Tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê khoán tài sản chuyên nghiệp

Tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê khoán tài sản đòi hỏi sự am hiểu sâu về Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định pháp luật chuyên ngành. Quý khách hàng cần nắm rõ các điều khoản bảo vệ quyền lợi, phân bổ rủi ro, cơ chế thanh toán và quy trình chấm dứt hợp đồng. Bài viết phân tích chi tiết các điều khoản, lưu ý pháp lý và quy trình tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê khoán tài sản.

Các điều khoản cơ bản, khuyến nghị cần có trong hợp đồng thuê khoán tài sản

Hợp đồng thuê khoán tài sản là căn cứ pháp lý quan trọng xác lập quyền và nghĩa vụ giữa bên cho thuê khoán và bên thuê khoán trong quá trình khai thác, sử dụng tài sản. Việc soạn thảo hợp đồng này cần được thực hiện một cách đầy đủ, rõ ràng và chi tiết nhằm bảo đảm lợi ích của các bên, đồng thời phòng ngừa tranh chấp phát sinh. Dưới đây là những điều khoản cần có trong một hợp đồng thuê khoán tài sản.

Định nghĩa & diễn giải

Hợp đồng thuê khoán tài sản theo Điều 483 Bộ luật Dân sự 2015 yêu cầu xác lập rõ ràng các thuật ngữ chuyên môn. Việc định nghĩa thuật ngữ giúp các bên hiểu thống nhất về quyền, nghĩa vụ trong quá trình thực hiện hợp đồng. Quý khách hàng cần đưa vào phần định nghĩa các khái niệm liên quan trực tiếp đến tài sản thuê khoán và hoạt động khai thác.

• Thuật ngữ “Tài sản thuê khoán” cần mô tả cụ thể loại tài sản, vị trí, ranh giới, diện tích, công suất thiết kế. 
• Khái niệm “Hoa lợi, lợi tức” theo Điều 109, Bộ luật Dân sự 2015 bao gồm sản phẩm, sản lượng, doanh thu từ hoạt động khai thác tài sản. 
• Thuật ngữ “Khai thác” được hiểu là các hoạt động sản xuất, kinh doanh, vận hành nhằm thu được hoa lợi từ tài sản thuê khoán.
• “Sự kiện bất khả kháng” cần định nghĩa theo nguyên tắc khách quan, không thể khắc phục được bằng mọi biện pháp. 
• Khái niệm “Ngày hiệu lực” xác định thời điểm hợp đồng có giá trị pháp lý và các bên bắt đầu thực hiện nghĩa vụ. 
• Thuật ngữ “Chu kỳ khai thác” áp dụng với tài sản có tính thời vụ như đất nông nghiệp, ao nuôi trồng thủy sản.

Quý khách hàng cần gắn định nghĩa với quy trình thực tế khai thác tài sản. Việc soạn thảo hợp đồng thuê khoán tài sản phải đảm bảo tính rõ ràng, nhất quán trong toàn bộ văn bản. Các thuật ngữ được định nghĩa phải xuất hiện đồng nhất trong các điều khoản của hợp đồng, giúp tránh tranh chấp khi giải thích nội dung hợp đồng.

Đối tượng hợp đồng

Điều 484, Bộ luật Dân sự 2015 quy định đối tượng hợp đồng thuê khoán là tư liệu sản xuất. Tài sản thuê khoán bao gồm đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác, gia súc, cơ sở sản xuất kinh doanh. Hợp đồng thuê khoán tài sản cần mô tả chi tiết tình trạng, hồ sơ pháp lý, bản vẽ, nhật ký vận hành.

Phần mô tả tài sản phải ghi rõ tọa độ địa lý, ranh giới, hiện trạng khai thác thực tế. Quý khách hàng cần đính kèm bản vẽ kỹ thuật, sơ đồ, ảnh chụp tình trạng tài sản vào thời điểm bàn giao. Với tài sản là máy móc thiết bị, hợp đồng ghi nhận số hiệu, năm sản xuất, công suất thiết kế, tình trạng kỹ thuật hiện tại.

Hiện trạng khai thác ghi nhận sản lượng, doanh thu, chi phí vận hành của giai đoạn trước đó. Công suất thiết kế xác định khả năng khai thác tối đa của tài sản thuê khoán. Gợi ý câu chữ trong hợp đồng: “Bên A giao cho Bên B quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo Phụ lục 01 kèm theo”.

Mục đích và phương án khai thác

Bộ luật Dân sự 2015 tại Điều 489 quy định bên thuê khoán phải khai thác tài sản đúng mục đích đã thỏa thuận. Hợp đồng thuê khoán tài sản cần ghi rõ ngành nghề, quy trình sản xuất, hạn mức khai thác trong từng chu kỳ. Phương án khai thác xác định cách thức bên thuê khoán vận hành tài sản để thu hoa lợi, lợi tức.

Mục đích khai thác phải tuân thủ tiêu chuẩn chất lượng, an toàn phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn lao động. Quý khách hàng cần xác định chu kỳ khai thác, sản lượng mục tiêu, quy chuẩn kỹ thuật áp dụng. Quy trình khai thác ghi nhận các công đoạn, nhân sự, thiết bị, vật tư, nguyên liệu cần thiết.

Thời hạn thuê khoán & lịch bàn giao

Điều 485, Bộ luật Dân sự 2015 cho phép các bên thỏa thuận thời hạn thuê khoán tài sản. Thời hạn được xác định theo ngày, tháng, năm hoặc theo thời vụ, chu kỳ khai thác cụ thể. Hợp đồng thuê khoán tài sản cần ghi rõ ngày hiệu lực, mốc bàn giao tài sản, thời điểm kết thúc.

Ngày hiệu lực thường là ngày ký hợp đồng hoặc ngày hoàn tất thủ tục công chứng, đăng ký theo quy định. Mốc bàn giao tài sản xác định thời điểm bên thuê khoán chính thức tiếp nhận quyền khai thác và hưởng hoa lợi. Quý khách hàng cần tính đến thời vụ, chu kỳ sản xuất khi xác định thời hạn trong hợp đồng.

Với tài sản nông nghiệp, thời hạn thuê khoán thường theo mùa vụ hoặc năm canh tác. Cơ sở sản xuất kinh doanh có thời hạn thuê khoán dài hạn từ 5-10 năm hoặc lâu hơn. Cơ chế gia hạn hợp đồng cần ghi rõ điều kiện, thời hạn thông báo trước, phương thức thỏa thuận gia hạn.

Giá thuê khoán – phương thức thanh toán

Giá thuê khoán theo Điều 486 Bộ luật Dân sự 2015 do các bên thỏa thuận hoặc xác định qua đấu thầu. Hợp đồng thuê khoán tài sản áp dụng nhiều phương thức định giá: cố định, theo sản lượng, theo phần trăm doanh thu. Quý khách hàng cần chọn mô hình thanh toán phù hợp với đặc điểm tài sản và hoạt động khai thác thực tế.

Giá thuê khoán cố định áp dụng khi dự báo được sản lượng, doanh thu ổn định từ tài sản. Mô hình tính theo sản lượng phù hợp với khai thác khoáng sản, lâm sản, thủy sản có thể đo đếm. Phương thức tính theo phần trăm doanh thu hoặc lợi nhuận gộp phổ biến với cơ sở kinh doanh, thương mại.

Hợp đồng thuê khoán tài sản ghi rõ tài khoản nhận tiền, phương thức chuyển khoản, hóa đơn chứng từ kèm theo. Lãi chậm trả áp dụng khi bên thuê khoán không thanh toán đúng hạn theo thỏa thuận. Cơ chế bù trừ công nợ giúp xử lý các khoản phải thu, phải trả, tiền phạt vi phạm giữa hai bên.

Phân chia hoa lợi, lợi tức

Điều 484 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thuê khoán được hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê khoán. Hợp đồng thuê khoán tài sản cần xác định rõ cơ chế phân chia nếu các bên thỏa thuận chia sản lượng thay vì trả giá cố định. Công thức tính phân chia phải minh bạch, dễ kiểm soát và phù hợp thực tiễn khai thác tài sản. (Lưu ý: Đối với tài sản thuê khoán là gia súc thì trong thời hạn thuê khoán gia súc, bên thuê khoán được hưởng một nửa số gia súc sinh ra theo Điều 491, Bộ luật Dân sự 2015).

Với mô hình chia sản lượng, hợp đồng ghi rõ tỷ lệ phần trăm cho mỗi bên, phương thức đo đếm sản phẩm. Thời điểm chốt số liệu là ngày kết thúc chu kỳ khai thác hoặc cuối tháng, cuối quý. Biên bản xác nhận sản lượng, doanh thu do đại diện hai bên ký tên, đóng dấu làm bằng chứng pháp lý.

Chi phí vận hành – bảo trì – cải tạo

Bộ luật Dân sự 2015 tại Điều 490 quy định bên thuê khoán phải bảo quản tài sản thuê khoán. Hợp đồng thuê khoán tài sản cần phân định rõ trách nhiệm chi trả chi phí vận hành, bảo trì thường xuyên, sửa chữa lớn. Ma trận phân bổ chi phí giúp các bên xác định nghĩa vụ tài chính trong suốt thời hạn thuê khoán.

Chi phí vận hành bao gồm tiền điện, nước, nhiên liệu, vật tư, nguyên liệu, thức ăn, giống cây con. Bên thuê khoán thường chịu các chi phí trực tiếp phục vụ hoạt động khai thác hàng ngày. Chi phí bảo trì định kỳ như thay dầu, bôi trơn, vệ sinh, kiểm tra thiết bị thuộc trách nhiệm bên thuê khoán.

Sửa chữa lớn do hư hỏng ngoài tầm kiểm soát, do khuyết tật ban đầu hoặc hết tuổi thọ thiết bị cần xác định rõ quy trình xin phép và ai chi trả. Quý khách hàng nên bám nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2015: bên thuê khoán có nghĩa vụ khai thác đúng mục đích và bảo quản tài sản. Quyền, nghĩa vụ cụ thể về sửa chữa, cải tạo do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Tình trạng tài sản – khuyết tật – bảo đảm quyền sử dụng

Theo Điều 487, Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên cho thuê khoán phải giao tài sản đúng chất lượng, số lượng đã thỏa thuận. Hợp đồng thuê khoán tài sản cần có cam kết của bên cho thuê về quyền giao tài sản và quyền cho thuê khoán hợp pháp. Nghĩa vụ khắc phục khuyết tật đã biết trước khi giao tài sản thuộc trách nhiệm bên cho thuê khoán.

Bên cho thuê khoán phải cam đoan tài sản không có tranh chấp, không có quyền của người thứ ba ảnh hưởng đến quyền khai thác. Quý khách hàng cần yêu cầu bên cho thuê xuất trình đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp. Nếu phát hiện khuyết tật pháp lý sau khi giao, bên thuê khoán có quyền yêu cầu khắc phục. Khuyết tật về chất lượng tài sản làm giảm khả năng khai thác, thu hoa lợi cần được bên cho thuê khoán khắc phục. Nếu có tranh chấp hoặc quyền của người thứ ba làm ảnh hưởng quyền khai thác ổn định, cần có cơ chế giảm giá hoặc đơn phương chấm dứt. Bên thuê khoán có quyền được bồi thường thiệt hại nếu bên cho thuê vi phạm cam đoan về tình trạng tài sản.

Bảo hiểm

Hợp đồng thuê khoán tài sản cần quy định yêu cầu về bảo hiểm để bảo vệ tài sản và trách nhiệm pháp lý. Bên thuê khoán thường có nghĩa vụ mua và duy trì bảo hiểm phù hợp trong suốt thời hạn thuê khoán. Loại bảo hiểm bao gồm bảo hiểm tài sản, trách nhiệm công cộng, tai nạn lao động, bảo hiểm cây con giống.

Mức trách nhiệm tối thiểu của hợp đồng bảo hiểm phải đủ để bồi thường thiệt hại có thể xảy ra. Quý khách hàng cần xác định bên thụ hưởng bảo hiểm là bên cho thuê khoán, bên thuê khoán hoặc cả hai. Chứng nhận bảo hiểm phải được cung cấp cho bên cho thuê khoán trước khi bắt đầu khai thác tài sản.

An toàn, môi trường, PCCC, giấy phép chuyên ngành

Bộ luật Dân sự 2015 tại Điều 489 quy định bên thuê khoán phải khai thác tài sản đúng quy định pháp luật. Hợp đồng thuê khoán tài sản cần quy định rõ trách nhiệm xin cấp, duy trì các giấy phép khai thác, an toàn, môi trường. Bên thuê khoán chịu trách nhiệm tuân thủ tiêu chuẩn kỹ thuật, quy chuẩn về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường.

Giấy phép chuyên ngành cần thiết phụ thuộc vào loại tài sản và ngành nghề khai thác. Quý khách hàng cần lập danh mục các giấy phép bắt buộc, thời hạn xin cấp, cơ quan có thẩm quyền. Trách nhiệm xin cấp, chi phí xin cấp, duy trì giấy phép thuộc về bên thuê khoán trừ khi có thỏa thuận khác.

Cơ chế dừng hoạt động khẩn cấp khi có rủi ro mất an toàn, sự cố môi trường nghiêm trọng cần được quy định rõ. Quyền kiểm tra, giám sát việc tuân thủ các quy định an toàn, môi trường của bên cho thuê khoán. Hợp đồng thuê khoán tài sản nên có Phụ lục 06 liệt kê danh mục giấy phép cần có và timeline xin cấp, duy trì.

Báo cáo – kiểm tra – giám sát

Điều 489 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thuê khoán phải báo cáo tình hình khai thác tài sản theo yêu cầu. Hợp đồng thuê khoán tài sản cần xác định kỳ báo cáo định kỳ (tuần, tháng, quý) về tình trạng tài sản, sản lượng, doanh thu. Quyền kiểm tra đột xuất của bên cho thuê khoán giúp giám sát hoạt động khai thác thực tế.

Nội dung báo cáo bao gồm tình trạng tài sản, sản lượng khai thác, doanh thu, chi phí, sự cố xảy ra. Quý khách hàng cần quy định hình thức báo cáo, biểu mẫu báo cáo, thời hạn gửi báo cáo cho bên cho thuê. Quyền tiếp cận sổ sách, hồ sơ, hiện trường của bên cho thuê khoán đảm bảo tính minh bạch trong hoạt động.

Quyền cải tạo, lắp đặt và xử lý tài sản gắn liền

Hợp đồng thuê khoán tài sản cần phân loại hạng mục cải tạo, lắp đặt của bên thuê khoán: di dời được và không di dời được. Quy tắc ghi nhận sở hữu đối với tài sản gắn liền do bên thuê khoán đầu tư cần được xác định rõ ràng. Phương án xử lý khi chấm dứt hợp đồng bao gồm giữ nguyên trạng, mua lại, tháo dỡ, bồi hoàn giá trị còn lại.

Bên thuê khoán muốn cải tạo, lắp đặt thêm tài sản phải xin phép bên cho thuê khoán bằng văn bản. Quý khách hàng cần xác định hạng mục nào thuộc sở hữu của bên thuê khoán, hạng mục nào chuyển giao cho bên cho thuê. Tài sản di dời được như máy móc, thiết bị rời thường thuộc sở hữu bên thuê khoán, có thể tháo dỡ khi hết hạn.

Chuyển giao, cho thuê lại, hợp tác khai thác

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 490, Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thuê khoán chỉ được chuyển giao quyền thuê khoán khi có sự đồng ý của bên cho thuê khoán. Hợp đồng thuê khoán tài sản cần quy định nguyên tắc: chỉ được thực hiện khi bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. Kiểm soát thay đổi quyền kiểm soát của bên thuê khoán bảo vệ lợi ích bên cho thuê khoán.

Chuyển giao quyền thuê khoán là việc bên thuê khoán chuyển toàn bộ quyền, nghĩa vụ cho người thứ ba. Cho thuê lại là việc bên thuê khoán giao tài sản cho người khác khai thác trong khi vẫn giữ quyền thuê khoán. Hợp tác khai thác là việc bên thuê khoán hợp tác với bên thứ ba để cùng khai thác tài sản.

Thuế, phí, lệ phí

Hợp đồng thuê khoán tài sản cần quy định rõ trách nhiệm về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp. Phí môi trường, phí khai thác tài nguyên cần xác định bên nào chịu trách nhiệm nộp. Nguyên tắc xuất hóa đơn, giá thuê khoán “chưa có” hoặc “có” thuế giá trị gia tăng phải được ghi rõ.

Thuế giá trị gia tăng áp dụng với hoạt động cho thuê khoán tài sản theo quy định pháp luật thuế. Quý khách hàng cần xác định bên cho thuê khoán có nghĩa vụ xuất hóa đơn giá trị gia tăng hay không. Thuế thu nhập cá nhân khấu trừ tại nguồn nếu bên cho thuê khoán là cá nhân.

Rủi ro, tổn thất & bất khả kháng

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 156, Bộ luật Dân sự 2015 quy định về sự kiện bất khả kháng miễn trừ trách nhiệm dân sự. Hợp đồng thuê khoán tài sản cần phân bổ rủi ro theo nguyên tắc: rủi ro do khai thác sai mục đích thuộc bên thuê khoán. Rủi ro do khuyết tật ngầm, lỗi pháp lý của tài sản thuộc trách nhiệm bên cho thuê khoán.

Thiên tai, dịch bệnh diện rộng, chiến tranh, biến động chính sách được coi là bất khả kháng nếu đáp ứng điều kiện pháp luật. Quý khách hàng cần quy định cơ chế tạm dừng, miễn trách nhiệm, giãn tiến độ thanh toán khi xảy ra bất khả kháng. Thông báo sự kiện bất khả kháng, biện pháp khắc phục, thời hạn khắc phục cần được xác định rõ ràng.

Rủi ro do bên thuê khoán khai thác không đúng quy trình, vượt công suất dẫn đến hư hỏng tài sản thuộc trách nhiệm bên thuê khoán. Rủi ro do khuyết tật của tài sản tồn tại từ trước khi giao, bên cho thuê khoán không công bố thuộc trách nhiệm bên cho thuê. Rủi ro khách quan như thời tiết bất thường, dịch bệnh động vật cần có cơ chế chia sẻ hợp lý.

Vi phạm và chế tài

Hợp đồng thuê khoán tài sản cần xác định các hành vi vi phạm trọng yếu: khai thác sai mục đích, không báo cáo, chậm thanh toán quá “X” ngày. Tự ý chuyển giao quyền thuê khoán, hủy hoại môi trường, làm thất thoát tài sản là các vi phạm nghiêm trọng.

Biện pháp xử lý vi phạm bao gồm phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, đơn phương chấm dứt sau thông báo Y ngày. Quý khách hàng cần quy định mức phạt cụ thể cho từng hành vi vi phạm, phương thức tính bồi thường thiệt hại. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên kia vi phạm nghĩa vụ trọng yếu theo quy định tại Khoản 1, Điều 428, Bộ luật Dân sự 2015. Cần lưu ý hiện nay theo quy định tại Khoản 2, Điều 292, Bộ luật Dân sự 2015 thì trường hợp bên thuê khoán vi phạm nghĩa vụ mà việc khai thác đối tượng thuê khoán là nguồn sống duy nhất của bên thuê khoán và việc tiếp tục thuê khoán không làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của bên cho thuê khoán thì bên cho thuê khoán không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng; bên thuê khoán phải cam kết với bên cho thuê khoán không được tiếp tục vi phạm hợp đồng.

Thời hạn thông báo trước khi đơn phương chấm dứt thường từ 15-30 ngày tùy mức độ vi phạm. Hợp đồng thuê khoán tài sản cần liệt kê chi tiết các hành vi vi phạm và chế tài cụ thể để bảo vệ quyền lợi các bên.

Tạm dừng và khắc phục

Hợp đồng thuê khoán tài sản cần quy định các trường hợp tạm dừng khai thác: sự cố an toàn, môi trường, yêu cầu cơ quan nhà nước. Kế hoạch khắc phục bao gồm biện pháp xử lý, thời hạn hoàn thành, nguồn lực cần thiết. Giám sát khắc phục đảm bảo bên thuê khoán thực hiện đúng kế hoạch, đạt yêu cầu kỹ thuật.

Quyền tạm dừng khai thác của bên cho thuê khoán khi có rủi ro hệ thống, nguy cơ mất an toàn nghiêm trọng. Quý khách hàng cần xác định thời hạn tạm dừng tối đa, trách nhiệm chi phí trong thời gian tạm dừng. Nghĩa vụ thông báo ngay cho bên cho thuê khoán khi phát hiện sự cố, rủi ro thuộc bên thuê khoán.

Kế hoạch khắc phục phải được bên cho thuê khoán phê duyệt trước khi triển khai. Thời hạn khắc phục tùy thuộc vào mức độ nghiêm trọng của sự cố, rủi ro xảy ra. Giám sát khắc phục do bên cho thuê khoán hoặc bên thứ ba độc lập thực hiện.

Quyền tạm dừng khai thác bảo vệ tài sản khỏi hư hại lớn hơn khi có rủi ro. Trách nhiệm chi phí trong thời gian tạm dừng phụ thuộc nguyên nhân: lỗi bên thuê khoán, lỗi bên cho thuê, hoặc bất khả kháng. Hợp đồng thuê khoán tài sản cần ghi rõ quy trình tạm dừng, khắc phục, giám sát và trách nhiệm các bên.

Chấm dứt hợp đồng

Điều 422, Điều 423, Bộ luật Dân sự 2015 quy định các căn cứ chấm dứt hợp đồng thuê khoán tài sản. Hợp đồng chấm dứt khi hết hạn, thỏa thuận chấm dứt, đơn phương hợp pháp, bất khả kháng kéo dài, tài sản bị hủy hoại toàn bộ. Hậu quả chấm dứt bao gồm nghiệm thu, bàn giao tài sản, quyết toán tiền, tháo dỡ, hoàn nguyên hiện trạng.

Bảo mật & dữ liệu

Hợp đồng thuê khoán tài sản cần quy định nghĩa vụ bảo mật quy trình khai thác, giá thuê khoán, dữ liệu sản lượng, doanh thu. Trách nhiệm bảo vệ dữ liệu cá nhân, dữ liệu kinh doanh theo quy định pháp luật bảo vệ dữ liệu. Phạm vi sử dụng thông tin mật chỉ cho mục đích thực hiện hợp đồng, không được tiết lộ cho bên thứ ba.

Thông tin bảo mật bao gồm bí quyết kỹ thuật, quy trình sản xuất, công thức, dữ liệu khách hàng, giá cả. Quý khách hàng cần xác định thời hạn bảo mật: trong thời hạn hợp đồng và X năm sau khi chấm dứt. Trách nhiệm quản lý, lưu trữ, sao lưu dữ liệu thuộc bên nào cần được ghi rõ ràng.

Sở hữu trí tuệ & bí quyết kỹ thuật

Hợp đồng thuê khoán tài sản cần xác định quyền sở hữu trí tuệ đối với quy trình, phần mềm, thiết kế, giống cây, con giống đặc thù. Phạm vi cấp phép sử dụng trong thời hạn thuê khoán giúp bên thuê khoán khai thác hợp pháp tài sản trí tuệ. Quyền sở hữu cải tiến, phát minh trong quá trình khai thác cần được thỏa thuận rõ ràng.

Ví dụ như:

• Bí quyết kỹ thuật là thông tin mật về quy trình, công thức, phương pháp khai thác hiệu quả tài sản. Quý khách hàng cần quy định bên cho thuê khoán có cấp phép sử dụng bí quyết kỹ thuật cho bên thuê khoán hay không. Phạm vi cấp phép: chỉ sử dụng cho tài sản thuê khoán cụ thể, không được chuyển giao cho bên thứ ba.
• Quyền sở hữu giống cây, con giống đặc thù do bên cho thuê khoán cung cấp thuộc về bên cho thuê. Bên thuê khoán chỉ được sử dụng trong thời hạn hợp đồng, không được nhân giống để bán hoặc cung cấp cho người khác. Quyền sở hữu cải tiến quy trình khai thác do bên thuê khoán phát triển có thể thuộc bên thuê khoán hoặc chia sẻ.
• Phần mềm quản lý, vận hành tài sản do bên cho thuê khoán cung cấp thuộc quyền sở hữu bên cho thuê. Bên thuê khoán chỉ được cấp phép sử dụng trong thời hạn hợp đồng thuê khoán tài sản. Hợp đồng cần ghi rõ trách nhiệm bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ, xử lý vi phạm quyền tác giả, bằng sáng chế.

Luật áp dụng – giải quyết tranh chấp

Hợp đồng thuê khoán tài sản được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định pháp luật Việt Nam có liên quan. Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng được giải quyết thông qua thỏa thuận, hòa giải, trọng tài hoặc tòa án. Quý khách hàng có thể lựa chọn Trọng tài Trung tâm như (VIAC; STAC…) để thực hiện giải quyết các tranh chấp một cách nhanh chóng (hợp đồng thuê khoán cần có điều khoản quy định giải quyết tranh chấp bằng trọng tài thương mại) hoặc Tòa án có thẩm quyền.

Hiện nay theo quy định tại Điều 26, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, thì các tranh chấp về giao dịch dân sự thuộc về thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân, mà cụ thể là toà án nhân dân cấp khu vực nơi bị đơn cư trú/ trụ sở chính theo quy định tại Điều 39, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Thông báo – liên hệ

Hợp đồng thuê khoán tài sản cần quy định hình thức thông báo chính thức giữa các bên: trực tiếp, bưu chính, email có chữ ký số. Thời điểm coi là đã nhận thông báo: ngay khi nhận trực tiếp, 3 ngày sau khi gửi bưu chính, ngay khi gửi email thành công. Thay đổi địa chỉ, số điện thoại, email phải thông báo cho bên kia trong thời hạn 7 ngày.

Điều khoản chung

Hợp đồng thuê khoán tài sản có hiệu lực kể từ ngày ký hoặc ngày công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật (Việc công chứng do các bên thỏa thuận). Sửa đổi, bổ sung hợp đồng phải được lập thành văn bản phụ lục và có chữ ký của cả hai bên. Không từ bỏ quyền: việc một bên không thực hiện quyền tại thời điểm nhất định không có nghĩa từ bỏ quyền đó.

Điều khoản vô hiệu từng phần: nếu một điều khoản bị tòa án tuyên bố vô hiệu, các điều khoản còn lại vẫn có hiệu lực. Quý khách hàng cần quy định bản song ngữ (nếu có): bản tiếng Việt là bản chính có giá trị pháp lý. Chữ ký số theo Luật Giao dịch điện tử có giá trị pháp lý như chữ ký tay.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản: Hướng dẫn

Các lưu ý trước khi giao kết hợp đồng thuê khoán tài sản

Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng thuê khoán tài sản, Quý khách cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề sau để giảm thiểu tối đa rủi ro pháp lý.

Phân biệt thuê khoán tài sản và thuê tài sản thông thường

Theo Điều 483 Bộ luật Dân sự 2015, thuê khoán tài sản hướng đến khai thác và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; trong khi thuê tài sản thông thường (Điều 472) chỉ nhằm sử dụng tài sản trong thời hạn nhất định và trả tiền thuê. Đối tượng thuê khoán thường là tư liệu sản xuất để tạo ra giá trị kinh tế; còn thuê thông thường là tài sản phục vụ nhu cầu sử dụng, không nhất thiết sinh lợi.

Khi soạn thảo hợp đồng thuê khoán, cần nhấn mạnh yếu tố “khai thác – hoa lợi – lợi tức” thay vì “sử dụng”. Giá thuê khoán thường xác định theo sản lượng, doanh thu hoặc tỷ lệ lợi nhuận, trong khi giá thuê thông thường mang tính cố định theo thời gian. Theo Điều 488, Bộ luật Dân sự 2015 bên thuê khoán có nghĩa vụ khai thác đúng mục đích, bảo quản tài sản, báo cáo định kỳ; đồng thời được hưởng toàn bộ hoa lợi, lợi tức. Hợp đồng thuê khoán vì vậy có tính chất phức tạp hơn do gắn với yếu tố sản xuất – kinh doanh và phân chia lợi ích.

Thuê khoán tài sản là quyền sử dụng đất

Nếu đối tượng thuê khoán thực chất là đất hoặc mặt nước, cần tuân thủ quy định chuyên ngành này. Chủ thể được thuê bao gồm cá nhân, doanh nghiệp Việt Nam đủ năng lực pháp luật và hành vi dân sự. Thời hạn thuê không vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại.

Việc sử dụng đất phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đồng thời đăng ký tại cơ quan tài nguyên và môi trường. Hợp đồng có thể phải công chứng, chứng thực nếu pháp luật yêu cầu. Khi soạn thảo, nên thêm điều khoản “Hiệu lực hợp đồng phụ thuộc việc đáp ứng điều kiện của pháp luật đất đai và hoàn tất thủ tục cần thiết”. Trong trường hợp này, quy định của Bộ luật Dân sự vẫn áp dụng, song ưu tiên Luật Đất đai 2024.

Trường hợp thuê khoán trong ngành nghề có điều kiện

Nếu hoạt động khai thác liên quan rừng, khoáng sản, nguồn nước, điện, an toàn PCCC hoặc các ngành nghề có điều kiện khác, hợp đồng phải dẫn chiếu đến giấy phép hoạt động hợp lệ. Cần xác định rõ ngành nghề khai thác tài sản có thuộc danh mục ngành nghề có điều kiện hay không và liệt kê trong phụ lục hợp đồng.

Điều khoản tiên quyết nên ghi:

“Hợp đồng có hiệu lực khi bên thuê khoán xuất trình giấy phép khai thác hợp lệ.”

 Và điều khoản chấm dứt

“Hợp đồng chấm dứt khi giấy phép bị thu hồi hoặc không được cấp.”

Trách nhiệm xin và duy trì giấy phép thuộc bên thuê khoán, trừ khi có thỏa thuận khác. Các lĩnh vực như sản xuất thực phẩm, dược phẩm, hóa chất, vật liệu nổ, an ninh trật tự cũng thuộc nhóm này; hợp đồng nên có Phụ lục liệt kê giấy phép và tiến độ xin cấp để đảm bảo tính pháp lý.

Thuế và hóa đơn

Đối với cá nhân hoặc hộ kinh doanh khoán, cần kiểm tra ngưỡng doanh thu chịu thuế theo Luật Thuế giá trị gia tăng. Hóa đơn GTGT do bên cho thuê khoán hoặc cơ quan thuế cấp hộ.

Thuế TNCN tính theo tỷ lệ trên doanh thu; bên thuê khoán có trách nhiệm khấu trừ tại nguồn. Hợp đồng cần xác định rõ giá thuê đã hoặc chưa bao gồm thuế. Nếu bên cho thuê là doanh nghiệp, phải xuất hóa đơn GTGT, nộp thuế TNDN, và thực hiện khấu hao tài sản thuê khoán theo quy định kế toán – thuế. Phụ lục tài chính nên quy định cụ thể trách nhiệm thuế, phương thức xuất hóa đơn và cơ chế khấu trừ để tránh tranh chấp.

>>> Xem thêm: Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng giao kết từ xa 2025

Một số phụ lục, tài liệu khuyến nghị ký kết sau khi ký hợp đồng thuê khoán

Hợp đồng thuê khoán tài sản cần có các phụ lục chi tiết để hỗ trợ thực hiện hợp đồng. Phụ lục giúp các bên hiểu rõ nghĩa vụ, quyền lợi, quy trình vận hành cụ thể. Quý khách hàng nên chuẩn bị đầy đủ các phụ lục trước khi ký kết để tránh tranh chấp trong quá trình thực hiện.

• PL-01: Mô tả chi tiết tài sản và hiện trạng. Phụ lục này bao gồm ảnh chụp tài sản từ nhiều góc độ, tọa độ GPS, bản đồ vị trí, thông số kỹ thuật chi tiết. Tình trạng tài sản được ghi nhận qua biên bản kiểm tra kỹ thuật, báo cáo đánh giá chất lượng. Phụ lục 01 là cơ sở pháp lý để đối chiếu tình trạng tài sản khi chấm dứt hợp đồng thuê khoán tài sản.
• PL-02: Phương án khai thác. Phụ lục ghi rõ quy trình khai thác từng công đoạn, nhân sự phụ trách, thiết bị sử dụng, vật tư đầu vào. Chỉ tiêu an toàn lao động, bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy được quy định cụ thể. Phương án khai thác là cơ sở để giám sát bên thuê khoán thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng.
• PL-03: Ma trận phân bổ chi phí. Phụ lục liệt kê chi tiết chi phí vận hành hàng ngày, chi phí bảo dưỡng định kỳ, chi phí sửa chữa lớn, chi phí bảo hiểm. Trách nhiệm chi trả của từng bên được ghi rõ ràng cho từng loại chi phí. Ma trận phân bổ chi phí giúp tránh tranh chấp về nghĩa vụ tài chính trong suốt thời hạn hợp đồng thuê khoán tài sản.
• PL-04: Công thức tính và biểu mẫu báo cáo. Phụ lục quy định công thức tính toán sản lượng, doanh thu, lợi nhuận, tiền thuê khoán cụ thể. Biểu mẫu báo cáo định kỳ về tình trạng tài sản, hoạt động khai thác, kết quả kinh doanh. Quy trình đối soát sản lượng, doanh thu giữa hai bên để xác định tiền thuê hoặc phân chia lợi tức.
• PL-05: Bảng giá và điều chỉnh CPI. Phụ lục ghi rõ bảng giá thuê khoán ban đầu, cơ chế điều chỉnh giá theo chỉ số giá tiêu dùng hoặc giá thị trường. Tài khoản ngân hàng nhận tiền, lịch thanh toán cụ thể theo tháng, quý, mùa vụ. Mẫu hóa đơn, chứng từ kèm theo khi thanh toán tiền thuê khoán tài sản.
• PL-06: Danh mục giấy phép cần có. Phụ lục liệt kê tất cả giấy phép cần thiết cho hoạt động khai thác: giấy phép môi trường, khai thác tài nguyên, kinh doanh. Timeline xin cấp giấy phép, thời hạn hiệu lực, thủ tục gia hạn, cơ quan cấp phép. Trách nhiệm duy trì giấy phép, thông báo khi giấy phép sắp hết hạn hoặc bị thu hồi.
• PL-07: Biện pháp phòng ngừa và ứng phó sự cố. Phụ lục quy định biện pháp phòng ngừa rủi ro, an toàn, môi trường, cháy nổ. Quy trình ứng phó sự cố khi xảy ra hỏa hoạn, rò rỉ hóa chất, tai nạn lao động, thiên tai. Mẫu biên bản sự cố ghi nhận thời gian, nguyên nhân, thiệt hại, biện pháp khắc phục đã thực hiện.
• PL-08: Danh mục hạng mục lắp đặt. Phụ lục liệt kê các hạng mục bên thuê khoán dự kiến lắp đặt thêm: máy móc, thiết bị, công trình phụ. Phương án xử lý khi chấm dứt hợp đồng: tháo dỡ và mang đi, bồi hoàn giá trị, chuyển giao miễn phí, giữ nguyên. Thỏa thuận về quyền sở hữu, trách nhiệm chi phí tháo dỡ, hoàn nguyên hiện trạng tài sản thuê khoán.

Quy trình cung cấp dịch vụ tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê khoán tài sản chuyên nghiệp

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu, nghiên cứu, tư vấn sơ bộ ban đầu

Chúng tôi tiếp nhận yêu cầu của Quý khách hàng qua điện thoại, email hoặc trực tiếp tại văn phòng. Luật sư thu thập thông tin về loại tài sản thuê khoán, mục đích khai thác, thời hạn dự kiến. Nghiên cứu hồ sơ pháp lý tài sản, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, hiện trạng sử dụng.

Tư vấn sơ bộ về tính khả thi, rủi ro pháp lý, điều kiện cần đáp ứng theo pháp luật. Quý khách hàng được tư vấn về cấu trúc hợp đồng thuê khoán tài sản phù hợp với đặc điểm tài sản. Phân tích điểm mạnh, điểm yếu của vị thế đàm phán, đề xuất chiến lược đàm phán cho Quý khách.

Bước 2: Thư tư vấn và đề xuất dịch vụ – phí

Luật Long Phan PMT gửi thư tư vấn chi tiết về phạm vi công việc, thời gian thực hiện, phí dịch vụ. Thư tư vấn bao gồm phân tích tình hình pháp lý, các vấn đề cần lưu ý, giải pháp pháp lý đề xuất. Đề xuất dịch vụ gồm soạn thảo hợp đồng, soạn phụ lục, tư vấn đàm phán, tư vấn hậu mãi. Phí dịch vụ tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê khoán tài sản tùy thuộc độ phức tạp, giá trị hợp đồng. Quý khách hàng được báo giá cụ thể, minh bạch về chi phí tư vấn, chi phí đi lại, chi phí khác. 

Bước 3: Ký hợp đồng dịch vụ pháp lý

Sau khi thống nhất về phạm vi công việc và phí dịch vụ, hai bên ký hợp đồng dịch vụ pháp lý. Hợp đồng dịch vụ quy định rõ nghĩa vụ, quyền lợi của  và Quý khách hàng. Phạm vi công việc cụ thể, tiến độ thực hiện, phương thức thanh toán được ghi chi tiết.

Bước 4: Gửi dự kiến kế hoạch thực hiện công việc

Chúng tôi lập kế hoạch thực hiện công việc chi tiết theo từng giai đoạn, mốc thời gian. Kế hoạch bao gồm thu thập tài liệu, phỏng vấn Quý khách, nghiên cứu pháp luật, soạn thảo dự thảo. Phân công luật sư phụ trách chính, trợ lý pháp lý hỗ trợ, chuyên gia tư vấn chuyên ngành nếu cần.

Quý khách hàng nhận kế hoạch thực hiện để nắm rõ tiến độ, phối hợp cung cấp thông tin kịp thời. Timeline cụ thể cho từng công việc, kế hoạch thực hiện linh hoạt điều chỉnh theo yêu cầu phát sinh của Quý khách hàng. 

Bước 5: Tiến hành tư vấn – soạn thảo theo kế hoạch

Luật sư thu thập đầy đủ tài liệu: giấy tờ tài sản, giấy phép kinh doanh, tài liệu về hoạt động khai thác. Phỏng vấn Quý khách hàng để hiểu rõ nhu cầu, mục tiêu, điều kiện thực tế của việc thuê khoán. Phân tích rủi ro pháp lý, đề xuất giải pháp bảo vệ quyền lợi Quý khách trong hợp đồng thuê khoán tài sản. Quý khách hàng được tư vấn về các điều khoản quan trọng, điểm cần đàm phán với bên kia. Soạn thảo dự thảo hợp đồng theo chuẩn mực pháp lý, phù hợp thực tiễn kinh doanh.

Bước 6: Gửi dự thảo hợp đồng thuê khoán tài sản và thư tư vấn

Luật Long Phan PMT sẽ gửi dự thảo hợp đồng thuê khoán tài sản đầy đủ các điều khoản và phụ lục. Thư tư vấn kèm theo giải thích logic từng điều khoản, căn cứ pháp lý, lý do đưa vào hợp đồng. Phân tích điểm mạnh, điểm yếu của dự thảo, các rủi ro còn tồn tại, biện pháp giảm thiểu.

Dự thảo hợp đồng được soạn bằng tiếng Việt, có thể có bản tiếng Anh nếu Quý khách yêu cầu. Thư tư vấn bao gồm các khuyến nghị về chiến lược đàm phán, điểm cần nhượng bộ, điểm cần giữ vững. Quý khách hàng được trang bị đầy đủ kiến thức pháp lý để tham gia đàm phán hiệu quả với bên kia.

Bước 7: Tham gia đàm phán (nếu Quý khách hàng sử dụng dịch vụ luật sư tham gia)

Luật sư của Luật Long Phan PMT tham gia các buổi đàm phán với bên kia nếu Quý khách sử dụng dịch vụ. Chuẩn bị chiến lược đàm phán, tài liệu hỗ trợ, phương án dự phòng trước mỗi buổi đàm phán. Bảo vệ quyền lợi Quý khách hàng trong quá trình thương lượng các điều khoản hợp đồng thuê khoán tài sản.

Quý khách hàng được hỗ trợ đàm phán về giá thuê khoán, thời hạn, phạm vi trách nhiệm, phân bổ rủi ro. Luật sư giúp Quý khách hiểu rõ đề xuất của bên kia, phân tích tác động pháp lý, kinh tế. Đàm phán để đạt được điều khoản cân bằng, bảo vệ lợi ích Quý khách, đảm bảo tính khả thi.

Ghi nhận các thỏa thuận đạt được trong biên bản cuộc họp, ký tên xác nhận. Tư vấn điều chỉnh dự thảo hợp đồng theo kết quả đàm phán đã thống nhất. Luật sư tiếp tục tư vấn cho đến khi các bên đạt được thỏa thuận cuối cùng về toàn bộ nội dung hợp đồng.

Bước 8: Hoàn thiện dự thảo và nghiệm thu bàn giao

Luât Long Phan PMT điều chỉnh dự thảo hợp đồng theo ý kiến Quý khách và kết quả đàm phán. Soạn thảo bản hoàn chỉnh hợp đồng thuê khoán tài sản và đầy đủ phụ lục kèm theo. Kiểm tra lại toàn bộ nội dung, thuật ngữ, số liệu, tên gọi, địa chỉ để đảm bảo chính xác.

Quý khách hàng nhận bản hoàn chỉnh, kiểm tra nghiệm thu theo hợp đồng dịch vụ pháp lý.  giải trình các điều chỉnh, bổ sung so với dự thảo ban đầu. Quý khách ký biên bản nghiệm thu xác nhận hoàn thành công việc tư vấn soạn thảo.

Bàn giao bản gốc hợp đồng và file điện tử cho Quý khách hàng để sử dụng. Hướng dẫn Quý khách về thủ tục ký kết, công chứng, đăng ký hợp đồng nếu cần. Quý khách thanh toán phần còn lại của phí dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ pháp lý.

Bước 9: Chính sách tư vấn hậu mãi

Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn hậu mãi miễn phí trong 6-12 tháng sau khi ký hợp đồng thuê khoán tài sản. Quý khách hàng được giải đáp thắc mắc về cách thực hiện các điều khoản hợp đồng. Tư vấn xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê khoán.

Hỗ trợ soạn thảo văn bản liên quan: biên bản bàn giao, biên bản sự cố, thông báo vi phạm, yêu cầu khắc phục. Quý khách hàng được tư vấn khi cần sửa đổi, bổ sung hợp đồng theo tình hình thực tế. Hỗ trợ giải quyết tranh chấp phát sinh, hòa giải, đàm phán với bên kia nếu cần.

Câu hỏi thường gặp về soạn thảo hợp đồng thuê khoán tài sản

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về việc soạn thảo hợp đồng thuê khoán tài sản:

Hợp đồng thuê khoán tài sản khác gì hợp đồng thuê tài sản thông thường?

Thuê khoán tài sản (Điều 483) nhằm mục đích khai thác và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (thường là tư liệu sản xuất). Thuê tài sản thông thường (Điều 472) chỉ nhằm mục đích sử dụng tài sản trong một thời hạn nhất định và trả tiền thuê. 

Căn cứ pháp lý: Điều 483 và Điều 472, Bộ luật Dân sự 2015.

Bên thuê khoán có được tự ý cho người khác thuê lại tài sản không?

Không. Bên thuê khoán chỉ được chuyển giao quyền thuê khoán (hoặc cho thuê lại) khi có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê khoán. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 3, Điều 490, Bộ luật Dân sự 2015.

Nghĩa vụ quan trọng nhất của bên thuê khoán khi sử dụng tài sản là gì?

Bên thuê khoán phải khai thác tài sản đúng mục đích đã thỏa thuận, tuân thủ các quy định pháp luật (an toàn, môi trường…) và phải báo cáo tình hình khai thác tài sản theo yêu cầu của bên cho thuê. 

Căn cứ pháp lý: Điều 489, Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu bên cho thuê giao tài sản không đúng chất lượng thì sao?

Bên cho thuê khoán phải giao tài sản đúng chất lượng, số lượng đã thỏa thuận. Nếu tài sản có khuyết tật (pháp lý hoặc chất lượng) làm giảm khả năng khai thác, bên thuê khoán có quyền yêu cầu bên cho thuê khắc phục. 

Căn cứ pháp lý: Điều 279, Điều 487, Bộ luật Dân sự 2015.

Tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản sẽ do Tòa án nào giải quyết?

Theo pháp luật tố tụng, tranh chấp về giao dịch dân sự (hợp đồng thuê khoán) thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân, cụ thể là Tòa án nhân dân cấp khu vực nơi bị đơn cư trú/ trụ sở chính, trừ khi các bên ưu tiên thỏa thuận lựa chọn giải quyết bằng Trọng tài. 

Căn cứ pháp lý: Điều 26 và Điều 39, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Kết luận

Tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê khoán tài sản đòi hỏi sự am hiểu sâu pháp luật hiện hành.  Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ soạn thảo hợp đồng chuyên nghiệp, bảo vệ quyền lợi Quý khách hàng trong hoạt động thuê khoán. Hợp đồng được soạn chi tiết, đầy đủ điều khoản, phụ lục theo chuẩn mực pháp lý và thực tiễn kinh doanh. Quý khách hàng cần tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê khoán tài sản vui lòng liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ tận tình, kịp thời.

Tags: điều khoản hợp đồng, Giải quyết tranh chấp hợp đồng, giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản, Hoa lợi lợi tức, hợp đồng thuê khoán tài sản, Luật sư tư vấn hợp đồng​, Soạn thảo hợp đồng