Thế chấp đất mà không thế chấp nhà được xử lý thế nào?

Thế chấp đất mà không thế chấp nhà là hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được pháp luật Việt Nam cho phép. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất được dùng làm tài sản thế chấp, trong khi tài sản gắn liền với đất như nhà ở không bị ràng buộc. Bài viết sau đây của Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết về điều kiện, quyền lợi và cách xử lý tài sản khi thực hiện hình thức thế chấp này theo quy định của pháp luật hiện hành.

Nguyên tắc xử lý tài sản khi thế chấp đất nhưng không thế chấp nhà

Nguyên tắc xử lý tài sản trong trường hợp thế chấp đất mà không thế chấp nhà được quy định rõ tại Bộ luật Dân sự 2015. Việc xác định tài sản nào sẽ bị xử lý khi nghĩa vụ không được thực hiện phụ thuộc chủ yếu vào mối quan hệ sở hữu giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu căn nhà. Pháp luật đưa ra hai kịch bản xử lý riêng biệt nhằm cân bằng quyền lợi giữa bên nhận thế chấp, bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp nhà và đất cùng một chủ sở hữu

Khi người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, nguyên tắc xử lý mặc định được áp dụng theo hướng có lợi cho bên nhận bảo đảm. Cụ thể, theo khoản 1, Điều 325 và khoản 3, Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015, khi xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, tài sản bị xử lý sẽ bao gồm cả căn nhà và các tài sản khác gắn liền với đất. Quy định này dựa trên nguyên tắc đất và tài sản trên đất là một thể thống nhất về mặt sử dụng. 

Tuy nhiên, đây là quy định mở. Các bên hoàn toàn có quyền đưa ra một “thỏa thuận khác” trong hợp đồng thế chấp. Nếu hợp đồng ghi nhận rõ việc chỉ xử lý quyền sử dụng đất và loại trừ căn nhà ra khỏi phạm vi tài sản bảo đảm thì khi đó chỉ có quyền sử dụng đất bị xử lý.

Trường hợp nhà và đất khác chủ sở hữu

Tình huống này xảy ra khi người sử dụng đất (bên thế chấp) không phải là chủ sở hữu căn nhà trên đất (ví dụ, cho thuê đất hoặc cho mượn đất để xây nhà). Khi đó, pháp luật ưu tiên bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu nhà – người không liên quan đến giao dịch thế chấp. Theo khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015, khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà được quyền tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. 

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp (chủ đất cũ) đối với chủ nhà sẽ được chuyển giao toàn bộ cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất (ví dụ, người trúng đấu giá). Trừ khi có thỏa thuận khác, người chủ mới của quyền sử dụng đất sẽ kế thừa mối quan hệ pháp lý với chủ nhà, chẳng hạn như tiếp tục hợp đồng thuê đất. Hướng xử lý này đảm bảo quyền an cư của chủ sở hữu nhà hợp pháp.

Phương thức và thủ tục xử lý tài sản bảo đảm

Khi phát sinh căn cứ xử lý tài sản, việc lựa chọn phương thức xử lý là bước then chốt để hiện thực hóa giá trị tài sản nhằm thu hồi nợ. Bộ luật Dân sự 2015 trao quyền tự thỏa thuận cho các bên, nhưng cũng quy định chặt chẽ về thủ tục để đảm bảo quy trình diễn ra minh bạch, bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên liên quan, đặc biệt là bên thế chấp.

Hiện nay theo quy định tại Khoản 1, Điều 303, Bộ luật Dân sự 2015 liệt kê các phương thức xử lý tài sản, cung cấp một khung pháp lý linh hoạt:

1. Bán đấu giá tài sản: Đây là phương thức xử lý mặc định nếu các bên không có thỏa thuận khác. Quy trình này được điều chỉnh bởi Luật Đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn liên quan. Ưu điểm lớn nhất là tính công khai, minh bạch, cạnh tranh, có khả năng tối đa hóa giá trị tài sản. Bên nhận bảo đảm hoặc cơ quan thi hành án sẽ ký hợp đồng dịch vụ với một tổ chức đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện thủ tục.
2. Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản: Phương thức này cho phép bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng) chủ động tìm kiếm người mua và bán tài sản mà không qua thủ tục đấu giá. Mặc dù có thể nhanh gọn hơn, phương thức này đòi hỏi bên bán phải thông báo công khai, hợp lý về việc bán tài sản và chứng minh giá bán là phù hợp với giá thị trường tại thời điểm bán để tránh các khiếu nại, kiện tụng về sau.
3. Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ: Phương thức này còn được gọi là “gán nợ bằng tài sản”. Để thực hiện, cần có sự đồng thuận của bên thế chấp và giá trị tài sản phải được định giá rõ ràng, thường thông qua một tổ chức thẩm định giá độc lập, để xác định phần nghĩa vụ được thanh toán.
4. Phương thức khác: Pháp luật cho phép các bên tự thỏa thuận các cách thức xử lý khác, miễn là không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.

Sau khi tài sản được xử lý thành công và thu được một khoản tiền, việc thanh toán sẽ tuân theo thứ tự ưu tiên quy định tại Điều 307 và 308 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm: chi phí bảo quản và xử lý tài sản, nợ gốc, tiền lãi, các khoản phí và bồi thường thiệt hại (nếu có). Số tiền còn lại sau khi thanh toán hết các nghĩa vụ phải được trả lại cho bên thế chấp.

>>> Xem thêm:

• Làm gì khi ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp?
• Quy trình xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Ngân hàng

Lưu ý khi soạn thảo và ký kết hợp đồng thế chấp

Việc soạn thảo hợp đồng thế chấp một cách cẩn trọng và chi tiết là biện pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý hiệu quả nhất. Các điều khoản rõ ràng không chỉ giúp các bên hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình mà còn là cơ sở vững chắc để giải quyết tranh chấp nếu phát sinh. Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng cần tuân thủ các quy định nền tảng từ Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP.

Một số lưu ý cốt lõi khi đàm phán và ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp nhà:

• Xác định rõ phạm vi tài sản xử lý: Như đã phân tích, nếu người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà, luật mặc định sẽ xử lý cả nhà và đất. Nếu các bên chỉ muốn thế chấp và xử lý quyền sử dụng đất, hợp đồng BẮT BUỘC PHẢI CÓ “THỎA THUẬN KHÁC và cần được ghi rõ: “Phạm vi tài sản bảo đảm và tài sản bị xử lý chỉ bao gồm quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận số […], không bao gồm công trình xây dựng trên đất”. Sự im lặng trong hợp đồng sẽ dẫn đến việc áp dụng quy tắc mặc định của pháp luật.
• Mô tả chi tiết tài sản bảo đảm: Hợp đồng cần mô tả chính xác thông tin về thửa đất (số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích) và hiện trạng tài sản trên đất tại thời điểm ký kết. Điều này giúp xác định rõ đối tượng của hợp đồng và tránh nhầm lẫn. Việc mô tả tài sản đảm bảo cần thực hiện theo quy định tại Điều 8, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP bên cạnh đó Quý khách hàng cần lưu ý trường hợp tài sản bảo đảm là bất động sản, động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký thì thông tin được mô tả theo thỏa thuận phải phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận.
• Đăng ký biện pháp bảo đảm: Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền là yêu cầu bắt buộc để giao dịch có hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Đăng ký đúng quy định giúp bảo vệ thứ tự ưu tiên thanh toán của bên nhận bảo đảm khi tài sản bị xử lý.

Hướng xử lý khi các bên không thể thỏa thuận giải quyết

Khi phát sinh tranh chấp liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp Luật Long Phan kiến nghị Quý khách hàng nên thực hiện biện pháp thương lượng, hòa giải nhằm đưa ra phương hướng xử lý chung cho cả hai bên nhằm tiết kiệm chi phí và thời gian. Trường hợp mà các bên không thể tự thương lượng, hòa giải, việc khởi kiện ra Tòa án là giải pháp pháp lý cuối cùng. Tòa án sẽ đưa ra phán quyết có hiệu lực bắt buộc thi hành đối với các bên. Quá trình tố tụng tại Tòa án cung cấp một cơ chế giải quyết tranh chấp chính thức và công bằng.

Khi đàm phán về hướng xử lý tài sản không thành công, một trong các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Hiện nay từ ngày 01/07/2025 thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về xử lý tài sản thế chấp sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp Khu vực theo quy định tại Điều 35, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại tòa án 2025 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025.

Quy trình giải quyết tranh chấp về việc xử lý tài sản thế chấp sẽ được thực hiện thông qua các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và chứng cứ

Nguyên đơn soạn đơn khởi kiện đúng quy định, kèm theo chứng cứ đầy đủ, rõ ràng để làm cơ sở cho Tòa án xem xét.

Bước 2: Tiếp nhận và thụ lý

Theo quy định tại Điều 191, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 trong 03 ngày, Chánh án phân công Thẩm phán thụ lý; trong 05 ngày, Thẩm phán kiểm tra hồ sơ và xác định thẩm quyền. Nếu hợp lệ, Tòa án yêu cầu nộp tạm ứng án phí (trừ trường hợp được miễn). Sau khi nộp, Tòa án ra quyết định thụ lý và thông báo cho các bên.

Bước 3: Chuẩn bị xét xử

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 203, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, có thể gia hạn thêm 02 tháng (Thời hạn này được áp dụng cho trường hợp tranh chấp về giao dịch dân sư, hợp đồng dân sự). Thẩm phán tiến hành thu thập, kiểm tra chứng cứ, xác minh tư cách đương sự và tổ chức phiên họp kiểm tra, công khai chứng cứ và hoà giải.

Bước 4: Hòa giải bắt buộc

Tòa án tổ chức hòa giải, bảo đảm tự nguyện, đúng pháp luật và đạo đức xã hội. Nếu hòa giải thành, Tòa án ra quyết định công nhận; nếu không, vụ án được đưa ra xét xử.

Bước 5: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm

Tòa án mở phiên sơ thẩm trong 01 tháng kể từ ngày có quyết định (có thể gia hạn thêm 01 tháng). Hội đồng xét xử thẩm vấn, công khai chứng cứ và ra bản án. 

• Theo quy định tại Điều 273, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 Các bên có quyền kháng cáo trong 15 ngày; 
• Theo quy định tại Điều 280, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 Viện kiểm sát cùng cấp có quyền kháng nghị trong 15 ngày hoặc 01 tháng đối với Viện Kiểm sát cấp trên trực tiếp. 
• Trong trường hợp vụ việc được tiếp tục giải quyết ở giai đoạn phúc thẩm thì bản án phúc thẩm có hiệu lực ngay và kết thúc quá trình tố tụng.

Bên cạnh đó Quý khách hàng còn cần phải lưu tâm đến một trong những công cụ pháp lý hữu hiệu nhất trong quá trình này là quyền yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định tại Điều 111, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Bên khởi kiện có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định “cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” hoặc “cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp”. Biện pháp này nhằm mục đích phong tỏa tài sản, ngăn chặn bên thế chấp tẩu tán hoặc làm giảm giá trị tài sản trong thời gian Tòa án giải quyết vụ án, đảm bảo cho việc thi hành án sau này.

>>> Xem thêm: Giải chấp tài sản thế chấp: Hướng dẫn quy trình từ A đến Z

Dịch vụ pháp lý của Luật Long Phan PMT

Tình huống pháp lý liên quan đến thế chấp đất nhưng không thế chấp nhà chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn và đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật dân sự và đất đai. Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp để hỗ trợ Quý khách hàng từ giai đoạn phòng ngừa rủi ro đến giải quyết tranh chấp. Đội ngũ của chúng tôi đảm bảo quyền lợi của Quý khách hàng được bảo vệ một cách tối ưu.

Với đội ngũ chuyên gia có chuyên môn cao và giàu kinh nghiệm thực tiễn Luật Long Phan PMT tự hào cung cấp đến Quý khách hàng các dịch vụ bao gồm:

• Tư vấn pháp lý chuyên sâu về các quy định liên quan đến thế chấp nhà đất, phân tích rủi ro cụ thể cho từng giao dịch.
• Soạn thảo các điều khoản trong hợp đồng thế chấp, đặc biệt là các “thỏa thuận khác” để xác định rõ phạm vi tài sản bảo đảm và tài sản bị xử lý.
• Hỗ trợ thực hiện thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo hiệu lực pháp lý của hợp đồng.
• Đại diện Quý khách hàng làm việc, đàm phán với các bên liên quan để thống nhất phương án xử lý tài sản một cách hiệu quả và nhanh chóng (Theo pháp luật).
• Tư vấn và xây dựng lộ trình xử lý tài sản theo các phương thức như bán đấu giá hoặc tự bán, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật.
• Giám sát toàn bộ quá trình xử lý tài sản, từ định giá đến chuyển giao cho người mua, nhằm bảo vệ tối đa lợi ích kinh tế cho Quý khách hàng.
• Soạn thảo đơn khởi kiện, thu thập chứng cứ và xây dựng chiến lược tranh tụng vững chắc để giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thế chấp.
• Đại diện Quý khách hàng yêu cầu Tòa án áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời như phong tỏa tài sản để ngăn chặn hành vi tẩu tán tài sản.
• Tham gia tranh luận tại các phiên tòa để bảo vệ quan điểm và quyền lợi hợp pháp của Quý khách hàng cho đến khi có bản án, quyết định cuối cùng.

Câu hỏi thường gặp

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về cách xử lý tình huống thế chấp đất mà không thế chấp nhà.

Nếu tôi thế chấp quyền sử dụng đất (cả đất và nhà đều thuộc sở hữu của tôi) nhưng hợp đồng không nói gì về căn nhà, thì khi xử lý nợ, căn nhà có bị xử lý cùng không?

Có. Theo quy định mặc định, trường hợp người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở thì khi xử lý quyền sử dụng đất, tài sản bị xử lý sẽ bao gồm cả nhà ở, trừ khi hợp đồng có “thỏa thuận khác” ghi rõ việc loại trừ căn nhà.

Cơ sở pháp lý: Khoản 1, Điều 325 và Khoản 3, Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015.

Trong trường hợp chỉ thế chấp đất nhưng nhà trên đất thuộc sở hữu của người khác, khi xử lý tài sản thì quyền lợi của chủ nhà được bảo vệ thế nào?

Khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà được quyền tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Quyền và nghĩa vụ của chủ đất cũ đối với chủ nhà được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất mới.

Cơ sở pháp lý: Khoản 2, Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015.

Khi xử lý tài sản thế chấp, các bên có thể lựa chọn những phương thức nào theo quy định pháp luật?

Các bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức: bán đấu giá tài sản, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản, bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để trừ nợ, hoặc phương thức khác. Nếu không có thỏa thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá.

Cơ sở pháp lý: Khoản 1, Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015.

Để ngăn chặn bên thế chấp tẩu tán tài sản trong lúc Tòa án đang giải quyết tranh chấp, tôi có thể yêu cầu Tòa án làm gì?

Quý khách có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, ví dụ như ra quyết định “cấm chuyển dịch quyền về tài sản” hoặc “cấm thay đổi hiện trạng tài sản” để phong tỏa tài sản trong quá trình giải quyết vụ án.

Cơ sở pháp lý: Điều 111 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Nếu không thể thương lượng, tôi cần khởi kiện ở đâu để giải quyết tranh chấp về việc xử lý tài sản thế chấp?

Quý khách cần khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Kể từ ngày 01/07/2025, thẩm quyền giải quyết các tranh chấp này sẽ thuộc về Tòa án nhân dân cấp Khu vực. Nguyên tắc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định là Tòa án nhân dân cấp khu vực nơi bị đơn cư trú.

Cơ sở pháp lý: Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (sửa đổi, có hiệu lực từ 01/07/2025) và Điều 39, BLTTDS 2015.

Kết luận

Xử lý tình huống thế chấp đất mà không thế chấp nhà đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về các quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật liên quan. Sai sót trong hợp đồng hoặc trong quá trình xử lý tài sản có thể dẫn đến tranh chấp kéo dài và thiệt hại tài chính. Để đảm bảo an toàn pháp lý và tối ưu hóa quyền lợi, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với Luật Long Phan PMT qua Hotline: 1900636387 để nhận được sự tư vấn chuyên nghiệp và hiệu quả.

Tags: Đăng ký biện pháp bảo đảm, Giải quyết tranh chấp tài sản thế chấp, Tài sản gắn liền với đất, Thế chấp đất mà không thế chấp nhà, Thế chấp quyền sử dụng đất​, xử lý tài sản bảo đảm