Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất là vấn đề pháp lý đang rất được quan tâm hiện nay. Bởi, THỦ TỤC này rất phức tạp do có sự liên quan đến cả quy định về đầu tư và quy định về đất đai. Để hiểu rõ hơn về thủ tục này, mời quý độc giả tham khảo bài viết pháp lý bên dưới của Công ty Luật Long Phan nhé.

Chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

Khái niệm dự án đầu tư có sử dụng đất

Hiện nay pháp luật hiện hành vẫn chưa có quy định nêu cụ thể khái niệm dự án đầu tư có sử dụng đất là gì. Chỉ quy định về điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP gồm 3 điều kiện:

• Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
• Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
• Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

Ở đây sẽ phải tuân thủ điều kiện về chuyển nhượng dự án đầu tư và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

Về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư quy định Điều 46 Luật đầu tư 2020 như sau:

• Dự án đầu tư không bị chấm dứt hoạt động;
• Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật Đầu tư 2020;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
• Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
• Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Thủ tục gia hạn sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết và thời hạn giải quyết

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Dự án do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu tư thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xem xét, giải quyết.
Dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến các cơ quan liên quan để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Thời gian giải quyết

Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc cho phép hoặc không cho phép chuyển nhượng dự án.

Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư

Theo quy định tại khoản 5 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP thì nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư, bao gồm:

• Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư;
• Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư;
• Hợp đồng hoặc hợp đồng nguyên tắc về việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư;
• Bản sao tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng;
• Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có);
• Bản sao Hợp đồng BCC (đối với dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng BCC);
• Bản sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.

>> Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất

Cách ngăn chặn chuyển nhượng dự án bất động sản đang tranh chấp

Thủ tục liên quan đến phần đất thuộc dự án đầu tư

Theo quy định tại khoản 4 Điều 83 Nghị định 43/2014 thì:

• Trường hợp chuyển nhượng dự án được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì các bên liên quan phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 79 của Nghị định này. Hợp đồng chuyển nhượng dự án phải thể hiện rõ giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị chuyển nhượng dự án và có giá trị thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất;
• Trường hợp chuyển nhượng dự án được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì các bên liên quan nộp hợp đồng chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục như đối với trường hợp bán tài sản gắn liền với đất.
• Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với bên chuyển nhượng dự án và quyết định giao đất, cho thuê đất cho bên nhận chuyển nhượng dự án; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật đất đai.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ các vấn đề pháp lý khác hoặc cần TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi qua tổng đài điện thoại: 1900.63.63.87 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!