Chúng tôi trân trọng giới thiệu Hướng dẫn giải quyết tranh chấp thuê mặt bằng cho doanh nghiệp. Đây là chủ đề được khá nhiều chủ doanh nghiệp quan tâm gần đây, trong bối cảnh các chủ mặt bằng chấm dứt hợp đồng trước thời hạn để cho người khác thuê. Trong bài viết sau, chúng tôi sẽ giải đáp các khó khăn cho khách hàng.
Mục Lục
1.Một số lưu ý về hợp đồng thuê mặt bằng
1.1.Có lập hợp đồng bằng giấy tay được không?
Khoản 2 Điều 17 quy định hợp đồng thuê mặt bằng phải được lập thành văn bản. Việc công chứng do các bên thỏa thuận, nghĩa là không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
1.2.Đối tượng hợp đồng
Đối tượng của hợp đồng cho thuê mặt bằng là quyền sử dụng nhà, kiost, nhà xưởng, nhà kho, v.v.
Do mặt bằng được xem là tài sản gắn liền với đất, nên trước khi ký kết hợp đồng, doanh nghiệp cần đảm bảo người cho thuê có đủ giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng, quyết định cho thuê đất của Nhà nước,v.v) theo quy định của Luật Đất đai 2013.
1.3. Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên
Trong phạm vi từ Điều 25 đến Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2014 quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
2.Hiệu lực hợp đồng:
Căn cứ theo Điều 17 Luật KDBĐS 2014, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và được ghi vào trong hợp đồng.
Trường hợp các bên tiến hành công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực.
Ngược lại, nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm ký kết.
3.Có được chấm dứt hợp đồng trước thời hạn không
Không phải lúc nào việc thực hiện hợp đồng cũng suôn sẻ, vì vậy, việc thanh lý hợp đồng trước thời hạn là không thể tránh khỏi. Việc này ít nhiều ảnh hưởng đến việc kinh doanh của bên thuê mặt bằng, kiosk.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, việc chấm dứt hợp đồng trái luật của bất kỳ bên nào đều phát sinh nghĩa vụ bồi thường, thậm chí là phạt vi phạm (nếu có thỏa thuận).
3.1. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
Theo khoản 1 Điều 428 BLDS 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường khi:
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng (cụ thể tại Điều 30 Luật KDBĐS 2014);
- Các bên thỏa thuận;
- Pháp luật quy định khác.
Khi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì phải báo trước ngay cho bên kia biết. Nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. (khoản 2 Điều 428 BLDS 2015)
3.2. Vi phạm hợp đồng thì phải bồi thường những gì
Hành vi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không có căn cứ theo khoản 1 Điều 428 BLDS thì được xem là vi phạm hợp đồng. Bên chấm dứt hợp đồng được xem là bên vi phạm và phải thực hiện các nghĩa vụ bồi thường và phạt vi phạm (nếu có thỏa thuận).
Cụ thể:
Bên cho thuê vi phạm hợp đồng thì phải bồi thường các chi phí sau:
- Trả lại tiền đặt cọc nhà (nếu có).
- Bị phạt cọc giá trị tương ứng với khoản tiền đặt cọc (nếu có).
- Thanh toán chi phí sửa chữa nhà, nếu trước đó bên thuê thông báo nhưng bên cho thuê không sửa chữa hoặc không sửa chữa kịp thời. (Điều 447 BLDS 2015)
- Bồi thường thiệt hại (Điều 13 và Điều 360 BLDS 2015);
- Bên thuê thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại (ví dụ tiền cho thuê lại hàng tháng, thu nhập từ việc kinh doanh, v.v). (khoản 2 Điều 419 Luật này)
- Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.
4.Giải quyết tranh chấp:
4.1.Thương lượng, hòa giải
Theo BLDS 2015, các bên có quyền đàm phán, thương lượng, hòa giải để giải quyết tranh chấp. (khoản 2 Điều 7 BLDS 2015). Việc hòa giải có thể nhờ đến Tòa án có thẩm quyền. (Điều 10 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
4.2.Khởi kiện ra Tòa án
Nếu việc hòa giải không thành, một trong các bên có thể khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.
Thủ tục chi tiết vui long tham khảo:
>>>>Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở
Như vậy, qua bài viết trên, chúng tôi đã trình bày một số quy định pháp luật về hướng giải quyết tranh chấp cho doanh nghiệp. Nếu Quý khách vẫn còn gặp khó khăn trong việc tiến hành xử lý tranh chấp đất đai, mặt bằng, vui lòng liên hệ theo số hotline: 1900.63.63.87 để được hỗ trợ kịp thời.
Đội ngũ luật sư Long Phan PMT luôn hết lòng phục vụ quý khách hàng và tư vấn các gói dịch vụ phù hợp với nhu cầu của Quý khách.
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.