Đòi lại đất khi người mượn không tự nguyện trả như thế nào?

Đòi lại đất khi người mượn không tự nguyện trả là vấn đề pháp lý phổ biến nhưng không dễ giải quyết. Nhiều trường hợp cho mượn đất bằng quan hệ thân tình, không có giấy tờ rõ ràng, dẫn đến tranh chấp kéo dài. Bài viết dưới đây Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết các phương án xử lý hợp pháp. Từ đó giúp người cho mượn đất bảo vệ quyền lợi chính đáng khi bên mượn không chịu hoàn trả tài sản.

H2. Quy trình đòi lại đất khi người mượn không tự nguyện trả

Việc người mượn đất không tự nguyện hoàn trả khi hết thời hạn thỏa thuận là một tranh chấp dân sự tương đối phổ biến. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người cho mượn cần nắm rõ các bước pháp lý để thu hồi lại tài sản. Quy trình đòi lại đất khi người mượn không tự nguyện trả thường được tiến hành qua hai phương thức chính: hòa giải tại cơ sở và khởi kiện ra Tòa án. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết cho từng phương thức.

>>> Xem thêm các bài viết có liên quan trong từng trường hợp cụ thể:

• Thủ tục đòi lại đất cho người khác mượn canh tác ngày xưa
• Thủ tục đòi lại đất do nhờ anh em trông coi

Hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã/phường nơi có đất

Nhà nước luôn khuyến khích các bên trong tranh chấp ưu tiên giải quyết thông qua hòa giải tại cơ sở. Khi phát sinh tranh chấp đòi lại đất cho mượn, người sử dụng đất có quyền gửi yêu cầu đến Ủy ban nhân dân (UBND) xã/phường nơi có đất để được hỗ trợ hòa giải.

Để thực hiện thủ tục này, người cho mượn cần chuẩn bị đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, kèm theo các giấy tờ, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp và chứng cứ về việc cho mượn đất.

Về mặt pháp lý, thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã không phải là bước bắt buộc trước khi khởi kiện đối với tranh chấp về giao dịch mượn tài sản là đất đai. Tuy nhiên, việc thực hiện hòa giải được khuyến khích mạnh mẽ. Kết quả hòa giải (dù thành hay không thành) sẽ là một chứng cứ quan trọng, giúp củng cố hồ sơ và tạo lập cơ sở pháp lý vững chắc hơn cho việc khởi kiện tại Tòa án sau này.

Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để đòi lại đất

Khi việc hòa giải không thành hoặc một trong các bên không đồng ý hòa giải, người cho mượn có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết.

Thẩm quyền của Tòa án

Tranh chấp đòi lại đất cho mượn về bản chất là tranh chấp phát sinh từ một giao dịch dân sự (hợp đồng mượn tài sản). Do đó, căn cứ theo Điều 26, Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản (đất cho mượn) là cơ quan có thẩm quyền thụ lý và giải quyết. Việc Tòa án nơi có đất giải quyết sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các thủ tục tố tụng như xác minh, thu thập chứng cứ và xem xét, thẩm định tại chỗ.

H4. Đơn và thành phần hồ sơ khởi kiện

Người khởi kiện cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ, bao gồm các giấy tờ sau:

• Đơn khởi kiện đòi lại đất (theo mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP).
• Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã (nếu có).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác có giá trị tương đương để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Hợp đồng mượn đất, văn bản thỏa thuận, giấy viết tay về việc cho mượn đất hoặc các chứng cứ khác thể hiện có giao dịch cho mượn.
• Giấy tờ pháp lý cá nhân của người khởi kiện (CCCD/Hộ chiếu).
• Các tài liệu, chứng cứ khác liên quan đến vụ việc.

Thủ tục thụ lý vụ án

Sau khi tiếp nhận đơn khởi kiện và hồ sơ kèm theo, Tòa án sẽ tiến hành xem xét trong thời hạn 08 ngày làm việc. Kết thúc thời hạn này, Tòa án sẽ ra một trong các quyết định sau:

• Yêu cầu người khởi kiện sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện.
• Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
• Trả lại đơn khởi kiện (nếu không đủ điều kiện).
• Thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí hoặc thông báo thụ lý vụ án (nếu người khởi kiện được miễn án phí).

Trong trường hợp nhận được thông báo nộp tạm ứng án phí, người khởi kiện có 07 ngày để hoàn thành nghĩa vụ và nộp lại biên lai cho Tòa án. Ngay sau khi nhận được biên lai, Tòa án sẽ ra thông báo chính thức về việc thụ lý vụ án.

Cơ sở pháp lý: Điều 191 đến Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Thời hạn giải quyết vụ án

Thời hạn giải quyết một vụ án tranh chấp đất đai ở giai đoạn sơ thẩm có thể kéo dài từ 5 đến 8 tháng, tính từ ngày Tòa án thụ lý, cụ thể:

• Thời hạn chuẩn bị xét xử: 04 tháng. Đối với vụ án có tính chất phức tạp, thời hạn này có thể được gia hạn nhưng không quá 02 tháng (tổng cộng tối đa 06 tháng).
• Thời hạn mở phiên tòa: 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử. Trong trường hợp có lý do chính đáng, thời hạn có thể là 02 tháng.

Trường hợp bản án sơ thẩm bị kháng cáo, kháng nghị, thời hạn giải quyết phúc thẩm như sau:

• Thời hạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm: 02 tháng kể từ ngày thụ lý. Vụ án phức tạp có thể được gia hạn thêm 01 tháng.
• Thời hạn mở phiên tòa phúc thẩm: 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử. Thời hạn này có thể là 02 tháng nếu có lý do chính đáng.

Bản án phúc thẩm sẽ có hiệu lực pháp luật ngay sau khi được tuyên án.

Cơ sở pháp lý: Điều 203 và Điều 286 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện đòi lại nhà đất cho mượn, ở nhờ

Các căn cứ Tòa án xem xét để giải quyết việc đòi lại đất khi người mượn không tự nguyện trả

Khi giải quyết một vụ án đòi lại đất khi người mượn không tự nguyện trả, Tòa án phải dựa trên những cơ sở pháp lý và chứng cứ thực tế vững chắc để đưa ra phán quyết công bằng, đúng pháp luật. Để làm được điều đó, Hội đồng xét xử sẽ xem xét toàn diện nhiều yếu tố then chốt. Các căn cứ này bao gồm: hình thức và nội dung của giao dịch cho mượn đất, nguồn gốc pháp lý của mảnh đất, toàn bộ quá trình sử dụng đất của các bên, và hiện trạng thực tế của đất tại thời điểm tranh chấp.

Hình thức xác lập và nội dung của giao dịch cho mượn đất

Đây là yếu tố đầu tiên Tòa án xem xét để xác định bản chất của mối quan hệ giữa các bên. Việc đánh giá tập trung vào:

• Hình thức của giao dịch: Tòa án sẽ xác minh giao dịch cho mượn được lập thành văn bản (hợp đồng, giấy viết tay) hay chỉ là thỏa thuận miệng. Nếu có văn bản, đây là chứng cứ pháp lý vững chắc nhất thể hiện sự đồng thuận. Trong trường hợp không có văn bản, Tòa án sẽ dựa vào các chứng cứ gián tiếp như lời khai của các bên, lời khai của người làm chứng, tin nhắn, email, hoặc các tài liệu khác có thể hiện nội dung cho mượn.
• Nội dung của giao dịch: Tòa án sẽ phân tích nội dung thỏa thuận có tuân thủ các quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 hay không. Các chi tiết như mục đích mượn, thời hạn mượn, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, và điều kiện hoàn trả đất sẽ được làm rõ.

Từ việc phân tích các yếu tố trên, Tòa án sẽ xác định được quyền và nghĩa vụ cụ thể của người cho mượn và người mượn trong quan hệ tranh chấp.

Nguồn gốc tạo lập của phần đất cho mượn

Việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp là yếu tố nền tảng để Tòa án xem xét người khởi kiện có đủ tư cách pháp lý để đòi lại đất hay không. Các điểm chính được Tòa án xác minh bao gồm:

• Giấy tờ pháp lý về đất đai: Đất đang tranh chấp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa và đứng tên ai? Đây là căn cứ quan trọng nhất để xác lập quyền của người khởi kiện.
• Lịch sử hình thành thửa đất: Tòa án sẽ làm rõ nguồn gốc đất do đâu mà có, ví dụ như được Nhà nước giao, được thừa kế, nhận tặng cho, chuyển nhượng, hay do tự khai phá và sử dụng ổn định, lâu dài.

Nếu chính nguồn gốc của phần đất này cũng đang bị tranh chấp, Tòa án có thể xem xét tách vụ án hoặc tạm đình chỉ việc giải quyết đòi lại đất cho đến khi có kết luận cuối cùng từ cơ quan có thẩm quyền về quyền sử dụng đất.

Quá trình sử dụng phần đất cho mượn

Lịch sử quản lý và sử dụng đất là một căn cứ thực tiễn quan trọng giúp Tòa án hiểu rõ diễn biến của sự việc. Quá trình này được xem xét qua các khía cạnh:

• Ai là người quản lý, sử dụng đất trên thực tế trước thời điểm cho mượn?
• Bên mượn bắt đầu sử dụng đất từ khi nào? Việc sử dụng có đúng mục đích và có phát sinh mâu thuẫn gì không?
• Trên đất có hình thành tài sản gì không (ví dụ: nhà ở, công trình phụ, cây trồng lâu năm)?
• Bên cho mượn đã từng có yêu cầu trả lại đất trước đây chưa? Việc bên cho mượn đã nhiều lần yêu cầu nhưng bên mượn cố tình không trả là một tình tiết quan trọng cho thấy sự không tự nguyện.

Các thông tin này có thể được xác minh thông qua biên bản hòa giải tại địa phương, lời khai của nhân chứng, các giấy tờ nộp thuế sử dụng đất (nếu có), và xác nhận từ chính quyền địa phương.

Hiện trạng sử dụng của phần đất cho mượn

Để có cơ sở giải quyết triệt để vụ án, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến tài sản trên đất và bồi thường (nếu có), Tòa án sẽ tiến hành các thủ tục tố tụng cần thiết để xác định hiện trạng thực tế của đất. Các thủ tục đó có thể là:

• Xem xét, thẩm định tại chỗ: Trực tiếp kiểm tra, ghi nhận tình trạng đất và tài sản trên đất.
• Đo vẽ, định giá, giám định: Tiến hành đo đạc lại diện tích, xác định giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản trên đất tại thời điểm giải quyết tranh chấp.

Việc thực hiện các thủ tục này nhằm mục đích xác định giá trị chênh lệch của đất (nếu có), giá trị tài sản đã được đầu tư trên đất. Đây là căn cứ để Tòa án đưa ra phán quyết về trách nhiệm bồi thường và nghĩa vụ cụ thể của các bên khi chấm dứt giao dịch mượn đất.

Câu hỏi thường gặp tranh chấp đất cho mượn đất

Chúng tôi đã tổng hợp dưới đây một số câu hỏi phổ biến về tranh chấp cho mượn đất và giải đáp từng vấn đề để làm rõ hơn những thắc mắc của Quý khách hàng.

Có được đòi lại đất đã cho mượn không?

Căn cứ Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015, người cho mượn đất có quyền:

• Đòi lại đất ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn.
• Nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng đất cho mượn, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.
• Khi bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác mượn lại mà không có sự đồng ý của bên cho mượn.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tài sản do bên mượn gây ra.

Thời hiệu khởi kiện đòi lại đất khi hết hạn hợp đồng cho mượn?

Tranh chấp đòi lại đất khi hết hợp tài sản. Vì vậy căn cứ Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015  thì tranh chấp đòi tài sản sẽ không áp dụng thời hiệu. 

Đòi lại đất đã cho mượn bằng miệng có khó không?

Đòi lại đất đã cho mượn bằng miệng sẽ khó hơn so với có hợp đồng văn bản, nhưng vẫn có thể. Khi không có giấy tờ, người cho mượn cần cung cấp các chứng cứ thay thế như: lời khai người làm chứng, tin nhắn, ghi âm cuộc nói chuyện, video… để chứng minh đã có thỏa thuận mượn đất. Theo Điều 91, 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, chứng cứ có thể là tài liệu, vật chứng, lời khai, dữ liệu điện tử… Tòa án sẽ đánh giá toàn diện để xác định sự thật khách quan. Tuy nhiên, việc chứng minh bằng lời nói thường khó, mất thời gian, và dễ bị phản bác nên cần thu thập chứng cứ càng đầy đủ càng tốt.

Có thể thỏa thuận thời gian trả đất không?

Theo Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có quyền thỏa thuận thời hạn cho mượn và thời gian trả đất. Việc xác định rõ thời gian sẽ giúp các bên đảm bảo quyền lợi của mình khi giải quyết tranh chấp. Nếu có thời hạn, người mượn phải hoàn trả đúng hạn. Nếu không có thỏa thuận về thời gian, người cho mượn có quyền yêu cầu trả đất bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý. Thời gian hợp lý được hiểu là đủ để người mượn chuẩn bị hoàn trả, tùy theo từng trường hợp cụ thể.

Đòi lại đất có cần thuê luật sư không?

Đối với tranh chấp đòi lại đất việc thuê luật sư sẽ giúp quyền lợi hợp pháp được bản vệ tốt hơn. Việc đòi lại đất có thể phát sinh tranh chấp phức tạp, đặc biệt khi không có giấy tờ hoặc người mượn có hành vi chiếm đoạt. Luật sư sẽ hỗ trợ từ khâu tư vấn, thu thập chứng cứ, soạn hồ sơ, đại diện hòa giải đến tham gia tranh tụng tại Tòa án. Việc có luật sư giúp tăng cơ hội và đảm bảo đúng quy trình pháp lý, tránh bị bác đơn hoặc kéo dài thời gian giải quyết.

Luật sư tư vấn cách đòi lại đất khi người mượn không tự nguyện trả

Luật Long Phan PMT hỗ trợ tư vấn pháp lý:

• Tư vấn thu thập tài liệu, chứng cứ chứng minh việc cho mượn đất, quyền sử dụng đất. 
• Tư vấn thủ tục hòa giải, khởi kiện đòi lại đất cho mượn. 
• Soạn thảo đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, đơn khởi kiện, bản tự khai, bản ý kiến,…
• Đại diện tham gia tố tụng giải quyết tranh chấp tại tòa. 
• Luật sư bảo vệ quyền lợi hợp pháp đương sự tại tòa. 

Kết luận

Việc đòi lại đất khi người mượn không tự nguyện trả đòi hỏi người cho mượn cần nắm rõ các quy định pháp luật và lựa chọn đúng trình tự thủ tục. Trong trường hợp tranh chấp phức tạp, việc nhờ đến luật sư là giải pháp hiệu quả để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Nếu cần hỗ trợ pháp lý, quý bạn đọc có thể liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.636.387 để được tư vấn nhanh chóng và chính xác bởi các luật sư đất đai của Chúng tôi. 

Tags: đòi lại đất cho mượn, đòi lại đất khi người mượn không tự nguyện trả, Giải quyết tranh chấp đất đai​, Khởi kiện đòi lại đất, Luật sư đất đai, thủ tục đòi lại đất, Tư vấn luật đất đai