Các trường hợp được điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng

Các trường hợp được điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng thường phát sinh khi có biến động lớn về giá nguyên vật liệu, thay đổi phạm vi công việc hoặc yếu tố khách quan ảnh hưởng đến tiến độ thi công. Tuy nhiên, sự điều chỉnh phải phù hợp thực tế và đáp ứng quy định tại Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020;  Nghị định 37/2015/NĐ-CP, được sửa bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP. Việc hiểu rõ các trường hợp này giúp chủ đầu tư và nhà thầu đảm bảo quyền lợi, tránh rủi ro và tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng. Bài viết sau đây của Luật Long Phan PMT sẽ hướng dẫn quý khách về nội dung này.

Điều kiện và nguyên tắc điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng

Điều kiện và nguyên tắc điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng chỉ được điều chỉnh giá nếu trong hợp đồng có điều khoản cho phép điều chỉnh, trừ trường hợp pháp luật có quy định bắt buộc khác. Theo khoản 1 Điều 143 Luật Xây dựng 2014, việc điều chỉnh hợp đồng (bao gồm giá, đơn giá, khối lượng, tiến độ…) chỉ được áp dụng theo thỏa thuận giữa các bên trong thời gian thực hiện hợp đồng. Hợp đồng xây dựng phải có điều khoản cho phép điều chỉnh giá. Nội dung này cũng được làm rõ tại khoản 1 Điều 38 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, yêu cầu hợp đồng phải quy định cụ thể căn cứ, phạm vi và phương pháp điều chỉnh giá thì mới được áp dụng. Ngoài ra cần phải xem xét, đối chiếu thêm các điều kiện:

• Phải có căn cứ pháp lý rõ ràng bao gồm Nghị định, Thông tư, chính sách mới của Nhà nước, quyết định phê duyệt điều chỉnh thiết kế, hoặc biên bản nghiệm thu khối lượng…
• Phải được lập hồ sơ tính toán chi tiết, rõ ràng, chứng minh được về mức độ thiệt hại hoặc biến động giá căn cứ điều chỉnh giá 
• Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước, việc điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.

>>> Xem thêm: Điều khoản giá hợp đồng xây dựng: Hình thức và điều kiện áp dụng

Các trường hợp được điều chỉnh giá cụ thể trong hợp đồng xây dựng

Các trường hợp được điều chỉnh giá cụ thể được quy định tại khoản 2 Điều 143 Luật Xây dựng 2014:

Điều chỉnh giá khi Nhà nước thay đổi chính sách, quy định về giá, đơn giá

Theo điểm b khoản 2 Điều 143 Luật Xây dựng 2014 quy định rằng hợp đồng được điều chỉnh khi Nhà nước thay đổi chính sách ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng. Ví dụ như:

• Các thay đổi về thuế suất như thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế tài nguyên, hoặc các loại thuế phí khác tác động trực tiếp đến chi phí hợp đồng. Cần theo dõi các văn bản pháp luật mới để kịp thời yêu cầu điều chỉnh giá hợp đồng.
• Thay đổi mức lương tối thiểu vùng do Chính phủ quy định ảnh hưởng đến chi phí nhân công trong hợp đồng xây dựng. Khi Nghị định về lương tối thiểu có hiệu lực, nhà thầu có quyền yêu cầu điều chỉnh chi phí nhân công theo mức lương mới.
• Việc ban hành hoặc điều chỉnh đơn giá xây dựng, định mức dự toán, giá vật liệu do cơ quan nhà nước công bố áp dụng bắt buộc cũng là một căn cứ quan trọng. 
• Sự thay đổi chính sách xảy ra sau ngày ký kết hợp đồng xây dựng. Thời điểm ký hợp đồng là mốc quan trọng để xác định quyền yêu cầu điều chỉnh giá. Nếu chính sách có hiệu lực trước ngày ký hợp đồng, nhà thầu không được yêu cầu điều chỉnh vì đã biết và phải chấp nhận rủi ro.
• Ảnh hưởng trực tiếp và có thể lượng hóa đến chi phí thực hiện hợp đồng xây dựng. 
• Trong hợp đồng có quy định về nguyên tắc, phạm vi điều chỉnh giá cũng là một trong những căn cứ thay đổi giá hợp đồng xây dựng.

Điều chỉnh giá khi khối lượng công việc thay đổi so với hợp đồng

Đối với hợp đồng xây dựng theo đơn giá (bao gồm đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh và đơn giá hỗn hợp), pháp luật cho phép điều chỉnh giá trong các trường hợp:

1. Thứ nhất, thay đổi thiết kế dẫn đến tăng hoặc giảm khối lượng công việc so với bảng khối lượng hợp đồng. Việc điều chỉnh có thể xuất phát từ việc thay đổi phương án thiết kế về kết cấu, vật liệu hoặc công nghệ thi công. Chẳng hạn chuyển từ kết cấu bê tông cốt thép sang kết cấu thép, thay đổi vật liệu hoàn thiện, hoặc áp dụng công nghệ thi công mới đều làm thay đổi chi phí và phải được chủ đầu tư phê duyệt trước khi thực hiện. 
2. Thứ hai, việc nâng cao hoặc giảm tiêu chuẩn kỹ thuật và yêu cầu chất lượng công trình cũng là cơ sở điều chỉnh giá. Nếu chủ đầu tư yêu cầu nâng cấp tiêu chuẩn vật liệu, độ bền hoặc các thông số kỹ thuật, nhà thầu được quyền tính toán phần chi phí tăng thêm; ngược lại, nếu giảm tiêu chuẩn, giá hợp đồng được điều chỉnh giảm tương ứng. 
3. Cuối cùng, các công việc phát sinh ngoài phạm vi hợp đồng, nhưng cần thiết cho mục đích sử dụng công trình và được chủ đầu tư chấp thuận bằng văn bản, cũng được xem là căn cứ để điều chỉnh giá. Trường hợp này Nhà thầu có trách nhiệm:

• Lập dự toán bổ sung hoặc đơn giá mới cho khối lượng công việc phát sinh nếu hợp đồng chưa có đơn giá theo đúng quy trình.
• Phải điều chỉnh giá trị hợp đồng tương ứng phần việc tăng hoặc giảm. Theo điểm b khoản 2 Điều 38 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, trường hợp khối lượng công việc thực tế thực hiện tăng hoặc giảm lớn hơn 20% khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng hoặc khối lượng phát sinh chưa có đơn giá trong hợp đồng thì các bên thống nhất xác định đơn giá mới theo nguyên tắc đã thỏa thuận trong hợp đồng về đơn giá cho các khối lượng này để thanh toán. 

Điều chỉnh giá khi thay đổi tiến độ, thời gian thực hiện hợp đồng

Khi thời gian thực hiện hợp đồng được gia hạn hợp lệ do các nguyên nhân khách quan không xuất phát từ lỗi của nhà thầu (như chậm giải phóng mặt bằng, thay đổi thiết kế theo yêu cầu chủ đầu tư, thiên tai, dịch bệnh…), việc kéo dài tiến độ sẽ làm phát sinh các chi phí cần điều chỉnh. Dẫn đến:

• Giá vật liệu, nhiên liệu và nhân công có thể biến động, dẫn đến thay đổi đáng kể chi phí đầu vào của nhà thầu.

• Các nhóm vật liệu chủ yếu như thép, xi măng, cát đá hoặc nhiên liệu như xăng dầu thường bị tác động mạnh theo thị trường. 
• Đồng thời, chi phí chung, chi phí lán trại và chi phí quản lý dự án cũng tăng theo thời gian thi công kéo dài, bao gồm lương nhân sự quản lý, chi phí duy trì bảo vệ công trường, điện nước, bảo dưỡng thiết bị, cùng với chi phí vận hành văn phòng công trường và các hạng mục phụ trợ khác cũng phát sinh thêm.

Việc điều chỉnh giá trong trường hợp gia hạn tiến độ chỉ được chấp nhận khi đáp ứng các điều kiện: 

• Hợp đồng có quy định về điều chỉnh giá do biến động thời gian.
• Quyết định gia hạn tiến độ đã được chủ đầu tư phê duyệt bằng văn bản trước khi hết hạn hợp đồng theo khoản 3 Điều 39 Nghị định 37/2015/NĐ-CP.

Khi có biến động giá bất thường, vượt ngưỡng giới hạn mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng

Trong trường hợp giá các vật liệu chủ yếu như thép, xi măng, cát, đá, nhựa đường và các vật liệu có tỷ trọng lớn trong giá trị hợp đồng biến động bất thường và vượt quá ngưỡng mà các bên đã thỏa thuận. Việc điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng được đặt ra nhằm bảo đảm cân bằng lợi ích và phản ánh đúng chi phí thực tế. 

Theo điểm d khoản 2 Điều 143 Luật Xây dựng 2014, các trường hợp bất khả kháng theo quy định của pháp luật cũng là căn cứ để điều chỉnh hợp đồng xây dựng. Trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng, giá vật liệu đầu vào có thể tăng đột biến do gián đoạn chuỗi cung ứng, khan hiếm nguồn hàng hoặc chi phí vận chuyển leo thang. Những biến động này được xem là căn cứ chính đáng để đề nghị điều chỉnh giá nhằm bảo đảm tính khả thi của hợp đồng.

Để được áp dụng cơ chế điều chỉnh giá trong các tình huống nêu trên:

• Hợp đồng xây dựng cần có điều khoản về điều chỉnh giá do biến động lớn, hoặc hai bên lập phụ lục bổ sung;
• Có chứng cứ về mức độ biến động giá (như thông báo giá, chỉ số giá, công bố của cơ quan nhà nước, báo giá nhà cung cấp…).

>>> Xem thêm: Hợp đồng xây dựng theo đơn giá điều chỉnh: Cơ chế điều chỉnh

Một số lưu ý khi hợp đồng xây dựng khóa đề nghị thay đổi giá

Trong thực tiễn, nhà thầu thường rơi vào tình thế bất lợi khi ký phải các hợp đồng chứa những điều khoản không được quyền điều chỉnh giá. Nhiều hợp đồng quy định rằng “giá hợp đồng đã bao gồm mọi yếu tố trượt giá, rủi ro…”, nhưng lại không đi kèm cơ chế điều chỉnh cụ thể; điều này gần như loại bỏ hoàn toàn khả năng yêu cầu điều chỉnh giá khi có biến động lớn.

Một số hợp đồng còn quy định “không được điều chỉnh giá hợp đồng với bất kỳ lý do nào, trừ khi pháp luật bắt buộc”, khiến nhà thầu chỉ còn trông chờ vào những trường hợp rất hẹp mà pháp luật buộc phải áp dụng. Bên cạnh đó, nhiều điều khoản điều chỉnh giá tuy có tồn tại nhưng lại được soạn thảo mơ hồ, không xác định rõ vật liệu chủ yếu, phương pháp tính, ngưỡng biến động hay nguồn chỉ số giá tham chiếu, dẫn đến khi phát sinh tranh chấp, nhà thầu khó có đủ cơ sở để chứng minh và thực tế cũng rất khó triển khai việc điều chỉnh.

Trong các tình huống bất lợi như vậy, nhà thầu chỉ còn có thể dựa vào cơ chế chung của pháp luật dân sự. Cụ thể, theo Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015, nhà thầu phải chứng minh điều kiện thực hiện hợp đồng đã thay đổi một cách cơ bản, làm cho mục đích của hợp đồng có nguy cơ không đạt được nếu tiếp tục thực hiện theo giá đã ký; từ đó yêu cầu đàm phán lại để điều chỉnh hợp đồng. Nếu việc thương lượng không thành, nhà thầu có quyền yêu cầu tòa án chấm dứt hợp đồng để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Dịch vụ luật sư tư vấn về các trường hợp được điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng

Nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, Luật sư tại Luật Long Phan PMT cung cấp các dịch vụ chuyên sâu để hỗ trợ Quý khách hàng trong các trường hợp được điều chỉnh giá cũng như trình tự, thủ tục thực hiện theo đúng quy định pháp luật:

• Tư vấn các trường hợp được phép điều chỉnh giá theo pháp luật về xây dựng và loại hợp đồng (trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh…).
• Tư vấn quy trình, hồ sơ và chứng từ cần thiết để yêu cầu điều chỉnh giá hợp đồng.
• Đại diện khách hàng đàm phán, thương lượng về việc điều chỉnh giá với nhà thầu hoặc chủ đầu tư.
• Làm việc với cơ quan quản lý, tổ chức thẩm tra hoặc đơn vị tư vấn giám sát khi cần thiết.
• Trình bày, bảo vệ quan điểm pháp lý của khách hàng trong quá trình giải quyết bất đồng về giá hợp đồng.
• Tham gia hòa giải, thương lượng hoặc đại diện trong các tranh chấp phát sinh từ việc điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng.
• Soạn thảo văn bản đề nghị điều chỉnh giá, kèm theo căn cứ và tài liệu chứng minh.
• Rà soát hợp đồng xây dựng hiện tại để xác định điều khoản điều chỉnh giá và kiến nghị sửa đổi phù hợp.

Các câu hỏi thường gặp về các trường hợp được điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng

Do đặc thù biến động của thị trường xây dựng, việc điều chỉnh giá hợp đồng có thể xảy ra trong nhiều tình huống khác nhau. Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp giúp giải đáp nhanh những vấn đề khi xem xét điều chỉnh giá theo quy định hiện hành.

Việc điều chỉnh hợp đồng có được thực hiện sau khi thời gian thực hiện hợp đồng đã hết không?

Không. Khoản 1 Điều 143 Luật Xây dựng 2014 quy định rõ: “Điều chỉnh hợp đồng xây dựng chỉ được áp dụng trong thời gian thực hiện hợp đồng”  Điều này nghĩa là khi thời gian hợp đồng đã hết hiệu lực mà chưa được gia hạn thì không được điều chỉnh giá, khối lượng hay tiến độ. Nếu phát sinh nhu cầu điều chỉnh, trước hết phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt gia hạn tiến độ theo quy định về quản lý dự án. Sau khi tiến độ được gia hạn hợp lệ, việc điều chỉnh mới có cơ sở pháp lý. Quy định này nhằm đảm bảo sự minh bạch và kiểm soát rủi ro trong quản lý chi phí.

Khi điều chỉnh hợp đồng làm thay đổi mục tiêu đầu tư hoặc vượt dự toán thì ai phê duyệt?

Theo điểm c khoản 3 Điều 143 Luật Xây dựng 2014, nếu việc điều chỉnh hợp đồng làm thay đổi mục tiêu đầu tư, thời gian thực hiện hoặc vượt dự toán gói thầu được duyệt thì phải được người quyết định đầu tư chấp thuận. Quy định này nhằm đảm bảo kiểm soát chặt chi phí công. Chủ đầu tư không được tự phê duyệt trong trường hợp vượt dự toán. Mọi hồ sơ điều chỉnh phải trình kèm phân tích tác động và báo cáo thẩm định theo quy định quản lý chi phí. Chỉ khi được chấp thuận bằng văn bản, việc điều chỉnh mới có hiệu lực pháp lý.

Việc điều chỉnh giá có cần thương thảo lại hợp đồng không?

Có. Việc điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng luôn phải được hai bên thỏa thuận lại và lập thành phụ lục hợp đồng, bởi pháp luật không cho phép một bên tự ý thay đổi giá. Theo khoản 1 Điều 143 Luật Xây dựng 2014, mọi nội dung điều chỉnh bao gồm đơn giá, chỉ được áp dụng khi các bên thống nhất trong thời gian thực hiện hợp đồng. Điều 38 Nghị định 37/2015/NĐ-CP cũng yêu cầu các trường hợp điều chỉnh đơn giá và giá hợp đồng phải thỏa thuận cụ thể các trường hợp được điều chỉnh đơn giá trong hợp đồng xây dựng. Do đó, điều chỉnh giá luôn đòi hỏi thương thảo lại, không thể tự động hoặc đơn phương thực hiện.

Có phải mọi trường hợp không được thỏa thuận trong hợp đồng sẽ không được điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng?

Không phải mọi trường hợp không được thỏa thuận trong hợp đồng đều không thể điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng. Theo khoản 2 Điều 143 Luật Xây dựng 2014, ngoài việc điều chỉnh theo thỏa thuận của các bên phù hợp với pháp luật, hợp đồng xây dựng vẫn có thể được điều chỉnh trong những tình huống nhất định. Cụ thể, giá hợp đồng được xem xét điều chỉnh khi Nhà nước thay đổi chính sách làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng. Việc điều chỉnh dự án dẫn đến ảnh hưởng nội dung hợp đồng cũng là căn cứ để điều chỉnh giá, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Ngoài ra, các sự kiện bất khả kháng theo quy định pháp luật cũng là cơ sở để thực hiện việc điều chỉnh hợp đồng xây dựng.

Khi khối lượng công việc trong hợp đồng xây dựng thay đổi đáng kể thì có cần điều chỉnh giá trị hợp đồng không?

Khi khối lượng công việc thực tế tăng hoặc giảm trên 20% so với khối lượng ghi trong hợp đồng, các bên bắt buộc phải điều chỉnh giá trị hợp đồng cho phù hợp. Theo điểm b khoản 2 Điều 38 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, trong trường hợp này hoặc khi phát sinh khối lượng chưa có đơn giá, các bên phải thống nhất xác định đơn giá mới. Việc xác định đơn giá phải dựa trên các nguyên tắc đã được thỏa thuận trước trong hợp đồng. Đây là cơ sở để thanh toán đúng thực tế và đảm bảo quyền lợi của cả hai bên.

Kết luận

Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng là quyền và nghĩa vụ của các bên khi có thay đổi chính sách, khối lượng công việc, thời gian thực hiện, hoặc biến động giá bất thường. Cần nắm vững các điều kiện pháp lý, chuẩn bị hồ sơ chứng minh đầy đủ, và tuân thủ quy trình để đảm bảo quyền lợi hợp pháp. Luật Long Phan PMT sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách trong mọi vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng xây dựng. Liên hệ Hotline 1900636387 để được tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ hiệu quả.

Tags: Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng, Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh, Phát sinh khối lượng, Thủ tục điều chỉnh giá, Tranh chấp hợp đồng xây dựng, tư vấn luật xây dựng