Xử lý kết quả định giá đất tranh chấp không đúng thực tế

Luật Long Phan PMT nhận được nhiều câu hỏi về tình huống định giá đất tranh chấp không đúng thực tế, khiến đương sự lo ngại quyền lợi tài sản của mình bị ảnh hưởng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Khi giá trị đất được xác định thấp hoặc cao hơn đáng kể so với giá thị trường thực tế tại thời điểm định giá, phán quyết của Tòa án về phân chia tài sản, bồi thường hay nghĩa vụ tài chính có thể không phản ánh đúng bản chất vụ việc. Bài viết dưới đây phân tích nguyên nhân dẫn đến sai lệch, quyền yêu cầu định giá lại, thủ tục khiếu nại và những lưu ý pháp lý cần thiết để đương sự bảo vệ quyền lợi của mình.

Khi nào phải định giá khi giải quyết tranh chấp đất?

Đất tranh chấp phải được xác định giá trị bằng tiền để giải quyết tranh chấp. Điều này sẽ phục vụ việc giải quyết vụ án dân sự tại Tòa án khi quyết định đất được chia như thế nào? Bên nào nhận đất, bên nào nhận giá trị và giá trị cụ thể là bao nhiêu? Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đương sự có quyền tự cung cấp giá tài sản hoặc thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá; chỉ khi các bên không thỏa thuận được, Tòa án mới ra quyết định định giá và thành lập Hội đồng định giá.

Các trường hợp Tòa án hoặc đương sự yêu cầu định giá đất tranh chấp

Theo quy định tại khoản 3 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án ra quyết định định giá và thành lập Hội đồng định giá khi: theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự (điểm a); các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá, đưa ra giá khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá (điểm b); các bên thỏa thuận giá thấp hơn giá thị trường nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba, hoặc có căn cứ tổ chức thẩm định giá vi phạm pháp luật khi thẩm định (điểm c). Theo thực tiễn áp dụng, định giá đất tranh chấp thường phát sinh trong các vụ án chia thừa kế, chia tài sản chung khi ly hôn, tranh chấp ranh giới, đòi lại quyền sử dụng đất.

Chủ thể có thẩm quyền thực hiện định giá

Theo quy định tại khoản 4 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Hội đồng định giá do Tòa án thành lập gồm Chủ tịch là đại diện cơ quan tài chính và thành viên là đại diện các cơ quan chuyên môn có liên quan. Trường hợp các bên tự thỏa thuận, việc thẩm định giá do tổ chức thẩm định giá độc lập thực hiện theo quy định pháp luật về thẩm định giá. Người đã tham gia tố tụng trong vụ án hoặc thuộc trường hợp phải từ chối, thay đổi theo Điều 52 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 không được tham gia Hội đồng định giá.

Dấu hiệu nhận biết kết quả định giá đất không đúng thực tế

Trước khi thực hiện quyền yêu cầu định giá lại, đương sự cần xác định được cơ sở cho thấy kết quả định giá có sai lệch, thay vì chỉ dựa trên cảm nhận chủ quan.

So sánh với giá đất phổ biến trên thị trường tại thời điểm định giá

Theo thực tiễn áp dụng, một trong những căn cứ phổ biến để cho rằng kết quả định giá không chính xác là mức giá được xác định chênh lệch đáng kể so với giá giao dịch phổ biến của đất có vị trí, diện tích, mục đích sử dụng tương đương tại cùng thời điểm và khu vực. Đương sự nên thu thập giá giao dịch thực tế lân cận, thông tin từ sàn giao dịch bất động sản hoặc bảng giá đất do cơ quan có thẩm quyền công bố để làm căn cứ đối chiếu.

Sai sót về phương pháp, căn cứ hoặc hồ sơ định giá

Kết quả định giá cũng có thể không đúng thực tế nếu Hội đồng định giá hoặc tổ chức thẩm định giá áp dụng sai phương pháp định giá, thiếu khảo sát thực địa, sử dụng thông tin đầu vào không chính xác về diện tích, hiện trạng, mục đích sử dụng đất, hoặc quy trình định giá không tuân thủ trình tự, thủ tục quy định tại khoản 4 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, ví dụ không có mặt đầy đủ thành viên Hội đồng hoặc không lập biên bản định giá.

Nguyên nhân khiến kết quả định giá sai lệch so với thực tế

Xác định đúng nguyên nhân giúp đương sự lựa chọn đúng căn cứ pháp lý khi yêu cầu định giá lại hoặc khiếu nại.

Áp dụng sai phương pháp thẩm định giá

Theo nhận định chuyên môn, mỗi loại đất và mục đích sử dụng đất phù hợp với một phương pháp định giá khác nhau như so sánh, thu nhập hoặc thặng dư. Việc áp dụng phương pháp không phù hợp với đặc điểm thửa đất tranh chấp là nguyên nhân phổ biến dẫn đến kết quả sai lệch.

Thiếu khảo sát thực địa hoặc thông tin đầu vào không chính xác

Nếu Hội đồng định giá hoặc tổ chức thẩm định giá không trực tiếp khảo sát hiện trạng thửa đất, hoặc dựa trên thông tin diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng chưa được cập nhật chính xác, kết quả định giá khó phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản.

Thời điểm định giá không phù hợp với thời điểm cần xác định giá trị

Theo quy định tại khoản 5 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, việc định giá lại được thực hiện khi có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm giải quyết vụ án. Do đó, nếu giá đất biến động giữa thời điểm định giá lần đầu và thời điểm xét xử, đây có thể là căn cứ hợp lệ để yêu cầu định giá lại.

>> Xem thêm: Định giá đất trong quá trình tranh chấp: Phương pháp tối ưu

Thủ tục yêu cầu định giá lại đất tranh chấp trong vụ án dân sự

Khi có căn cứ cho rằng kết quả định giá không đúng thực tế, đương sự có hai hướng xử lý chính: yêu cầu Tòa án định giá lại tài sản, hoặc khiếu nại quyết định, hành vi tố tụng liên quan đến việc định giá.

Điều kiện để được yêu cầu định giá lại

Theo quy định tại khoản 5 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, việc định giá lại tài sản được thực hiện khi có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm giải quyết vụ án. Đương sự cần có tài liệu, chứng cứ chứng minh cho căn cứ này, ví dụ giá giao dịch thực tế, dữ liệu thị trường, ý kiến chuyên môn, thay vì chỉ nêu ý kiến chủ quan.

Trình tự, thủ tục yêu cầu định giá hoặc thẩm định giá lại

Đương sự thực hiện quyền yêu cầu bằng cách gửi văn bản đến Tòa án đang giải quyết vụ án. Văn bản có thể mang tên “Đơn yêu cầu định giá tài sản” hoặc “Đơn yêu cầu định giá lại tài sản”, trong đó nên thể hiện các nội dung sau:

• Thông tin của người yêu cầu và tư cách tham gia tố tụng;
• Tên Tòa án, số thụ lý và thông tin vụ án;
• Mô tả cụ thể tài sản cần định giá hoặc định giá lại;
• Kết quả định giá lần đầu, nếu yêu cầu định giá lại;
• Lý do và căn cứ của yêu cầu;
• Tài liệu, chứng cứ chứng minh giá thị trường hoặc sai sót trong lần định giá trước;
• Yêu cầu Tòa án ra quyết định định giá hoặc định giá lại tài sản;
• Cam kết thực hiện nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng chi phí theo thông báo của Tòa án.

Khi có căn cứ chấp nhận yêu cầu, Tòa án ra quyết định định giá và thành lập Hội đồng định giá. Đương sự phải được thông báo trước về thời gian, địa điểm định giá; có quyền tham dự, phát biểu ý kiến và yêu cầu ghi nhận ý kiến của mình vào biên bản. Tuy nhiên, quyền quyết định mức giá thuộc Hội đồng định giá và quyết định phải được quá nửa tổng số thành viên biểu quyết tán thành theo quy định tại khoản Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Trường hợp các bên thống nhất lựa chọn doanh nghiệp thẩm định giá thì việc thẩm định giá được thực hiện theo pháp luật về thẩm định giá. Kết quả thẩm định giá được cung cấp cho Tòa án để xem xét cùng với các tài liệu, chứng cứ khác của vụ án.

Chi phí định giá hoặc định giá lại tài sản

Người yêu cầu định giá tài sản có nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng chi phí định giá, trừ trường hợp các đương sự có thỏa thuận khác. Nếu các bên cùng yêu cầu định giá do không thống nhất được giá thì mỗi bên phải nộp một nửa tiền tạm ứng; trường hợp có nhiều đương sự, mức tiền phải nộp do Tòa án xác định.

Việc phân bổ nghĩa vụ chịu chi phí cuối cùng được Tòa án quyết định căn cứ vào kết quả giải quyết vụ án. Người đã nộp tiền tạm ứng có thể được hoàn trả nếu theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, họ không phải là người chịu khoản chi phí đó.

Rủi ro nếu đương sự không xử lý kịp thời kết quả định giá sai

Chậm trễ trong việc yêu cầu định giá lại hoặc khiếu nại có thể khiến đương sự chịu hậu quả bất lợi kéo dài, khó khắc phục sau khi bản án có hiệu lực.

Ảnh hưởng đến quyền lợi tài sản, nghĩa vụ tài chính của đương sự

Nếu kết quả định giá thấp hơn giá trị thực tế, đương sự nhận phần tài sản hoặc khoản bồi thường tương ứng có thể bị thiệt so với giá trị thực. Ngược lại, nếu kết quả định giá cao hơn thực tế, đương sự có nghĩa vụ thanh toán như án phí hoặc giá trị chênh lệch khi chia tài sản có thể phải gánh chi phí không tương xứng.

Rủi ro khi bản án, quyết định dựa trên kết quả định giá sai đã có hiệu lực

Theo thực tiễn áp dụng, khi bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật, việc xem xét lại kết quả định giá thường chỉ có thể thực hiện thông qua thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm, vốn có điều kiện áp dụng chặt chẽ hơn nhiều so với việc yêu cầu định giá lại hoặc khiếu nại trong giai đoạn tố tụng đang diễn ra. Vì vậy, đương sự nên chủ động thực hiện quyền của mình ngay khi phát hiện dấu hiệu sai lệch, thay vì chờ đến khi bản án được tuyên.

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp kết quả định giá đất tranh chấp

Luật Long Phan PMT hỗ trợ khách hàng xử lý các vụ việc liên quan đến kết quả định giá đất tranh chấp không đúng thực tế với các công việc sau:

• Rà soát hồ sơ định giá, biên bản định giá và đối chiếu với quy định tại Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
• Thu thập, đối chiếu dữ liệu giá đất thị trường để làm căn cứ chứng minh kết quả định giá không phù hợp với thực tế.
• Soạn thảo đơn yêu cầu định giá lại hoặc đơn khiếu nại quyết định, hành vi tố tụng liên quan đến việc định giá.
• Đại diện hoặc hỗ trợ đương sự làm việc với Tòa án, Hội đồng định giá trong quá trình định giá lại.
• Tư vấn phương án xử lý khi bản án, quyết định dựa trên kết quả định giá sai đã có hiệu lực pháp luật.

Quý khách có nhu cầu đánh giá sơ bộ vụ việc vui lòng gửi hồ sơ qua email pmt@luatlongphan.vn hoặc Zalo 0939846973.

Câu hỏi thường gặp về xử lý kết quả định giá đất tranh chấp không đúng thực tế

Dưới đây là những câu hỏi đương sự thường đặt ra khi gặp kết quả định giá đất tranh chấp không đúng thực tế, kèm định hướng xử lý theo quy định pháp luật hiện hành.

Kết luận

Xử lý khi kết quả định giá đất tranh chấp không đúng thực tế đòi hỏi đương sự nắm rõ căn cứ pháp lý, thời hạn thực hiện quyền khiếu nại và quyền yêu cầu định giá lại theo quy định tại Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Việc chủ động rà soát, đối chiếu kết quả định giá ngay từ giai đoạn tố tụng giúp hạn chế rủi ro về sau. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ đánh giá hồ sơ, tư vấn phương án yêu cầu định giá lại hoặc khiếu nại phù hợp; quý khách có thể liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn cụ thể theo từng vụ việc.

Tags: Chi phí định giá tài sản, chứng cứ yêu cầu định giá lại, định giá lại đất tranh chấp, Định giá quyền sử dụng đất, định giá tài sản trong tố tụng dân sự, giá đất thị trường, hội đồng định giá tài sản, khiếu nại hành vi tố tụng, khiếu nại kết quả định giá đất, khiếu nại kết quả thẩm định giá, sai sót trong định giá đất, thẩm định giá trong tranh chấp đất đai, thủ tục yêu cầu định giá lại tài sản