Đòi lại nhà đất mua bán có công chứng nhưng chưa sang tên

Đòi lại nhà đất mua bán có công chứng nhưng chưa sang tên là một vấn đề pháp lý phức tạp và đang trở thành nỗi băn khoăn của nhiều người dân trong xã hội hiện nay. Mặc dù việc công chứng hợp đồng mua bán đã được thực hiện đầy đủ, nhưng nếu quá trình sang tên quyền sở hữu chưa được hoàn tất, người mua vẫn có thể gặp phải những rủi ro và khó khăn trong việc đòi lại tài sản của mình. Vậy cách thức giải quyết như thế nào? Làm sao để được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp khi đã thực hiện việc mua bán. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin về vấn đề trên.

Thông báo đề nghị thỏa thuận người mua chấm dứt hợp đồng mua bán và giao lại nhà

Trong trường hợp bên mua vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà đất hoặc hai bên không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện giao dịch, bên bán có quyền gửi thông báo đề nghị thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. Thông báo này có thể là căn cứ đầu tiên để giải quyết tranh chấp dân sự một cách hòa giải, tránh kiện tụng kéo dài. Trong thông báo cần nêu rõ:

• Căn cứ pháp lý chấm dứt hợp đồng (vi phạm nghĩa vụ thanh toán, vi phạm điều khoản, giao dịch giả tạo…).
• Đề nghị thời hạn hợp lý để người mua giao lại nhà đất.
• Đề xuất hậu quả pháp lý nếu không hợp tác (khởi kiện, yêu cầu biện pháp khẩn cấp…)

Việc gửi thông báo bằng văn bản trực tiếp hoặc qua bưu điện có biện pháp đảm bảo. 

Khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng và buộc giao lại nhà

Khi các bên không tự thương lượng, bên bán có thể khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu:

• Tuyên bố chấm dứt hợp đồng mua bán nhà đất.
• Buộc bên mua giao lại nhà hoặc quyền sử dụng đất cho bên bán.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết vụ án. 

Người khởi kiện cần chuẩn bị Đơn khởi kiện, tài liệu, chứng cứ kèm theo và khoản tài chính nhất định. 

Yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền tài sản

Để ngăn chặn việc bên mua sang tên, chuyển nhượng cho bên thứ ba, người khởi kiện có thể nộp đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Đương sự xem xét lựa chọn biện pháp phù hợp tại Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.  Một số biện pháp có thể xem xét áp dụng:

• Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp.
• Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ.
• Cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định.
• Kê biên tài sản đang tranh chấp.

Việc này giúp bảo vệ hiện trạng tài sản trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Người khởi kiện có thể yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cùng lúc với việc nộp hồ sơ khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án. 

Thông báo đến cơ quan quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất về nội dung tranh chấp, đề nghị ngăn chặn sang tên

Trường hợp tài sản đang trong quá trình tranh chấp, người có quyền lợi liên quan có thể:

• Gửi văn bản thông báo tranh chấp đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi có tài sản.
• Đề nghị tạm ngừng tiếp nhận hồ sơ sang tên tài sản đang tranh chấp.

Thông báo cần kèm theo các tài liệu:

• Đơn khởi kiện hoặc thông báo thụ lý vụ án.
• Hợp đồng mua bán và chứng cứ vi phạm.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Biện pháp này nhằm bảo vệ nguyên trạng tài sản, tránh việc chuyển nhượng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người khởi kiện.

Trình tự, thủ tục khởi kiện đòi lại nhà đất mua bán có công chứng nhưng chưa sang tên

Việc đòi lại nhà đất đã ký hợp đồng mua bán có công chứng nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên là một quá trình pháp lý phức tạp, đòi hỏi người khởi kiện phải tuân thủ đúng trình tự và thủ tục do pháp luật quy định. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bên yêu cầu cần tiến hành khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền. Quá trình này bao gồm nhiều giai đoạn, bắt đầu từ việc chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước, cho đến quá trình Tòa án thu thập chứng cứ và giải quyết vụ án.

Để tiến hành khởi kiện đòi lại nhà đất, người nộp đơn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, thực hiện nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí và nắm rõ các hoạt động thu thập chứng cứ của Tòa án sẽ được trình bày chi tiết dưới đây.

Đơn kiện và thành phần hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ khởi kiện vụ án dân sự về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất là cơ sở pháp lý ban đầu để Tòa án xem xét thụ lý vụ án. Một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ sẽ bao gồm các tài liệu sau:

• Đơn khởi kiện: Soạn thảo theo mẫu số 23-DS, được ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
• Hợp đồng mua bán nhà đất: Bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực của hợp đồng và các phụ lục đính kèm (nếu có). Đây là chứng cứ quan trọng nhất thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Tài liệu về việc thực hiện hợp đồng: Các biên bản giao nhận nhà đất, chứng từ thanh toán, biên nhận tiền (nếu có).
• Chứng cứ chứng minh có sự vi phạm: Các tài liệu, văn bản cho thấy bên bán hoặc bên mua không thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng, hoặc các bằng chứng về việc giao dịch được xác lập một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác.

Hồ sơ khởi kiện có thể được nộp trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc gửi qua đường dịch vụ bưu chính.

Cơ sở pháp lý: Điều 189, Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí

Sau khi nhận đơn khởi kiện và hồ sơ hợp lệ, Tòa án sẽ ra thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm. Người khởi kiện có nghĩa vụ:

1. Nộp tiền tạm ứng án phí theo mức quy định tại Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, trừ các trường hợp được miễn nộp theo quy định của pháp luật.
2. Thực hiện việc nộp tiền tại Chi cục Thi hành án dân sự cấp huyện (hoặc cấp tỉnh tương ứng với Tòa án thụ lý).
3. Nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án đã ra thông báo.

Sau khi nhận được biên lai này, Tòa án sẽ chính thức ra thông báo về việc thụ lý vụ án, bắt đầu quá trình giải quyết.

Hoạt động thu thập chứng cứ của Tòa án

Để đảm bảo việc xét xử được khách quan và đúng pháp luật, Thẩm phán được phân công sẽ tiến hành nghiên cứu hồ sơ và thực hiện các biện pháp thu thập, xác minh chứng cứ cần thiết. Trong một vụ án đòi lại nhà đất mua bán có công chứng nhưng chưa sang tên, các vấn đề trọng tâm cần được Tòa án xác minh bao gồm:

• Nguồn gốc, quá trình sử dụng và hiện trạng của nhà đất: Làm rõ lịch sử hình thành, ai là người quản lý, sử dụng hợp pháp qua các thời kỳ và tình trạng thực tế của tài sản đang tranh chấp.
• Căn cứ xác lập giao dịch: Xem xét tính hợp pháp của hợp đồng mua bán, quá trình các bên ký kết và thực hiện các nghĩa vụ đã thỏa thuận như thanh toán, bàn giao.
• Căn cứ xác định hành vi vi phạm: Thu thập chứng cứ để xác định bên nào đã có hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, mức độ vi phạm và hậu quả pháp lý của hành vi đó.

Căn cứ pháp lý để đòi lại nhà đất đã ký hợp đồng mua bán nhưng chưa sang tên

Để khởi kiện thành công và đòi lại nhà đất mua bán có công chứng nhưng chưa sang tên, bên bán cần phải dựa trên những căn cứ pháp lý vững chắc được pháp luật quy định. Việc chấm dứt một giao dịch đã được xác lập không thể xuất phát từ ý chí chủ quan, mà phải chứng minh được rằng hợp đồng bị vô hiệu, bên mua vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, hoặc bản chất của giao dịch không phải là mua bán thực sự.

Dưới đây là ba nhóm căn cứ pháp lý chính mà người bán có thể viện dẫn để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi của mình: hợp đồng không đảm bảo hiệu lực pháp luật, giao dịch chưa hoàn tất do lỗi của bên mua, và chứng minh được việc mua bán chỉ nhằm đảm bảo cho một giao dịch khác.

Hợp đồng mua bán chưa đảm bảo điều kiện có hiệu lực

Một trong những căn cứ phổ biến nhất là yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán vô hiệu. Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung. Hợp đồng mua bán nhà đất có thể bị xem là vô hiệu trong các trường hợp sau:

• Nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội: Ví dụ, mua bán đất đang trong quy hoạch bị cấm giao dịch.
• Hình thức không tuân thủ quy định: Hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay, không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định, và một hoặc các bên chưa thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng (theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
• Chủ thể xác lập không hợp pháp: Người bán không phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất, hoặc không có sự ủy quyền hợp lệ từ chủ sở hữu.
• Giao dịch giả tạo: Hợp đồng được lập ra chỉ để che giấu một giao dịch khác (ví dụ, hợp đồng vay tiền).
• Thiếu sự tự nguyện: Hợp đồng được xác lập do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hoặc do có sự nhầm lẫn nghiêm trọng.

Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu (từ Điều 122 đến 129 Bộ luật Dân sự 2015), các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, bên bán có quyền đòi lại nhà đất đã giao.

Giao dịch chưa hoàn thành và có yếu tố lỗi từ người mua

Trường hợp hợp đồng mua bán có hiệu lực nhưng bên bán vẫn có quyền đòi lại tài sản nếu chứng minh được lỗi vi phạm nghiêm trọng từ phía bên mua. Cụ thể:

• Bên mua không thanh toán hoặc thanh toán không đủ: Bên mua chỉ mới đặt cọc hoặc đã quá thời hạn thanh toán theo thỏa thuận nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Bên mua không hợp tác làm thủ tục sang tên: Bên mua cố tình trì hoãn, không thực hiện các thủ tục cần thiết để chuyển quyền sở hữu dù bên bán đã sẵn sàng phối hợp.
• Bên mua chiếm giữ tài sản nhưng không thực hiện nghĩa vụ: Đã nhận nhà đất nhưng không thanh toán, có hành vi cho thấy không có thiện chí thực hiện hợp đồng.
• Vi phạm các nghĩa vụ khác đã được thỏa thuận trong hợp đồng dẫn đến quyền được hủy bỏ hợp đồng của bên bán.

Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, khi một bên vi phạm cơ bản nghĩa vụ hợp đồng, bên bị vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Việc chấm dứt hợp đồng sẽ dẫn đến hậu quả là bên bán có quyền đòi lại nhà đất.

>> Xem thêm: Bán đất đã công chứng nhưng không trả đủ tiền thì phải làm sao? 

Các căn cứ khác chứng minh giao dịch mua bán chỉ là giả tạo

Trên thực tế, nhiều hợp đồng mua bán nhà đất được lập ra không nhằm mục đích chuyển quyền sở hữu mà chỉ để đảm bảo cho một nghĩa vụ khác, phổ biến nhất là vay tài sản. Giao dịch này được gọi là “giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác”.

Ví dụ điển hình: Bên A cho bên B vay tiền. Để đảm bảo B sẽ trả nợ, hai bên lập một “hợp đồng mua bán nhà đất” của B cho A, kèm theo thỏa thuận riêng (bằng miệng hoặc văn bản khác) rằng khi nào B trả đủ tiền thì hợp đồng mua bán sẽ bị hủy.

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, khi các bên xác lập một giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch giả tạo đó (hợp đồng mua bán) sẽ bị vô hiệu, trong khi giao dịch bị che giấu (hợp đồng vay tài sản) vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu.

Do đó, nếu bên bán có thể cung cấp chứng cứ (ghi âm, tin nhắn, văn bản thỏa thuận riêng, người làm chứng…) chứng minh hợp đồng mua bán chỉ là giả cách, thì có đủ căn cứ để khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và đòi lại nhà đất.

>> Xem thêm:  Căn cứ xác định yếu tố giả tạo và thủ tục tuyên giao dịch giả tạo vô hiệu

Câu hỏi thường gặp về đòi lại nhà đất mua bán có công chứng nhưng chưa sang tên

Dưới đây là tổng hợp của chúng tôi về các câu hỏi thương gặp liên quan đến đòi lại nhà đất mua bán có công chứng nhưng chưa sang tên.

Thời hiệu khởi kiện để đòi lại nhà đất trong trường hợp này là bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện phụ thuộc vào căn cứ yêu cầu. Đối với yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo hoặc vi phạm điều cấm của luật, pháp luật không giới hạn thời hiệu khởi kiện. Với yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu do nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, thời hiệu là 02 năm kể từ ngày xác lập giao dịch. Đối với tranh chấp về hợp đồng (yêu cầu chấm dứt hợp đồng do vi phạm), thời hiệu khởi kiện là 03 năm kể từ ngày bên có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.

Tổng chi phí để theo đuổi một vụ kiện đòi lại nhà đất gồm những gì?

Ngoài khoản tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm, người khởi kiện có thể phải chịu thêm các chi phí khác như: chi phí thẩm định giá tài sản, chi phí giám định, chi phí cho người làm chứng, chi phí dịch thuật (nếu có), và phí thi hành án sau khi có bản án. Nếu ủy quyền cho luật sư, sẽ phát sinh thêm phí dịch vụ pháp lý theo thỏa thuận.

Bên mua đã xây nhà hoặc sửa chữa lớn trên đất thì giải quyết thế nào?

Trường hợp này, Tòa án sẽ xem xét đến yếu tố lỗi của các bên. Nếu bên mua ngay tình (không biết hoặc không thể biết giao dịch có vấn đề), họ có thể được yêu cầu tháo dỡ công trình hoặc được bên bán thanh toán lại giá trị phần công trình đã xây dựng. Nếu bên mua có lỗi, họ có thể buộc phải tháo dỡ và khôi phục hiện trạng ban đầu của đất mà không được bồi hoàn. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu bên mua đã nhanh chóng bán tài sản cho người thứ ba thì có đòi lại được không?

Nếu người thứ ba ngay tình (mua bán hợp pháp, đã thanh toán và được cấp Giấy chứng nhận) thì giao dịch của họ có thể được pháp luật bảo vệ theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015. Trong trường hợp này, bên bán chỉ có thể yêu cầu bên mua (người đã bán tài sản đi) phải bồi thường thiệt hại tương đương giá trị tài sản. Đây là lý do việc yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp “cấm chuyển dịch quyền về tài sản” là vô cùng quan trọng.

Việc công chứng hợp đồng có giá trị pháp lý như thế nào trong vụ kiện?

Hợp đồng được công chứng là một chứng cứ mạnh về mặt hình thức, xác nhận thời gian, địa điểm, và ý chí của các bên tại thời điểm ký kết. Tuy nhiên, việc công chứng không thể hợp pháp hóa một giao dịch có nội dung vi phạm pháp luật hoặc một giao dịch giả tạo. Tòa án vẫn có toàn quyền xem xét bản chất và nội dung của giao dịch để xác định tính hợp pháp của nó, theo quy định tại Luật Công chứng.

Dịch vụ tư vấn đòi lại nhà đất mua bán có công chứng nhưng chưa sang tên

Nhận thấy sự phức tạp và rủi ro pháp lý trong việc đòi lại nhà đất mua bán có công chứng nhưng chưa sang tên, chúng tôi cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện, hỗ trợ khách hàng từ giai đoạn đầu đến khi hoàn tất vụ việc. Đội ngũ luật sư chuyên về đất đai sẽ thực hiện các công việc sau:

• Phân tích hiệu lực pháp lý của hợp đồng mua bán, xác định các căn cứ pháp lý vững chắc để khởi kiện đòi lại tài sản (hợp đồng vô hiệu, vi phạm của bên mua, giao dịch giả tạo).
• Lập và gửi các thông báo, thư khuyến cáo cho bên mua, tạo tiền đề cho việc thương lượng hoặc làm căn cứ khởi kiện sau này.
• Soạn thảo đơn khởi kiện chuẩn mẫu, thu thập và hệ thống hóa chứng cứ, đại diện khách hàng nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
• Tư vấn và soạn đơn yêu cầu Tòa án áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời (cấm chuyển dịch, phong tỏa), đồng thời thông báo tranh chấp đến cơ quan đăng ký đất đai để ngăn chặn việc sang tên cho bên thứ ba.
• Trực tiếp tham gia các phiên tòa, phiên hòa giải để trình bày luận điểm, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng qua các cấp xét xử (sơ thẩm, phúc thẩm).
• Sau khi có bản án hiệu lực, tư vấn và hỗ trợ khách hàng làm việc với cơ quan Thi hành án dân sự để đảm bảo tài sản được hoàn trả trên thực tế.

Kết luận

Tóm lại, hành trình đòi lại nhà đất đã bán qua hợp đồng công chứng nhưng chưa sang tên đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt pháp lý. Toàn bộ quy trình bao gồm các bước từ gửi thông báo đề nghị, tiến hành khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền, chứng minh các căn cứ pháp lý như hợp đồng vô hiệu hoặc lỗi vi phạm của bên mua, và áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo vệ tài sản. Việc nắm vững trình tự tố tụng và các quy định của Bộ luật Dân sự là yếu tố then chốt.

Do tính chất phức tạp của các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để bảo vệ quyền lợi tối đa và tránh sai sót đáng tiếc, hãy liên hệ ngay với luật sư chuyên về đất đai để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời tại hotline 1900.63.63.87.

Tags: đòi lại nhà đất đã bán, hợp đồng mua bán chưa sang tên, Khởi kiện đòi lại đất, Luật sư khởi kiện đòi đất, Luật sư nhà đất, Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất