Trách nhiệm bồi thường khi cháy chung cư: Ai phải chịu trách nhiệm?

Trách nhiệm bồi thường khi cháy chung cư không mặc định thuộc về một chủ thể cố định mà được xác định dựa trên nguyên nhân gây cháy và ai là người có lỗi trong từng vụ việc cụ thể. Luật Long Phan PMT nhận thấy sau mỗi vụ cháy nhà chung cư, cư dân, chủ đầu tư và Ban quản trị thường lúng túng khi xác định bên nào phải bồi thường, mức bồi thường ra sao và bảo hiểm cháy nổ có thay thế được trách nhiệm bồi thường thiệt hại hay không. Bài viết dưới đây phân tích trách nhiệm của từng chủ thể liên quan theo quy định pháp luật hiện hành.

Cá nhân trực tiếp gây cháy phải chịu trách nhiệm bồi thường như thế nào?

Theo khoản 1 Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015, người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp thiệt hại phát sinh do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại (khoản 2 Điều 584).

Cháy do sơ suất trong sinh hoạt, chẳng hạn quên tắt bếp gas hoặc sử dụng thiết bị điện không bảo đảm an toàn, có thể là hành vi có lỗi vô ý. Nếu hành vi đó gây thiệt hại cho người khác thì có thể làm phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

Về năng lực chịu trách nhiệm, khoản 1 Điều 586 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người từ đủ 18 tuổi trở lên gây thiệt hại phải tự bồi thường; khoản 2 Điều 586 quy định nếu người gây thiệt hại chưa thành niên thì cha, mẹ phải bồi thường bằng tài sản của mình, trường hợp tài sản của cha, mẹ không đủ mà con chưa thành niên có tài sản riêng thì lấy tài sản đó bồi thường phần còn thiếu.

Trường hợp chủ căn hộ bất cẩn gây cháy lan sang căn hộ khác

Khi đám cháy từ một căn hộ lan sang căn hộ khác hoặc phần sở hữu chung của nhà chung cư, người gây cháy có thể phải bồi thường những thiệt hại thực tế có quan hệ nhân quả với hành vi của mình. Phạm vi bồi thường không bị giới hạn trong diện tích căn hộ nơi đám cháy bắt nguồn.

Theo khoản 1 Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015, thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Tùy trường hợp, thiệt hại có thể bao gồm giá trị tài sản bị hư hỏng, chi phí hợp lý để ngăn chặn và khắc phục thiệt hại, cũng như các khoản thiệt hại khác được pháp luật công nhận. Việc xác định mức bồi thường phải căn cứ vào thiệt hại thực tế và mối quan hệ nhân quả giữa hành vi gây cháy với từng khoản thiệt hại.

Tuy nhiên, người gây cháy không phải trong mọi trường hợp đều phải chịu toàn bộ thiệt hại xảy ra. Nếu người bị thiệt hại cũng có lỗi thì phần thiệt hại tương ứng với lỗi của họ không được bồi thường. Ngoài ra, trường hợp người gây thiệt hại có lỗi vô ý nhưng thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế thì có thể được xem xét giảm mức bồi thường theo khoản 2 Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015.

Trường hợp có nhiều người cùng có lỗi gây ra thiệt hại, Điều 587 Bộ luật Dân sự 2015 quy định những người này phải liên đới bồi thường cho người bị thiệt hại. Trách nhiệm bồi thường của từng người được xác định tương ứng với mức độ lỗi; nếu không xác định được mức độ lỗi thì bồi thường theo phần bằng nhau.

Trường hợp phát sinh đồng thời trách nhiệm hình sự

Trách nhiệm bồi thường thiệt hại và trách nhiệm hình sự là hai loại trách nhiệm pháp lý khác nhau. Một hành vi gây cháy có thể đồng thời làm phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại và trách nhiệm hình sự nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật.

Theo Điều 313 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), người vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy và gây thiệt hại cho người khác có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Khoản 1 Điều 313 quy định hình phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 02 năm đến 05 năm khi hành vi gây ra một trong các hậu quả luật định, trong đó có trường hợp làm chết người, gây tổn hại sức khỏe theo tỷ lệ luật định hoặc gây thiệt hại về tài sản từ 100 triệu đồng đến dưới 500 triệu đồng. Các khoản tiếp theo quy định mức hình phạt cao hơn đối với trường hợp hậu quả nghiêm trọng hơn.

Nghị quyết số 02/2024/NQ-HĐTP ngày 24/5/2024 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng Điều 313 Bộ luật Hình sự. Theo đó, để truy cứu trách nhiệm hình sự về tội vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy theo các khoản 1, 2 và 3 Điều 313, phải xác định có hành vi vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy; có thiệt hại thuộc trường hợp luật định; đồng thời hành vi vi phạm phải có mối quan hệ nhân quả với thiệt hại xảy ra.

Việc người gây cháy bị truy cứu trách nhiệm hình sự không làm mất đi nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại. Trách nhiệm hình sự và trách nhiệm dân sự có thể được xem xét, giải quyết đồng thời theo quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư có phải chịu trách nhiệm bồi thường khi cháy chung cư không?

Chủ đầu tư có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường khi thiệt hại do cháy có nguyên nhân từ lỗi của chủ đầu tư trong quá trình đầu tư xây dựng, nghiệm thu, bảo hành hoặc quản lý, vận hành công trình thuộc phạm vi trách nhiệm của mình. Việc xác định trách nhiệm phải căn cứ vào nguyên nhân cháy, nghĩa vụ của từng chủ thể, thiệt hại thực tế và mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm với thiệt hại xảy ra.

Theo Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây ra cho người khác (khoản 1); khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường cùng chủ sở hữu (khoản 2). Quy định này là một trong những căn cứ để xem xét trách nhiệm bồi thường khi thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng gây ra. Đối với vụ cháy chung cư, cần đồng thời xác định chủ thể sở hữu, chiếm hữu, quản lý, sử dụng công trình tại thời điểm xảy ra thiệt hại và nguyên nhân trực tiếp dẫn đến thiệt hại.

Các trường hợp phát sinh trách nhiệm của chủ đầu tư

Chủ đầu tư có thể phải chịu trách nhiệm nếu việc đầu tư, xây dựng, nghiệm thu, bảo hành hoặc quản lý công trình có sai sót và sai sót đó có quan hệ nhân quả với thiệt hại do cháy gây ra. Một số trường hợp cần xem xét gồm:

• Hệ thống báo cháy, chữa cháy được lắp đặt không đúng thiết kế hoặc không bảo đảm yêu cầu an toàn PCCC;
• Sử dụng vật liệu, thiết bị không đáp ứng yêu cầu theo thiết kế hoặc quy định pháp luật;
• Lối thoát nạn, cầu thang thoát nạn hoặc các hạng mục công trình không bảo đảm yêu cầu an toàn PCCC;
• Công trình có khiếm khuyết thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư nhưng không được khắc phục trong thời gian bảo hành.

Theo Điều 17 và Điều 18 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024, công trình thuộc diện phải thẩm định thiết kế phòng cháy, chữa cháy phải được thẩm định trước khi thi công và kiểm tra công tác nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng; khoản 3 Điều 18 quy định chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy.

Nếu công trình được đưa vào sử dụng khi chưa đáp ứng yêu cầu về nghiệm thu PCCC, đây có thể là căn cứ xác định hành vi vi phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư. Tuy nhiên, để phát sinh trách nhiệm bồi thường, vẫn phải xác định thiệt hại thực tế và mối quan hệ nhân quả giữa vi phạm của chủ đầu tư với thiệt hại do cháy gây ra. Trường hợp người thi công có lỗi trong quá trình thi công làm phát sinh thiệt hại thì trách nhiệm của người thi công được xem xét theo Điều 605 và các quy định liên quan của Bộ luật Dân sự.

>>> Xem thêm: Mức xử phạt vi phạm PCCC trong đầu tư xây dựng chung cư

Trách nhiệm của chủ đầu tư trong giai đoạn chưa bàn giao cho ban quản trị

Trong giai đoạn nhà chung cư chưa được bàn giao cho Ban quản trị, cần xác định chủ thể đang trực tiếp quản lý, vận hành tòa nhà và phạm vi trách nhiệm của từng bên. Trường hợp chủ đầu tư trực tiếp quản lý, vận hành hoặc có nghĩa vụ quản lý, bảo trì các hệ thống kỹ thuật của tòa nhà thì chủ đầu tư phải thực hiện các nghĩa vụ tương ứng, trong đó có việc bảo đảm an toàn phòng cháy, chữa cháy.

Theo Điều 145 Luật Nhà ở 2023, Hội nghị nhà chung cư lần đầu được tổ chức trong thời hạn và khi đáp ứng các điều kiện luật định. Tuy nhiên, việc chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu hoặc chưa bàn giao cho Ban quản trị không đồng nghĩa trong mọi trường hợp chủ đầu tư đương nhiên là đơn vị trực tiếp quản lý, vận hành tòa nhà. Nếu chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý vận hành thì cần căn cứ vào hợp đồng và trách nhiệm thực tế của từng bên để xác định chủ thể có nghĩa vụ quản lý, vận hành hoặc bảo trì hệ thống phòng cháy, chữa cháy.

Nếu chủ đầu tư có nghĩa vụ quản lý, vận hành hoặc bảo trì hệ thống phòng cháy, chữa cháy nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng quy định, đồng thời hành vi đó có lỗi và có quan hệ nhân quả với thiệt hại xảy ra, chủ đầu tư có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường theo Điều 584 và Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015.

Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư được bảo hành tối thiểu 60 tháng kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng. Phạm vi bảo hành bao gồm việc sửa chữa, khắc phục các hư hỏng đối với hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, thông gió, hệ thống cung cấp gas, hệ thống báo cháy, chữa cháy và các hạng mục khác theo quy định. Nếu thiệt hại do cháy có nguyên nhân từ khiếm khuyết thuộc phạm vi bảo hành mà chủ đầu tư có nghĩa vụ khắc phục nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ, tình tiết này có thể được xem xét khi xác định lỗi và trách nhiệm bồi thường của chủ đầu tư, nếu có căn cứ chứng minh mối quan hệ nhân quả giữa khiếm khuyết và thiệt hại.

Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm bồi thường trong trường hợp nào?

Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành có thể cùng liên đới chịu trách nhiệm bồi thường nếu để hệ thống phòng cháy, chữa cháy của tòa nhà không được bảo trì, kiểm định đúng quy định sau khi đã được bàn giao từ chủ đầu tư. Ban quản trị đại diện chủ sở hữu quyết định lựa chọn đơn vị bảo trì và giám sát hoạt động bảo trì; đơn vị quản lý vận hành trực tiếp thực hiện bảo trì, vận hành hệ thống kỹ thuật hằng ngày theo hợp đồng đã ký với Ban quản trị.

Theo Điều 148 Luật Nhà ở 2023, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm lựa chọn, ký kết hợp đồng bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quy định tại Điều 149 Luật Nhà ở 2023 là chủ thể trực tiếp thực hiện việc quản lý vận hành, bao gồm vận hành hệ thống kỹ thuật của tòa nhà, trong đó có hệ thống phòng cháy, chữa cháy.

>>> Xem thêm: Xử phạt ban quản trị nhà chung cư sử dụng phí bảo trì không đúng mục đích

Trách nhiệm bảo trì, kiểm định định kỳ hệ thống phòng cháy chữa cháy

Hệ thống, thiết bị phòng cháy, chữa cháy thuộc phần sở hữu chung cần được quản lý, vận hành, kiểm tra, bảo quản, bảo dưỡng và sửa chữa theo quy định pháp luật và yêu cầu kỹ thuật tương ứng. Pháp luật hiện hành về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ cũng quy định về việc quản lý, bảo quản, bảo dưỡng phương tiện, thiết bị phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ.

Do đó, việc phát hiện hệ thống PCCC không bảo đảm khả năng hoạt động nhưng không được khắc phục có thể là căn cứ quan trọng để xem xét trách nhiệm của Ban quản trị hoặc đơn vị quản lý vận hành. Tuy nhiên, để phát sinh trách nhiệm bồi thường, vẫn phải xác định nghĩa vụ cụ thể của từng chủ thể, hành vi vi phạm, lỗi, thiệt hại và mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm với thiệt hại.

Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ Xây dựng, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Văn bản này là một trong những căn cứ cần được xem xét khi xác định trách nhiệm quản lý, sử dụng và bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Trường hợp ban quản trị, đơn vị vận hành bị coi là có lỗi

Ban quản trị hoặc đơn vị quản lý vận hành có thể bị xem xét trách nhiệm nếu có các tình tiết như:

• Đã được cơ quan có thẩm quyền cảnh báo, kiến nghị khắc phục nguy cơ mất an toàn PCCC nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ;
• Biết hoặc phải biết hệ thống PCCC, thiết bị chữa cháy hoặc các điều kiện an toàn PCCC bị hư hỏng nhưng không tổ chức kiểm tra, bảo dưỡng, sửa chữa hoặc khắc phục theo trách nhiệm được giao;
• Không thực hiện việc bảo trì cần thiết đối với phần sở hữu chung dù đã có căn cứ xác định cần bảo trì và việc sử dụng kinh phí bảo trì được thực hiện theo đúng quy định;
• Không thực hiện nghĩa vụ tổ chức xây dựng, thực tập phương án chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ trong phạm vi trách nhiệm quản lý theo quy định pháp luật.

Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 quy định người đứng đầu cơ sở có trách nhiệm tổ chức xây dựng, thực tập phương án chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ sử dụng lực lượng, phương tiện tại chỗ trong phạm vi quản lý. Vì vậy, khi xác định trách nhiệm trong một vụ cháy, cần làm rõ ai là người đứng đầu cơ sở, ai được giao quản lý, vận hành và ai có nghĩa vụ thực hiện việc xây dựng, thực tập phương án tại thời điểm xảy ra vụ cháy.

Nếu Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành đều có hành vi vi phạm nghĩa vụ, cùng có lỗi và các hành vi đó cùng góp phần gây ra thiệt hại thì có thể phát sinh trách nhiệm liên đới bồi thường theo quy định của Điều 584, Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015. Ngược lại, nếu chỉ một bên có nghĩa vụ nhưng không thực hiện hoặc thiệt hại xuất phát từ nguyên nhân thuộc trách nhiệm của bên còn lại thì trách nhiệm bồi thường phải được xác định tương ứng với hành vi và mức độ lỗi của từng chủ thể.

Bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc chi trả cho ai và ở mức nào?

Bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc là cơ chế bảo hiểm đối với tài sản, được thực hiện song song với trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo pháp luật dân sự. Doanh nghiệp bảo hiểm bồi thường đối với thiệt hại xảy ra cho tài sản thuộc phạm vi bảo hiểm do rủi ro cháy, nổ gây ra. Việc chi trả bảo hiểm không đương nhiên thay thế trách nhiệm bồi thường của chủ thể gây thiệt hại đối với phần thiệt hại không thuộc phạm vi bảo hiểm hoặc vượt quá số tiền bảo hiểm.

Theo Điều 23 Nghị định số 67/2023/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 105/2025/NĐ-CP, đối tượng bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc là tài sản của cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ, gồm nhà, công trình và tài sản gắn liền với nhà, công trình; máy móc, thiết bị phục vụ hoạt động, sản xuất, kinh doanh và hàng hóa, vật tư theo quy định. Đối tượng và địa điểm bảo hiểm phải được ghi rõ trong hợp đồng bảo hiểm và Giấy chứng nhận bảo hiểm.

Đối tượng nhà chung cư bắt buộc phải mua bảo hiểm cháy, nổ

Theo Phụ lục VII ban hành kèm theo Nghị định số 105/2025/NĐ-CP, nhà chung cư, nhà ở tập thể có nhà cao từ 05 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên thuộc danh mục cơ sở phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc từ ngày 01/7/2025.

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, cần phân biệt tài sản thuộc sở hữu riêng và phần sở hữu chung để xác định trách nhiệm tham gia bảo hiểm và đóng phí. Trong thời gian chưa chuyển quyền sở hữu theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc mua bảo hiểm đối với phần tài sản thuộc phạm vi trách nhiệm của mình. Sau khi căn hộ được chuyển quyền sở hữu, chủ sở hữu có trách nhiệm tham gia bảo hiểm đối với phần tài sản thuộc sở hữu riêng và thực hiện nghĩa vụ đóng góp đối với phần sở hữu chung theo quy định. Việc tổ chức mua bảo hiểm đối với phần sở hữu chung cần được thực hiện thông qua chủ thể đại diện và cơ chế quản lý nhà chung cư phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp bảo hiểm từ chối chi trả

Theo Điều 25 Nghị định số 67/2023/NĐ-CP, doanh nghiệp bảo hiểm không có trách nhiệm bồi thường trong các trường hợp thuộc phạm vi loại trừ theo quy định. Trong đó có thiệt hại do hành động cố ý gây cháy, nổ của người được bảo hiểm; hoặc do cố ý vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy và hành vi đó là nguyên nhân trực tiếp gây ra cháy, nổ.

Ngoài trường hợp loại trừ, pháp luật còn quy định cơ chế giảm trừ tiền bồi thường trong một số trường hợp cơ sở không thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn các kiến nghị của cơ quan có thẩm quyền về an toàn phòng cháy, chữa cháy và việc không khắc phục đó dẫn đến gia tăng thiệt hại. Vì vậy, không nên hiểu rằng mọi vi phạm quy định PCCC đều đồng nghĩa với việc doanh nghiệp bảo hiểm được từ chối toàn bộ trách nhiệm bồi thường.

Bảng tổng hợp chủ thể chịu trách nhiệm theo nguyên nhân cháy:

Thủ tục yêu cầu bồi thường thiệt hại khi cháy chung cư

Sau khi xác định được hoặc đang trong quá trình xác định bên có lỗi, cư dân bị thiệt hại cần thực hiện các bước sau theo trình tự để bảo vệ quyền lợi của mình:

1. Thu thập, bảo toàn chứng cứ xác định nguyên nhân cháy và mức độ thiệt hại thực tế.
2. Xác định chủ thể trực tiếp bồi thường, ưu tiên yêu cầu bảo hiểm chi trả nếu chung cư có bảo hiểm cháy, nổ.
3. Chủ động thương lượng, hòa giải với bên có trách nhiệm và đơn vị bảo hiểm trước khi khởi kiện.
4. Chuẩn bị hồ sơ và khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại tại Tòa án nếu các bên không tự thỏa thuận được.

Thu thập, bảo toàn chứng cứ xác định nguyên nhân cháy và thiệt hại

Chứng cứ có thể gồm biên bản khám nghiệm, tài liệu xác định nguyên nhân cháy của cơ quan có thẩm quyền; hồ sơ kiểm tra, xử lý vi phạm về phòng cháy, chữa cháy; hình ảnh, video hiện trường; biên bản làm việc với Ban quản trị, chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành và các tài liệu chứng minh giá trị tài sản, chi phí sửa chữa, khắc phục thiệt hại. Đây là cơ sở để xác định trách nhiệm và mức bồi thường.

Xác định chủ thể trực tiếp bồi thường

Nếu nhà chung cư đã mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo Nghị định số 67/2023/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định số 105/2025/NĐ-CP), cư dân nên ưu tiên yêu cầu doanh nghiệp bảo hiểm chi trả trước, vì thủ tục này thường nhanh hơn khởi kiện dân sự và không phụ thuộc việc đã xác định xong người có lỗi hay chưa. Sau khi doanh nghiệp bảo hiểm đã trả tiền, theo nguyên tắc thế quyền tại khoản 4 Điều 16, điểm e khoản 1 Điều 20 và Điều 54 Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022, người được bảo hiểm phải chuyển giao cho doanh nghiệp bảo hiểm quyền yêu cầu người thứ ba có lỗi trực tiếp gây cháy bồi hoàn khoản tiền đã nhận, trong phạm vi số tiền đã chi trả.

Khi đó, chính doanh nghiệp bảo hiểm sẽ đứng ra yêu cầu hoặc khởi kiện người có lỗi trực tiếp gây hỏa hoạn hoàn trả số tiền đã bồi thường, mà cư dân không cần tự mình theo đuổi phần thiệt hại đã được bảo hiểm chi trả. Nếu thiệt hại thực tế vượt quá số tiền bảo hiểm đã chi trả, cư dân vẫn giữ quyền tự mình yêu cầu hoặc khởi kiện người có lỗi trực tiếp để đòi phần chênh lệch còn thiếu.

Thương lượng, hòa giải trước khi khởi kiện

Cư dân nên ưu tiên thương lượng trực tiếp với bên có trách nhiệm và đơn vị bảo hiểm trước khi khởi kiện, phù hợp nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận về mức bồi thường tại Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015. Thương lượng thành công giúp tiết kiệm thời gian, chi phí so với theo đuổi một vụ kiện dân sự.

Khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại tại Tòa án

Nếu không thỏa thuận được, người bị thiệt hại có quyền khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng theo khoản 6 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Thẩm quyền sơ thẩm hiện thuộc Tòa án nhân dân khu vực theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung năm 2025.

Hồ sơ khởi kiện gồm đơn khởi kiện và các tài liệu chứng minh nguyên nhân, thiệt hại, quan hệ nhân quả và trách nhiệm của bị đơn.

Rủi ro pháp lý cần lưu ý khi yêu cầu bồi thường thiệt hại do cháy chung cư

Quá trình yêu cầu bồi thường thiệt hại do cháy chung cư có thể phát sinh nhiều vướng mắc. Người bị thiệt hại cần chủ động bảo toàn chứng cứ và thực hiện quyền yêu cầu trong thời hạn luật định.

Rủi ro khó chứng minh lỗi khi nguyên nhân cháy chưa được kết luận rõ ràng

Nguyên nhân cháy có thể chưa được xác định ngay, đặc biệt khi hiện trường bị hư hỏng nghiêm trọng. Người bị thiệt hại nên chủ động lưu giữ hình ảnh, video, biên bản, tài liệu về tình trạng hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các chứng cứ khác có thể chứng minh nguyên nhân, lỗi và thiệt hại.

Rủi ro về thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại

Theo Điều 588 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Việc chờ xác định nguyên nhân cháy, thương lượng hoặc giải quyết bảo hiểm không nên khiến người bị thiệt hại bỏ qua việc theo dõi thời hiệu khởi kiện.

Rủi ro trách nhiệm liên đới khi có nhiều chủ thể cùng có lỗi

Một vụ cháy có thể đồng thời liên quan đến nhiều chủ thể, chẳng hạn cư dân gây cháy trong khi hệ thống phòng cháy, chữa cháy không được bảo trì đúng quy định. Theo Điều 587 Bộ luật Dân sự 2015, những người cùng gây thiệt hại phải liên đới bồi thường; trách nhiệm giữa các bên được xác định theo mức độ lỗi, nếu không xác định được mức độ lỗi thì chia đều. Vì vậy, người bị thiệt hại cần xác định đầy đủ các chủ thể có liên quan và thu thập chứng cứ về hành vi, nghĩa vụ và mức độ lỗi của từng bên.

Dịch vụ luật sư tư vấn bồi thường thiệt hại khi cháy chung cư

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ pháp lý hỗ trợ khách hàng xác định đúng chủ thể có lỗi và thực hiện thủ tục yêu cầu bồi thường thiệt hại khi cháy chung cư, với các công việc cụ thể sau:

• Rà soát hồ sơ vụ việc, kết luận điều tra và các tài liệu liên quan để xác định nguyên nhân cháy.
• Đánh giá căn cứ xác định chủ thể có lỗi giữa cá nhân cư dân, chủ đầu tư, Ban quản trị và đơn vị vận hành.
• Hỗ trợ khách hàng làm việc với cơ quan Cảnh sát phòng cháy, chữa cháy và đơn vị bảo hiểm trong quá trình xác minh thiệt hại.
• Soạn thảo văn bản yêu cầu bồi thường, hồ sơ khởi kiện và các tài liệu tố tụng liên quan.
• Đại diện khách hàng thương lượng hoặc tham gia tố tụng tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi bồi thường.

Quý khách có nhu cầu đánh giá sơ bộ vụ việc vui lòng gửi hồ sơ qua email pmt@luatlongphan.vn hoặc Zalo 0939846973.

Câu hỏi thường gặp về bồi thường thiệt hại khi cháy chung cư

Dưới đây là một số câu hỏi khách hàng thường đặt ra khi tìm hiểu về trách nhiệm bồi thường khi cháy chung cư. Các câu trả lời dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Bộ luật Hình sự và các văn bản pháp luật chuyên ngành liên quan.

Kết luận

Trách nhiệm bồi thường khi cháy chung cư phụ thuộc trực tiếp vào việc xác định đúng chủ thể có lỗi trong từng vụ việc cụ thể, có thể là cá nhân cư dân, chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, hoặc kết hợp trách nhiệm liên đới của nhiều bên. Việc thu thập đầy đủ chứng cứ về nguyên nhân cháy, đối chiếu đúng căn cứ pháp lý và theo dõi sát thời hiệu khởi kiện là những yếu tố quyết định đến khả năng bảo vệ quyền lợi bồi thường của người bị thiệt hại. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ khách hàng rà soát hồ sơ và tư vấn phương án xử lý phù hợp với từng vụ việc. Quý khách cần tư vấn cụ thể có thể liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ kịp thời.

Tags: Ban quản trị chung cư, Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc, Bồi thường thiệt hại do cháy chung cư, bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Chủ đầu tư chung cư, Đơn vị quản lý vận hành chung cư, Khởi kiện bồi thường thiệt hại, Trách nhiệm dân sự khi gây cháy, Tranh chấp bồi thường cháy chung cư, vi phạm phòng cháy chữa cháy