Hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép: Hướng dẫn thực hiện

Hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép là giải pháp pháp lý giúp chủ sở hữu hợp pháp hóa tài sản và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) cho công trình xây không phép hoặc sai phép. Tuy nhiên, đây là một quy trình phức tạp, đòi hỏi phải đáp ứng các điều kiện khắt khe về quy hoạch, an toàn kết cấu và tuân thủ nghiêm ngặt quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Bài viết này sẽ cung cấp một lộ trình chi tiết, phân tích rõ các trường hợp được phép tồn tại, hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ pháp lý và các bước thủ tục cần thiết để việc hợp pháp hóa công trình của bạn diễn ra thuận lợi, đúng pháp luật.

Các trường hợp được công nhận và giữ lại nhà xây trái phép

Theo khoản 1 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi xây dựng trái phép (gồm cả trường hợp không phép và sai phép) không bị tháo dỡ nếu đáp ứng đủ điều kiện sau:

• Công trình xây dựng được giữ lại khi vi phạm xảy ra từ ngày 4-1-2008 và kết thúc trước ngày 15-1-2018 nhưng hành vi vi phạm phải được phát hiện sau ngày 15-1-2018 hoặc đã có biên bản vi phạm hành chính trước thời điểm này;
• Nhà xây không phép phải đảm bảo không vi phạm chỉ giới xây dựng theo quy hoạch được phê duyệt;
• Công trình không được ảnh hưởng đến các công trình lân cận về mặt kỹ thuật và an toàn;
• Việc xây dựng trên đất phải có quyền sử dụng hợp pháp được chứng minh bằng sổ hồng hoặc giấy tờ tương đương;
• Công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng hiện hành được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Trường hợp không đáp ứng điều kiện quy hoạch, công trình vẫn có thể được giữ lại nếu đã có biên bản vi phạm trước ngày 15-1-2018;
• Không có tranh chấp về đất đai và quyền sở hữu;
• Đối với đất nông nghiệp, việc xây dựng nhà ở phải tuân thủ quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Lưu ý quan trọng: Theo quy định tại khoản 2 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thì trường hợp hành vi vi phạm xây dựng trái phép đã được người có thẩm quyền phát hiện và lập biên bản, ra quyết định xử phạt trước ngày 15/01/2018, đồng thời áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp, nhưng đến ngày 15/01/2018 mà cá nhân, tổ chức vi phạm chưa thực hiện nộp phạt (nếu có) và nộp số lợi bất hợp pháp, thì:

• Không được giữ lại công trình (dù có thể đáp ứng các điều kiện trên);
• Và bị cưỡng chế tháo dỡ – tức là thay thế biện pháp “buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp” bằng biện pháp “buộc tháo dỡ công trình vi phạm”.

Thủ tục xin hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép

Việc hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép là quá trình phức tạp, đòi hỏi chủ sở hữu phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật hiện hành. Để công trình được công nhận hợp pháp và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng), chủ đầu tư cần thực hiện đúng quy trình, bắt đầu từ việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý cho đến việc tuân thủ trình tự các bước theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về các giấy tờ cần thiết và các bước cần thực hiện.

Đơn từ và thành phần hồ sơ cần chuẩn bị

Theo khoản 2 Điều 62 Nghị định 175/2024/NĐ-CP của Chính phủ ngày 30/12/2024, hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng từ 30/12/2024 có thành phần cụ thể như sau:

• Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo Mẫu số 02 Phụ lục II Nghị định 175/2024/NĐ-CP;
• Bản chính giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ bản vẽ đã được cấp;
• 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng điều chỉnh. Thiết kế phải triển khai sau thiết kế cơ sở được phê duyệt theo Điều 55, 56, 57, 58, 59 Nghị định 175/2024/NĐ-CP;
• Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế xây dựng điều chỉnh cần có nội dung về an toàn chịu lực;
• Giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 53 Nghị định 175/2024/NĐ-CP áp dụng khi điều chỉnh thiết kế thay đổi diện tích hoặc chức năng sử dụng đất;
• Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nộp phạt và số lợi bất hợp pháp theo quy định (nếu có).

Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ giúp rút ngắn thời gian xử lý và tăng khả năng được chấp thuận.

Trình tự thực hiện hợp thức hóa

Theo quy định tại Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, việc xin hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép phải trải qua các bước sau đây:

1. Tổ chức, cá nhân phải hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính và số lợi bất hợp pháp theo quyết định xử phạt: Chủ nhà phải nộp đầy đủ tiền phạt và bồi thường thiệt hại do xây dựng trái phép gây ra (nếu có);
2. Tổ chức có đủ năng lực sẽ tiến hành kiểm định chất lượng công trình nhằm xác nhận công trình đảm bảo an toàn về kết cấu, phòng chống cháy nổ;
3. Cơ quan có thẩm quyền sẽ có ý kiến xác nhận về quy hoạch – kiến trúc dựa trên kết quả kiểm định;
4. Tổ chức, cá nhân thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng 2014;
5. Sau khi được điều chỉnh giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp sổ hồng.

Lưu ý về việc bị xử phạt hoặc điều chỉnh một phần hiện trạng xây dựng

Sau đây là một số lưu ý về việc bị xử phạt hoặc điều chỉnh một phần hiện trạng xây dựng:

• Mức phạt vi phạm hành chính được tính theo quy mô và tính chất sai phạm xây dựng;
• Ngoài tiền phạt, chủ nhà còn phải nộp lại số lợi bất hợp pháp từ việc xây dựng trái phép;
• Giá trị bồi thường được xác định dựa trên giá đất và chi phí xây dựng tại thời điểm vi phạm;
• Một số trường hợp công trình phải điều chỉnh thiết kế để phù hợp với quy hoạch xây dựng hiện hành thì phần diện tích vượt chỉ giới xây dựng có thể bị yêu cầu tháo dỡ hoặc điều chỉnh.

Dịch vụ luật sư hướng dẫn hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu về hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép. Đội ngũ luật sư có kinh nghiệm xử lý nhiều vụ việc phức tạp về xây dựng không phép và sai phép. Dịch vụ tư vấn pháp lý bao gồm:

• Phân tích hồ sơ, đánh giá khả năng hợp thức hóa theo quy định hiện hành;
• Luật sư sẽ xác định đúng trường hợp áp dụng và lộ trình thực hiện phù hợp;
• Tư vấn các hướng xử lý khi hồ sơ bị trả về hoặc sửa đổi, bổ sung theo yêu cầu của cơ quan nhà nước;
• Hỗ trợ chuẩn bị và soạn thảo đầy đủ hồ sơ, tài liệu có liên quan;
• Hướng dẫn cách thức nộp hồ sơ và theo dõi tiến độ xử lý tại cơ quan có thẩm quyền;
• Đại diện theo ủy quyền nhận kết quả điều chỉnh giấy phép, sổ hồng và bàn giao cho Quý khách;
• Đại diện theo ủy quyền trong quá trình hợp thức hóa nhà ở, ttham gia các cuộc họp, thương lượng với cơ quan có thẩm quyền khi cần thiết.

Chúng tôi cam kết đồng hành cùng Quý khách cho đến khi được cấp sổ hồng và hoàn tất mọi thủ tục pháp lý. Luật Long Phan PMT đảm bảo quyền lợi và sự hài lòng của khách hàng trong suốt quá trình.

Câu hỏi thường gặp về hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp và giải đáp về hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép để làm rõ hơn vấn đề này.

Xây dựng “không phép” và “sai phép” khác nhau như thế nào?

Xây dựng “không phép” là hành vi khởi công xây dựng công trình mà không có giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp, trong khi công trình đó thuộc trường hợp phải có giấy phép. Xây dựng “sai phép” là hành vi thi công sai khác với nội dung của giấy phép xây dựng đã được cấp (ví dụ: thay đổi thiết kế, tăng diện tích, tăng số tầng). Mức độ xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả có thể khác nhau tùy thuộc vào tính chất của hành vi vi phạm.

“Số lợi bất hợp pháp” được tính toán ra sao?

Theo khoản 3 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, số lợi bất hợp pháp từ việc xây dựng trái phép đối với nhà ở riêng lẻ được xác định bằng 50% giá trị của phần công trình xây dựng vi phạm. Giá trị này được tính bằng diện tích vi phạm nhân (x) với đơn giá xây dựng do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm vi phạm.

Có bắt buộc phải tháo dỡ phần công trình xây sai phép không?

Không phải mọi trường hợp đều buộc tháo dỡ. Nếu phần công trình sai phép không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, an toàn công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng được điều chỉnh, chủ đầu tư có thể được phép tồn tại sau khi nộp phạt và hoàn tất thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, nếu không đáp ứng các điều kiện này, cơ quan chức năng sẽ yêu cầu tháo dỡ.

Hợp thức hóa công trình xong có chắc chắn được cấp sổ hồng không?

Việc được cấp/điều chỉnh giấy phép xây dựng là điều kiện tiên quyết nhưng chưa phải là sự đảm bảo chắc chắn sẽ được cấp sổ hồng. Để được cấp sổ hồng, ngoài việc công trình hợp pháp, tình trạng pháp lý của thửa đất cũng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai.

Xây nhà trên đất nông nghiệp có thể hợp thức hóa không?

Việc này rất phức tạp. Trước hết, chủ sở hữu phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Thủ tục này chỉ được thực hiện nếu thửa đất đó phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương. Sau khi hoàn tất chuyển mục đích, mới có thể tiến hành các bước tiếp theo để hợp thức hóa công trình.

Kết luận

Tóm lại, quy trình hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép là một quá trình pháp lý tổng thể, không chỉ dừng lại ở việc nộp phạt vi phạm hành chính. Để thành công, chủ đầu tư phải đáp ứng đồng thời các điều kiện về quy hoạch theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hoàn tất nghĩa vụ tài chính và chuẩn bị một bộ hồ sơ xin cấp phép xây dựng hoàn chỉnh. Mỗi giai đoạn, từ kiểm định chất lượng đến khi được cấp phép, đều là mắt xích quan trọng quyết định khả năng được cấp sổ hồng.

Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc về cách hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép, hãy liên hệ hotline 1900.63.63.87 để được luật sư chuyên về xây dựng Luật Long Phan PMT hỗ trợ hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất.

Tags: Dịch vụ luật sư xây dựng, Giấy phép xây dựng, hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép, pháp luật xây dựng, thủ tục hợp thức hóa, Xây dựng không phép, xây dựng sai phép, xử phạt xây dựng trái phép