Thủ tục lập dự án bất động sản là đất nền

Đất nền vốn là một kênh đầu tư bất động sản hấp dẫn, mang về nhiều lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, có rất nhiều khách hàng khi đi mua đất nền làm dự án bất động sản, nhưng lại không nắm được thủ tục lập dự án bất động sản là đất nền được thực hiện như thế nào? Ngay cả những bạn nhân viên kinh doanh làm lâu năm, đôi khi còn mơ hồ về vấn đề này. Để hiểu rõ về thủ tục trên, quý bạn đọc có thể tham khảo các thông tin bên dưới đây do Luật Long Phan PMT cung cấp.

Thủ tục lập dự án bất động sản là đất nền

>>>Xem thêm: Điều kiện để được chào bán đất nền dự án

Điều kiện lập dự án bất động sản là đất nền

Khu đất để làm dự án đất nền

Với một dự án đất nền thường chủ đầu tư sẽ làm trên đất nông nghiệp (đất lúa, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất). Nếu khu vực đó có quá nhiều đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư) thì sẽ ít người làm dự án, vì chi phí đền bù khá cao, sẽ không có lời.

Theo Luật Đất đai 2013, đất này chủ đầu tư có được thông qua nhiều hình thức.

• Phổ biến nhất là trước đó họ đã mua, thu gom được một số các lô đất liền kề nhau, nếu may mắn (ít nhất 50-70%) sau đó xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
• Được nhà nước giao đất để làm dự án đất nền (khu dân cư)
• Hoặc có thể thông qua hình thức đấu giá, có nghĩa là ở địa phương đó (ví dụ Long Thành – Đồng Nai) có một khu đất 49ha do địa phương đó khai thác. Nay muốn phát triển thành một dự án khu dân cư thì có thể cho một số công ty bất động sản nhảy vào làm, thông qua hình thức bán đấu giá.

Công tác đền bù khi lập dự án đất nền

Đây có thể coi là bước quan trọng nhất và quyết định sự thành bại của một dự án đất nền trong quy trình làm một dự án bất động sản đất nền. Để giảm thiểu rủi ro thì chủ đầu tư phải thu gom được ít nhất 60-70% diện tích đất ở khu vực muốn làm dự án. Có rất nhiều dự án thất bại vì không đền bù được.

Sau khi đã có đất thì xin chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà nước sẽ làm công tác đền bù dùm, sẽ có ban bồi thường làm công tác thống kê, kê biên, định giá. Lúc này chủ đầu tư sẽ đưa tiền cho ban bồi thường để đền bù. Công tác đền bù thực hiện theo Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Thủ tục lập dự án bất động sản là đất nền

Xin chấp thuận chủ trương đầu tư

Dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận của UBND cấp tỉnh

Căn cứ Điều 32 Luật Đầu tư 2020 quy định thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh bao gồm các dự án:

• Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 50 ha và có quy mô dân số dưới 15.000 người tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 100 ha và có quy mô dân số dưới 10.000 người tại khu vực không phải là đô thị; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt.
• Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn (golf).
• Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.

Dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ

Căn cứ Điều 31 Luật Đầu tư 2020 quy định thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ bao gồm các dự án:

Dự án đầu tư không phân biệt nguồn vốn thuộc một trong các trường hợp:

• Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác.
• Dự án đầu tư xây dựng mới: cảng hàng không, sân bay; đường cất hạ cánh của cảng hàng không, sân bay; nhà ga hành khách của cảng hàng không quốc tế; nhà ga hàng hóa của cảng hàng không, sân bay có công suất từ 01 triệu tấn/năm trở lên.
• Dự án đầu tư mới kinh doanh vận chuyển hành khách bằng đường hàng không.
• Dự án đầu tư xây dựng mới: bến cảng, khu bến cảng thuộc cảng biển đặc biệt; bến cảng, khu bến cảng có quy mô vốn đầu tư từ 2.300 tỷ đồng trở lên thuộc cảng biển loại I.
• Dự án đầu tư chế biến dầu khí.
• Dự án đầu tư có kinh doanh đặt cược, ca-si-nô (casino), trừ kinh doanh trò chơi điện tử có thưởng dành cho người nước ngoài.
• Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng quy mô dân số từ 15.000 người trở lên tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng quy mô dân số từ 10.000 người trở lên tại khu vực không phải là đô thị; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi bảo vệ của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt.
• Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất.

Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ viễn thông có hạ tầng mạng, trồng rừng, xuất bản, báo chí.

Dự án đầu tư đồng thời thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của từ 02 UBND cấp tỉnh trở lên.

Dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận của Quốc Hội

Căn cứ Điều 30 Luật Đầu tư 2020 quy định thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội bao gồm các dự án:

Dự án đầu tư ảnh hưởng lớn đến môi trường hoặc tiềm ẩn khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, bao gồm:

• Nhà máy điện hạt nhân.
• Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng phòng hộ biên giới từ 50 ha trở lên; rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay và rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển từ 500 ha trở lên; rừng sản xuất từ 1.000 ha trở lên.

Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ 02 vụ trở lên với quy mô từ 500 ha trở lên.

Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 20.000 người trở lên ở miền núi, từ 50.000 người trở lên ở vùng khác.

Dự án đầu tư có yêu cầu áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt cần được Quốc hội quyết định.

Nhà đầu tư nộp hồ sơ đến Bộ Kế hoạch và Đầu tư

>>>Xem thêm: Thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư

Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng

Ở bước này chủ đầu tư phải qua Sở Xây dựng – Quy hoạch kiến trúc xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng. Có nghĩa là ở khu đất đó được làm khu dân cư, hay khu thương mại, mật độ xây dựng như thế nào, bao nhiêu đất được phân lô, bao nhiêu đất dành cho tiện ích trường học, chợ, bệnh viện, chiều cao bao nhiêu, điện nước, thoát nước như thế nào.

Khi có phương án đầu tư hạ tầng thì thuê công ty thiết kế mặt bằng, bao gồm: đường xá, tiện ích, điện, nước, cống thoát nước, đèn chiếu sáng,…

Quyết định phê duyệt 1/500

Điều kiện xin duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500

Quy hoạch 1/500 chỉ áp dụng đối với các dự án có quy mô trên 5ha và với nhà ở chung cư thì trên 2ha. Đối với những dự án này, đơn vị thực hiện phải xây dựng bản quy hoạch tỷ lệ 1/500 dựa trên bản quy hoạch 1/2000 đã được xét duyệt. Đối với những công trình đơn lẻ hoặc dự  án chung cư nhỏ hơn 2ha thì không cần phải xin duyệt bản quy hoạch tỷ lệ 1/500.

Hồ sơ xin quy hoạch tỷ lệ 1/500

• Đơn xin đề nghị thẩm định, phê duyệt của chủ đầu tư hay cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị (theo mẫu quy định).
• Bản sao công chứng quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch 1/500 của cơ quan có thẩm quyền.
• Bản sao công chứng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của đơn vị tư vấn lập hồ sơ quy hoạch.
• Bản sao công chứng chứng chỉ hành nghề của các kỹ sư, kiến trúc sư thực hiện lập đồ án quy hoạch.
• Bản chính hoặc bản sao công chứng của bản tổng hợp ý kiến của cộng đồng dân cư xung quanh dự án cần làm bản quy hoạch.
• Bản chính hoặc bản sao công chứng của văn bản tổng hợp ý kiến của các cơ quan, tổ chức có liên quan đến quy hoạch dự án.

Trong trường hợp, các dự án đã được cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp giấy phép quy hoạch thì đơn vị xin phê duyệt quy hoạch 1/500 cần chuẩn bị thêm các giấy tờ sau:

• Bản sao công chứng giấy phép quy hoạch.
• Bản sao công chứng văn bản công nhận đơn vị là chủ đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Bản đĩa CD thuyết minh tổng hợp có bao gồm sơ đồ, bản vẽ thu nhỏ khổ A3, phụ lục tính toán, hình ảnh minh họa…
• Bản vẽ chi tiết của đầy đủ các hạng mục của dự án theo quy định.

Cơ quan thực hiện phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500

Tùy thuộc vào tính chất dự án sẽ quyết định bản quy hoạch 1/500 do đơn vị nào phê duyệt, cụ thể:

• Đối với dự án đầu tư xây dựng thuộc thẩm quyền của Nhà Nước: Đơn vị phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 thuộc về Bộ Xây dựng.
• Đối với dự án đầu tư xây dựng thuộc thẩm quyền của bộ máy cấp tỉnh: Đơn vị phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 thuộc về UBND cấp tỉnh.
• Đối với dự án đầu tư xây dựng thuộc thẩm quyền cấp phép của các huyện: Đơn vị phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 thuộc về UBND cấp huyện. Tuy nhiên, các dự án này cũng cần phải xin ý kiến đồng ý của UBND cấp tỉnh và Sở quy hoạch kiến trúc trước khi qua cấp huyện phê duyệt.

Quy trình xin phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500

• Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền xét duyệt theo quy định (Bộ Xây dựng hoặc UBND cấp tỉnh/huyện).
• Đơn vị tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra hồ sơ nếu đầy đủ sẽ làm giấy biên nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả trong 30 ngày làm việc.
• Nhận kết quả. Trong trường hợp, hồ sơ hợp lệ và đầy đủ theo quy định sẽ được phê duyệt. Trường hợp, hồ sơ thiếu sót sẽ được trả lại để bổ sung và xin xét duyệt lại.

Xin giấy phép xây dựng

Đối với dự án chúng ta hiểu rằng đây là Giấy phép xây dựng Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải và công trình khác.

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo mẫu Phụ lục số 1(Ban hành kèm theo Thông tư số: 15/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ Xây dựng)

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Căn cứ Điều 102 Luật Xây dựng 2014 quy định:

Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.

Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo.

Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép.

Căn cứ quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng công trình có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định tại Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý Nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

Bước 4: Trả kết quả

Chủ đầu tư căn cứ vào ngày hẹn trên Biên nhận đến nhận kết quả giải quyết tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của cơ quan tiếp nhận hồ sơ:

• Trường hợp hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư
• Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện cơ quan có thẩm quyền trả lời bằng văn bản về lý do không cấp giấy phép.

Thời hạn giải quyết

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 30 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời.

Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định.

Giấy phép xây dựng dự án

>>>Xem thêm: Thủ tục xin cấp xây dựng

Dịch vụ luật sư hỗ trợ tư vấn dự án bất động sản

Trong quá trình lập dự án bất động sản khách hàng sẽ được Luật sư hỗ trợ những công việc như sau:

• Tư vấn dự án bất động sản
• Soạn thảo hồ sơ, hướng dẫn khách hàng chuẩn bị hồ sơ
• Thay mặt – đại diện cho khách hàng nộp hồ sơ và nhận kết quả

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về Thủ tục lập dự án bất động sản là đất nền. Nếu quý đọc giả còn thắc mắc liên quan đến vấn đề này hoặc có nhu cầu tìm TƯ VẤN LUẬT NHÀ ĐẤT để hỗ trợ, vui lòng liên hệ qua HOTLINE: 1900.63.63.87. Xin cám ơn!