Thủ tục nhận chuyển nhượng nhà đang thế chấp ngân hàng

Thủ tục nhận chuyển nhượng nhà đang thế chấp ngân hàng giúp khách hàng biết được cách thức mua bán nhà đang thế chấp. Thủ tục này còn cung cấp đến khách hàng thông tin về hồ sơ và trình tự thực hiện việc mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng. Với kinh nghiệm làm việc nhiều năm, Luật Long Phan PMT xin cung cấp đến khách hàng các thông tin liên quan

Chuyển nhượng nhà đang thế chấp

Có được chuyển nhượng nhà đang thế chấp ngân hàng?

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận, trừ hai trường hợp sau:

• Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013 thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế
• Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ hai, đất không có tranh chấp;

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp cụ thể như sau: Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015

Chiếu theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền của bên thế chấp như sau: được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Như vậy, kết hợp các quy định nêu trên thì nhà đang thế chấp ngân hàng không được bán trừ trường hợp có sự đồng ý của ngân hàng hoặc theo quy định của luật

>>> Xem thêm: Nhà đất đang thế chấp ngân hàng có mua bán được không?

Cách thức mua nhà đang thế chấp ngân hàng

Theo thỏa thuận ba bên

Để mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng, các bên có thể lập thỏa thuận giữa ba bên người bán – người mua – ngân hàng, cụ thể như sau:

• Ký cam kết giữa 3 bên về việc thanh toán tiền mua nhà và thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán giữa bên mua, bên bán và ngân hàng. Hợp đồng cam kết này phải có chữ ký của 3 bên, có công chứng, chứng thực
• Bên mua thanh toán tiền đặt cọc mua nhà tương ứng với số tiền cần phải trả (cả gốc và lãi) cho ngân hàng
• Sau khi nhận đủ tiền, ngân hàng ra thông báo giải chấp nhà đất và bàn giao sổ đỏ cho bên mua
• Theo ủy quyền của bên bán, bên mua thực hiện giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Điều 47, 48 của Nghị định 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm.
• Bên mua và bên bán thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng và bên mua thanh toán tiền mua nhà còn lại cho bên bán theo thỏa thuận
• Bên mua thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai

Như vậy, khách hàng muốn mua nhà đang thế chấp theo thỏa thuận của ba bên thực hiện theo trình tự nêu trên

Thỏa thuận ba bên

Thay thế tài sản thế chấp khác

Để mua nhà đang thế chấp ngân hàng, ngoài thực hiện thỏa thuận ba bên khách hàng có thế tiến hành thay thế nhà đang thế chấp bằng một tài sản khác, cụ thể như sau:

• Bên bán đưa một tài sản khác làm tài sản đảm bảo tại ngân hàng, thay thế cho nhà cần bán theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015
• Ngân hàng giao sổ đỏ cho bên bán và ra thông báo giải chấp
• Bên bán thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Điều 47, 48 của Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm
• Bên mua và bên bán thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng
• Bên mua thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai

Như vậy, khách hàng muốn mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng bằng cách thay thế tài sản thế chấp khác thì thực hiện theo trình tự nêu trên

>>> Xem thêm: Có được sang tên nhà đất đang thế chấp ngân hàng không?

Thủ tục mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng

Hồ sơ cần có

Theo Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và môi trường ban hành ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về hồ sơ địa chính hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng gồm có:

• Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Đơn đề nghị đăng ký biến động theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

Thủ tục thực hiện

Trình tự mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng được thực hiện như sau:

• Bước 1. Ba bên ký hợp đồng cam kết về việc thanh toán tiền cọc mua nhà và thanh toán tiền vay (cả gốc và lãi) cho ngân hàng có công chứng và chữ ký của ba bên
• Bước 2. Bên bán và bên mua ra văn phòng công chứng lập hợp đồng mua bán nhà
• Bước 3. Nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có nhà đất
• Bước 4. Bên mua làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai

Như vậy, thủ tục mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng thực hiện theo trình tự nêu trên

>>> Xem thêm: Khi nào ngân hàng được bán đấu giá nhà đất thế chấp mà không cần khởi kiện?

Tư vấn mua bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng

Với dịch vụ tư vấn mua bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng, Long Phan PMT sẽ thực hiện các công việc sau đây:

• Tư vấn, hướng dẫn khách hàng xác định tình trạng pháp lý của nhà đất
• Soạn thảo hợp đồng cam kết, hợp đồng chuyển nhượng và các hợp đồng khác có liên quan đến quá trình mua bán
• Đại diện theo ủy quyền làm việc với cơ quan có thẩm quyền

Ngoài ra, chúng tôi còn cung cấp đến khách hàng những dịch vụ liên quan như:

• Tư vấn thủ tục giao dịch nhà đất
• Tư vấn khởi kiện nhà đất
• Tư vấn giải quyết tranh chấp nhà đất trong gia đình

Tư vấn mua bán nhà đang tranh chấp

Như vậy, để mua bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng có thể tiến hành lập thỏa thuận ba bên hoặc bên bán sẽ thay thế tài sản thấp chấp khác. Việc thực hiện các hợp đồng liên quan trong quá trình mua bán phải được công chứng, chứng thực. Bài viết trên đây, Luật Long Phan PMT cung cấp đến khách hàng thủ tục nhận chuyển nhượng nhà đang thế chấp ngân hàng. Nếu quý khách vẫn còn thắc mắc cần Luật sư đất đai tư vấn vui lòng liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE: 1900636387  để được hỗ trợ