Cách xử lý khi bên mua đăng tin bán nhà khi chỉ mới ký hợp đồng đặt cọc

Hướng dẫn cách xử lý khi bên mua đăng tin bán nhà khi chỉ mới ký hợp đồng đặt cọc đúng pháp luật. Bên mua nhà có được quyền bán lại nhà không? Bảo vệ quyền lợi như thế nào khi bên thứ ba mua lại nhà mang hợp đồng mua nhà đến. Bài viết sau đây sẽ tư vấn cho các bạn biết những vấn đề pháp lý cần thiết về cách xử lý khi bên mua đăng tin bán nhà khi chỉ mới ký hợp đồng đặt cọc.

Bán nhà khi chỉ mới ký hợp đồng đặt cọc

Bên mua có được quyền bán lại nhà không

Theo các quy định pháp luật thì bên mua không bị cấm bán lại nhà cho một bên thứ ba khác, do đó, bên mua không vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Tuy nhiên, giữa bên bán và bên mua chỉ mới thiết lập hợp đồng đặt cọc chứ chưa hề có hợp đồng mua bán chuyển nhượng tồn tại. Chính vì vậy, chỉ với hợp đồng đặt cọc mua nhà thì pháp luật chưa trao quyền sở hữu thực tế cho bên mua. Việc bên mua lập hợp đồng mua bán căn nhà này với bên thứ ba khi chưa có quyền sở hữu thì hợp đồng mua bán với bên thứ ba có thể bị vô hiệu theo Điều 127 Bộ luật dân sự 2015 do hành vi lừa dối đối với tài sản mua bán không đủ điều kiện về giấy tờ chứng minh quyền sở hữu để giao dịch.

Đặt cọc có thay cho hợp đồng mua bán được không?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đặt cọc có thay cho hợp đồng mua bán được không?

Về bản chất, đặt cọc là hành vi nhằm đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Do đó, hợp đồng đặt cọc không thể thay thế cho hợp đồng mua bán được.

Bảo vệ quyền lợi khi bên thứ ba mua lại nhà mang hợp đồng mua nhà đến

Trường hợp bên thứ ba mang hợp đồng mua nhà giao kết trực tiếp với bên mua mà có hợp đồng đặt cọc đến, khi này pháp luật vẫn bảo vệ người bán. Bởi chỉ có người bán mới là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà, được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp đối với căn nhà đó và hợp đồng của bên thứ ba với bên bán là không có hiệu lực pháp luật.

Bên thứ ba mua lại nhà mang hợp đồng mua nhà đến

Căn cứ để hợp đồng mua lại nhà với bên thứ ba bị vô hiệu

Theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự 2015 quy định về lừa dối, đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự như sau:

• Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
• Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Mặt khác, theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Do đó, giao dịch mua bán nhà giữa bên mua và bên thứ ba có yếu tố lừa dối và bên tham gia giao dịch không đủ điều kiện về quyền sở hữu để bán căn nhà.

>> Xem thêm: Hủy Hợp Đồng Đặt Cọc

Bên mua có quyền yêu cầu tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc giữ bên mua và bên thứ ba không?

Căn cứ vào quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự 2015 thì khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Do đó, bên mua có quyền yêu cầu tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc giữ bên mua và bên thứ ba.

Trên đây là bài viết tư vấn về các vấn đề pháp lý có được khởi kiện người vay tiền không trả khi họ bị tạm giam không cũng như thủ tục khởi kiện như thế nào. Nếu quý khách còn có thắc mắc liên quan đến vấn đề này hoặc cần hỗ trợ TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ, hãy liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được hỗ trợ và tư vấn.