Chủ đầu tư thu tiền đặt cọc vượt quá tỷ lệ cho phép: Phải làm gì?

Chủ đầu tư thu tiền đặt cọc vượt quá tỷ lệ cho phép. Đây là vấn đề đang được nhiều người quan tâm khi tham gia giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, bởi việc đặt cọc với số tiền lớn tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý và nguy cơ thiệt hại về tài chính. Thực tế cho thấy, không ít chủ đầu tư đưa ra các yêu cầu thu tiền đặt cọc cao hơn mức thông thường, kèm theo những thỏa thuận bất lợi cho người tham gia giao dịch. Để giúp Quý hàng hiểu rõ bản chất của hành vi này, nhận diện các rủi ro có thể phát sinh và có hướng giải quyết phù hợp, Luật Long Phan PMT sẽ phân tích hành vi vi phạm, điều kiện pháp lý dự án và các biện pháp xử lý cụ thể.

Xác định hành vi vi phạm của chủ đầu tư

Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thiết lập giới hạn pháp lý về tiền đặt cọc. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Tiền đặt cọc chỉ nhằm mục đích bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Khoản tiền này không phải là tiền mua bán hoặc tiền thanh toán cho giao dịch bất động sản. Chủ đầu tư vi phạm khi thu tiền đặt cọc vượt 5% giá trị bất động sản, thu nhiều đợt đặt cọc dưới hình thức khác nhau, hoặc sử dụng thuật ngữ “đặt cọc” để thu tiền mua bán sớm khi dự án chưa đủ điều kiện. Các hành vi này đều bị coi là vi phạm pháp luật.

Khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cấm hành vi thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định. Chủ đầu tư vi phạm các quy định này phải chịu xử phạt hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, bị buộc hoàn trả tiền thu trái pháp luật, và có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản.

Rà soát lại tính pháp lý của dự án và hợp đồng đặt cọc

Việc rà soát dự án và hợp đồng giúp xác định dự án có đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh hay không, đồng thời làm rõ các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc có phù hợp với quy định pháp luật hiện hành hay không. Trên cơ sở đó, bên đặt cọc mới có thể lựa chọn hướng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình một cách hiệu quả, hạn chế rủi ro và tranh chấp phát sinh trong quá trình giao dịch.

Xác minh điều kiện pháp lý của dự án

Xác minh tính hợp pháp của việc khởi công và xây dựng dự án bao gồm các hạng theo Điều 24  Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

1. Dự án đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Các các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất:
   • Quyết định giao đất;
   • Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
   • Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
   • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
   • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
   • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
   • Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Dự án phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; có thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng. Việc xác minh giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công là căn cứ quan trọng để đánh giá tính hợp pháp của dự án, đồng thời xác định chủ đầu tư có đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh hay không.
4. Dự án phải hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Việc hoàn thành và nghiệm thu phần móng là điều kiện tiên quyết để chủ đầu tư được phép thu tiền đặt cọc và bán nhà ở hình thành trong tương lai theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
5. Xác minh văn bản xác nhận đủ điều kiện đưa dự án vào kinh doanh. Văn bản xác nhận của Sở Xây dựng về việc dự án đủ điều kiện bán hàng là giấy tờ bắt buộc. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan có thẩm quyền phải trả lời bằng văn bản về việc dự án đủ hay không đủ điều kiện bán, cho thuê mua. Văn bản xác nhận này là căn cứ pháp lý xác định quyền của chủ đầu tư trong việc thu tiền đặt cọc; nếu không có văn bản xác nhận, mọi giao dịch thu tiền đặt cọc đều bị coi là vi phạm pháp luật.
6. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
7. Đáp ứng các điều kiện kinh doanh nhà, công trình có sẵn tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
8. Đã được công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.

>> Xem thêm: Tư vấn điều kiện nhà ở hình thành tương lai được giao dịch.

Kiểm tra nội dung hợp đồng đặt cọc đã ký

Hợp đồng đặt cọc phải quy định cụ thể về việc hoàn trả tiền đặt cọc khi không ký kết hợp đồng mua bán. Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Hợp đồng đặt cọc phải nêu rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn trả tiền đặt cọc nếu không giao kết được hợp đồng mua bán, thuê mua do lỗi của chủ đầu tư. Quý khách hàng cần xác minh điều khoản này để bảo vệ quyền lợi của mình.

Hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ thời hạn ký hợp đồng mua bán chính thức. Hợp đồng đặt cọc phải xác định rõ thời điểm các bên sẽ ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Thời hạn này giúp Quý khách hàng xác định được tiến độ giao kết hợp đồng và quyền lợi của mình trong trường hợp chủ đầu tư chậm trễ hoặc không thực hiện đúng cam kết.

Hơn hết, cần kiểm tra số tiền đặt cọc có vượt mức pháp luật cho phép. Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc. Nếu số tiền đặt cọc vượt quá 5% giá trị bất động sản, hợp đồng đặt cọc vi phạm quy định pháp luật. Quý khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả phần tiền thu vượt quá mức pháp luật cho phép và từ chối thanh toán thêm bất kỳ khoản tiền nào nếu chủ đầu tư yêu cầu.

>> Xem thêm: Đặt cọc giữ chỗ dự án bất động sản: Rủi ro pháp lý cần biết

Dừng việc thanh toán ngay khi có dấu hiệu vi phạm của chủ đầu tư

Khi phát hiện có dấu hiệu vi phạm, không nên tiếp tục ký kết phụ lục hợp đồng. Mặc dù Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận nguyên tắc tự do cam kết, thỏa thuận, nhưng việc cam kết đó không được trái với điều cấm của luật. Do đó, trong trường hợp chủ đầu tư yêu cầu ký phụ lục hợp đồng nhằm tăng mức tiền đặt cọc vượt quá 5% giá bán hoặc thu thêm các khoản tiền dưới bất kỳ danh nghĩa nào, bên mua có quyền từ chối. 

Tuyệt đối không chuyển thêm tiền dù chủ đầu tư thúc ép hoặc đe dọa mất suất mua. Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ giới hạn 5% tiền đặt cọc. Chủ đầu tư không có quyền yêu cầu Quý khách hàng thanh toán vượt quá mức này dưới bất kỳ hình thức nào, bao gồm cả việc đe dọa hủy hợp đồng đặt cọc hoặc ngừng bán bất động sản cho người mua. Người mua cần lưu giữ mọi bằng chứng về hành vi thúc ép, đe dọa của chủ đầu tư để làm căn cứ khởi kiện hoặc tố cáo vi phạm pháp luật.

Việc bên đặt cọc tiếp tục thanh toán khi đã biết đó là hành vi vi phạm pháp luật có thể bị coi là tự nguyện, gây bất lợi khi tranh chấp và có thể không được bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Khi bên đặt cọc tiếp tục thanh toán số tiền vượt quá 5% theo yêu cầu của chủ đầu tư mà không có văn bản phản đối hoặc khiếu nại, Tòa án có thể xác định đây là việc tự nguyện chấp nhận điều khoản vi phạm pháp luật. Điều này làm giảm khả năng thu hồi được tiền hoặc được bồi thường thiệt hại khi khởi kiện của bên đặt cọc.

Gửi văn bản yêu cầu hoàn trả phần tiền thu trái luật đến chủ đầu tư

Khi phát hiện chủ đầu tư thu tiền vượt quá mức pháp luật cho phép hoặc thu các khoản tiền không đúng quy định, bên đặt cọc cần chủ động gửi văn bản yêu cầu hoàn trả nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Văn bản này vừa thể hiện ý chí chính thức của bên đặt cọc, vừa là căn cứ quan trọng trong trường hợp phát sinh tranh chấp.

Trước hết, nội dung văn bản cần dẫn chiếu rõ căn cứ pháp lý, bao gồm Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 16/2022/NĐ-CP, để khẳng định hành vi thu tiền của chủ đầu tư là trái quy định pháp luật. Việc viện dẫn cụ thể các quy định pháp luật liên quan giúp yêu cầu hoàn trả có cơ sở pháp lý rõ ràng, minh bạch.

Tiếp theo, văn bản phải xác định cụ thể số tiền đã bị thu vượt hoặc thu trái quy định, nêu rõ thời điểm thu, hình thức thu và căn cứ xác định đây là khoản tiền không hợp pháp. Việc làm rõ số tiền và bản chất pháp lý của khoản tiền này là cơ sở trực tiếp để yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả.

Cuối cùng, văn bản cần thể hiện rõ các yêu cầu của bên đặt cọc đối với chủ đầu tư, bao gồm:

• Hoàn trả đầy đủ phần tiền đã thu trái quy định pháp luật;
• Chấm dứt ngay hành vi thu tiền trái pháp luật dưới mọi hình thức;
• Cam kết không thực hiện bất kỳ hành vi nào gây bất lợi cho bên đặt cọc, như gây khó khăn trong quá trình giao dịch, trì hoãn ký kết hợp đồng hoặc hạn chế các quyền và lợi ích hợp pháp khác.

Việc gửi văn bản yêu cầu hoàn trả không chỉ giúp bên đặt cọc khẳng định rõ lập trường pháp lý của mình, mà còn tạo lập chứng cứ quan trọng để làm việc với cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện khi cần thiết.

Phản ánh sai phạm, đề nghị xử lý đến cơ quan có thẩm quyền

Trong trường hợp chủ đầu tư có hành vi thu tiền trái quy định hoặc vi phạm nghiêm trọng pháp luật về kinh doanh bất động sản, bên đặt cọc có thể gửi đơn phản ánh, khiếu nại hoặc tố cáo để đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, xử lý theo quy định.

Đơn phản ánh có thể được gửi đến một hoặc nhiều cơ quan sau đây, tùy theo tính chất và mức độ vi phạm:

• Sở Xây dựng nơi dự án được triển khai để kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án và hoạt động kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư;
• Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng, trong trường hợp vụ việc có tính chất phức tạp, phạm vi ảnh hưởng lớn hoặc có dấu hiệu vi phạm nghiêm trọng;
• Thanh tra Bộ Xây dựng hoặc Thanh tra tỉnh, thành phố để tiến hành thanh tra, xử lý hành vi vi phạm hành chính theo thẩm quyền;
• Cơ quan Cảnh sát điều tra (Công an kinh tế) nếu có dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản hoặc các dấu hiệu tội phạm khác theo quy định của pháp luật hình sự.

Trong đơn phản ánh, cần trình bày rõ và đầy đủ các nội dung cơ bản sau:

• Thông tin về dự án, chủ đầu tư và thời điểm phát sinh giao dịch;

• Tình trạng pháp lý của dự án, bao gồm việc đáp ứng hay không đáp ứng các điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh;
• Nội dung hợp đồng đặt cọc, các thỏa thuận liên quan đến việc thu tiền;
• Bằng chứng thanh toán và các tài liệu chứng minh hành vi vi phạm của chủ đầu tư.

Việc phản ánh, đề nghị xử lý kịp thời không chỉ nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên đặt cọc, mà còn góp phần ngăn chặn, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Khởi kiện dân sự đến Tòa án có thẩm quyền

Bên đặt cọc có quyền khởi kiện dân sự đến Tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi chủ đầu tư có hành vi thu tiền trái quy định hoặc vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản. 

Bên đặt cọc có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu trên cơ sở Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm điều cấm của luật. Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Trường hợp hợp đồng đặt cọc có điều khoản yêu cầu thanh toán tiền đặt cọc vượt quá mức 5% giá bán thì điều khoản đó đã vi phạm điều cấm của luật, làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu một phần đối với nội dung vi phạm pháp luật. Trên cơ sở đó, bên đặt cọc có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Khi hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý được xác định theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do vậy, bên đặt cọc có quyền yêu cầu Tòa án buộc chủ đầu tư hoàn trả toàn bộ số tiền đã nộp theo hợp đồng đặt cọc. Việc hoàn trả được áp dụng đối với toàn bộ số tiền đã giao, không phân biệt phần tiền trong hạn mức 5% hay phần tiền thu vượt quá hạn mức này, bởi giao dịch đặt cọc đã bị xác định là vô hiệu.

Trong trường hợp hành vi thu tiền đặt cọc trái pháp luật của chủ đầu tư gây thiệt hại, bên đặt cọc có quyền yêu cầu bồi thường theo Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015 về trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

Thực tiễn xét xử hiện nay cho thấy Tòa án có xu hướng bảo vệ mạnh mẽ quyền lợi của bên mua, bên đặt cọc, đặc biệt trong các trường hợp chủ đầu tư thu tiền khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, thu tiền vượt trần pháp luật cho phép hoặc soạn thảo hợp đồng với các điều khoản bất lợi một chiều. Trên cơ sở áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản pháp luật liên quan, Tòa án thường tuyên hợp đồng vô hiệu, buộc chủ đầu tư hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại khi xác định có hành vi vi phạm pháp luật, qua đó bảo đảm sự công bằng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên yếu thế trong giao dịch.

>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua nhà đất hình thành trong tương lai.

Dịch vụ luật sư tư vấn trong trường hợp chủ đầu tư thu tiền đặt cọc vượt quá tỷ lệ cho phép

Đối với tình huống chủ đầu tư thu tiền đặt cọc vượt quá tỷ lệ cho phép theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc tham vấn luật sư có vai trò quan trọng nhằm bảo vệ kịp thời quyền và lợi ích hợp pháp của bên đặt cọc, đồng thời hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý phát sinh. Luật sư tại Luật Long Pham PMT có chuyên môn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp dân sự sẽ hỗ trợ toàn diện trong suốt quá trình xử lý vụ việc. Cụ thể như:

• Phân tích cụ thể quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và văn bản hướng dẫn liên quan đến tỷ lệ đặt cọc, điều kiện huy động vốn, thời điểm được thu tiền của chủ đầu tư.
• Rà soát hợp đồng/thỏa thuận đặt cọc để xác định mức tiền đặt cọc có vượt tỷ lệ cho phép hay không; đánh giá hậu quả pháp lý của điều khoản vi phạm (vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu từng phần).
• Tư vấn làm rõ quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc, quyền yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại hoặc hủy bỏ giao dịch theo quy định pháp luật.
• Soạn đơn yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc, văn bản khiếu nại, công văn yêu cầu chủ đầu tư khắc phục vi phạm hoặc văn bản chấm dứt/hủy bỏ thỏa thuận đặt cọc.
• Đại diện hoặc hỗ trợ khách hàng trong quá trình thương lượng, đàm phán nhằm thu hồi tiền đặt cọc nhanh chóng, hạn chế tranh chấp và rủi ro phát sinh.
• Phân tích, lựa chọn phương án giải quyết tranh chấp phù hợp: thương lượng, hòa giải, khởi kiện tại Tòa án hoặc các cơ chế giải quyết khác theo quy định pháp luật.
• Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện dân sự yêu cầu hoàn trả tiền, phạt cọc, bồi thường thiệt hại; hoặc tư vấn, soạn đơn tố cáo hành vi vi phạm của chủ đầu tư đến cơ quan có thẩm quyền.
• Nhận ủy quyền tham gia tố tụng tại Tòa án, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên đặt cọc trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

Một số câu hỏi liên quan thường gặp về Chủ đầu tư thu tiền đặt cọc vượt quá tỷ lệ cho phép

Dưới đây là các câu hỏi liên quan đến vấn đề Chủ đầu tư thu tiền đặt cọc vượt quá tỷ lệ cho phép. 

Pháp luật hiện hành quy định tỷ lệ tiền đặt cọc tối đa mà Chủ đầu tư được phép thu là bao nhiêu?

Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 01/08/2024), chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này được thiết lập chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua, ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư huy động vốn trái phép khi chưa đủ điều kiện pháp lý. Người mua cần đặc biệt cảnh giác với các loại hợp đồng “đặt chỗ”, “phiếu giữ chỗ” có giá trị lớn.

Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc vượt mức 5% thì thỏa thuận đó có hợp pháp không?

Thỏa thuận trên là không hợp pháp. Theo Khoản 2 Điều 3 Bộ Luật Dân sự 2015, các bên được tự do thỏa thuận nhưng không được vi phạm điều cấm của luật. Vì vậy, dù các bên có thỏa thuận trong hợp đồng về việc thu tiền đặt cọc vượt mức 5% thì thỏa thuận này vẫn không được pháp luật công nhận. Việc giới hạn tỷ lệ tiền đặt cọc là quy định mang tính bắt buộc nhằm bảo vệ bên đặt cọc và bảo đảm trật tự trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Mọi thỏa thuận trái với quy định này đều bị xem là vi phạm điều cấm của luật và không có giá trị pháp lý. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, Tòa án có thể tuyên điều khoản vi phạm vô hiệu hoặc tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, đồng thời buộc chủ đầu tư hoàn trả khoản tiền đã thu trái quy định.

Chủ đầu tư có thể “lách luật” bằng cách đổi tên tiền đặt cọc thành tiền giữ chỗ, tiền thiện chí hoặc phí tư vấn không?

Không được vì dù được gọi bằng bất kỳ tên nào, nếu khoản tiền đó được thu trước để bảo đảm việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán thì vẫn bị xem là tiền đặt cọc và phải tuân thủ giới hạn pháp luật. Việc đổi tên không làm thay đổi bản chất pháp lý của khoản tiền đã thu.

Người đặt cọc có thể yêu cầu hoàn trả toàn bộ tiền hay chỉ phần vượt trần?

Người đặt cọc có thể yêu cầu hoàn trả toàn bộ tiền hoặc chỉ phần vượt trần, tùy thuộc vào phạm vi vô hiệu của hợp đồng đặt cọc. Cụ thể, nếu cơ quan có thẩm quyền xác định thỏa thuận đặt cọc vi phạm nghiêm trọng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và bị tuyên vô hiệu toàn bộ, bên đặt cọc có quyền yêu cầu hoàn trả toàn bộ số tiền đã nộp. Trường hợp hợp đồng chỉ vô hiệu từng phần do mức tiền đặt cọc vượt quá tỷ lệ cho phép, thì tối thiểu người đặt cọc vẫn có quyền yêu cầu hoàn trả phần tiền thu vượt, đồng thời bảo lưu quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).

Chủ đầu tư dùng “Hợp đồng vay vốn” hoặc “Hợp đồng hợp tác đầu tư” để thu tiền nhiều hơn 5% thì có đúng luật không?

Đây là hành vi lách luật rủi ro cao và thường bị cơ quan chức năng coi là huy động vốn trái phép nếu bản chất là để bán nhà ở hình thành trong tương lai. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 nghiêm cấm chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm nhà ở hoặc được ưu tiên đăng ký, đặt cọc mua nhà ở. Dù tên gọi là “Vay vốn”, “Hợp tác đầu tư” hay “Trái phiếu kèm quyền mua”, nếu bản chất giao dịch là bạn đưa tiền trước để sau này nhận nhà, thì đây là hình thức huy động vốn trái phép. Những hợp đồng này không được pháp luật bảo vệ như hợp đồng mua bán nhà ở thông thường. Khi xảy ra tranh chấp, bạn chỉ được coi là chủ nợ tín chấp (với rủi ro rất cao) thay vì là người mua nhà được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu.

Kết luận

Khi chủ đầu tư thu tiền đặt cọc vượt quá tỷ lệ cho phép, bên đặt cọc cần chủ động nhận diện rủi ro pháp lý và áp dụng kịp thời các biện pháp bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Việc xử lý cần được thực hiện trên cơ sở nắm vững quy định của pháp luật về lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đồng thời chuẩn bị đầy đủ chứng cứ và tuân thủ đúng trình tự, thủ tục pháp luật. Nếu Quý khách còn thắc mắc, vui lòng liên hệ hotline 1900.63.63.87 để được Luật Long Phan PMT tư vấn và hỗ trợ giải quyết nếu chủ đầu tư thu tiền vượt quá tỷ lệ cho phép để bảo vệ quyền lợi của Quý khách hàng một cách hiệu quả nhất.

Tags: Bất động sản hình thành trong tương lai, Điều kiện mở bán dự án, Đòi lại tiền đặt cọc, Nhà chung cư, Rủi ro pháp lý dự án, Thủ tục khởi kiện chủ đầu tư, Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất