Cách xử lý khi chung cư bị chậm cấp Sổ hồng là mối quan tâm lớn của nhiều cư dân hiện nay. Việc không có Sổ hồng không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp mà còn gây khó khăn trong các giao dịch liên quan đến căn hộ. Để giải quyết vấn đề này, người mua cần hiểu rõ nguyên nhân và biết cách xử lý phù hợp. Bài viết sau đây sẽ tư vấn cho các bạn biết những vấn đề pháp lý cần thiết về cách xử lý khi chung cư bị chậm cấp Sổ hồng.
Gửi thông báo vi phạm đến chủ đầu tư, buộc thực hiện thủ tục cấp sổ theo hợp đồng mua bán
Khi phát hiện chủ đầu tư chậm thực hiện thủ tục xin cấp Sổ hồng, cư dân cần chủ động thực hiện các biện pháp pháp lý ban đầu để bảo vệ quyền lợi. Một trong những biện pháp đầu tiên là gửi thông báo vi phạm hợp đồng đến chủ đầu tư.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư có trách nhiệm phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Như vậy, nếu hết thời hạn nêu trên mà chủ đầu tư không thực hiện hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ cấp sổ theo quy định thì bên mua hoặc bên thuê mua có quyền lập văn bản thông báo vi phạm gửi đến chủ đầu tư, buộc chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục cấp sổ theo hợp đồng mua bán giữa các bên.
Văn bản thông báo vi phạm này cần làm rõ các nội dung như sau:
- Căn cứ pháp lý: Người mua căn hộ cần dẫn chiếu các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán, các quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.
- Nội dung vi phạm: Bên mua cần nêu rõ quá trình mua, thời gian bàn giao căn hộ theo thỏa thuận trong hợp đồng, tính đến thời điểm hiện tại thời gian chậm bàn giao, chậm cấp sổ là bao lâu.
- Yêu cầu thực hiện: Bên mua được quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ cấp sổ hồng, cung cấp hồ sơ liên quan, cam kết tiến độ thực hiện cụ thể và xác nhận bằng văn bản.
Việc gửi thông báo vi phạm giúp cư dân thể hiện thái độ chủ động, có căn cứ để thực hiện các bước tiếp theo nếu chủ đầu tư vẫn không hợp tác hoặc chậm trễ kéo dài.
Gửi văn bản phản ánh/kiến nghị tới cơ quan quản lý dự án (sở xây dựng, sở nông nghiệp và môi trường) về sai phạm của chủ đầu tư
Nếu sau khi gửi thông báo vi phạm mà chủ đầu tư vẫn không thực hiện nghĩa vụ, người mua có thể tiếp tục gửi văn bản phản ánh đến các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan như Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường để nhờ cơ quan nhà nước giám sát và xử lý sai phạm của chủ đầu tư theo thẩm quyền.
Trong văn bản phản ánh/kiến nghị này cần phải đảm bảo các nội dung như:
- Thông tin của người làm đơn phản ánh/kiến nghị;
- Thông tin dự án chung cư, tên chủ đầu tư;
- Hành vi vi phạm của chủ đầu tư;
- Hậu quả của việc không có sổ hồng;
- Các bước đã thực hiện: Đã gửi thông báo đến chủ đầu tư yêu cầu thực hiện nghĩa vụ nhưng đã gửi thông báo đến chủ đầu tư yêu cầu thực hiện nghĩa vụ;
- Đề nghị đến cơ quan có thẩm quyền: thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm hành chính (nếu có) về hành vi chậm thực hiện việc cấp sổ hồng, yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ.
Đơn phản ánh/kiến nghị này có thể gửi trực tiếp tại trụ sở cơ quan tiếp nhận hoặc gửi thông qua dịch vụ bưu chính.
Việc gửi đơn đến cơ quan quản lý như Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường là bước trung gian cần thiết nhằm buộc chủ đầu tư phải sớm hoàn tất các nghĩa vụ theo quy định.
>>> Xem thêm: Thủ tục tố cáo chủ đầu tư vi phạm quy định về kinh daonh bất động sản
Gửi văn bản phản ánh/kiến nghị đến chủ tịch ủy ban cấp tỉnh về sai phạm của chủ đầu tư
Khi các cơ quan chuyên môn như Sở Xây dựng hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường không xử lý hoặc xử lý không dứt điểm, người mua có quyền tiếp tục nộp đơn phản ánh/kiến nghị đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh về những sai phạm của chủ đầu tư.
Trong văn bản phản ánh/kiến nghị này cần phải đảm bảo các nội dung như sau:
- Thông tin của người làm đơn phản ánh/kiến nghị;
- Thông tin dự án chung cư, tên chủ đầu tư;
- Quá trình của vụ việc: Bên mua cần nêu rõ quá trình mua, thời gian bàn giao căn hộ theo thỏa thuận trong hợp đồng với chủ đầu tư, tính đến thời điểm hiện tại chủ đầu tư đã chậm bàn giao nhà, chậm cấp sổ hồng bao nhiêu ngày;
- Các biện pháp đã thực hiện: Đã gửi thông báo đến chủ đầu tư nhưng không được phản hồi, đã gửi văn bản phản ánh/kiến nghị đến cơ quan quản lý dự án nhưng chưa được xử lý;
- Đề nghị Chủ tịch UBND cấp tỉnh: trực tiếp chỉ đạo cơ quan chuyên môn kiểm tra, xử lý những sai phạm của chủ đầu tư, yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ cấp sổ hồng cho người mua trong thời gian nhất định.
Đơn phản ánh/kiến nghị này có thể gửi trực tiếp tại UBND cấp tỉnh hoặc gửi thông qua dịch vụ bưu chính.
Khi được xử lý đúng quy trình, văn bản phản ánh gửi Chủ tịch UBND cấp tỉnh thường mang lại hiệu quả rõ rệt trong việc buộc chủ đầu tư phải hoàn thành thủ tục cấp Sổ hồng cho cư dân.
Khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền buộc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại
Nếu sau khi hoàn tất các bước nêu trên nhưng chủ đầu tư vẫn cố tình trì hoãn hoặc không thực hiện nghĩa vụ, người mua có quyền khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để buộc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại.
Các tranh chấp về buộc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự (BLTTDS) 2015. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015, Toà án nhân dân nơi bị đơn (chủ đầu tư) đặt trụ sở sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Hồ sơ khởi kiện bao gồm các giấy tờ sau:
- Đơn khởi kiện (cần đảm bảo đủ nội dung yêu cầu quy định tại Khoản 4 Điều 189 BLTTDS 2015, theo Mẫu số 23-DS, ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ – HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017);
- Tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện (hợp đồng mua bán căn hộ, biên bản bàn giao nhà, giấy tờ chứng minh đã thanh toán đủ tiền,…);
- Các giấy tờ chứng minh nhân thân của người khởi kiện (CCCD, hộ khẩu,…).
- Các tài liệu khác: thông báo vi phạm gửi đến chủ đầu tư, đơn phản ánh/kiến nghị gửi đến cơ quan quản lý dự án và Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
Sau khi người khởi kiện nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền, vụ án sẽ được xử lý theo trình tự tố tụng như sau:
- Đầu tiên, Tòa án tiếp nhận và xem xét đơn khởi kiện. Nếu đơn hợp lệ, Tòa án sẽ ra thông báo yêu cầu người khởi kiện nộp tạm ứng án phí theo quy định. Sau khi người khởi kiện hoàn tất việc nộp tạm ứng án phí và nộp lại biên lai cho Tòa, Tòa án sẽ ra thông báo thụ lý vụ án.
- Tiếp theo, Tòa án tiến hành kiểm tra hồ sơ, thu thập và đánh giá chứng cứ, đồng thời tổ chức các buổi làm việc và hòa giải giữa các bên. Trường hợp hòa giải không thành, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa để xét xử sơ thẩm.
Cuối cùng, Tòa án sẽ ban hành bản án hoặc quyết định. Khi không có kháng cáo hoặc kháng nghị, bản án sẽ có hiệu lực pháp luật. Khi đó quyền, nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh, buộc phải thi hành theo đúng nội dung đã được tuyên trong bản án.
>>> Xem thêm: Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư
Dịch vụ luật sư hỗ trợ khi chậm cấp Sổ hồng
Luật Long Phan PMT hỗ trợ các dịch vụ sau:
- Tư vấn về quyền lợi của người mua, các quy định pháp lý liên quan đến việc cấp Sổ hồng và những thủ tục cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình;
- Kiểm tra hợp đồng mua bán và các điều khoản liên quan;
- Soạn thảo và gửi đơn kiến nghị đến cơ quan có thẩm quyền;
- Đại diện đàm phán với chủ đầu tư;
- Tư vấn thủ tục hồ sơ, nhận ủy quyền thực hiện thủ tục khởi kiện ra Tòa án;
- Tham gia phiên tòa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của thân chủ.
Việc sử dụng dịch vụ luật sư không chỉ giúp giảm rủi ro mà còn đảm bảo các quyền lợi pháp lý của người mua được bảo vệ tối đa trong suốt quá trình tranh chấp.
>>> Xem thêm: Thủ Tục Chuyển Nhượng Chung Cư Chưa Có Sổ Đỏ
Các câu hỏi thường gặp về cách xử lý khi chung cư bị chậm cấp Sổ hồng
Dưới đây là tổng hợp các câu hỏi thường gặp về cách xử lý khi chung cư bị chậm cấp sổ hồng.
Những nguyên nhân phổ biến nhất khiến chủ đầu tư chậm cấp Sổ hồng là gì?
Các nguyên nhân chính thường bao gồm: chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (như tiền sử dụng đất); dự án bị thế chấp tại ngân hàng và chưa được giải chấp; công trình có sai phạm trong xây dựng so với giấy phép được cấp (ví dụ: xây sai tầng, sai mật độ); hoặc hồ sơ pháp lý của toàn bộ dự án vẫn còn thiếu sót, chưa đủ điều kiện để nộp cho cơ quan chức năng.
Làm thế nào để kiểm tra pháp lý của một dự án chung cư trước khi quyết định mua?
Trước khi mua, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, bao gồm: Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ dự án, và văn bản của Sở Xây dựng xác nhận dự án đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Nếu việc chậm cấp Sổ hồng là do lỗi của cơ quan nhà nước thì phải làm sao?
Nếu xác định được sự chậm trễ đến từ phía cơ quan nhà nước (ví dụ: ách tắc trong khâu xử lý hồ sơ), cư dân có thể gửi đơn khiếu nại hoặc kiến nghị đến chính cơ quan đó hoặc cơ quan cấp trên trực tiếp để yêu cầu giải quyết. Trong trường hợp này, vai trò của chủ đầu tư là phối hợp và cung cấp bằng chứng về việc họ đã nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ.
Dịch vụ luật sư hỗ trợ khi chậm cấp Sổ hồng
Luật Long Phan PMT hỗ trợ các dịch vụ sau:
- Tư vấn về quyền lợi của người mua, các quy định pháp lý liên quan đến việc cấp Sổ hồng và những thủ tục cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình.
- Kiểm tra hợp đồng mua bán và các điều khoản liên quan.
- Soạn thảo và gửi đơn kiến nghị đến cơ quan có thẩm quyền.
- Đại diện đàm phán với chủ đầu tư.
- Tư vấn thủ tục hồ sơ, nhận ủy quyền thực hiện thủ tục khởi kiện ra tòa.
- Tham gia phiên tòa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của thân chủ.
Kết luận
Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng quy định pháp luật về cấp sổ hồng có thể bị xử phạt hành chính. Bài viết trên đã tư vấn về nguyên dân dẫn đến việc chung cư bị chậm cấp Sổ hồng cũng như cách xử lý khi chung cư bị chậm cấp Sổ hồng. Nếu quý khách còn có thắc mắc liên quan đến vấn đề này hoặc cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ và tư vấn.
Tags: Chậm cấp sổ hồng, Chủ đầu tư vi phạm, Chung cư chưa có sổ hồng, Giải quyết tranh chấp, Hướng dẫn khởi kiện, Luật sư đất đai, Thủ tục cấp sổ hồng, Thủ tục đăng ký biến động, Tư vấn sổ hồng
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.