Thời điểm có hiệu lực của các giao dịch nhà đất?

Thời điểm có hiệu lực của các giao dịch nhà đất được hiểu là thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên mua bán, chuyển nhượng đất, thế chấp, cầm cố, tặng cho, trao đổi, mượn quyền sử dụng đất, giao dịch nhà đất do đó việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng rất quan trọng nhất là khi xảy ra tranh chấp.

Thời điểm có hiệu lực của các giao dịch nhà đất

>>>Xem thêm: Thủ tục giao kết hợp đồng mua bán đất mới nhất

Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố, tặng cho, trao đổi, mượn quyền sử dụng đất.

Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, hình thức hợp đồng mua bán đất được quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 :

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Bên cạnh đó khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

• Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Cùng với đó, Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

• Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
• Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác”.

Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở có gắn liền với đất

>>>Xem thêm: Hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay có giá trị không?

Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở có gắn liền với đất

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền với đất, Luật Nhà ở quy định rõ  thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều 122 Luật nhà ở năm 2014.

Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Bên cạnh đó theo quy định của theo khoản 2 điều 17 Luật Kinh Doanh Bất Động sản và Điều 167 Luật đất đai 2013 thì:

• Nếu hai bên giao kết hợp đồng đều là cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức không kinh doanh bất động sản thì hợp đồng không cần công chứng chứng thực
• Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
• Có một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản thì không nhất thiết công chứng ,chứng thực trừ trường hợp hai bên mong muốn.

Như vậy dựa vào các điều kiện về chủ thể và các hình thức giao dịch khác nhau mà hiệu lực hợp đồng sẽ khác nhau.

Hiệu lực hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện nay cụ thể là Luật đất đai năm 2013 sửa đổi bổ sung năm 2018 theo điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Như vậy, theo quy định trên thì hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng, việc công chứng hợp đồng này phụ thuộc vào yêu cầu của các bên.

Vì thế chúng ta sẽ áp dụng điều kiện hiệu lực của hợp đồng theo quy định chung của bộ luật dân sự năm 2015 tại Điều 401: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.”

Hiệu lực hợp đồng thuê mặt bằng có gắn liền với đất

Hiệu lực hợp đồng thuê mặt bằng có gắn liền với đất

>>>Xem thêm: Những điều cần biết khi ký hợp đồng mua bán đất đai

Theo Điều 472 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Như vậy, theo quy định trên thì hợp đồng cho thuê mặt bằng được hướng dẫn bởi Bộ luật dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014.

Cụ thể theo điều 122 Luật Nhà ở quy định về Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau: Đối với các trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ , ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.”

Như vậy, theo quy định trên thì hợp đồng cho thuê mặt bằng không bắt buộc phải công chứng trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Giá trị pháp lý về tính hiệu lực và sự ràng buộc đối với các bên

Theo Điều 117 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (trong đó có hợp đồng) có hiệu lực khi thỏa mãn các điều kiện sau:

• Thứ nhất, chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng được xác lập.
• Thứ hai, chủ thể tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện. Bản chất của giao dịch dân sự (bao gồm cả hợp đồng) là sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí, cho nên “tự nguyện” bao gồm các yếu tố cấu thành là tự do ý chí và bày tỏ ý chí. Không có tự do ý chí và bày tỏ ý chí không thể có tự nguyện, nếu một trong hai yếu tố này không có hoặc không thống nhất cũng không thể có tự nguyện. Sự tự nguyện của một bên (hành vi pháp lý đơn phương) hoặc sự tự nguyện của các bên trong một quan hệ dân sự (hợp đồng) là một trong các nguyên tắc được quy định tại Khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015: Tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận. Vi phạm sự tự nguyện của chủ thể là vi phạm pháp luật. Vì vậy, giao dịch dân sự thiếu sự tự nguyện không làm phát sinh hậu quả pháp lý. B
• Thứ ba, mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Mục đích của giao dịch dân sự (bao gồm cả hợp đồng) là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó (mục đích thực tế)
• Thứ tư, hợp đồng phải đảm bảo quy định về hình thức theo quy định pháp luật. Hình thức của giao dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch dân sự

Thêm vào đó về mức độ hoàn thành của  giao dịch cũng là điều kiện để toà án công nhận giao dịch đó có hiệu lực cụ thể tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015

• Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Xét cho cùng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng ( như thời điểm ký, thời điểm công chứng, thời điểm đăng ký…) là phạm trù thuộc về HÌNH THỨC. do đó, việc hoàn thành 2 phần 3 nghĩa vụ cũng đóng 1 vai trò khá quan trọng, là nền tảng định hướng xét xử của tòa án, là cơ sở để luật sư đưa ra các yêu cầu.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi liên quan đến Thời điểm có hiệu lực của các giao dịch nhà đất. Nếu bạn đọc có nhu cầu TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI gửi hồ sơ tài liệu hoặc đặt lịch gặp trực tiếp luật sư vui lòng liên hệ với Công ty Luật Long Phan PMT qua HOTLINE: 1900.63.63.87. Xin cám ơn!