Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất thuê tại khu công nghiệp

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Để được tiến hành thế chấp cần đáp ứng đủ các điều kiện được quy định của pháp luật Việt Nam về đất đai. Vậy điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất thuê tại khu công nghiệp được quy định như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp các thông tin cần thiết liên quan đến vấn đề này.

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất thuê tại khu công nghiệp

>> Xem thêm: Thủ tục gia hạn hợp đồng thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất?

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất thuê tại khu công nghiệp

Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất

Về điều kiện cơ bản, theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 174, điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, tổ chức, cá nhân chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất thuê tại các tổ chức tín dụng hoạt động hợp pháp tại Việt Nam trong trường hợp thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Về chủ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013, chủ thể được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp bao gồm: tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Ngoài ra, người được nhà nước cho thuê đất tại khu công nghiệp, thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê muốn thế chấp quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 bao gồm:

• Có Giấy chứng nhận (Trừ trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp thuê lại đất

Đối với trường hợp thuê lại đất, khoản 1 Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định chủ thể có quyền thuê lại đất từ những tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp, bao gồm: tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Ngoài ra, tổ chức, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp muốn thế chấp quyền sử dụng đất cũng phải thỏa mãn điều kiện về hình thức thuê (thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê) theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, người thuê lại đất cần chú ý đến trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 210 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

• Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ.
• Người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước.

Như vậy, người thuê lại đất cần lưu ý và đảm bảo rằng người thuê đất trước đó đã nộp đủ tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất vào Ngân sách nhà nước, bởi đó là điều kiện để người thuê lại đất có quyền như một chủ thể được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, trong đó có quyền thế chấp. Trường hợp người thuê đất trước đó chưa nộp đủ tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất vào Ngân sách nhà nước thì người thuê lại đất không được thế chấp quyền sử dụng đất.

Trường hợp được nhà nước cho thuê lại đất

>> Xem thêm: Thủ tục gia hạn sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế

Trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP, Thông tư 07/2019/TT-BTP, trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất diễn ra như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ theo Điều 39 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

• Phiếu yêu cầu đăng ký theo Mẫu số 01/ĐKTC ban hành kèm theo Thông tư 07/2019/TT-BTP  (01 bản chính).
• Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
• Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai (gọi chung là Giấy chứng nhận).
• Trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền, cần nộp kèm Văn bản ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
• Trong trường hợp thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định tại Điều 12 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP, cần nộp kèm một trong các loại giấy tờ chứng minh.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được nộp theo một trong các phương thức sau đây:

• Qua hệ thống đăng ký trực tuyến.
• Nộp trực tiếp.
• Qua đường bưu điện.
• Qua thư điện tử trong trường hợp người yêu cầu đăng ký đã được cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm.
• Điều 13 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP

Trong trường hợp nộp trực tiếp, người yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại một trong các cơ quan sau đây:

• Văn phòng đăng ký đất đai.
• Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
• Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ.

Trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất

>> Xem thêm: Doanh nghiệp trong khu công nghiệp, khu chế xuất có quyền chuyển nhượng nhà xưởng không?

Bước 3: Thẩm định và giải quyết hồ sơ

Trường hợp nộp trực tiếp:

sau khi nhận hồ sơ, người tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký. Nếu hồ sơ đăng ký hợp lệ, người tiếp nhận vào Sổ tiếp nhận, cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu hẹn trả kết quả. Nếu hồ sơ đăng ký không hợp lệ, người tiếp nhận hướng dẫn để người yêu cầu đăng ký trực tiếp hoàn thiện hồ sơ hoặc lập văn bản hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nộp qua đường bưu điện hoặc qua thư điện tử:

sau khi nhận được hồ sơ, người tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký. Nếu hồ sơ đăng ký hợp lệ, người tiếp nhận vào sổ tiếp nhận. Nếu hồ sơ đăng ký không hợp lệ, ngay trong ngày nhận hồ sơ, người tiếp nhận lập văn bản từ chối tiếp nhận và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ. Văn bản từ chối tiếp nhận và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ được gửi trả lại cùng hồ sơ đăng ký cho người yêu cầu đăng ký qua đường bưu điện có bảo đảm trong trường hợp hồ sơ được gửi qua đường bưu điện hoặc gửi qua thư điện tử trong trường hợp hồ sơ được gửi qua thư điện tử.

(Điều 14 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP)

Về thời hạn giải quyết hồ sơ:

• Cơ quan đăng ký có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký, cung cấp thông tin trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký, cung cấp thông tin ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ, thì cũng không quá 03 ngày làm việc. Thời hạn được tính từ ngày cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.
• Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa, thì thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký được tính từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc do Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa chuyển đến.
• (Điều 16 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP)

Bước 4: Trả kết quả đăng ký

Kết quả đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm được cơ quan đăng ký trả cho người yêu cầu đăng ký theo một trong các phương thức sau đây:

• Trực tiếp tại cơ quan đăng ký (Trường hợp nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, thì Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký).
• Qua đường bưu điện.
• Phương thức khác do cơ quan đăng ký và người yêu cầu đăng ký thỏa thuận.
• (Điều 17 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP)

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về việc Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất thuê tại khu công nghiệp của Long Phan PMT. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào cần tư vấn luật đất đai hoặc muốn gặp trực tiếp luật sư nhà đất, vui lòng liên hệ tới Hotline 1900636387 để được tư vấn chi tiết hơn.