Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản: Hướng dẫn

Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản là vấn đề pháp lý đòi hỏi hiểu biết chuyên sâu về quy trình pháp lý và các biện pháp bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Theo Điều 483 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê. Các tranh chấp phát sinh từ việc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, giao tài sản khiếm khuyết, hoặc chậm trả tài sản cần được xử lý theo đúng trình tự pháp luật. Bài viết dưới đây của Luật Long Phan PMT sẽ hướng dẫn chi tiết về các bước giải quyết tranh chấp hiệu quả.

Thu thập và bảo quản chứng cứ tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản

Điều 93 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định chứng cứ là những gì có thật được giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp. Các tài liệu liên quan đến hợp đồng thuê khoán tài sản có thể được xem là chứng cứ gồm: 

• Hợp đồng gốc và phụ lục;
• Biên bản bàn giao tài sản;
• Biên bản vi phạm;
• Hình ảnh, video ghi hình, ghi âm; 
• Chứng thư định giá độc lập;
• Chứng từ thanh toán: giấy ủy nhiệm chi, tấm séc, hóa đơn,…
• Lịch sử giao dịch, email, tin nhắn liên quan,…

Quý khách cần lưu giữ đầy đủ, nguyên vẹn các tài liệu chứng cứ trên và các tài liệu liên quan khác để bảo vệ quyền lợi của mình khi có tranh chấp xảy ra. 

Thương lượng giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, thảo luận về những mâu thuẫn phát sinh để loại bỏ tranh chấp mà không cần sự tham gia của bên thứ ba. Quý khách gửi email hoặc tin nhắn chính thức hoặc gửi trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện đến người bán văn bản “Thông báo vi phạm và đề nghị khắc phục” với nội dung rõ ràng về vấn đề cần giải quyết. 

Các nội dung phải nêu rõ trong văn bản là: 

• Mô tả vấn đề rõ ràng;  
• Nêu rõ yêu cầu khắc phục;
• Lý do chính đáng. 
• Thời hạn hợp lý cho người bán phản hồi và thực hiện các yêu cầu (thường là 7-15 ngày).

Quý khách nên lưu vết email hoặc thư bảo đảm và thỏa thuận đã đạt được (nếu có) làm căn cứ về việc “đã giải quyết thông qua thương lượng”. Nếu đối phương đồng ý giải quyết, cần có cam kết bằng văn bản về thời gian và cách thức thực hiện. Trong trường hợp thương lượng không thành công, các chứng cứ này sẽ hỗ trợ cho các bước tiếp theo.

Hòa giải giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản

Hòa giải là phương thức ưu tiên khi xảy ra tranh chấp nhằm giúp các bên tiết kiệm thời gian, chi phí, bảo mật thông tin và duy trì quan hệ kinh doanh lâu dài.

Hòa giải thương mại

Nếu hợp đồng giữa các bên thuộc đối tượng điều chỉnh và có thỏa thuận thì các bên có thể thực hiện hòa giải thương mại theo Nghị định số 22/2017/NĐ-CP. Theo đó, hòa giải thương mại được định nghĩa tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 22/2017/NĐ-CP là phương thức giải quyết tranh chấp thương mại do các bên thỏa thuận và được hòa giải viên thương mại làm trung gian hòa giải hỗ trợ giải quyết tranh chấp theo quy định của Nghị định này. 

Hòa giải tại trung tâm hòa giải đối thoại tại Tòa án

Các bên có thể thực hiện thủ tục hòa giải tại Tòa án bằng cách nộp đơn khởi kiện và có đơn yêu cầu hòa giải tại trung tâm hòa giải, đối thoại tại Tòa án nhân dân. Hòa giải ở trung tâm hòa giải, đối thoại tại Tòa án được thực hiện theo nguyên tắc tại Điều 5 và thủ tục theo Chương III Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2020. Nếu các bên đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án trong trường hợp Tòa án tiến hành hòa giải trước khi mở phiên tòa thì phải chịu 50% mức án phí, kể cả đối với các vụ án không có giá ngạch theo khoản 7 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14. 

Hòa giải tại trung tâm trọng tài

Trường hợp hợp đồng thuê khoán tài sản có điều khoản trọng tài, các bên có thể thực hiện hòa giải tại trung tâm Trọng tài theo Điều 58 Luật Trọng tài thương mại năm 2010. Quyết định này là chung thẩm và có giá trị như phán quyết trọng tài.

>> Xem thêm: Cách đề nghị xem xét lại quyết định công nhận hòa giải thành 

Khởi kiện Tòa án hoặc Trọng tài giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản

Các bên có thể khởi kiện một trong hai phương thức Tòa án hoặc Trọng tài thương mại để giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản. Trình tự, thủ tục của hai phương thức cụ thể như sau: 

Tòa án

Giải quyết theo Tòa án nhân dân được thực hiện như sau:

Thẩm quyền

Tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản là tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Căn cứ theo khoản 1 Điều 39, điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án 2025 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025), theo đó, Tòa án nhân dân khu vực nơi cư trú hoặc nơi làm việc của người bị kiện là Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Hoặc Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện có thẩm quyền giải quyết do đây là tranh chấp hợp đồng theo điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật này. 

Thủ tục giải quyết

Thủ tục giải quyết tại Tòa án cụ thể như sau: 

Nguyên đơn nộp đơn khởi kiện (kèm theo tài liệu, chứng cứ liên quan) đến Toà án có thẩm quyền theo Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Người khởi kiện có thể nộp một trong hai phương thức sau: nộp trực tiếp tại Tòa án; hoặc gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính.

Thành phần hồ sơ khởi kiện có thể bao gồm các tài liệu sau: 

• Đơn khởi kiện phải tuân theo mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP và đáp ứng đủ nội dung theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; 
• Hợp đồng thuê khoán tài sản; 
• Biên bản hòa giải (nếu có);
• Tài liệu chứng minh khác liên quan đến hợp đồng thuê khoán tài sản.

Tiếp đó, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Tiền tạm ứng án phí căn cứ theo Danh mục án phí, lệ phí được ban hành kèm theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14.

Sau khi nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí thì Tòa án quyết định ban hành thụ lý vụ án. Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, theo khoản 3, khoản 4 Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Thời hạn giải quyết yêu cầu khởi kiện sẽ tùy vào tính chất phức tạp của vụ án, căn cứ theo khoản 1 Điều 203 và khoản 1 Điều 286 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Cụ thể: 

• Sơ thẩm: Thời gian chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án này là 02-03 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 01 tháng đối với vụ án;
• Phúc thẩm: Thời gian chuẩn bị xét xử phúc thẩm vụ án này là 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án cấp phúc thẩm có thể quyết định kéo dài thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không được quá 01 tháng.

>>> Xem thêm: Thủ tục kiện đòi bồi thường thiệt hại từ hợp đồng thuê tài sản

Trọng tài

Giải quyết theo Trọng tài thương mại được thực hiện như sau: 

Thẩm quyền

Để Trọng tài giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản thì theo Điều 5 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, các bên phải có thỏa thuận trọng tài. Thỏa thuận trọng tài có thể được lập trước hoặc sau khi xảy ra tranh chấp.

Thủ tục giải quyết

Thành phần hồ sơ khởi kiện có thể bao gồm các tài liệu sau: 

• Đơn khởi kiện phải tuân theo mẫu của trung tâm trọng tài được thỏa thuận và đáp ứng đủ nội dung theo khoản 2 Điều 30 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, cũng như nội dung được quy định trong quy tắc tố tụng của trung tâm trọng tài đó; 
• Thỏa thuận trọng tài;
• Tài liệu chứng minh khác liên quan đến hợp đồng thuê khoán tài sản.

Thủ tục giải quyết tại trung tâm trọng tài như sau:

• Nguyên đơn nộp đơn khởi kiện và các tài liệu kèm theo. 
• Bị đơn nộp bản tự bảo vệ theo Điều 35 Luật Trọng tài thương mại năm 2010.
• Hội đồng trọng tài được thành lập theo Điều 39, 40, 41 Luật Trọng tài thương mại năm 2010.
• Mở phiên họp giải quyết tranh chấp theo Điều 54, 55 Luật Trọng tài thương mại năm 2010.
• Hội đồng trọng tài ra phán quyết theo quy định Chương IX Luật Trọng tài thương mại năm 2010.

Thi hành án giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản

Theo khoản 1 Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền ra quyết định thi hành án trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.

Thủ tục thi hành phán quyết/bản án có hiệu lực được quy định theo Điều 31 đến Điều 36 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) như sau:

• Bước 1: Đương sự tự mình hoặc ủy quyền cho người khác yêu cầu thi hành án bằng hình thức trực tiếp nộp đơn hoặc trình bày bằng lời nói hoặc gửi đơn qua bưu điện.
• Bước 2: Cơ quan thi hành án dân sự kiểm tra nội dung yêu cầu và các tài liệu kèm theo, vào sổ nhận yêu cầu thi hành án và thông báo bằng văn bản cho người yêu cầu.
• Bước 3: Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự ra quyết định thi hành án khi có yêu cầu thi hành án. 

Một số khuyến nghị của luật sư về xác định trách nhiệm và nghĩa vụ bồi thường trong tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản

Luật sư Luật Long Phan PMT khuyến nghị Quý khách một số vấn đề về xác định trách nhiệm và nghĩa vụ bồi thường trong hợp đồng thuê khoán tài sản như sau: 

Bên thuê làm hư hỏng tài sản

Trường hợp bên thuê khoán làm mất, hư hỏng hoặc làm mất giá trị, giảm sút giá trị tài sản thuê khoán thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê theo khoản 1 Điều 490 Bộ luật Dân sự năm 2015. Mức bồi thường bao gồm: chi phí khôi phục tài sản, giá trị giảm sút của tài sản, và lợi nhuận mà bên cho thuê lẽ ra có được trong thời gian tài sản bị hư hỏng. Việc định giá thiệt hại phải được thực hiện bởi tổ chức định giá có thẩm quyền để đảm bảo tính khách quan, chính xác.

Bên cho thuê giao tài sản khiếm khuyết

Khi giao tài sản thuê khoán, các bên phải lập biên bản đánh giá tình trạng của tài sản thuê khoán và xác định giá trị tài sản thuê khoán theo khoản 1 Điều 487 Bộ luật Dân sự năm 2015. Trường hợp bên cho thuê giao tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. 

Bên thuê chậm trả tài sản

Khi chấm dứt hợp đồng thuê khoán, bên thuê khoán phải trả lại tài sản thuê khoán ở tình trạng phù hợp với mức độ khấu hao đã thỏa thuận; nếu làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thuê khoán thì phải bồi thường thiệt hại theo Điều 493 Bộ luật dân sự năm 2015. Trường hợp bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận về phạt vi phạm. 

Câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản:

Hợp đồng thuê khoán có cần công chứng, chứng thực không?

Theo quy định chung, hợp đồng thuê khoán tài sản không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật chuyên ngành có quy định khác (ví dụ: liên quan đến quyền sử dụng đất). Dù vậy, việc công chứng, chứng thực giúp tăng cường giá trị pháp lý cho hợp đồng.

Bên thuê có được cho thuê lại tài sản đã thuê khoán không?

Khoản 3 Điều 490 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bên thuê khoán không được cho thuê khoán lại, trừ trường hợp được bên cho thuê khoán đồng ý. Do đó, chỉ khi bên cho thuê đồng ý thì bên thuê mới được cho thuê lại tài sản đã thuê khoán. 

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê khoán là bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015.

“Thông báo vi phạm và đề nghị khắc phục” có phải là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện?

Đây không phải là thủ tục bắt buộc theo luật định, nhưng là một bước rất quan trọng khi giải quyết tranh chấp. Việc gửi thông báo chính thức thể hiện thiện chí giải quyết và tạo ra bằng chứng về việc vi phạm đã được thông báo nhưng không được khắc phục, làm cơ sở vững chắc cho việc khởi kiện sau này. Hơn hết, nếu thương lượng giải quyết nội bộ thành công thì hạn chế tốn kém chi phí, thời gian và cả mối quan hệ của các bên. 

Nếu không có thỏa thuận trọng tài, tôi có thể đưa vụ việc ra Trọng tài không?

Không. Thẩm quyền của Trọng tài chỉ được xác lập khi các bên có thỏa thuận trọng tài. Thỏa thuận này có thể được lập trước (trong hợp đồng chính) hoặc sau khi tranh chấp phát sinh. Nếu không có thỏa thuận thì không giải quyết theo Trọng tài. 

Chi phí giải quyết tại Trọng tài và Tòa án khác nhau như thế nào?

Chi phí Trọng tài (phí trọng tài) thường cao hơn án phí Tòa án. Án phí Tòa án được quy định bởi nhà nước thông qua Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, trong khi phí Trọng tài do từng trung tâm trọng tài quy định.

“Chứng thư định giá độc lập” có vai trò gì trong vụ án?

Chứng thư định giá do một tổ chức có chức năng thẩm định giá phát hành là một nguồn chứng cứ quan trọng để xác định mức độ thiệt hại về tài sản một cách khách quan theo Điều 94 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Tòa án thường dựa vào chứng thư này để làm căn cứ quyết định mức bồi thường.

Giá thuê khoán có mức cố định không?

Không. Giá thuê khoán sẽ do các bên thỏa thuận; nếu thuê khoán thông qua đấu thầu thì giá thuê khoán là giá được xác định theo kết quả đấu thầu theo Điều 486 Bộ luật Dân sự năm 2015. 

Thủ tục bàn giao lại tài sản khi hết hạn hợp đồng cần thực hiện như thế nào?

Khi chấm dứt hợp đồng thuê khoán, bên thuê khoán phải trả lại tài sản thuê khoán ở tình trạng phù hợp với mức độ khấu hao đã thỏa thuận; nếu làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thuê khoán thì phải bồi thường thiệt hại theo Điều 493 Bộ luật Dân sự năm 2015. Hai bên nên lập biên bản bàn giao tài sản, trong đó ghi rõ tình trạng thực tế của tài sản tại thời điểm giao nhận so với lúc ban đầu, các hư hỏng (nếu có) và trách nhiệm khắc phục. Biên bản này là chứng cứ quan trọng để phòng ngừa các tranh chấp phát sinh sau này về tình trạng tài sản.

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản

Luật sư Luật Long Phan PMT hỗ trợ Quý khách các vấn đề pháp lý sau:

• Tư vấn, rà soát hợp đồng thuê khoán để hạn chế rủi ro.
• Thu thập, củng cố chứng cứ phục vụ thương lượng, hòa giải, khởi kiện.
• Soạn thảo, nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án hoặc Trọng tài thương mại.
• Đại diện tham gia tố tụng bảo vệ quyền lợi hợp pháp tại Tòa án hoặc Trọng tài thương mại.
• Hỗ trợ thủ tục thi hành án dân sự, giám sát tiến độ thi hành.
• Tư vấn phương án xử lý tài sản, đàm phán giảm thiểu thiệt hại.
• Cung cấp dịch vụ pháp lý trọn gói liên quan đến tranh chấp hợp đồng thuê khoán.

Kết luận

Tóm lại, quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản bao gồm nhiều giai đoạn quan trọng, từ việc thu thập chứng cứ, tiến hành thương lượng, hòa giải cho đến các thủ tục tố tụng phức tạp tại Tòa án hoặc Trọng tài thương mại. Mỗi bước đi đều cần sự cẩn trọng và tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật để đảm bảo kết quả thuận lợi. Việc hiểu rõ các phương thức và chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý là chìa khóa để bảo vệ tối đa quyền lợi của bạn khi xảy ra mâu thuẫn.

Đội ngũ Luật sư tại Luật Long Phan PMT sẵn sàng đồng hành, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Quý khách hàng trong mọi giai đoạn. Hãy liên hệ ngay qua hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ nhanh chóng.

Tags: Bồi thường thiệt hại, giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản, Hòa giải, hợp đồng thuê khoán tài sản, khởi kiện, Thương lượng, tòa án, Tranh chấp hợp đồng, Trọng tài thương mại, Vi phạm hợp đồng