Yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt hợp đồng do chậm bàn giao nhà: Thủ tục

Thủ tục yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt hợp đồng do chậm bàn giao nhà là một trong những tranh chấp phổ biến phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Việc chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ bàn giao theo thời hạn cam kết gây ra nhiều thiệt hại về tài chính và tinh thần cho người mua. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, Quý khách hàng cần nắm vững các quy trình pháp lý để đưa ra yêu cầu chính xác và có căn cứ. Bài viết của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết, chuyên sâu từng bước pháp lý cần thực hiện, kèm theo các ví dụ và lưu ý thực tiễn.

Soát xét và phân tích sâu điều khoản phạt trong hợp đồng mua bán nhà

Hợp đồng mua bán nhà ở là cơ sở pháp lý cao nhất ràng buộc quyền và nghĩa vụ giữa Quý khách hàng và chủ đầu tư. Do đó, việc xem xét kỹ lưỡng các điều khoản trong hợp đồng là bước đầu tiên và nền tảng để tiến hành yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt hợp đồng do chậm bàn giao nhà.

Sự tồn tại và nội dung của điều khoản phạt vi phạm

Trước hết, cần xác định hợp đồng có tồn tại điều khoản về phạt vi phạm đối với hành vi chậm bàn giao hay không. Theo Khoản 3, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc phạt và bồi thường thiệt hại phải được các bên thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng. Nếu không có thỏa thuận này, việc yêu cầu phạt vi phạm sẽ không có cơ sở.

Công thức tính phạt: Quý khách hàng cần xem xét kỹ công thức tính phạt. Các dạng phổ biến bao gồm:

• Tính lãi suất phạt: Ví dụ: “Bên Bán sẽ phải trả cho Bên Mua một khoản tiền lãi phạt tương đương 150% lãi suất tiền gửi không kỳ hạn do Ngân hàng Vietcombank công bố tại thời điểm thanh toán, tính trên tổng số tiền Bên Mua đã nộp, cho toàn bộ thời gian chậm bàn giao.”
• Tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị hợp đồng: Ví dụ: “Mức phạt cho mỗi ngày chậm bàn giao là 0,05% trên tổng giá trị Hợp đồng (chưa bao gồm VAT), nhưng tổng số tiền phạt không vượt quá 8% giá trị Hợp đồng.”

Điều kiện áp dụng: Hợp đồng phải quy định rõ thời điểm bắt đầu tính là chậm bàn giao và các trường hợp miễn trừ trách nhiệm của chủ đầu tư, thường là các “sự kiện bất khả kháng”.

Phân tích về sự kiện bất khả kháng

Chủ đầu tư thường viện dẫn sự kiện bất khả kháng để thoái thác trách nhiệm. Tuy nhiên, không phải mọi khó khăn đều là bất khả kháng. Theo Khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015, sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết.

Do đó, khi lấy lý do bất khả kháng để chậm bàn giao nhà, chủ đầu tư có nghĩa vụ chứng minh sự kiện đó là bất khả kháng (ví dụ: thiên tai, dịch bệnh có quyết định phong tỏa của chính phủ làm gián đoạn thi công, thay đổi chính sách pháp luật đột ngột). Việc khó khăn về tài chính hay vướng mắc với nhà thầu phụ thường không được xem là bất khả kháng.

Bên cạnh đó, hợp đồng thường quy định bên gặp sự kiện bất khả kháng phải thông báo bằng văn bản cho bên mua trong một thời hạn nhất định. Nếu chủ đầu tư không tuân thủ thủ tục này, họ có thể mất quyền viện dẫn sự kiện bất khả kháng.

Lưu ý việc phân biệt giữa tiền phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại

Đây là hai chế tài riêng biệt. Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép các bên thỏa thuận về phạt vi phạm. Cụ thể sự khác biệt thể hiện ở:

• Trường hợp 1 (Chỉ phạt): Hợp đồng chỉ quy định “bên vi phạm chịu phạt…”. Quý khách chỉ có thể yêu cầu tiền phạt.
• Trường hợp 2 (Vừa phạt vừa bồi thường): Hợp đồng ghi rõ “ngoài khoản tiền phạt vi phạm, bên vi phạm còn phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh”. Lúc này, Quý khách hàng có quyền yêu cầu cả hai.

Ví dụ: Tiền phạt vi phạm tính theo hợp đồng là 80 triệu đồng. Ngoài ra, do chậm nhận nhà 8 tháng, Quý khách phải thuê một căn hộ khác với chi phí 10 triệu/tháng, tổng cộng 80 triệu. Nếu có đầy đủ hóa đơn, chứng từ thuê nhà, và hợp đồng cho phép, Quý khách có quyền yêu cầu tổng cộng 160 triệu đồng (80 triệu tiền phạt + 80 triệu tiền bồi thường thiệt hại).

Lưu ý: Điều 301 Luật Thương mại 2005 quy định mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt tối thiểu do các bên thoả thuận trong hợp đồng nhưng không được quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm.

Thông báo chính thức về vi phạm và yêu cầu thanh toán tiền phạt do chậm bàn giao nhà

Sau khi đã có cơ sở pháp lý vững chắc, bước tiếp theo là chính thức thông báo và yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt hợp đồng do chậm bàn giao nhà. Đây là bước tiền tố tụng quan trọng, thể hiện thiện chí giải quyết và là một chứng cứ quan trọng cho quá trình khởi kiện sau này.

Văn bản cần yêu cầu thực hiện nghĩa vụ phạt vi phạm cần được soạn thảo một cách chuyên nghiệp, chặt chẽ và đầy đủ các nội dung sau:

1. Phần mở đầu: Tên công văn/ văn bản, ngày tháng năm, thông tin người gửi (Quý khách) và người nhận (Chủ đầu tư).
2. Phần Căn cứ: Viện dẫn số Hợp đồng mua bán, các điều khoản cụ thể về thời hạn bàn giao và chế tài phạt. Trích dẫn các quy định pháp luật liên quan như Điều 19, 20 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 về quyền và nghĩa vụ của Chủ đầu tư, Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 về thoả thuận phạt vi phạm.
3. Phần Nội dung:

• Tóm tắt nghĩa vụ của chủ đầu tư về thời hạn bàn giao (ví dụ: “Theo Điều X của Hợp đồng, thời hạn bàn giao dự kiến là ngày 31/12/2024”).
• Trình bày hành vi vi phạm: (“Tuy nhiên, đến nay đã là ngày [ngày thông báo vi phạm], Quý Công ty vẫn chưa thực hiện việc bàn giao căn hộ cho chúng tôi, tức đã chậm trễ [số] ngày”).
• Tính toán và đưa ra con số yêu cầu cụ thể: (“Căn cứ Điều Y của Hợp đồng, chúng tôi yêu cầu Quý Công ty thanh toán số tiền phạt vi phạm là [số tiền] VNĐ, được tính như sau: […]”). Nêu rõ yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có, kèm theo chứng từ.

4. Phần Kết luận: Đưa ra thời hạn cụ thể để chủ đầu tư phản hồi và thanh toán (thường là 15-30 ngày). Nêu rõ nếu yêu cầu không được đáp ứng, Quý khách sẽ tiến hành các thủ tục pháp lý cần thiết tại Tòa án có thẩm quyền.

Để đảm bảo giá trị pháp lý, thông báo nên được gửi bằng thư bảo đảm có hồi báo qua bưu điện hoặc giao trực tiếp tại văn phòng chủ đầu tư và yêu cầu có ký nhận của người có thẩm quyền. Biên lai gửi thư và phiếu hồi báo/văn bản ký nhận là những chứng cứ không thể thiếu phục vụ cho quá trình tố tụng tại Toà án.

Khởi kiện ra Tòa án yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt hợp đồng do chậm bàn giao nhà

Khi thương lượng không thành, khởi kiện là biện pháp mạnh mẽ nhất. Để yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt hợp đồng do chậm bàn giao nhà tại Tòa án, Quý khách cần tìm hiểu kỹ các thủ tục tố tụng sau:

Xác định chính xác Tòa án có thẩm quyền

Theo quy định của pháp luật hiện hành, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản (theo Điểm b Khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2015). Nếu có yếu tố nước ngoài (ví dụ, người mua là người nước ngoài, chủ đầu tư là công ty có vốn đầu tư nước ngoài), thẩm quyền thuộc Tòa án nhân dân cấp tỉnh (Điều 37 BLTTDS 2015).

Bên cạnh đó, Điểm c Khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015 quy định rõ: “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”. Do đó, Quý khách phải nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có dự án, căn hộ.

Tuy nhiên, hiện nay, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Tòa án nhân dân (TAND) (có hiệu lực từ 01/07/2025).

Theo luật mới được thông qua, tổ chức của TAND chuyển từ 4 cấp còn 3 cấp gồm TAND Tối cao; TAND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung là TAND cấp tỉnh); TAND khu vực (Bỏ TAND cấp huyện).

Như vậy, từ 1/7/2025, không còn TAND cấp huyện, thẩm quyền giải quyết thuộc về TAND khu vực nơi có bất động sản.

Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện và chứng cứ

Hồ sơ khởi kiện (theo Điều 189 BLTTDS 2015) bao gồm các tài liệu sau:

1. Đơn khởi kiện theo mẫu 23-DS.
2. Tài liệu chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện:

• Giấy tờ pháp lý của các bên: CMND/CCCD/Hộ chiếu của người mua; Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư.
• Cơ sở của yêu cầu: Hợp đồng mua bán (bản chính hoặc sao y công chứng); Tất cả các phụ lục hợp đồng (nếu có).
• Chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ của người mua: Toàn bộ hóa đơn, phiếu thu, sao kê ngân hàng chứng minh đã thanh toán các đợt tiền.
• Chứng minh hành vi vi phạm của chủ đầu tư: Các văn bản, email, tin nhắn qua lại về tiến độ; Công văn yêu cầu thanh toán đã gửi và bằng chứng gửi/nhận.
• Chứng minh thiệt hại thực tế (nếu yêu cầu bồi thường): Hợp đồng thuê nhà, hóa đơn thanh toán tiền thuê…

Nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí

Đây là một thủ tục bắt buộc. Sau khi nhận đơn, Tòa án sẽ ra thông báo để người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí. Mức phí được tính dựa trên giá trị tranh chấp (tổng số tiền yêu cầu) theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14.

Ví dụ, nếu Quý khách yêu cầu 300 triệu đồng, án phí sơ thẩm là 5% của 300 triệu, tức 15 triệu đồng. Quý khách sẽ phải nộp tạm ứng 50% của số này, là 7,5 triệu đồng. Vụ án chỉ được thụ lý sau khi Quý khách nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án.

Các giai đoạn tố tụng tại Tòa án

1. Giai đoạn Sơ thẩm:

Toà án nhân dân có thẩm quyền sẽ ra thông báo thụ lý vụ án trong vòng 07-10 ngày sau khi nhận được biên lai đóng tạm ứng án phí của đương sự.

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Tòa án sẽ triệu tập các bên để tham gia các buổi làm việc, tiến hành các phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải (Điều 208 BLTTDS 2015) để các bên thoả thuận việc giải quyết vụ án trước khi xét xử. Trường hợp hoà giải không thành, toà án sẽ ra quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm.

Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng (có thể gia hạn 02 tháng nếu vụ án có tính chất phức tạp).

2. Giai đoạn Phúc thẩm:

Giai đoạn phúc thẩm được thực hiện khi có đương sự kháng cáo bản án sơ thẩm theo Điều 271 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Thời hạn kháng cáo là 15 ngày kể từ ngày tuyên án đối với đương sự có mặt tại phiên tòa.

Tòa án cấp phúc thẩm có thời hạn chuẩn bị xét xử là 2 tháng theo Điều 286 BLTTDS 2015.. Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa phúc thẩm; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

>>> Xem thêm: Khởi kiện yêu cầu chủ đầu tư bồi thường do chậm bàn giao nhà

Câu hỏi thường gặp về yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt hợp đồng do chậm bàn giao nhà

Bên cạnh quy trình pháp lý đã được phân tích, hành trình yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt hợp đồng trên thực tế còn phát sinh nhiều tình huống và vướng mắc cụ thể. Để giúp Quý khách hàng có một cái nhìn toàn diện và chuẩn bị tốt nhất, dưới đây là phần giải đáp cho những câu hỏi thường gặp nhất.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt chậm bàn giao là bao lâu?

Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, tính từ ngày người mua biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (tức là kể từ ngày kế tiếp của ngày bàn giao dự kiến trong hợp đồng).

Nếu hợp đồng không có điều khoản phạt vi phạm, tôi có thể đòi bồi thường thiệt hại không?

Có. Mặc dù không thể yêu cầu tiền phạt vi phạm nếu không có thỏa thuận, quý khách vẫn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh từ việc chậm bàn giao. Thiệt hại này phải được chứng minh bằng các chứng cứ xác thực, ví dụ như chi phí thuê nhà trong thời gian chờ đợi, chi phí cơ hội bị mất, v.v., theo quy định tại Điều 360 và Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.

Nhiều người mua trong cùng một dự án có thể cùng nhau khởi kiện không?

Có, nhiều người mua có thể cùng đứng đơn khởi kiện chủ đầu tư trong một vụ án duy nhất (vụ án có nhiều người tham gia tố tụng). Việc này giúp tiết kiệm chi phí tố tụng, tạo ra áp lực lớn hơn và đảm bảo tính nhất quán trong quá trình giải quyết. Tuy nhiên, việc này đòi hỏi sự đồng thuận và phối hợp chặt chẽ giữa các bên.

Nếu đã có bản án của Tòa án nhưng chủ đầu tư vẫn không trả tiền thì phải làm gì?

Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, nếu chủ đầu tư không tự nguyện thi hành, quý khách có quyền làm đơn yêu cầu thi hành án gửi đến Chi cục Thi hành án dân sự cấp khu vực nơi Toà án có thẩm quyền đặt trụ sở. Cơ quan thi hành án sẽ áp dụng các biện pháp cưỡng chế theo luật định, như phong tỏa tài khoản, kê biên tài sản của chủ đầu tư để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán.

Chủ đầu tư đề nghị cấn trừ tiền phạt vào phí quản lý hoặc tặng gói nội thất thay vì trả tiền mặt, tôi có nên chấp nhận?

Việc chấp nhận tùy thuộc vào sự cân nhắc của quý khách. Quý khách cần đánh giá giá trị thực của các gói đề nghị so với số tiền phạt được nhận. Lưu ý rằng việc nhận hiện vật hoặc dịch vụ có thể phức tạp hơn và giá trị thường được chủ đầu tư tính toán có lợi cho họ. Việc ký thỏa thuận cho các phương án này sẽ chấm dứt quyền đòi tiền phạt của quý khách, do đó cần xem xét kỹ lưỡng.

Nếu chủ đầu tư ép nhận nhà chưa hoàn thiện hoặc còn nhiều lỗi để tránh bị phạt, tôi nên làm gì?

Quý khách có quyền từ chối nhận bàn giao nếu căn hộ chưa đủ điều kiện theo hợp đồng và pháp luật (chưa hoàn thiện, chưa được nghiệm thu PCCC, chất lượng không đảm bảo). Hãy lập biên bản ghi nhận tình trạng thực tế của căn hộ tại thời điểm bàn giao, có chữ ký của đại diện chủ đầu tư (nếu có thể) hoặc của hai người làm chứng. Đây là bằng chứng quan trọng để tiếp tục tính phạt và yêu cầu chủ đầu tư khắc phục.

>>> Xem thêm: Chủ đầu tư bàn giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu phải làm sao?

Khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng mà tôi nhận được có phải chịu thuế thu nhập cá nhân không?

Theo quy định hiện hành của Luật Thuế thu nhập cá nhân, khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng mà cá nhân nhận được từ các tổ chức không được xem là thu nhập chịu thuế. Do đó, quý khách sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho khoản tiền này.

Ngoài Tòa án, tôi có thể lựa chọn Trọng tài thương mại để giải quyết tranh chấp không?

Quý khách chỉ có thể đưa vụ việc ra Trọng tài thương mại nếu trong hợp đồng mua bán có một “điều khoản trọng tài” rõ ràng, thỏa thuận rằng mọi tranh chấp sẽ được giải quyết tại một trung tâm trọng tài cụ thể. Giải quyết qua trọng tài thường nhanh hơn nhưng chi phí có thể cao hơn so với Tòa án.

Dịch vụ luật sư tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư

Quá trình yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt hợp đồng do chậm bàn giao nhà vô cùng phức tạp. Việc sử dụng dịch vụ luật sư sẽ giúp Quý khách hàng tiết kiệm thời gian, công sức và tối đa hóa khả năng thu hồi khoản phạt vi phạm, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Tại Luật Long Phan PMT, chúng tôi cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện bao gồm:

• Phân tích sâu hợp đồng: Tìm ra các điều khoản bất lợi, điểm mập mờ có thể bị chủ đầu tư lợi dụng và xác định cơ sở pháp lý vững chắc nhất cho yêu cầu của khách hàng.
• Đánh giá chứng cứ và tư vấn chiến lược: Xây dựng lộ trình pháp lý bài bản, từ thương lượng đến tố tụng, lường trước các lập luận của đối phương.
• Đại diện đàm phán: Thay mặt Quý khách hàng làm việc trực tiếp với chủ đầu tư để gây áp lực và tìm kiếm một thỏa thuận có lợi mà không cần ra Tòa.
• Soạn thảo hồ sơ pháp lý: Chuẩn bị công văn yêu cầu, đơn khởi kiện, các văn bản trình bày ý kiến… một cách chặt chẽ, chuyên nghiệp.
• Bảo vệ tại Tòa án: Tranh tụng tại các phiên tòa, đưa ra lập luận sắc bén, phản bác các lý lẽ của đối phương để bảo vệ tối đa quyền lợi của Quý khách.
• Tư vấn về các biện pháp khẩn cấp tạm thời: Nếu cần thiết, luật sư có thể yêu cầu Tòa án áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời để đảm bảo khả năng thi hành án sau này.
• Theo dõi và đôn đốc thi hành án: Đảm bảo phán quyết của Tòa án được thực thi, giúp Quý khách hàng nhận được khoản tiền mà mình xứng đáng được hưởng.

Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẽ đồng hành cùng Quý khách hàng từ khâu phân tích hợp đồng đến hoàn tất thủ tục pháp lý. Chúng tôi cam kết bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của khách hàng với chi phí hợp lý và hiệu quả cao.

Kết luận

Chậm bàn giao nhà là vấn đề thường gặp trong hợp đồng mua bán nhà ở, căn hộ. Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải bàn giao nhà đúng thời hạn, nếu không thì người mua có quyền yêu cầu phải trả tiền phạt hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại. Nếu bạn đọc còn những thắc mắc về vấn đề có liên quan hoặc cần tư vấn trong lĩnh vực Luật Hợp đồng vui lòng liên hệ số điện thoại: 1900.63.63.87 để được luật sư tư vấn nhanh chóng và kịp thời.

>> Xem thêm các bài viết có liên quan đến chậm bàn giao nhà:

• Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà: Hướng dẫn cách xử lý
• Yêu cầu bồi thường do chậm bàn giao nhà đất
• Hủy hợp đồng mua bán nhà ở do chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao
• Khởi kiện đòi tiền lãi phát sinh do chậm bàn giao căn hộ

Tags: Bồi thường thiệt hại, Chậm bàn giao nhà đất, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, hợp đồng mua bán nhà ở, khởi kiện chủ đầu tư, Phạt vi phạm hợp đồng