phạt cọc. Vui lòng liên hệ hotline bên dưới để được tư vấn cụ thể hơn.
Trân trọng!
Cho e hỏi e có bán một miếng đất và nhận cộc 30tr bên mua hẹn 10ngay ra công chứng thanh toán một lần nhưng dọi toi 15ngay e gọi lại thì hẹn e cũng cho thêm 15ngay nữa mà k thấy điện laj vậy cho e hỏi như thế mình cho bên mua mất cộc ĐK hum ạ
Chào bạn,
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện Hợp đồng. Như vậy, trong trường hợp, việc đặt cọc nhầm để đảm bảo cho việc thực hiện một giao dịch trong một khoản thời hạn nhất định, nếu hết thời hạn này, mà bên kia chưa thực hiện giao dịch thì coi như là phá vỡ giao kết và nếu bên Đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện HĐ thì tài sản ĐC thuộc về bên nhận ĐC;
Như vậy, theo như bạn trình bày thì bạn không cần phải trả phần tiền cọc này.
Trân trọng!
Cho e hỏi e có nhận cộc bên mua là 30tr bên mua hẹn e trong vòng 10 ngày thành ra công chứng thanh toán một lần mà đọi 10ngay mà chưa gọi e gọi lại thì hẹn lại vậy mình có coi như bên mua mất cộc k ạ
luat su cho e hoi.gia dinh e co ban 1 mah dat voi gia la 50tr.1m2.va ben mua da lam hop dong dat coc.la 100tr dong.nhung bay gio mah dat dang trong thoi gian tranh chap.nen gia dinh e khong ban nua.va chap nhan boi thuong lai so tien ma ben mua dat coc la 100tr dong.nhung ben mua noi la phai boi thuong len toi gap 3 lan.vay luat su cho e hoi.nhu vay co qa dang khong hay la dung theo quy dinh cua nha nuoc
Chào bạn,
Trường hợp hai bên không có thỏa thuận khác thì theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc thì bạn chỉ phải chịu phần tiền phạt cọc là 100tr và trả lại số tiền cọc là 100 triệu.
Trân trọng!
Xin chào VP Luật Long Phan PMT.
Em xin phép đặt mình vào trường hợp là khách mua.
Hôm nay ngày 14/6/2021
Ngày 20/5/2021 Em có mua căn hộ từ CĐT ở Dự án A (đã ký HĐMB Ngày 20/5/2021 rồi ạ), Dự án này đã bàn giao căn hộ vào năm 2018, hiện tại còn 1 số căn chưa bán hết,
Hiên nay khi làm thủ tục vay ngân hàng thì e mới phát hiện ra CĐT đã bán căn hoặc chuyển nhượng lại cho Cty Con, để thế chấp cho Ngân hàng vào năm 2019,
Hiện tại em muốn khởi kiện CDT vì đã bán Căn hộ không còn là của chính CDT hoặc đã bán căn hộ này cho 2 cá nhân, yêu cầu trả lại số tiền mà en đã thanh toán và bồi thường số tiền tương đương với số tiền e đã đóng cho CDT thì có được không ạ,
Trong thõa thuận không có nêu là bồi thường trường hợp này ạ, Mong được có sự phản hồi của VP ạ
Em xin chân thành cảm ơn
Luật sư cho tôi xin hoi.
Tôi có mua miến đất tôi đặt cọc cho bên bán số tiền là…150 tr..
Có công chứng vào ngày 29/3/2020
Vậy bên bán sai hợp đồng
Nhiều lần tôi điện thì bên bán hứa hoài
Cho đến hôm nay LÀ 18 THÁNG
VẬY TÔI VIẾT TỜ THƯA NHỜ VÀO CƠ QUAN XEM XÉT GIÃI QUYẾT DÙM…
TÔI BỒI THƯỜNG THIỆT HAI CŨA TÔI
TÔI THÀNH THẬT CÃM Ơ.
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách có những nội dung cần cụ thể, chi tiết hơn. Quý khách vui lòng kết bạn và gửi tài liệu, hồ sơ qua số zalo: 0819700748 để Luật sư hướng dẫn cụ thể về các thủ tục cần thiết. Trân trọng./.
Tôi xin hõi luật sư..
Vào ngày 29/3/2020
Tôi có mua miến đất ( loại đất thỗ cư)
Tôi đặt cọc 150 triệu
Trong họp đồng có giao thời gian 90 ngày… bên bán lo chi phí toàn bộ
Và đồng thời LÀM SỖ ĐÕ…LOẠI ĐẤT THỖ CƯ CHO TÔI…PHẦN TIỀN CÒN LẠI TÔI TRÃ ĐŨ…
2 BÊN CÓ RA CÔNG CHỨNG
KỄ TỪ NGÀY RA CÔNG CHỨNG BÊN BÁN KO THỰC ĐÚNG QUI ĐỊNH HỌP ĐỒNG
GẶP TÔI..TÔI THƯƠNG LƯƠNG CHO THÊM 2 THÁNG ĐỄ HOÀN TẤT SỖ ĐÕ CHO TÔI…
VẬY KÉO DÀY ĐẾN NAY LÀ NGÀY 22/11/2021…TRÊN DƯỚI 18 THÁNG…
TÔI ĐIỆN KIÊU BÊN BÁN GẶP TÔI TRỨC TRAO ĐỖI…NHƯNG KO ĐẾN GẶP TÔI…
NGƯỢC LẠI CÒN CHẶN LUÔN SĐT TÔI..
KO LIÊN HỆ ĐƯƠC.
BÊN BÁN ĐỖI THỪA CHƯA LÊN THỖ CƯ ĐƯỢC VV..
TÔI XIN HÕI LUẬT SƯ…NHƯ VẬY BÊN BÁN NHẬN TIỀN CỌC CŨA TÔI..
SỐ TIỀN 150 TRIỆU…TRÊN DƯỚI 18 THÁNG… CÓ BỒI THƯỜNG CHO TÔI KHÔNG…. BỒI THƯỜNG BẰNG CÁCH NÀO
NHỜ LUẬT HỘ GIÚP DÙM…
TÔI THÀNH THẬT BIẾT ƠN..
TPCT NGÀY 22/11/2021..
LỄ PHÉP KÍNH CHÀO
TÔI..LÊ ANH THÀNH
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách có những nội dung cần cụ thể, chi tiết hơn. Quý khách vui lòng kết bạn và gửi tài liệu, hồ sơ qua số zalo: 0819700748 để Luật sư hướng dẫn cụ thể về các thủ tục cần thiết. Trân trọng./.
Cho hỏi tôi đặt cọc mua đất với người được uỷ quyền có công chứng theo đúng quy đình pháp luật, nhưng trong quá trình chờ làm hồ sơ thì người uỷ quyền hợp pháp qua đời thì hợp đồng đặt cọc đó còn hiệu lực hay không, nếu còn thì phải giải quyết như thế nào vì lúc này hợp đồng uỷ quyền đã mất hiệu lực.
Cho e hỏi e có mua 1mieng đất trí giá 650tr và e có làm hợp đồng đăt cọc đầy đủ với bến bán
E đăt cọc trước 300tr để bên kia họ làm sổ và tách sổ ra cho e và thời hạn là 3tháng ,mà đến nay đã 3thang rồi mà bên kia vẫn chưa có sổ cho e thì e fai làm sao ạ.theo e biết là đất ở chô đó sẽ ko tách đc sổ khi mua nhưng ngta nói là ngta sẽ tách sổ cho mk đc vậy lên e mới đăt cọc, bây h người ta ko chịu trả cọc và bôi thường cho e thì e fai làm sao ạ.e xin cảm ơn ạ
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách đã được chúng tôi phản hồi qua email. Qúy khách vui lòng xem mail để biết chi tiết. Trân trọng./.
Dạ xin phép luật sư cho e hỏi chút ạ
E có đất phân lô tách thửa đang bán cho khách, đất đã có công chứng tách thửa. Mà theo cơ chế của nhà nước tạm dừng phân lô tách thửa. Mà đất của e lại có công văn trích đo trước ngày tạm dừng. Trong thời gian đó e có nhận cọc của bên thứ hai. Giờ đã 2 tháng rồi mà sổ vẫn chưa da, bên B đòi trả cọc và yêu cầu bên A bồi thường
Vậy cho e hỏi e cần phải làm như thế nào. Bên e có bị sai phạm không ạ
E cảm ơn ạ
Xin chào VP luật sư Long Phan,
Tôi có tình huống này rất mong nhận được sự tư vấn từ VPLS.
Tôi có thỏa thuận mua bán với gia đình ông A về 50m2/150m2 đất dịch vụ đang trong thời gian chờ ký quyết định cấp đất và cấp sổ đỏ. Mua bán có các thỏa thuận sau:
1. Lập vi bằng qua văn phòng thừa phát lại.
2. Biên bản giao nhận tiền cọc.
3. Thỏa thuận mua bán kèm điều kiện phạt gấp 6 lần giá trị thanh toán nếu bên bán không chịu thực hiện nghĩa vụ tự nguyện ký các giấy tờ làm thủ tục sang tên chuyển quyền sử dụng đất cho bên B và không đòi hỏi thêm bất kể chi phí nào.
Tôi xin được tư vấn về 2 câu hỏi bên dưới như sau:
1. Khi tôi đến yêu cầu bên A thực hiện nghĩa vụ đã cam kết trong thỏa thuận mua bán đã giao kết ở trên thì bên A đòi thêm khoản chi phí lớn mới chịu ký giấy tờ để làm thủ tục chuyển quyền sở hữu đất. Trong trường hợp này tôi có thể khởi kiên bên A về những tội gì? (Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, tống tiền…) và có thể đòi lại khoản cọc không?
2. Trong trường hợp bên A không ký các giấy tờ chuyển quyền sở hữu đất thì tôi có thể kiện đòi lại toàn bộ tiền đã giao nhận và 1 khoản tiền phạt gấp 6 lần số tiền mà bên A đã nhận như trong thỏa thuận không?. và thủ tục khởi kiện như thế nào?
Cảm ơn VPLS,
NMN
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách đã được chúng tôi phản hồi qua email. Qúy khách vui lòng xem mail để biết chi tiết. Trân trọng./.
Nhơ luật sư tư vấn giúp em a. E đang bị kiện tụng về nhà đất. Khi e mua nhà tư nhà đầu tư trong hiện trạng đã xây xong nhưng chỉ đang trong quá trình làm sổ, chưa đo đạc và chưa ra giấy chỉ được báo dien tích 105m2, e có sang tay lại nhà này với giá 635 triệu và cũng báo tình trạng nhà đã xây xong nhưng chưa có sổ với diện tích 105m2, nhận trước 400 triệu và đã giao nhà cho người mua sử dụng đến giờ. Đến nay khi chủ đầu tư đã hoàn thiện sổ thì e tiên hành thủ tục sang tên với người mua thì diện tích trên sổ sau khi đo đạc không đủ chỉ còn 92 m2. Người mua không đồng ý mua nhà với giá thỏa thuận ban đầu mà chỉ mua với giá 550 triệu, nếu không đồng ý sẽ khởi kiện em ra tòa và đoi bồi thường gấp đôi số tiền đã đưa trước là 800 triệu. Vậy trong trường hợp này khi khởi kiện ra tòa rủi RO của em có cao không ạ, nếu e thua kiện em có phải bồi thường không ạ. Em có thể hoàn lại số tiền đã nhận và thu hồi lại nhà của mình được không a. Mong sự phản hồi và cho e hướng giải quyết của luật sư a. Em chân thành cảm ơn!
Tôi xin hỏi luật sư. Vào ngày 7/3/2022 tôi có giao dịch đặt cọc mua lô đất . Số tiền đặt cọc là 200 triệu. Giấy cọc hẹn sau 1,5 tháng ra sổ , tức 24 tháng 4 . Nhưng đến nay bên bán đã quá thời hạn hơn 3 tháng rồi . Sổ vẫn chưa có , mặc dù tôi đã nhiều lần liên hệ bên bán để đòi lại tiền đặt cọc nhưng họ làm ngơ, tìm cách lãng tránh. Gọi điện họ ko trả lời . Xin hỏi luật sư giờ tôi có thể khởi kiện như thế nào ạ . Xin cảm ơn luật sư.
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách đã được chúng tôi phản hồi qua email. Qúy khách vui lòng xem mail để biết chi tiết. Trân trọng./.
Xin cho hoi toi co mua mảnh đất trị giá 450tr đã đặt cọc 200tr bên bán làm sổ đỏ có đơn đặt cọc hai bên cùng ký công chứng ở UBX hẹn 6 tháng có sổ đỏ nhưng quá thời hạn 6thang không làm được tôi phải kiện ở đâu thủ tục như thế nao. Xin cam ơn.
Chào luật sư . cho tôi xin phép được hỏi. Tôi có 1 lo đất bán 1.3tỷ. có nhận cọc của mua 500 triệu . hệ. 3 tháng sẽ giao sổ mới cho bên mua . vì lý do đất thuộc diện hiến tặng làm đường nhưng sau 3 tháng cũng chưa được ủy ban nhân nhân cấp tỉnh giải quyết về sổ cho tôi dẫn đến lý do bị trễ hẹn với bên mua . vì vậy bên mua bắt tôi phải bồi thường . bì vậy tôi xin đươc hỏi luật sư nên giả quyết như thế nào mới là thỏa đáng vì lỗi ko phải do tôi . mà do cách sử lý của bộ luật quá rắc rối. Xin được tư vắn. 0932586486
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách đã được chúng tôi phản hồi qua email. Qúy khách vui lòng xem mail để biết chi tiết. Trân trọng./.
Tháng 11/2021 e có mua 1căn nhà , và hẹn tháng 2ra công chúng, đọi mãi toi thang 4 vẫn chưa có sổ nên bên e ko mua nữa , và bên bán chỉ đền bù e 50triêu và tói giờ hơn 4tháng e vẫn chưa nhận được tiền dền bù , bên bán cứ hẹn từ ngày này qua ngày khác vẫn ko chịu trả cho e , e có ra công chứng , chứng minh số tiền bên băn có nhận , và giờ e phải làm sao , mong a giúp đỡ pháp lý giúp e ạ
Dạ cho e hỏi đặt cọc online cam kết đủ diện tích nhưng sâu khi đo đạc thiếu diện tích,,.bên đặt cọc nếu thiếu diện tích phải bồi thường gấp 3 lần
Cho e hỏi vậy nếu ra pháp luật e bị phạt cọc mấy lần ạ
Tôi có cho bạn mượn số tiền 1 tỷ đồng có giấy nhận tiền , thời hạn vay 1 tháng . Có lãi xuất , đến quá hạn 5 tháng bạn tôi cũng không trả , sau nhiều lần nhắc đòi và có thông báo trước đó 2 tháng về việc tôi đã đặt cọc mua nhà , hạn cho bạn tôi phải trả , và bạn tôi có cam kết đến ngày đó sẽ trả hết nếu sau ngày đó bạn tôi không trả hết số tiền vay thì đồng ý đền bù thiệt hại số tiền do tôi đã đặt cọc mua nhà do bị hủy cọc ( có hđ đặt cọc, có cty môi giới , có xác nhận nhận bằng tiền mặt , và việc đặt cọc có thông báo cho bạn tôi từ trước ) và sau ngày đó đến nay cũng 4 tháng bạn tôi vẫn chưa trả , vậy tôi làm đơn kiện để đòi tiền gốc và tôi có được yêu cầu với tòa để đòi số tiền bồi thường thiệt hại do bạn tôi không trả tiền , đẫn đến tôi mất số tiền đã cọc không ? Xin luật sư tư vấn giúp tôi