Hàng xóm không ký giáp ranh có làm sổ đỏ được không?

Hàng xóm không ký giáp ranh có làm sổ đỏ được không là một vướng mắc pháp lý mà nhiều người sử dụng đất gặp phải trong quá trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định pháp luật hiện hành, việc thiếu chữ ký của chủ sử dụng đất liền kề không phải là một trở ngại tuyệt đối, người sử dụng đất vẫn có thể hoàn tất thủ tục nếu đáp ứng đủ các điều kiện. Bài viết của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích các quy định và hướng dẫn chi tiết quy trình thực hiện.

Quy định pháp luật về việc hàng xóm không ký giáp ranh có làm sổ đỏ được không

Việc hàng xóm không ký giáp ranh có làm được sổ đỏ không phụ thuộc vào việc có hay không có tranh chấp đất đai trên thực tế. Pháp luật đất đai hiện hành đã dự liệu và có cơ chế giải quyết tình huống này, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất. Các quy định mới đã đơn giản hóa thủ tục và làm rõ trách nhiệm của các cơ quan nhà nước, thay vì đặt gánh nặng chứng minh lên người dân.

Cụ thể:

1. Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã không còn phải xác nhận riêng lẻ về tình trạng “không tranh chấp, phù hợp quy hoạch”: 

Theo Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), UBND cấp xã không cần ban hành một văn bản xác nhận riêng về việc đất không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch. Thay vào đó, các nội dung này sẽ được thẩm định và xác nhận trong quá trình giải quyết chung của hồ sơ, giảm bớt một thủ tục hành chính cho người dân.

2. UBND cấp xã được tự kiểm tra, đo đạc; “ký giáp ranh” không phải là thành phần hồ sơ bắt buộc: 

Tiểu mục II Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình đang sử dụng đất. Theo đó, khi giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu, Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra việc có hay không có bản đồ địa chính. Trường hợp không có bản đồ địa chính và không có mảnh trích đo, UBND cấp xã có quyền yêu cầu đơn vị đo đạc tiến hành đo đạc lại thửa đất mà không liệt kê việc phải có chữ ký của các bên liền kề là một thành phần bắt buộc trong bộ hồ sơ nộp. Sự vắng mặt chữ ký không làm cho hồ sơ không hợp lệ.

3. Quy trình xử lý khi người liền kề vắng mặt hoặc từ chối ký: 

Theo quy định tại điểm c, d Khoản 2 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, việc xác định ranh giới thửa đất được ghi nhận thông qua mô tả sự liên hệ thửa đất với khu vực xung quanh và có sự ghi nhận của người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất liền kề. 

Tuy nhiên, trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc hoặc người sử dụng đất liền kề có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới và ranh giới không có tranh chấp thì việc xác định ranh giới và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất do đơn vị đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc thực hiện và ký xác nhận; đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo, công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và nhà văn hoá thôn nơi có đất.

Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết mà người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không có mặt để ký xác nhận hoặc sau 10 ngày kể từ ngày người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc cùng với Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản và ghi rõ “vắng mặt” hoặc lý do cụ thể việc người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất; ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập để đo đạc chi tiết.

Như vậy, hàng xóm không ký giáp ranh thì người sử dụng đất vẫn có thể làm được sổ đỏ, miễn là không có văn bản thể hiện việc tranh chấp ranh giới thửa đất được nộp cho cơ quan có thẩm quyền trong thời gian luật định.

Thủ tục cấp sổ đỏ khi hàng xóm không ký giáp ranh

Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp hàng xóm không ký giáp ranh, thủ tục cấp sổ đỏ sẽ có thêm một số thủ tục liên quan đến việc xác định ranh giới và niêm yết công khai. 

Các bước cụ thể cần được thực hiện như sau:

1. Chuẩn bị hồ sơ

Theo quy định tại tiểu mục I mục B, Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bao gồm:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP).
• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137, Khoản 1, Khoản 5 Điều 148, Khoản 1, Khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai 2024 (nếu có). Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai mà có phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm
• Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất (đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận).
• Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai.
• Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý hoá giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất quy định tại Điều 140 Luật đất đai 2024 (nếu có).
• Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
• Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề.
• Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất.
• Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có).
• Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định/được chấp thuận nghiệm thu (nếu đăng ký sở hữu công trình trên đất nông nghiệp mà không có giấy tờ theo Điều 149 Luật đất đai 2024 hoặc thuộc diện miễn giấy phép xây dựng).
• Quyết định xử phạt vi phạm và chứng từ nộp phạt (nếu thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
• Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
• Giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của cả hai bên (nếu chưa làm thủ tục chuyển quyền).
• Giấy xác nhận điều kiện tồn tại của nhà ở, công trình xây dựng do cơ quan xây dựng cấp huyện cấp trước ngày 01/7/2025 (áp dụng nếu công trình thuộc diện phải xin phép xây dựng).

2. Nộp hồ sơ:

Căn cứ tiểu mục I, mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Quý khách có thể nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan dưới đây: 

• Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa);
• Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai; 
• Văn phòng đăng ký đất đai. 

Người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức sau:

• Nộp trực tiếp tại các cơ quan nêu trên; 
• Nộp thông qua dịch vụ bưu chính; 
• Nộp trên cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh; 
• Nộp tại địa điểm thoả thuận giữa người yêu cầu đăng ký và văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai. 

Sau khi nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ thực hiện kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã nơi có đất. 

Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

(Căn cứ theo Tiểu mục II.2 Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP). 

3. Thẩm định hồ sơ và đo đạc:

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, UBND cấp xã thực hiện trích lục bản đồ địa chính đối với nơi đã có bản đồ địa chính. 

Đối với nơi chưa có bản đồ địa chính và trong hồ sơ đăng ký đã có mảnh trích đo bản đồ địa chính thì UBND cấp xã kiểm tra, ký xác nhận mảnh trích đo bản đồ địa chính theo quy định. trừ trường hợp mảnh trích đo bản đồ địa chính đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, ký duyệt trước ngày 01/07/2025. 

Trường hợp trong hồ sơ đăng ký chưa có mảnh trích đo bản đồ địa chính thì UBND cấp xã đề nghị đơn vị đo đạc (có giấy phép hoạt động hợp pháp) thực hiện việc trích đo bản đồ địa chính. Thời gian thực hiện trích đo là không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày được đề nghị của UBND cấp xã hoặc người sử dụng đất. 

Bản mô tả ranh giới thửa đất được thực hiện theo Mẫu quy định tại Phụ lục số 12 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT. 

Việc đo đạc chi tiết thửa đất được thực hiện bằng thiết bị đo đạc chuyên dụng đảm bảo độ chính xác. Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng sử dụng đất trên thực địa. Kết quả đo đạc được cập nhật vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.

(Căn cứ theo quy định tại Tiểu mục II.3 Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP). 

4. Niêm yết công khai

Theo quy định tại điểm c Khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, trường hợp người quản lý, sử dụng thửa đất liền kề không ký giáp ranh, UBND cấp xã có trách nhiệm niêm yết công khai Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất tại trụ sở UBND và tại nhà văn hóa khu dân cư trong thời hạn 15 ngày. Việc niêm yết cũng có thể được thông báo trên hệ thống phát thanh của xã. Hết thời hạn này, UBND xã sẽ lập biên bản kết thúc niêm yết. Nếu không có đơn tranh chấp nào được nộp, ranh giới được coi là hợp lệ.

Song song với việc niêm yết bản mô tả ranh giới, mốc thửa đất, UBND cấp xã cũng sẽ tiến hành xác nhận hiện trạng sử dụng đất có hay không có nhà ở, công trình xây dựng; tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất và các điều kiện khác theo điểm b2 Tiểu mục II.3 Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP. 

Sau khi xác nhận đầy đủ các nội dung liên quan đến thửa đất, UBND xã tiến hành niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ đăng ký, cấp sổ (bao gồm thông tin về người sử dụng đất, thông tin vị trí thửa đất, nguồn gốc sử dụng, thời điểm sử dụng, hiện trạng, thời điểm tạo lập, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch,…) tại trụ sở UBND cấp xã, khu dân cư nơi có đất trong vòng 15 ngày, đồng thời thực hiện xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung đã công khai (nếu có).

Cuối cùng, UBND cấp xã tiến hành kiểm tra việc đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

(Căn cứ: Tiểu mục II.3 Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP).

5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trường hợp hồ sơ có đủ điều kiện cấp sổ, UBND cấp xã sẽ gửi phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người xin cấp sổ. 

Quý khách sẽ nhận được thông báo thuế và có trách nhiệm nộp các khoản sau (nếu có):

• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng hoặc theo Bảng giá đất của địa phương (Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).
• Tiền sử dụng đất: Áp dụng trong trường hợp được cấp sổ lần đầu cho đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (Khoản 1 Điều 1, Điều 6 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

6. Ký Giấy chứng nhận và trả kết quả

Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, Uỷ ban nhân dân cấp xã thực hiện: 

• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (mẫu mới có mã QR); 
• Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Sau khi trao giấy chứng nhận, Uỷ ban Nhân dân cấp xã chuyển hồ sơ kèm theo bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai để lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. 

(Căn cứ: Tiểu mục V.2 Mục C Phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP).

Khởi kiện khi bị từ chối cấp sổ đỏ do hàng xóm không ký giáp ranh

Trong trường hợp hồ sơ của Quý khách hàng bị cơ quan nhà nước từ chối giải quyết chỉ vì lý do hàng xóm không ký giáp ranh, quý khách có thể thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành vi hành chính/ quyết định hành chính để bảo vệ quyền lợi của mình. 

Theo Điều 115 Luật Tố tụng hành chính 2015, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án hành chính nếu không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính là từ chối cấp sổ của cơ quan có thẩm quyền. 

Ngoài ra, trước khi khởi kiện, Quý khách có thể lựa chọn thực hiện thủ tục khiếu nại đến Thủ trưởng, người đứng đầu cơ quan đã ra quyết định hoặc cơ quan cấp trên trực tiếp. Nếu khiếu nại không được giải quyết hoặc giải quyết không thỏa đáng, Quý khách vẫn tiếp tục có quyền khởi kiện ra Tòa án (Điều 7 Luật Khiếu nại 2011).

Theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015, thời hiệu khởi kiện là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định, hành vi hành chính từ chối cấp Giấy chứng nhận. Việc nộp đơn khởi kiện cần được thực hiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền (Theo Điều 5 Nghị quyết 01/2025/NQ-HĐTP thì thẩm quyền giải quyết trong trường hợp này Tòa án nhân dân khu vực nơi có cơ quan đã ra quyết định/thực hiện hành vi hành chính). 

Căn cứ theo Điều 118 Luật Tố tụng hành chính 2015, hồ sơ khởi kiện quyết định hành chính/ hành vi hành chính từ chối cấp sổ cần bao gồm đơn khởi kiện, các tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ (bộ hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ, văn bản từ chối của cơ quan nhà nước…) và các giấy tờ tùy thân. 

Thủ tục khởi kiện trong trường hợp này đòi hỏi sự am hiểu về luật tố tụng, đất đai và cả các thủ tục hành chính, do đó việc tham vấn ý kiến luật sư là cần thiết để đảm bảo quá trình khởi kiện diễn ra đúng trình tự và hiệu quả.

Lưu ý khi hàng xóm nộp đơn tranh chấp đất đai

Tình huống sẽ hoàn toàn khác nếu việc hàng xóm không ký giáp ranh đi kèm với việc họ chính thức nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Khi đó, đây không còn là vấn đề về thủ tục hành chính đơn thuần, mà đã trở thành một tranh chấp dân sự về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai, cơ quan nhà nước sẽ tạm dừng việc xem xét cấp Giấy chứng nhận cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong.

Khi có đơn tranh chấp, quy trình giải quyết sẽ bao gồm hai giai đoạn chính:

1. Hòa giải tại UBND cấp xã theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 và Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP: 

Đây là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai ra Tòa án có thẩm quyền. UBND cấp xã nơi có đất sẽ tổ chức một buổi hòa giải giữa các bên tranh chấp. Nếu hòa giải thành, các bên lập biên bản hòa giải thành có chữ ký của các bên và xác nhận của UBND, đây là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền tiếp tục giải quyết các thủ tục đất đai.

2. Khởi kiện tại Tòa án: 

Nếu hòa giải tại cấp xã không thành, một trong các bên có quyền nộp đơn khởi kiện vụ án dân sự về tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có cơ quan đã ra quyết định hành chính hay có hành vi hành chính.

Tòa án sẽ thụ lý, xem xét các chứng cứ do các bên cung cấp (giấy tờ về nguồn gốc, quá trình sử dụng, hiện trạng…) và đưa ra phán quyết cuối cùng bằng một bản án có hiệu lực pháp luật. Chỉ sau khi có bản án/quyết định có hiệu lực của Tòa án xác định rõ ràng về ranh giới và quyền sử dụng đất, cơ quan đăng ký đất đai mới có cơ sở để tiếp tục quy trình cấp Giấy chứng nhận.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất liền kề: Hướng dẫn từ A-Z

Dịch vụ luật sư tư vấn thủ tục làm sổ đỏ khi hàng xóm không ký giáp ranh tại Luật Long Phan PMT

Việc đối mặt với tình huống hàng xóm không ký giáp ranh đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về cả quy trình hành chính và pháp luật tố tụng. Để đảm bảo quyền lợi và tiết kiệm thời gian, việc tìm đến một đơn vị tư vấn pháp lý chuyên nghiệp là giải pháp tối ưu. Luật Long Phan PMT với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai cam kết đồng hành cùng Quý khách hàng để tháo gỡ những vướng mắc pháp lý phức tạp nhất.

Khi sử dụng dịch vụ của Luật Long Phan PMT, Quý khách hàng sẽ được hỗ trợ toàn diện các công việc sau:

• Tư vấn, phân tích các quy định pháp luật liên quan trực tiếp đến trường hợp của khách hàng.
• Kiểm tra, đánh giá tính pháp lý của các giấy tờ về quyền sử dụng đất mà khách hàng đang có.
• Soạn thảo và hoàn thiện bộ hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định.
• Đại diện theo ủy quyền cho khách hàng làm việc trực tiếp với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền (đơn vị đo đạc, UBND cấp xã, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai).
• Theo dõi tiến trình xử lý hồ sơ, đảm bảo việc niêm yết công khai được thực hiện đúng thủ tục.
• Soạn thảo văn bản, đơn thư để yêu cầu, kiến nghị hoặc giải trình với cơ quan chức năng khi cần thiết.
• Tư vấn và đại diện cho khách hàng trong quá trình hòa giải tranh chấp đất đai tại các cơ quan có thẩm quyền;
• Soạn thảo đơn khiếu nại, đơn khởi kiện và đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng trong trường hợp hồ sơ bị từ chối trái luật hoặc khi có tranh chấp phát sinh.

Các câu hỏi thường gặp về vấn đề “Hàng xóm không ký giáp ranh có làm sổ đỏ không ?”

Bên cạnh quy trình tổng quan đã nêu, trên thực tế người sử dụng đất còn đối mặt với nhiều tình huống phát sinh cụ thể. Để làm rõ hơn các vướng mắc này, chúng tôi đã tổng hợp và giải đáp một số câu hỏi phổ biến nhất dựa trên các quy định pháp luật hiện hành.

Phải làm gì nếu người liền kề không chỉ từ chối ký mà còn có hành vi cản trở, không cho đơn vị đo đạc thực hiện công việc?

Trong trường hợp này, đơn vị đo đạc cần lập biên bản ghi nhận sự việc cản trở, có sự chứng kiến của người dẫn đạc và đại diện Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã. Biên bản này là chứng cứ quan trọng thể hiện sự bất hợp tác của người liền kề. Người đề nghị cấp sổ đỏ cần gửi đơn đến UBND cấp xã kiến nghị có biện pháp hỗ trợ, đảm bảo cho hoạt động đo đạc được tiến hành đúng pháp luật.

Thế nào được xem là một “tranh chấp đất đai” đã được thụ lý chính thức để tạm dừng việc cấp sổ?

Căn cứ theo Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2024, “đất đang có tranh chấp” được định nghĩa là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Những mâu thuẫn, cãi vã bằng lời nói mà chưa có đơn thư chính thức sẽ không được xem là lý do để tạm dừng thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Thủ tục hòa giải tại cấp xã là bắt buộc và được quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024.

Ngoài các khoản thuế, phí nhà nước, tôi cần chuẩn bị thêm những chi phí nào khác cho thủ tục này?

Ngoài lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất (nếu có), Quý khách cần dự trù chi phí dịch vụ đo đạc địa chính do đơn vị có chức năng thực hiện, phí thẩm định hồ sơ (điểm i Khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, sửa đổi bởi điểm b Khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC), và lệ phí cấp Giấy chứng nhận (điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC). Các chi phí này được thu theo mức giá dịch vụ hoặc theo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Nếu sử dụng dịch vụ pháp lý, sẽ có thêm phí tư vấn và đại diện thực hiện thủ tục.

Trong trường hợp hàng xóm vắng mặt dài ngày (ví dụ: đi nước ngoài, đi làm ăn xa), thủ tục sẽ diễn ra như thế nào?

Nếu người liền kề vắng mặt, quy trình xử lý vẫn được tiến hành. Đơn vị đo đạc sẽ lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất và gửi cho UBND cấp xã để niêm yết công khai trong thời hạn 15 ngày, đảm bảo quyền lợi của người vắng mặt được biết thông tin và có thời gian phản hồi. Nếu hết thời gian niêm yết mà không có khiếu nại, ranh giới được xác định là hợp lệ.

(Căn cứ: Khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT).

Đất của tôi là do cha ông để lại, sử dụng ổn định từ rất lâu không có tranh chấp nhưng cũng không có giấy tờ mua bán. Việc hàng xóm không ký có ảnh hưởng gì không?

Trường hợp của Quý khách vẫn áp dụng quy trình tương tự. Việc sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp là một trong những điều kiện quan trọng để được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo Điều 137 Luật Đất đai 2024. Sự vắng mặt chữ ký của hàng xóm sẽ được giải quyết thông qua thủ tục đo đạc và niêm yết công khai như đã nêu trên.

Vai trò của Trưởng thôn/Tổ trưởng tổ dân phố trong quy trình này là gì?

Trưởng thôn/Tổ trưởng tổ dân phố thường đóng vai trò là người dẫn đạc, hỗ trợ xác định ranh giới theo hiện trạng và ký tên với tư cách người làm chứng trong biên bản xác định ranh giới hoặc biên bản ghi nhận việc hàng xóm vắng mặt/từ chối ký. Họ là người nắm rõ thực trạng sử dụng đất tại địa phương và ý kiến của họ là một phần trong quá trình thẩm tra của UBND cấp xã (khoản 3 Điều 6 Luật đất đai 2024)

Tôi là người hàng xóm được yêu cầu ký giáp ranh nhưng tôi không đồng ý với ranh giới do đơn vị đo đạc đưa ra. Tôi phải làm gì?

Nếu không đồng ý, Quý khách có quyền không ký vào Bản mô tả ranh giới. Đồng thời, để bảo vệ quyền lợi của mình, Quý khách cần nhanh chóng nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến UBND cấp xã nơi có đất để được hòa giải theo thủ tục bắt buộc tại Điều 235 Luật Đất đai 2024. Đây là cách để tạm dừng việc cấp sổ cho người hàng xóm cho đến khi ranh giới được làm rõ.

Kết luận

Tóm lại, pháp luật hiện hành cho phép người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận ngay cả khi hàng xóm không ký giáp ranh, miễn là không có tranh chấp chính thức được thụ lý. Quy trình này đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt về thủ tục, đặc biệt là khâu niêm yết công khai. Để đảm bảo quá trình thực hiện diễn ra thuận lợi, đúng pháp luật và bảo vệ tối đa quyền lợi của mình, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900 636 387 để được tư vấn và hỗ trợ.

Tags: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Ký giáp ranh, Luật Đất đai 2024, Ranh giới thửa đất, sổ đỏ, Thủ tục cấp sổ đỏ, Tranh chấp đất đai, Tư vấn pháp luật đất đai