Tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng trong mùa dịch Covid – 19

Do tác động của các lệnh hạn chế tụ tập đông người, giãn cách xã hội để phòng ngừa dịch Covid – 19, nhiều doanh nghiệp, cửa hàng gặp khó khăn khi doanh thu bị sụt giảm nghiêm trọng nhưng vẫn phải chịu các chi phí mặt bằng đắt đỏ. Do đó, nhiều tranh chấp về hợp đồng thuê mặt bằng phát sinh. Bài viết nãy sẽ phân tích vấn đề tranh chấp khá “nhạy cảm” về hợp đồng thuê mặt bằng trong mùa Covid – 19.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê mặt bằng

Quyền và nghĩa vụ của bên thuê

• Có quyền cho thuê lại mặt bằng nếu được bên cho thuê đồng ý;
• Có quyền nhận mặt bằng đúng thời điểm đã thỏa thuận, nếu bên cho thuê chậm giao mặt bằng thì bên thuê có thể gia hạn giao mặt bằng hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại;
• Có quyền nhận mặt bằng đúng chất lượng như đã thỏa thuận, nếu không đúng chất lượng thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại;
• Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê

• Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn đã thỏa thuận;
• Yêu cầu bên thuê nhận và trả mặt bằng đúng thời hạn;
• Yêu cầu bên thuê sử dụng mặt bằng đúng theo mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Đảm bảo mặt bằng trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê;
• Phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của mặt bằng, trừ những hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa;
• Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật.

>>> Tham khảo thêm: Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng

Tạm ngừng hoạt động do dịch covid – 19, người thuê có phải tiếp tục trả tiền mặt bằng?

Như đã đề cập ở trên, tranh chấp về tiền thuê mặt bằng mùa Covid – 19 là một tranh chấp khá “nhạy cảm” vì việc giải quyết tranh chấp này không chỉ phụ thuộc vào các điều khoản hợp đồng đã giao kết mà còn bị phụ thuộc rất nhiều bởi thái độ thiện chí, hợp tác giữa các bên.

Tuy nhiên, việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng luôn phải đặt các điều khoản hợp đồng đã được giao kết lên hàng đầu. Vì vậy, yếu tố đầu tiên cần xét tới là trong hợp đồng có xác định dịch bệnh là trường hợp bất khả kháng hay không? Nếu có, thì cách giải quyết quyền lợi của các bên như thế nào?

Trong trường hợp hợp đồng không xác định dịch bệnh là trường hợp bất khả kháng, bên thuê có thể áp dụng quy định về thực hiện hợp đồng khi thay đổi hoàn cảnh cơ bản quy định tại điều 420 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, cần chứng minh hoản cảnh do dịch Covid – 19 đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

• Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
• Tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
• Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết với nội dung hoàn toàn khác;
• Việc tiếp tục thực hiên hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hai nghiêm trọng cho một bên;
• Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng lợi ích.

Theo quy định tại khoản 2 điều 420 Bộ luật dân sự 2015 thì quy định: “Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý”. Do đó, các bên có thể cùng thỏa thuận thay đổi về việc thực hiện hợp đồng. Đặc biệt là các điều khoản liên quan đến tiền thuê mặt bằng, thời hạn thanh toán..

Nếu các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng thì một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định hoặc sửa đổi hợp đồng để cân bằng lợi ích của các bên theo quy định pháp luật.

Vi phạm nghĩa vụ thanh toán do dịch covid – 19 có thuộc trường hợp bất khả kháng?

Nguyên tắc cơ bản của hợp đồng là các bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận. Hợp đồng thuê mặt bằng cũng không ngoại lệ, như đã nêu ở đầu của bài viết, bên thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê cho bên cho thuê đúng và đủ số tiền vào thời hạn đã thỏa thuận.

Như vậy, việc bên thuê chậm trả tiền thuê hoặc không trả đủ tiền thuê đã vi phạm nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng. Tuy nhiên, pháp luật cũng có quy định miễn trách nhiệm cho bên vi phạm hợp đồng trong một số trường hợp nhất định. Cụ thể là vi phạm hợp đồng trong trường hợp bất khả kháng.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp, cửa hàng phải đóng cửa vì lệnh giãn cách xã hội của chính phủ nên việc kinh doanh gặp nhiều khó khăn. Thậm chí nhiều chủ doanh nghiệp, cửa hàng còn không đủ tiền để chi trả cho chi phí mặt bằng hoặc chậm trả chi phí thuê mặt bằng cho bên cho thuê. Trong trường hợp này, bên thuê mặt bằng muốn chứng minh việc vi phạm hợp đồng là do sự kiện bất khả kháng thì cần cân nhắc những bước sau đây:

Đầu tiên, bên thuê cần xem xét lại các điều khoản trong hợp đồng thuê mặt bằng, liệu trường hợp dịch bệnh có nằm trong trường hợp bất khả kháng hay không? Cần đảm bảo những điều kiện nào để dịch bệnh được coi là trường hợp bất khả kháng?

Thứ hai, bên thuê cần thông báo với bên cho thuê về khả năng thực hiện hợp đồng bị ảnh hưởng nghiêm trọng do dịch bệnh Covid – 19, từ đó hai bên tìm giải pháp thích hợp để hạn chế tối đa tổn thất.

Bên cạnh đó, bên thuê cần chủ động thu thập tài liệu, giấy tờ chứng minh những thiệt hại do dịch Covid – 19 gây ra ảnh hưởng đến khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình. Cụ thể, căn cứ theo Khoản 1 Điều 156 BLDS 2015 quy định về sự kiện bất khả kháng, bên thuê cần thu thập và chứng minh sự sụt giảm về doanh thu trước và sau khi xảy ra đại dịch; những chi phí phát sinh do ảnh hưởng của dịch bệnh; chứng minh mình đã áp dụng mọi biện pháp có thể để khắc phục thiệt hại do dịch bệnh ảnh hưởng đến khả năng thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. 

>>> Xem thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh

Luật sư hỗ trợ gì khi tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng trong mùa dịch Covid – 19?

Trước tình hình khó khăn của các doanh nghiệp, cá nhân cho thuê mặt bằng cũng như thuê mặt bằng, vai trò của luật sư là vô cùng quan trọng. Với kiến thức chuyên môn sâu rộng và kinh nghiệm nhiều năm trong ngành, Luật sư sẽ tham gia bảo vệ quyền lợi hợp pháp và hỗ trợ quý vị về các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng, sửa đổi, điều chỉnh hợp đồng nhằm hướng đến mối quan hệ hợp tác bền vững, cùng phát triển.

Các công việc mà Luật sư thực hiện khi giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng

• Đưa ra ý kiến pháp lý về quyền và nghĩa vụ của các bên khi phát sinh quan hệ tranh chấp

• Tư vấn, soạn thảo các đơn từ nhằm thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng;
• Thu thập tài liệu chứng cứ phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng;
• Đàm phán thương lượng với bên tranh chấp nhằm thỏa thuận giải pháp hợp tình lý giải quyết tranh chấp;
• Đại diện theo ủy quyền tiến hành thủ tục khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Chi phí thực hiện

Tại Long Phan PMT, phí của dịch vụ luật sư doanh nghiệp có 02 loại, bao gồm:

• PHÍ CỐ ĐỊNH. Mức chi phí này sẽ được các bên thỏa thuận ngay từ đầu sau khi luật sư nghiên cứu hồ sơ, vụ việc cụ thể.
• PHÍ KẾT QUẢ. Phí này được các bên thỏa thuận dựa trên sự vụ đặc thù, chỉ thanh toán sau khi thực hiện có kết quả, các bên giao kết bằng phụ lục hợp đồng hay hợp đồng pháp lý độc lập.

Tùy vào nhu cầu thực tế, Công ty Luật Long Phan PMT luôn sẵn sàng hỗ trợ xây dựng riêng cho quý khách hàng gói dịch vụ riêng biệt đáp ứng nhu cầu thực tế của từng doanh nghiệp. Quý doanh nghiệp có nhu cầu vui lòng cung cấp thông tin của doanh nghiệp mình, Công ty luật chúng tôi sẽ xây dựng, soạn thảo gói đặc biệt dành riêng cho doanh nghiệp.

Mức phí của Long Phan PMT đề ra luôn phù hợp với nội dung công việc và chất lượng dịch vụ, đảm bảo cho Quý khách hàng có dự toán tài chính cụ thể và tiết kiệm tối đa ngân sách cho dịch vụ luật sư doanh nghiệp.

Thời gian thực hiện

Hỗ trợ kịp thời nhanh chóng bằng nhiều hình thức khác nhau như: tổng đài tư vấn qua điện thoại; tư vấn qua mạng xã hội, thư điện tử, đội ngũ luật sư sẵn sàng kết nối với khách hàng mọi lúc, mọi nơi để giải đáp nhanh chóng, chính xác các thắc mắc của khách hàng. Đội ngũ luật sư và nhiều trợ lý luật sư giúp việc tiếp cận hồ sơ và triển khai thực hiện việc giải quyết được diễn ra nhanh hơn, đem lại hiệu quả cao hơn cho khách hàng.

Cam kết chất lượng dịch vụ

• TẬN TÂM – UY TÍN – HIỆU QUẢluôn là nguyên tắc hoạt động của Công ty Luật Long Phan PMT, đảm bảo hoạt động tuân thủ quy định pháp luật và quy tắc đạo đức, hành nghề của luật sư.
• QUYỀN LỢI KHÁCH HÀNGluôn được chúng tôi đặt lên hàng đầu, là động lực để Long Phan PMT không ngừng cố gắng cải thiện chất lượng dịch vụ, mang đến cho quý khách hàng những trải nghiệm tốt nhất trong quá trình hợp tác và phát triển cùng chúng tôi.
• CAM KẾT BẢO MẬT THÔNG TIN KHÁCH HÀNG, hạn chế và phòng ngừa tối đa các rủi ro trong quá trình kinh doanh và hỗ trợ doanh nghiệp phát triển bền vững, lâu dài.

Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ luật sư tại Long Phan PMT có thể liên hệ qua các kênh sau:

• Tư vấn pháp luật qua EMAIL: luatlongphan@gmail.com 
• Tư vấn pháp luật qua TỔNG ĐÀI 1900 63.63.87
• Tư vấn pháp luật trực tiếp tại CÔNG TY, VĂN PHÒNG LUẬT SƯ
• Trụ sở: Tầng 14, Tòa Nhà HM Town, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 05, Quận 03, Tp Hồ Chí Minh.
• Văn Phòng giao dịch: 277/45 Xô Viết Nghệ Tĩnh, Phường 15, Bình Thạnh, HCM
• Tư vấn pháp luật TRỰC TUYẾN 24/7

>>> Tham khảo thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh

Trên đây là bài viết về tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng trong mùa dịch Covid – 19. Trường hợp bạn đọc có thắc mắc liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp về hợp đồng, vui lòng liên hệ qua hotline 1900.63.63.87 để được Luật sư hợp đồng tư vấn chi tiết. Xin cảm ơn.