Hướng dẫn kiểm tra pháp lý khi mua bất động sản qua sàn

Hướng dẫn kiểm tra pháp lý khi mua bất động sản qua sàn đóng vai trò thiết yếu trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua trước các rủi ro pháp lý. Với sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản hướng dẫn, các quy định về điều kiện hoạt động của sàn và điều kiện kinh doanh bất động sản được siết chặt. Việc thẩm định pháp lý toàn diện là cơ sở để đảm bảo giao dịch an toàn và hợp pháp. Bài viết của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết quy trình này.

Kiểm tra pháp lý của sàn giao dịch bất động sản và môi giới (trước khi xem bất động sản)

Giao dịch bất động sản qua sàn là một hình thức phổ biến, tuy nhiên tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người mua không thực hiện việc kiểm tra pháp lý một cách cẩn trọng. Việc thẩm định tư cách pháp lý của sàn giao dịch và cá nhân môi giới là bước sàng lọc đầu tiên và nền tảng trong quy trình hướng dẫn kiểm tra pháp lý khi mua bất động sản qua sàn. Bước này đảm bảo rằng Quý khách hàng đang làm việc với một đơn vị hoạt động hợp pháp, có đủ năng lực và chịu sự quản lý của nhà nước.

Đầu tiên, Quý khách hàng cần yêu cầu xem Giấy phép hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. Giấy phép này do Sở Xây dựng cấp sau khi sàn đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Đồng thời, thông tin về sàn giao dịch hợp pháp phải được đăng tải công khai. 

Tiếp theo, cần xác minh điều kiện của sàn và người quản lý, điều hành sàn. Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2023, người điều hành phải có quyền quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam và hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn được quy định tại Thông tư 04/2024/TT-BXD. 

Sàn giao dịch có nghĩa vụ pháp lý quan trọng được quy định tại Điều 58 Luật KDBĐS 2023, cụ thể: chỉ được đưa các bất động sản đủ điều kiện kinh doanh lên sàn và phải niêm yết, cung cấp thông tin trung thực, đồng thời chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp. 

Cuối cùng, trước khi tiến hành giao dịch, Quý khách hàng và sàn phải ký kết Hợp đồng dịch vụ môi giới. Hợp đồng này phải thể hiện rõ các nội dung về phí dịch vụ, phạm vi công việc, quyền và nghĩa vụ các bên, đặc biệt là trách nhiệm bồi thường của sàn nếu cung cấp thông tin sai sự thật gây thiệt hại.

>>> Xem thêm: Mua nhà đất thông qua môi giới cần kiểm tra những gì?

Kiểm tra pháp lý của bất động sản qua sàn

Sau khi xác minh tư cách pháp lý của sàn và môi giới, bước tiếp theo trong quy trình kiểm tra pháp lý khi mua bất động sản qua sàn là thẩm định trực tiếp tình trạng pháp lý của tài sản. Giai đoạn này được chia thành hai trường hợp riêng biệt với các tiêu chí kiểm tra khác nhau: bất động sản hình thành trong tương lai và bất động sản đã hiện hữu. Mỗi loại hình đều có những yêu cầu pháp lý đặc thù mà người mua cần nắm vững.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai

Đây là loại hình có rủi ro cao, do đó pháp luật quy định các điều kiện rất chặt chẽ. Theo Điều 24 Luật KDBĐS 2023, một bất động sản hình thành trong tương lai chỉ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Đã được khởi công xây dựng.
• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất (như quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
• Có giấy phép xây dựng, thông báo khởi công hoặc hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở và giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án (nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng đối với tòa nhà hỗn hợp có nhà ở).
• Phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
• Đã công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Đặc biệt, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản thông báo kèm theo hồ sơ, Sơ Xây dựng có trách nhiệm điều tra về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai. Sau đó, Sở Xây dựng trả lời văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, trường hợp không đủ điều kiện bán, cho thuê mua phải nêu rõ lý do. Quý khách hàng phải yêu cầu xem văn bản trả lời này khi giao dịch (khoản 4 Điều 24 Luật KDBĐS 2023, Điều 8 Thông tư 04/2024/TT-BXD, khoản 1 Điều 26 Nghị định 144/2025/NĐ-CP).

Về tiền đặt cọc, khoản 5 Điều 23 Luật KDBĐS 2023 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán bất động sản. Một quy định quan trọng là chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác (kể cả sàn giao dịch) ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán thay mình (khoản 4 Điều 23 Luật KDBĐS 2023). 

Về tiến độ thanh toán, Điều 25 Luật KDBĐS 2023 quy định việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần trong đó:

• Lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng (đã bao gồm tiền cọc).
• Tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà không quá 70% (hoặc 50% nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài).
• Khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
• 5% cuối cùng sẽ được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.

Về bảo lãnh ngân hàng, trước khi mở bán, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Khi ký kết hợp đồng mua bán, bên mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trường hợp bên mua không chọn thì không áp dụng các thủ tục bảo lãnh tại Điều 26 Luật KDBĐS 2023.

Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật. Điều 48 Luật KDBĐS 2023 bắt buộc việc thanh toán khi mua từ chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp phải chuyển khoản thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Việc mua bán được thực hiện giữa các cá nhân với nhau không bắt buộc phải tuân theo quy định này. 

Cuối cùng, hợp đồng mua bán phải sử dụng mẫu chuẩn theo quy định tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Ví dụ áp dụng mẫu số 1a trong mua bán căn hộ chung cư, mẫu số 1c trong mua bán, cho thuê mua nhà ở. Đối với căn hộ chung cư, hợp đồng phải thể hiện rõ phần sở hữu chung, mức đóng kinh phí bảo trì 2% (Điều 152 Luật Nhà ở 2023), thời hạn sử dụng,…

>>> Xem thêm: Quy định pháp luật về mua nhà ở hình thành trong tương lai

Đối với bất động sản đã hiện hữu

Việc kiểm tra pháp lý đối với bất động sản đã có sẵn tập trung vào việc xác minh tính chính xác và hợp pháp của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quý khách hàng cần kiểm tra Giấy chứng nhận để đảm bảo thông tin về chủ sở hữu (đúng người bán, có phải đồng sở hữu không), mục đích sử dụng đất (ví dụ: đất ở tại đô thị), và thời hạn sử dụng đất (sử dụng lâu dài hay có thời hạn) là chính xác.

Một bước cực kỳ quan trọng là kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản tại các cơ quan chức năng. Quý khách hàng cần kiểm tra xem bất động sản có đang bị thế chấp tại ngân hàng, có bị áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch như kê biên để thi hành án, hoặc có đang là đối tượng của một vụ tranh chấp hay không. 

Song song đó, cần kiểm tra thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo Điều 24 Luật Đất đai 2024, công dân được tiếp cận quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt. Việc kiểm tra này giúp xác định bất động sản có nằm trong diện bị thu hồi để thực hiện các dự án công cộng trong tương lai hay không.

Về hợp đồng, Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng/chứng thực. Tuy nhiên, các trường hợp sau đây được công chứng/chứng thực theo yêu cầu của các bên:

• Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết
• Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công
• Mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư
• …

Các khuyến nghị của luật sư về kiểm tra pháp lý khi mua bất động sản qua sàn

Trong quá trình thực hiện hướng dẫn kiểm tra pháp lý khi mua bất động sản qua sàn, việc nhận diện sớm các dấu hiệu bất thường là yếu tố quyết định để tránh rủi ro. Dựa trên kinh nghiệm và các quy định pháp luật mới nhất, luật sư đưa ra các khuyến nghị cụ thể về những tình huống mà Quý khách hàng cần phải dứt khoát từ chối giao dịch. Quý khách hàng cần từ chối và hủy ngay giao dịch khi phát hiện một trong các dấu hiệu sau:

• Sàn giao dịch hoặc môi giới yêu cầu ký các văn bản như “phiếu đăng ký nguyện vọng”, “phiếu giữ chỗ” với số tiền lớn hơn 5% giá trị bất động sản, hoặc thu tiền trước khi dự án đủ điều kiện mở bán chính thức. Đây là hành vi huy động vốn trái phép. Theo Điều 23 Luật KDBĐS 2023, chủ đầu tư chỉ được nhận cọc tối đa 5% và chỉ khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh. Quý khách hàng chỉ nên đặt cọc khi đã kiểm tra thấy dự án có văn bản đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng và mức cọc thấp hơn 5%.
• Sàn giao dịch đứng ra ký thay Hợp đồng đặt cọc hoặc Hợp đồng mua bán. Đây là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng. Điều 17 Luật KDBĐS 2023 quy định rõ chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký các hợp đồng này. Quý khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư hoặc bên bán là chủ sở hữu hợp pháp trực tiếp ký kết.
• Bên bán là chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp yêu cầu thanh toán bằng tiền mặt. Điều 48 Luật KDBĐS 2023 đã bắt buộc các giao dịch này phải thực hiện qua chuyển khoản ngân hàng. Việc thanh toán bằng tiền mặt không chỉ vi phạm quy định pháp luật mà còn tạo rủi ro về chứng minh giao dịch khi có tranh chấp và có thể liên quan đến vấn đề thuế. Quý khách hàng phải chuyển khoản qua tài khoản ngân hàng trong các trường hợp bắt buộc.
• Không rõ bảo lãnh ngân hàng: Nếu Quý khách hàng ưu tiên sự an toàn tuyệt đối cho dòng tiền của mình, hãy thực hiện quyền lựa chọn “có bảo lãnh” theo Điều 26 Luật KDBĐS 2023. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chứng thư/giấy cam kết của ngân hàng kèm Hợp đồng mua bán. Trường hợp Quý khách hàng chọn không bảo lãnh thì khoan ký cho đến khi hiểu hết rủi ro.

Dịch vụ luật sư tư vấn và hỗ trợ kiểm tra pháp lý khi mua bất động sản qua sàn

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên sâu, hỗ trợ Quý khách hàng trong toàn bộ quy trình kiểm tra pháp lý khi mua bất động sản qua sàn, bao gồm các công việc sau:

• Kiểm tra và thẩm định giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 
• Xác minh chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của nhân viên tư vấn. 
• Thẩm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản và chủ đầu tư dự án.
• Kiểm tra điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh theo quy định pháp luật. 
• Xem xét và đánh giá tính hợp pháp của hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán. 
• Tư vấn về quyền lựa chọn bảo lãnh ngân hàng và các rủi ro liên quan. 
• Hỗ trợ đàm phán và soạn thảo các điều khoản hợp đồng bảo vệ quyền lợi khách hàng.
• Hỗ trợ thủ tục công chứng chứng thực hợp đồng.
• Đại diện khách hàng xử lý các tranh chấp phát sinh trong quá trình giao dịch. 

>>> Xem thêm: Thuê luật sư kiểm tra tính pháp lý giao dịch chuyển nhượng nhà đất

Các câu hỏi thường gặp (FAQ)

Dưới đây, Luật Long Phan PMT đã tổng hợp và giải đáp các thắc mắc phổ biến nhất để Quý khách hàng có thể đưa ra quyết định một cách cẩn trọng và sáng suốt.

Làm thế nào để xác minh thông tin quy hoạch một cách chính xác nhất?

Để xác minh thông tin quy hoạch một cách chính xác nhất, người dân nên thực hiện theo đúng trình tự pháp luật. Thay vì chỉ tra cứu trên các trang web hay bản đồ trực tuyến, cách đảm bảo độ tin cậy cao nhất là nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai tại cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai. Cơ quan này có thẩm quyền kiểm tra, xác nhận và cung cấp thông tin chính thức về tình trạng quy hoạch của thửa đất. Quy định này được nêu rõ tại Phần VI Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Việc thực hiện đúng thủ tục không chỉ giúp tránh rủi ro pháp lý mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. 

Thời hạn chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua là bao lâu?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua. Cụ thể, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, trường hợp bên mua tự nguyện thực hiện thủ tục thì chủ đầu tư không phải nộp hồ sơ thay. Đây là một điểm mới thể hiện tính minh bạch và trách nhiệm của chủ đầu tư trong Luật KDBĐS 2023.

Lợi ích và rủi ro của việc chọn “không có bảo lãnh ngân hàng” là gì?

Việc lựa chọn không có bảo lãnh ngân hàng mang lại một lợi ích duy nhất là người mua có thể tiết kiệm được khoản phí bảo lãnh, trong trường hợp chủ đầu tư đã tính phí này vào giá bán. Tuy nhiên, rủi ro tiềm ẩn lại vô cùng lớn. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng cam kết, người mua sẽ phải tự mình khởi kiện để đòi lại số tiền đã thanh toán. Quá trình này thường kéo dài, phức tạp và tốn kém cả về thời gian lẫn chi phí. Ngược lại, nếu có bảo lãnh ngân hàng, người mua sẽ được hoàn trả tiền một cách an toàn trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ.

Pháp luật có bắt buộc mọi giao dịch bất động sản đều phải thông qua sàn không?

Pháp luật hiện hành không bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các bên có quyền tự do thỏa thuận hình thức giao dịch, miễn là đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý. Tuy nhiên, chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường lựa chọn thực hiện giao dịch qua sàn để đảm bảo tính minh bạch, chuyên nghiệp. Việc này cũng giúp kiểm soát thông tin dự án, giá bán và pháp lý sản phẩm chặt chẽ hơn. Nhờ đó, quyền lợi của nhà đầu tư và người mua được bảo vệ tốt hơn.

Nếu phát hiện thông tin môi giới cung cấp không trung thực thì người mua phải làm gì?

Khi phát hiện thông tin do bên môi giới cung cấp không trung thực, người mua cần ngay lập tức thông báo và yêu cầu sàn giao dịch bất động sản giải trình. Theo Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sàn giao dịch có trách nhiệm bảo đảm tính chính xác, trung thực của thông tin được công bố. Trong trường hợp phát hiện hành vi cung cấp thông tin sai lệch, người mua có quyền yêu cầu sàn giao dịch chịu trách nhiệm theo hợp đồng dịch vụ môi giới đã ký kết. Nếu hành vi này gây thiệt hại về vật chất hoặc tinh thần, người mua được quyền yêu cầu bồi thường đầy đủ. Việc chủ động lưu giữ chứng cứ và trao đổi bằng văn bản sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người mua hiệu quả hơn. 

Kết luận

Việc tuân thủ hướng dẫn kiểm tra pháp lý khi mua bất động sản qua sàn là một yêu cầu bắt buộc để đảm bảo an toàn cho các giao dịch có giá trị lớn. Các quy định pháp luật mới đã tạo ra một cơ chế bảo vệ người mua tốt hơn, nhưng đồng thời cũng đòi hỏi sự cẩn trọng và am hiểu từ phía nhà đầu tư. Để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo mọi giao dịch được thực hiện đúng pháp luật, sự hỗ trợ từ một đơn vị tư vấn pháp lý chuyên nghiệp là giải pháp hiệu quả. Liên hệ với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn.

Tags: bảo lãnh ngân hàng, Bất động sản hình thành trong tương lai, Đặt cọc mua nhà, hợp đồng mua bán nhà ở, Kiểm tra pháp lý bất động sản, Mua nhà qua sàn, Sàn giao dịch bất động sản