Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đổi đất mới nhất năm 2025

Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đổi đất là vấn đề pháp lý phức tạp mà nhiều Quý khách hàng gặp phải khi bên kia vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Theo Bộ luật Dân sự 2015, việc hủy bỏ hợp đồng đổi đất cần tuân thủ các quy định nghiêm ngặt về căn cứ pháp lý, thời hiệu khởi kiện và thẩm quyền xét xử. Thủ tục này đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ, tài liệu và am hiểu sâu sắc về quy trình tố tụng dân sự.

Căn cứ hủy hợp đồng đổi đất

Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

• Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
• Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
• Trường hợp khác do luật quy định.

Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận là căn cứ cho việc khởi kiện hủy hợp đồng đổi đất. Trường hợp này thường xuất hiện khi các bên đã thỏa thuận trước các tình huống cụ thể có thể dẫn đến hủy bỏ hợp đồng.

Vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng là căn cứ thứ hai được áp dụng phổ biến. Nghĩa vụ chính trong hợp đồng đổi đất bao gồm: giao đất đúng thời hạn, đảm bảo đất đai có nguồn gốc hợp pháp, hoàn tất thủ tục pháp lý. Khi một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ này, bên còn lại có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng.

Trường hợp khác do luật quy định mở rộng phạm vi áp dụng cho các tình huống đặc biệt. Khi hợp đồng đổi đất vi phạm các quy định này, Tòa án có thẩm quyền tuyên bố hủy bỏ hợp đồng theo yêu cầu của đương sự.

>>> Xem thêm: Thủ tục hoán đổi đất đai đúng luật: Hướng dẫn thực hiện

Có phải hòa giải trước khi khởi kiện hủy hợp đồng đổi đất không?

Tranh chấp hợp đồng đổi đất được xác định là tranh chấp hợp đồng mà cụ thể hơn là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Trong khi đó theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định như sau:

“Về chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015

…

2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,…thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”

Như vậy, không bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã khi khởi kiện tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất. Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đổi đất các bên tranh chấp có thể hòa giải trước tại UBND phường xã trước nhưng thủ tục này là không bắt buộc trước khi khởi kiện ra tòa án.

Hồ sơ và thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đổi đất

Hồ sơ khởi kiện hủy hợp đồng đổi đất cần được chuẩn bị đầy đủ và chính xác theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự (BLTTDS) 2015.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đổi đất thuộc về Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc theo quy định của khoản 3 Điều 26 và điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015, trừ trường hợp các bên thỏa thuận lựa chọn tòa án theo điểm b khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015.

Ngoài ra, nguyên đơn cũng cần lưu ý về trường hợp nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết theo điểm g khoản 1 Điều 40, BLTTDS 2015.

Hiện nay, từ sau 01/7/2025,  Luật Tổ chức TAND (sửa đổi 2025) và Nghị quyết 81/2025/UBTVQH  về việc thành lập TAND cấp tỉnh, TAND khu vực chính thức có hiệu lực đã quy định lại về cơ cấu tổ chức của ngành Toà án và thẩm quyền của các cấp toà xét xử thì hiện nay trường hợp có yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đổi đất thì người khởi kiện nộp hồ sơ tại Tòa án Nhân dân Khu vực

Thời hiệu khởi kiện hủy hợp đồng đổi đất là 03 năm kể từ ngày phát hiện quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015. Trường hợp vi phạm hợp đồng rõ ràng, thời hiệu tính từ ngày vi phạm hợp đồng xảy ra. Quý khách hàng cần lưu ý về thời điểm tính thời hiệu để tránh mất quyền khởi kiện.

Hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ khởi kiện hủy hợp đồng đổi đất gồm các tài liệu sau:

• Đơn khởi kiện: Được lập theo mẫu quy định tại Mẫu số 23- DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ – HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017. Ngoài ra đơn cần đảm bảo các nội dung chính theo khoản 4, Điều 189 BLTTDS 2015, nêu rõ yêu cầu hủy bỏ hợp đồng, căn cứ pháp lý và các tài liệu chứng minh
• Bản sao y hoặc bản chính hợp đồng đổi đất: Bao gồm hợp đồng gốc và các phụ lục (nếu có), thể hiện rõ các điều khoản cam kết của các bên
• Bản sao y hoặc bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Của cả hai bên tham gia giao dịch đổi đất, chứng minh nguồn gốc hợp pháp của đất đai
• Bản sao y hoặc bản chính Giấy chứng nhận hòa giải không thành (nếu có)
• Tài liệu chứng minh vi phạm hợp đồng: Bao gồm các giấy tờ, hình ảnh, chứng cứ khác chứng minh bên kia vi phạm nghĩa vụ hợp đồng
• Bản sao y CCCD của nguyên đơn và người đại diện hợp pháp (nếu có)
• Giấy ủy quyền: Trong trường hợp có người đại diện thực hiện thủ tục khởi kiện

Quy trình các bước khởi kiện

Quy trình khởi kiện hủy hợp đồng đổi đất thực hiện theo các bước sau:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ Quý khách hàng cần thu thập đầy đủ tài liệu chứng minh vi phạm hợp đồng.
• Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện Hồ sơ được nộp tại Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc. Cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ và cấp giấy tiếp nhận. Thời hạn Tòa án xem xét xử lý đơn khởi kiện là 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.
• Bước 3: Đóng tạm ứng án phí, Thụ lý
• Bước 4: Chuẩn bị xét xử. Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm là 04 – 06 tháng kể từ ngày thụ lý
• Bước 5: Xét xử sơ thẩm. Phiên tòa sơ thẩm được tổ chức theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Hội đồng xét xử gồm 1 Thẩm phán và 2 Hội thẩm nhân dân.
• Bước 6: Xét xử phúc thẩm nếu có kháng cáo hoặc kháng nghị
• Bước 7: Thi hành bản án khi bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật

Cơ sở pháp lý: Phần thứ hai và Phần thứ ba, BLTTDS 2015.

>> Xem thêm:

• Giải quyết tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất đai: Hướng dẫn thực hiện
• Khởi kiện đòi lại đất đã đổi cho hàng xóm
• Tranh chấp thỏa thuận đổi đất bằng miệng

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đổi đất

Dưới đây là tổng hợp một số câu hỏi thường gặp và giải đáp của Chúng tôi liên quan đến thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đổi 

Hậu quả pháp lý cụ thể sau khi Tòa án tuyên hủy hợp đồng đổi đất là gì?

Khi bản án của Tòa án có hiệu lực, hợp đồng sẽ không còn giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, gọi là “giải quyết hậu quả của hợp đồng bị hủy bỏ”. Bên đã nhận đất phải trả lại đất, bên đã nhận tài sản khác (nếu có) cũng phải hoàn trả. Mỗi bên cũng có quyền yêu cầu bên kia bồi thường thiệt hại phát sinh từ việc hợp đồng bị hủy, nếu có lỗi của bên đó.

Bên khởi kiện có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cùng với yêu cầu hủy hợp đồng không?

Hoàn toàn có thể. Người khởi kiện có quyền kết hợp yêu cầu hủy hợp đồng với yêu cầu bồi thường thiệt hại trong cùng một đơn kiện. Thiệt hại này có thể bao gồm các chi phí hợp lý đã bỏ ra để thực hiện hợp đồng, thu nhập thực tế bị mất, hoặc các tổn thất khác phát sinh trực tiếp từ hành vi vi phạm của bên kia. Tuy nhiên, người yêu cầu bồi thường phải cung cấp chứng cứ để chứng minh thiệt hại thực tế và mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm và thiệt hại đó.

Thế nào là một “chứng cứ mạnh” để chứng minh hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng?

Chứng cứ mạnh là những tài liệu, vật chứng có tính xác thực cao và liên quan trực tiếp đến vụ việc. Chứng cứ phải đảm bảo được các thuộc tính của chứng cứ bao gồm tính liên quan, khách quan và hợp pháp. Ví dụ bao gồm: văn bản thông báo, vi bằng do Thừa phát lại lập ghi nhận việc bên kia không bàn giao đất đúng hẹn; kết quả giám định của cơ quan chuyên môn xác định đất không đúng với thỏa thuận; lời khai của người làm chứng đáng tin cậy; các tin nhắn, email trao đổi thể hiện việc thừa nhận vi phạm của bên kia.

Phải làm gì nếu bên bị kiện đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thứ ba ngay tình?

Đây là một tình huống phức tạp. Theo pháp luật, để bảo vệ người thứ ba ngay tình, giao dịch giữa bên bị kiện và người thứ ba có thể vẫn được công nhận hiệu lực. Trong trường hợp này, yêu cầu đòi lại đất của bạn có thể không được Tòa án chấp thuận. Thay vào đó, Tòa án sẽ giải quyết yêu cầu của bạn bằng cách buộc bên bị kiện phải bồi thường thiệt hại tương đương với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử và các thiệt hại khác (nếu có).

Sự khác biệt căn bản giữa “hủy bỏ hợp đồng” và “hợp đồng vô hiệu” là gì?

“Hủy bỏ hợp đồng” xảy ra khi một hợp đồng ban đầu hợp pháp nhưng bị chấm dứt hiệu lực do một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ. Hậu quả là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ngược lại, “hợp đồng vô hiệu” là hợp đồng không có hiệu lực pháp luật ngay từ đầu do vi phạm các điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội (ví dụ: hợp đồng giả tạo, lừa dối). Hậu quả của hợp đồng vô hiệu cũng là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và có thể phải bồi thường thiệt hại.

Trong quá trình tố tụng, nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không?

Có. Để bảo vệ quyền lợi của mình, nguyên đơn có quyền làm đơn yêu cầu Tòa án áp dụng một trong các biện pháp khẩn cấp tạm thời, phổ biến nhất là “cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp”. Khi biện pháp này được áp dụng, bị đơn sẽ không thể bán, tặng cho, hoặc thế chấp quyền sử dụng đất đang tranh chấp cho đến khi Tòa án ra phán quyết cuối cùng. Tuy nhiên, người yêu cầu phải thực hiện một biện pháp bảo đảm (như nộp một khoản tiền) theo quy định.

Thời gian trung bình để giải quyết một vụ kiện hủy hợp đồng đổi đất là bao lâu?

Thời gian giải quyết phụ thuộc vào tính chất phức tạp của vụ việc và khối lượng công việc của Tòa án. Theo luật định, thời gian chuẩn bị xét xử sơ thẩm là 04 tháng và có thể gia hạn 02 tháng. Tuy nhiên, trên thực tế, một vụ kiện từ khi thụ lý đến khi có bản án sơ thẩm có thể kéo dài từ 8 đến 12 tháng hoặc lâu hơn. Nếu có kháng cáo, quy trình phúc thẩm sẽ mất thêm vài tháng nữa.

Việc thông báo về việc hủy bỏ hợp đồng cho bên kia phải được thực hiện theo hình thức nào để được xem là hợp lệ?

Pháp luật quy định bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia. Để đảm bảo tính pháp lý và có bằng chứng, việc thông báo nên được thực hiện bằng văn bản chính thức. Các hình thức được khuyến nghị bao gồm: gửi thư bảo đảm có xác nhận của bưu điện, hoặc lập vi bằng thông qua Văn phòng Thừa phát lại để ghi nhận hành vi thông báo.

Nếu hợp đồng đã được thực hiện một phần, việc giải quyết hậu quả khi hủy hợp đồng sẽ diễn ra như thế nào?

Khi hợp đồng bị hủy, Tòa án sẽ xem xét những gì mỗi bên đã thực hiện để quyết định nghĩa vụ hoàn trả. Bên nào đã nhận lợi ích từ việc thực hiện một phần hợp đồng (ví dụ: đã sử dụng đất trong một thời gian) thì phải hoàn trả lại lợi ích đó bằng tiền. Tòa án sẽ tính toán giá trị của phần hợp đồng đã thực hiện và phần lợi ích thu được để đảm bảo sự công bằng cho cả hai bên khi giải quyết hậu quả.

Bị đơn có thể đưa ra yêu cầu phản tố trong vụ án này không?

Có. Quyền được đưa ra yêu cầu phản tố của bị đơn được quy định tại khoản 1 Điều 200 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 như sau: “Cùng với việc phải nộp cho Tòa án văn bản ghi ý kiến của mình đối với yêu cầu của nguyên đơn, bị đơn có quyền yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập”. Có nghĩa, sau khi nhận được thông báo về việc thụ lý vụ án của Tòa án hoặc sau khi nhận được thông báo về việc thụ lý đơn yêu cầu độc lập của Tòa án, bị đơn có quyền đưa ra yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn hoặc đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 200 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thì “Bị đơn có quyền đưa ra yêu cầu phản tố trước thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải”.

Cụ thể, thay đổi về thẩm quyền của Tòa án từ ngày 01/7/2025 ảnh hưởng đến việc nộp đơn khởi kiện như thế nào?

Theo Luật Tổ chức Tòa án Nhân sửa đổi 2025 thì hệ thống Tòa án sẽ được tổ chức lại. Tòa án nhân dân cấp huyện hiện nay sẽ được thay thế bằng Tòa án Nhân dân Khu vực. Do đó, sau thời điểm này, thay vì nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, người khởi kiện sẽ nộp đơn tại Tòa án Nhân dân Khu vực có thẩm quyền tương ứng.

Luật sư tư vấn thủ tục kiện hủy hợp đồng đổi đất

Luật sư đóng vai trò then chốt trong việc hỗ trợ Quý khách hàng thực hiện thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đổi đất. Với kinh nghiệm chuyên sâu và hiểu biết về pháp luật, luật sư sẽ đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Quý khách hàng được bảo vệ tối đa. Dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp giúp tối ưu hóa thời gian và chi phí trong quá trình tố tụng.

Các nhiệm vụ luật sư thực hiện cho Quý khách hàng:

• Tư vấn căn cứ pháp lý: Phân tích hợp đồng đổi đất, xác định các vi phạm của bên kia, đánh giá khả năng thành công của vụ kiện
• Soạn thảo đơn khởi kiện:
• Thu thập, sắp xếp các tài liệu chứng minh, đảm bảo tính đầy đủ và chính xác của hồ sơ khởi kiện
• Đại diện tại phiên tòa
• Tham gia quá trình hòa giải ở cơ sở, đàm phán với bên kia để tìm ra giải pháp tối ưu
• Theo dõi thi hành án
• Tư vấn về kháng cáo

Kết luận

Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đổi đất đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật và quy trình tố tụng phức tạp. Quý khách hàng cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ tài liệu, tuân thủ nghiêm ngặt thời hiệu khởi kiện và các quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Liên hệ hotline 1900636387 để được Luật sư của Luật Long Phan PMT tư vấn miễn phí về thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đổi đất.

Tags: hợp đồng đổi đất, hủy hợp đồng đổi đất, Thủ tục khởi kiện, Tranh chấp đất đai