Thủ tục ký hợp đồng tặng cho riêng nhà đất khi con đã kết hôn

Thủ tục ký hợp đồng tặng cho riêng nhà đất khi con đã kết hôn gồm ba bước chính là ký hợp đồng tặng cho riêng, công chứng/ chứng thực hợp đồng và đăng ký biến động sang tên. Dù tài sản được bố mẹ tặng riêng cho con sau khi lập gia đình vẫn được xem là tài sản riêng theo quy định tại khoản 1 Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014. Bài viết này của Luật Long Phan PMT sẽ hướng dẫn chi tiết từng bước cần thiết để đảm bảo quyền sở hữu rõ ràng, bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tránh tranh chấp trong tương lai.

Cần làm rõ ý chí các bên trước khi tiến hành việc tặng cho

Trong quá trình thực hiện thủ tục ký hợp đồng tặng cho riêng nhà đất khi con đã kết hôn, việc làm rõ và xác định ý chí của tất cả các bên liên quan là yếu tố tiên quyết. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, tài sản được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân sẽ được công nhận là tài sản riêng của người được tặng cho. Tuy nhiên, để tránh những tranh chấp tiềm ẩn có thể phát sinh, việc minh định ý chí không chỉ giới hạn ở Bên tặng cho và Bên được tặng cho, mà còn cần sự ghi nhận từ người vợ hoặc chồng của Bên được tặng cho.

Để đảm bảo tính chặt chẽ và phòng ngừa rủi ro pháp lý, các bên cần tập trung làm rõ hai khía cạnh cốt lõi sau đây trong suốt quá trình tặng cho. Thứ nhất, sự tự nguyện và thống nhất về việc tặng cho riêng phải được thể hiện một cách minh bạch. Thứ hai, vai trò và sự xác nhận của người vợ/chồng không được tặng cho cũng cần được xem xét và ghi nhận hợp lệ.

Việc tặng cho riêng phải được thể hiện rõ ràng, không gây nhầm lẫn

Để việc tặng cho được công nhận là tài sản riêng hợp pháp, ý chí của Bên tặng cho và Bên được tặng cho phải được thể hiện một cách nhất quán, tự nguyện và không thể diễn giải sai lệch. Điều này cần được cụ thể hóa trong hợp đồng tặng cho, bao gồm các nội dung trọng yếu sau:

• Mục đích tặng cho: Ghi rõ mục đích của việc tặng cho là dành riêng cho cá nhân người con, không phải tặng cho chung cả hai vợ chồng.
• Chủ thể thụ hưởng: Xác định rõ và duy nhất người được tặng cho là người con.
• Nguồn gốc tài sản: Nêu rõ nguồn gốc tài sản tặng cho là tài sản riêng của cha mẹ (Bên tặng cho).
• Sự tự nguyện: Khẳng định việc tặng cho là hoàn toàn tự nguyện, không có sự ép buộc hay nhầm lẫn.
• Điều khoản khẳng định: Cần có điều khoản nêu rõ “Đây là tài sản tặng cho riêng cho Ông/Bà… theo quy định của pháp luật”.

Tất cả các nội dung này phải được ghi nhận chi tiết và minh bạch trong hợp đồng tặng cho và được công chứng, chứng thực theo quy định để làm cơ sở pháp lý vững chắc nhất.

Ghi nhận ý kiến của người còn lại (vợ/chồng) không được tặng cho

Mặc dù pháp luật không bắt buộc người vợ hoặc chồng của bên được tặng cho phải ký tên vào hợp đồng tặng cho tài sản riêng, nhưng việc có một văn bản ghi nhận ý kiến của họ là một bước đi cần thiết và khôn ngoan. Điều này giúp ngăn chặn các tranh chấp phát sinh từ việc cho rằng đây là tài sản chung do được tặng cho trong thời kỳ hôn nhân.

Để đảm bảo tính pháp lý và sự rõ ràng, các bên nên tiến hành:

• Lập văn bản cam kết/từ chối quyền: Người vợ/chồng của bên nhận tài sản nên lập một văn bản riêng. Trong đó, nội dung văn bản xác nhận rằng họ đã được thông báo về giao dịch tặng cho riêng này và cam kết không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến tài sản này trong tương lai. Văn bản này có thể được lập dưới dạng văn bản cam kết về tài sản hoặc văn bản từ chối nhận tài sản.
• Công chứng, chứng thực văn bản: Tương tự như hợp đồng tặng cho, văn bản cam kết hoặc từ chối này cũng cần được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Đây sẽ là bằng chứng không thể chối cãi, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người được tặng cho và thể hiện sự minh bạch, thiện chí của tất cả các bên liên quan.

>>> Xem thêm: Tặng cho đất là tài sản chung của vợ chồng: Làm thế nào?

Hợp đồng tặng cho riêng nhà đất phải công chứng/chứng thực

Một trong những yêu cầu pháp lý cốt lõi trong thủ tục ký hợp đồng tặng cho riêng nhà đất khi con đã kết hôn là việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 27 của Luật Đất đai 2024, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp lý. Quy định này nhằm đảm bảo tính xác thực, hợp pháp của giao dịch, bảo vệ quyền lợi các bên và là cơ sở để nhà nước quản lý biến động đất đai.

Kể từ ngày 01/07/2025, khi Luật Công chứng 2024 có hiệu lực, các quy định về trình tự, thủ tục sẽ càng được chuẩn hóa. Việc công chứng, chứng thực không chỉ là thủ tục hành chính mà còn là bước pháp lý quan trọng để khẳng định ý chí tặng cho riêng, đảm bảo tài sản này không bị nhầm lẫn hay nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng người con, từ đó ngăn ngừa các tranh chấp có thể xảy ra trong tương lai.

Sau khi nắm rõ tầm quan trọng của việc công chứng hoặc chứng thực, các bên cần lựa chọn cơ quan thực hiện thủ tục phù hợp. Hiện nay, có hai phương án chính: thực hiện công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc thực hiện chứng thực hợp đồng tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Mỗi hình thức sẽ có quy trình và thẩm quyền xác nhận riêng.

Trình tự công chứng hợp đồng tặng cho riêng nhà đất

Khi lựa chọn thực hiện thủ tục tại một tổ chức hành nghề công chứng (Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng), quy trình sẽ được tiến hành chuyên nghiệp và chặt chẽ. Căn cứ theo quy định của pháp luật về công chứng, người yêu cầu có hai lựa chọn:

• Tự soạn thảo trước hợp đồng tặng cho và yêu cầu công chứng viên chứng nhận nội dung.
• Yêu cầu công chứng viên soạn thảo hợp đồng dựa trên thông tin và ý chí đã thống nhất của các bên.

Quy trình công chứng thông thường bao gồm các bước sau:

• Bước 1: Chuẩn bị và Nộp hồ sơ Người yêu cầu cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ pháp lý cần thiết:
  • Phiếu yêu cầu công chứng.
  • Dự thảo Hợp đồng tặng cho riêng nhà đất (nếu có).
  • Bản sao Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu của bên tặng cho và bên nhận tặng cho.
  • Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của các bên (Giấy chứng nhận kết hôn, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).
  • Văn bản cam kết đây là tài sản riêng hoặc văn bản từ chối tài sản của người vợ/chồng không được tặng cho (nếu có để tăng tính chặt chẽ).
  • Trường hợp tặng cho một phần bất động sản: Cần có thêm hồ sơ trích đo kỹ thuật thửa đất.

Lưu ý quan trọng: Nội dung hợp đồng phải có điều khoản khẳng định rõ: Đây là tài sản tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân và không nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng.

• Bước 2: Kiểm tra và Ký kết Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ, giải thích quyền và nghĩa vụ cho các bên. Nếu hồ sơ hợp lệ, các bên sẽ ký tên và điểm chỉ vào hợp đồng trước sự chứng kiến của công chứng viên.
• Bước 3: Công chứng viên ký và đóng dấu Công chứng viên thực hiện ký tên và đóng dấu pháp lý của tổ chức hành nghề công chứng vào hợp đồng.
• Bước 4: Hoàn tất thủ tục Người yêu cầu nộp phí công chứng, thù lao công chứng và các chi phí khác theo quy định, sau đó nhận lại hợp đồng đã được công chứng hoàn chỉnh.

Thủ tục chứng thực hợp đồng tặng cho tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Bên cạnh việc công chứng, các bên cũng có thể lựa chọn chứng thực hợp đồng tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất. Đây là một lựa chọn phù hợp cho các giao dịch đơn giản hoặc tại các địa phương mà việc tiếp cận tổ chức công chứng còn hạn chế.

Về cơ bản, hồ sơ và quy trình chứng thực tương tự như thủ tục công chứng. Tuy nhiên, thẩm quyền thực hiện có sự khác biệt:

• Cơ quan thực hiện: Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà đất.
• Người có thẩm quyền: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã sẽ là người ký chứng thực hợp đồng, giao dịch theo quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP.

Lưu ý: Dù thực hiện chứng thực tại UBND, nội dung của hợp đồng vẫn phải tuyệt đối tuân thủ nguyên tắc thể hiện rõ ý chí tặng cho riêng. Điều khoản xác định đây là tài sản riêng của người nhận và không phải tài sản chung vợ chồng là yếu tố bắt buộc để làm căn cứ pháp lý cho việc đăng ký biến động đất đai và là “tấm khiên” bảo vệ quyền lợi các bên khỏi tranh chấp sau này.

Thực hiện thủ tục đăng ký biến động sang tên theo quy định

Sau khi hoàn tất việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, các bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024. Thủ tục đăng ký biến động đất đai thực hiện theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP cơ bản như sau:

Hồ sơ đăng ký biến động

1. Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 18
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng)
3. Hợp đồng tặng 
4. Giấy tờ ủy quyền (nếu nộp hồ sơ qua người đại diện)

Nơi nộp hồ sơ

• • Tổ chức, doanh nghiệp, cơ sở tôn giáo: Nộp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai.
  • Cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư: Nộp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện.
  • Trường hợp hiến đất (mở đường, làm công trình công cộng): Nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Trình tự thực hiện

Thủ tục đăng ký biến động được tiến hành theo các bước cơ bản:

• Bước 1: Nộp hồ sơ và Nhận giấy hẹn
  • Người dân nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền.
  • Cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ & hẹn trả kết quả. Nếu hồ sơ chưa đủ, người dân sẽ được hướng dẫn bổ sung.
• Bước 2: Xử lý hồ sơ và Nghĩa vụ tài chính
  • Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm định hồ sơ, cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai.
  • Nếu có phát sinh thuế, phí, cơ quan chức năng sẽ gửi thông báo để người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Bước 3: Trả kết quả
  • Sau khi hồ sơ được giải quyết và nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ cấp mới hoặc chỉnh lý thông tin trên Giấy chứng nhận.
  • Người dân nhận kết quả tại nơi đã nộp hồ sơ theo lịch hẹn.

Thời gian giải quyết

• Không quá 08 ngày làm việc (không tính thời gian xác định nghĩa vụ tài chính)
• Có thể kéo dài nếu cần xác minh hoặc định giá đất

>>> Xem thêm:

• Sang tên đối với đất tặng cho có điều kiện: Khi nào? Thủ tục?
• Tặng cho nhà đất có điều kiện: Hướng dẫn thực hiện

Có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân khi xác định nghĩa vụ tài chính

Khoản 10 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, người nhận tặng cho bất động sản là nhà đất phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, trường hợp tặng cho cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể thì được miễn thuế TNCN.

Dịch vụ luật sư tư vấn tặng cho đất có điều kiện

Việc tặng cho đất đai kèm theo điều kiện đòi hỏi sự chặt chẽ về mặt pháp lý để đảm bảo ý chí của bên tặng cho được thực thi và tránh vô hiệu hợp đồng. Để bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách hàng, Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên sâu, bao gồm các công việc cốt lõi sau:

• Tư vấn và đánh giá tính pháp lý của điều kiện: Luật sư sẽ phân tích, đánh giá các điều kiện mà bên tặng cho đặt ra (ví dụ: điều kiện về việc chăm sóc, phụng dưỡng; điều kiện không được chuyển nhượng trong một thời hạn nhất định…) để đảm bảo các điều kiện này hợp pháp, khả thi và không vi phạm điều cấm của pháp luật.
• Soạn thảo Hợp đồng tặng cho có điều kiện: Xây dựng một hợp đồng hoàn chỉnh, trong đó điều khoản về điều kiện tặng cho được quy định rõ ràng, chi tiết và không gây nhầm lẫn. Đặc biệt, hợp đồng sẽ nêu rõ hậu quả pháp lý khi bên nhận tặng cho vi phạm điều kiện.
• Hỗ trợ đàm phán và ghi nhận ý chí các bên: Đại diện hoặc hỗ trợ khách hàng làm việc với các bên liên quan, bao gồm cả người vợ/chồng của bên nhận tặng cho, để đảm bảo tất cả đều hiểu rõ và đồng thuận với các điều kiện đặt ra, tránh tranh chấp về sau.
• Đại diện thực hiện thủ tục pháp lý trọn gói:
  • Hỗ trợ chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại cơ quan có thẩm quyền.
  • Tư vấn và hỗ trợ kê khai các nghĩa vụ tài chính, bao gồm các trường hợp được miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
  • Thay mặt khách hàng thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên) tại Văn phòng đăng ký đất đai cho đến khi hoàn tất.

Kết luận

Tóm lại, việc tặng cho nhà đất cho con đã kết hôn là một giao dịch phức tạp, đòi hỏi sự minh bạch và tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật. Để tài sản được công nhận là tài sản riêng và bảo vệ quyền lợi lâu dài, các bên phải thể hiện rõ ý chí trong hợp đồng tặng cho, thực hiện công chứng/chứng thực bắt buộc và hoàn tất thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc lập văn bản từ chối tài sản của người con dâu/con rể cũng là một giải pháp an toàn cần cân nhắc.

Trong trường hợp Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc gì vui lòng liên hệ đến công ty chúng tôi qua hotline 1900.63.63.87 để được các luật sư đất đai của Luật Long Phan PMT tư vấn chi tiết.

Tags: Công chứng hợp đồng tặng cho, Hợp đồng tặng cho bất động sản, Quyền sở hữu bất động sản, Tặng cho quyền sử dụng đất, Thủ tục sang tên sổ đỏ