Người nước ngoài mua đất tại Việt Nam không được đứng tên quyền sử dụng đất; pháp luật chỉ cho phép cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh sở hữu nhà ở trong dự án đủ điều kiện, với số lượng và thời hạn bị giới hạn. Luật Long Phan PMT tổng hợp quy định hiện hành của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP để Quý khách xác định đúng đối tượng, khu vực, thời hạn sở hữu và rủi ro trước khi đặt cọc.
Lưu ý pháp lý quan trọng:
- Cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm người sử dụng đất nên không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên riêng, theo Điều 4 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15).
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh được sở hữu nhà ở, không phải sở hữu đất, thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại trong dự án theo điểm c khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15).
- Số lượng nhà ở bị giới hạn ở mức 30% số căn hộ trong một tòa chung cư hoặc 250 căn nhà ở riêng lẻ trên khu vực có dân số tương đương một phường, theo khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023.
- Thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tối đa 50 năm và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm, theo điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023.
- Sắp đặt cọc mua căn hộ hoặc nhà ở dự án? Gửi bản sao hộ chiếu và tên dự án qua Zalo 0939 846 973 để luật sư kiểm tra dự án có thuộc danh mục được bán cho người nước ngoài trước khi quý khách chuyển tiền.
Người nước ngoài có được đứng tên quyền sử dụng đất tại Việt Nam không?
Người nước ngoài mua đất tại Việt Nam với tư cách cá nhân không thể đứng tên quyền sử dụng đất, vì cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm nào tại Điều 4 Luật Đất đai 2024. Con đường hợp pháp để có chỗ ở là sở hữu nhà ở có điều kiện theo Luật Nhà ở 2023.
Quy định về người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024
Điều 4 Luật Đất đai 2024 xác định bảy nhóm người sử dụng đất:
- Tổ chức trong nước, gồm cả tổ chức kinh tế theo Luật Đầu tư (khoản 1).
- Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc (khoản 2).
- Cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (khoản 3).
- Cộng đồng dân cư (khoản 4).
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (khoản 5).
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (khoản 6).
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (khoản 7).
Không có nhóm nào dành cho cá nhân nước ngoài. Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định việc nhận quyền sử dụng đất theo từng nhóm trên, nên cá nhân nước ngoài không thể nhận chuyển nhượng hay tặng cho quyền sử dụng đất để đứng tên Giấy chứng nhận.
Ngoại lệ là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (khoản 7 Điều 4), được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo Điều 41 Luật Đất đai 2024.
Đây là quyền của pháp nhân triển khai dự án, không phải cách để cá nhân mua đất ở cho gia đình. Theo thực tiễn, công ty lập chỉ để đứng tên đất thường không đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất và dễ phát sinh tranh chấp; nếu mục tiêu là nơi ở, căn hộ trong dự án đủ điều kiện phù hợp hơn.
Phân biệt người nước ngoài với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc nhóm tại khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024, còn người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang quốc tịch Việt Nam là “cá nhân” tại khoản 3. Quyền của hai nhóm này khác hẳn cá nhân nước ngoài.
| Tiêu chí | Cá nhân nước ngoài | Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài |
|---|---|---|
| Tư cách người sử dụng đất | Không thuộc nhóm nào tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 | Thuộc nhóm tại khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 |
| Đối với đất ở và nhà ở | Không được nhận quyền sử dụng đất; chỉ sở hữu nhà ở có điều kiện (Điều 17, 19, 20 Luật Nhà ở 2023) | Được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở khi được phép nhập cảnh (điểm h khoản 1 Điều 28; khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024) |
Quý khách hàng cần xác định đúng nhóm trước khi ký hợp đồng vì bộ giấy tờ mỗi nhóm khác nhau. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cần hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ đi lại quốc tế cùng giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam (điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP); nên chuẩn bị sớm giấy xác nhận này.
Người nước ngoài được sở hữu loại nhà ở nào tại Việt Nam theo Luật Nhà ở 2023?
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh được sở hữu căn hộ và nhà ở riêng lẻ trong dự án nhà ở thương mại nằm ngoài khu vực quốc phòng, an ninh. Đây là quyền sở hữu nhà ở có điều kiện, khác quyền đứng tên đất mà nhiều người nước ngoài mua đất tại Việt Nam mong đợi.
Ba nhóm đối tượng nước ngoài đủ điều kiện sở hữu nhà ở
Khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 quy định ba nhóm được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án (điểm a).
- Tổ chức nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, như doanh nghiệp có vốn nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện, quỹ đầu tư, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (điểm b).
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam (điểm c).
Hình thức sở hữu được phép
Khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 cho phép sở hữu cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua các hình thức:
- Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dành cho tổ chức tại điểm a khoản 1 (điểm a khoản 2).
- Mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án ngoài khu vực quốc phòng, an ninh, dành cho nhóm tại điểm b, điểm c khoản 1 (điểm b khoản 2).
- Mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo điểm b khoản 2 (điểm c khoản 2).
Danh sách này không có việc nhận chuyển nhượng đất nền hay mua nhà ở ngoài dự án.
Khu vực bị cấm sở hữu vì lý do quốc phòng, an ninh
Khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở 2023 loại trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Theo khoản 2 Điều 16, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thông báo các khu vực này để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố danh mục dự án được bán cho người nước ngoài. Khoản 1 Điều 4 Nghị định 95/2024/NĐ-CP xác định sáu nhóm khu vực:
- Giáp ranh khu vực trọng yếu về quốc phòng, an ninh (điểm a).
- Giáp ranh doanh trại, trụ sở lực lượng vũ trang; khu vực trong quy hoạch đất quốc phòng, an ninh (điểm b).
- Giáp ranh trụ sở cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan Đảng từ cấp tỉnh trở lên (điểm c).
- Xã, phường, thị trấn biên giới đất liền, biên giới biển, hải đảo (điểm d).
- Hành lang bảo vệ công trình quan trọng liên quan an ninh quốc gia (điểm đ).
- Khu vực người nước ngoài không được tạm trú theo pháp luật về nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú (điểm e).
Điều kiện, số lượng và thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Cá nhân nước ngoài được công nhận quyền sở hữu nhà ở khi có hộ chiếu hợp lệ, được phép nhập cảnh và không thuộc diện ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự. Số lượng bị giới hạn theo tòa nhà hoặc khu vực dân cư; thời hạn tối đa 50 năm và được gia hạn một lần.
Điều kiện được công nhận quyền sở hữu
Khoản 3 Điều 18 Luật Nhà ở 2023 yêu cầu cá nhân nước ngoài không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự. Nghị định 95/2024/NĐ-CP yêu cầu bộ giấy tờ sau:
- Chứng minh đối tượng: hộ chiếu nước ngoài và cam kết bằng văn bản không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự (điểm c khoản 2 Điều 3).
- Chứng minh điều kiện: hộ chiếu còn giá trị có dấu nhập cảnh hoặc giấy tờ pháp lý tương đương nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở (điểm d khoản 3 Điều 3).
Giới hạn số lượng nhà ở được sở hữu
Khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023 giới hạn số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 được sở hữu:
| Loại nhà ở | Giới hạn tối đa | Căn cứ |
|---|---|---|
| Căn hộ chung cư | 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của một tòa nhà; tòa nhà nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà chung khối đế thì tính cho từng đơn nguyên, từng khối nhà | Khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023; điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP |
| Nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề) | 250 căn trên khu vực có dân số tương đương một phường | Khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023; điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP |
Khoản 1 Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP xác định số dân tương đương một phường là 10.000 người theo quy hoạch được phê duyệt. Số lượng đã bán được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đăng tải theo từng dự án (khoản 1 Điều 7), nên quý khách cần kiểm tra trước khi đặt cọc.
Thời hạn sở hữu và gia hạn
Theo điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận, được gia hạn một lần không quá 50 năm, và thời hạn phải ghi rõ trong Giấy chứng nhận. Điều 6 Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn thủ tục gia hạn:
- Trước khi hết hạn tối thiểu 03 tháng, nộp đơn theo Mẫu số 01 Phụ lục I, bản sao Giấy chứng nhận và bản sao hộ chiếu còn giá trị có dấu nhập cảnh cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở (khoản 1, điểm a khoản 2).
- Trong tối đa 30 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận gia hạn một lần, tối đa 50 năm kể từ khi hết hạn lần đầu (điểm b khoản 2).
- Trong tối đa 15 ngày kể từ khi nhận văn bản chấp thuận, nộp hồ sơ đăng ký biến động về thời hạn sở hữu (điểm c khoản 2).
Trước khi hết hạn, chủ sở hữu có thể bán hoặc tặng cho nhà ở cho đối tượng được sở hữu; quá hạn mà không bán, không tặng cho thì nhà ở thuộc tài sản công (điểm đ khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023).
Có hai ngoại lệ về thời hạn. Thứ nhất, cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam được sở hữu nhà ở và có quyền như công dân Việt Nam; kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh thì có quyền như người Việt Nam định cư ở nước ngoài (điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023). Thứ hai, cá nhân nước ngoài bị buộc xuất cảnh hoặc trục xuất khi hết hạn lần đầu thì không được gia hạn (khoản 3 Điều 6 Nghị định 95/2024/NĐ-CP).
Người đã kết hôn với người Việt nên lưu giấy chứng nhận kết hôn và giấy tờ cư trú của người vợ hoặc chồng ngay từ khi nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, vì đây là căn cứ áp dụng quyền như công dân Việt Nam. Ngoài ra, Chủ sở hữu sắp hết hạn nên lập lịch nhắc hồ sơ gia hạn từ trước mốc 03 tháng và chuẩn bị phương án bán hoặc tặng cho nếu không đủ điều kiện gia hạn.
Quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở thuộc sở hữu của người nước ngoài
Khi người nước ngoài mua đất tại Việt Nam qua hình thức mua nhà ở, họ không được công nhận là người sử dụng đất nên không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất độc lập. Đây là khoảng trống giữa Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, đã được kiến nghị năm 2025 và đang được cân nhắc khi sửa luật năm 2026.
Khoảng trống giữa Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024
Về quy định pháp luật, Luật Nhà ở 2023 cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu căn hộ và nhà ở riêng lẻ trong dự án đủ điều kiện (Điều 17), trong khi Điều 4 Luật Đất đai 2024 không có nhóm người sử dụng đất dành cho họ. Khoản 3 Điều 44 Luật Đất đai 2024 quy định người nhận thừa kế là người nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về nhận định và kiến nghị, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng chủ sở hữu căn hộ sử dụng chung phần đất xây dựng chung cư, chủ sở hữu nhà riêng lẻ sử dụng riêng phần đất xây nhà, nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất độc lập. Trong văn bản góp ý ngày 14/8/2025, HoREA đề xuất công nhận cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp, mua và sở hữu nhà ở là “người sử dụng đất”. Đây là kiến nghị hoàn thiện pháp luật, không phải quy định đã ban hành.
Định hướng sửa đổi pháp luật năm 2026
Theo Báo Tuổi Trẻ ngày 17/9/2026, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2026 đề xuất bỏ quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ của người nước ngoài và giữ căn hộ chung cư với giới hạn 30% số căn hộ trong một tòa nhà. Định hướng này gắn với Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương, theo đó không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Dự thảo chưa có hiệu lực; Luật Nhà ở 2023 vẫn là căn cứ áp dụng hiện nay.
Với nhà ở riêng lẻ, hợp đồng nên có điều khoản xử lý khi pháp luật thay đổi, gồm quyền tiếp tục sở hữu, quyền chuyển nhượng và trách nhiệm hoàn tiền của bên bán. Căn hộ trong dự án đã có tên trong danh mục hiện ít chịu tác động hơn từ định hướng chính sách mới.
Những vướng mắc thực tế khi hỗ trợ người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam
Trong thực tế xử lý các hồ sơ tương tự, tranh chấp thường không đến từ việc luật cấm, mà từ việc khách hàng và bên bán hiểu sai phạm vi được phép. Bốn tình huống dưới đây thường gặp khi người nước ngoài mua đất tại Việt Nam nhưng thực chất chỉ được sở hữu nhà ở.
- Đặt cọc trước khi kiểm tra danh mục dự án. Khách hàng thường chuyển cọc rồi mới hỏi dự án có được bán cho người nước ngoài không. Danh mục do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố (khoản 3 Điều 4 Nghị định 95/2024/NĐ-CP); dự án ngoài danh mục không được cấp Giấy chứng nhận (khoản 3 Điều 7), và việc đòi lại tiền cọc thường kéo dài.
- Nhầm giữa sở hữu nhà và sở hữu đất. Hợp đồng nhà riêng lẻ thường ghi đối tượng là “quyền sử dụng đất”, hoặc bên bán hứa “sổ đỏ đứng tên riêng phần đất”. Người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở, nên cần rà soát điều khoản đối tượng hợp đồng, bàn giao Giấy chứng nhận và trách nhiệm của bên bán.
- Quên mốc nộp hồ sơ gia hạn. Hồ sơ phải nộp trước ngày hết hạn tối thiểu 03 tháng (điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị định 95/2024/NĐ-CP) và chỉ gia hạn một lần; người mua lại nhà từ chủ sở hữu nước ngoài khác nên kiểm tra thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận mới trước khi chốt giá.
- Thiếu chứng cứ nhập cảnh khi ký giao dịch. Điều kiện về hộ chiếu có dấu nhập cảnh tại thời điểm ký (điểm d khoản 3 Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP) hay bị bỏ sót khi ký từ xa hoặc qua người đại diện, dễ phát sinh yêu cầu bổ sung hồ sơ.
Thủ tục người nước ngoài cần thực hiện để sở hữu hợp pháp nhà ở tại Việt Nam
Thủ tục gồm kiểm tra dự án trong danh mục, chuẩn bị giấy tờ chứng minh đối tượng, ký hợp đồng với chủ đầu tư và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận có ghi thời hạn sở hữu. Quy trình dưới đây áp dụng cho cá nhân nước ngoài mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư.
- Kiểm tra dự án thuộc danh mục do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố và số lượng còn được bán trên cổng thông tin của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2023; khoản 3 Điều 4, khoản 1 Điều 7 Nghị định 95/2024/NĐ-CP).
- Chuẩn bị hộ chiếu nước ngoài, cam kết không thuộc diện ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự và chứng cứ nhập cảnh tại thời điểm ký (điểm c khoản 2, điểm d khoản 3 Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP).
- Ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua với chủ đầu tư (điểm b khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023); bên bán kiểm tra thông tin trước khi ký và thông báo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trong 03 ngày làm việc (điểm a, điểm b khoản 2 Điều 7 Nghị định 95/2024/NĐ-CP).
- Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận có ghi rõ thời hạn sở hữu (điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023; điểm c khoản 2 Điều 7 Nghị định 95/2024/NĐ-CP).
- Theo dõi thời hạn: gia hạn trước khi hết hạn tối thiểu 03 tháng (điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị định 95/2024/NĐ-CP) hoặc bán, tặng cho nhà ở cho đối tượng được sở hữu (điểm đ khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023).
Rủi ro pháp lý khi nhờ người khác đứng tên hộ để mua đất
Nhờ người Việt đứng tên hộ là cách nhiều người nước ngoài mua đất tại Việt Nam nghĩ đến, nhưng đây là rủi ro pháp lý lớn nhất. Thỏa thuận này có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu do giả tạo hoặc vi phạm điều cấm của luật, khiến người nhờ đứng tên thiếu căn cứ bảo vệ tài sản đã bỏ tiền mua.
- Vi phạm điều cấm. Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015: giao dịch vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
- Giao dịch giả tạo. Khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015: giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác thì vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ khi cũng vô hiệu theo Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
- Hậu quả. Khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015: các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, quy ra tiền nếu không hoàn trả bằng hiện vật; khoản 4 Điều 131: bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
- Vượt giới hạn hoặc ngoài danh mục. Khoản 3 Điều 7 Nghị định 95/2024/NĐ-CP: giao dịch không có giá trị pháp lý, không được cấp Giấy chứng nhận; bên bán phải bồi thường thiệt hại cho bên mua.
Người nhờ đứng tên hay viện dẫn khoản 1 Điều 124 (giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực) để đòi tài sản. Tuy nhiên, theo thực tiễn áp dụng, nếu giao dịch bị che giấu là việc người nước ngoài nhận quyền sử dụng đất, giao dịch đó khó được công nhận vì cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm người sử dụng đất tại Điều 4 Luật Đất đai 2024.
Khuyến nghị: nếu đã nhờ người khác đứng tên, chưa nên ký thêm thỏa thuận mới khi chưa đánh giá hồ sơ. Cần thu thập chứng cứ dòng tiền, hợp đồng, tin nhắn thỏa thuận và tình trạng pháp lý của tài sản, rồi xác định hướng đòi lại tiền hoặc giá trị tài sản theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Người chưa mua nên chọn căn hộ hoặc nhà ở thuộc dự án trong danh mục.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Nếu quý khách đang chuẩn bị đặt cọc mua căn hộ hoặc nhà ở dự án, cần kiểm tra danh mục dự án được bán cho người nước ngoài, hoặc đã nhờ người khác đứng tên đất, hãy liên hệ để luật sư rà soát hồ sơ và đánh giá rủi ro trước khi tiếp tục giao dịch.
Tham khảo ngay: Tư vấn giải quyết tranh chấp nhà ở có yếu tố nước ngoài
📞 Hotline: 1900 636 387
✉️ Email: pmt@luatlongphan.vn
💬 Zalo: 0939 846 973
📍 TRỤ SỞ CÔNG TY: Phòng A1, tầng 14, tòa nhà HM Town, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Bàn Cờ, TP. Hồ Chí Minh.
📍 Văn phòng tư vấn: Tầng 3, Tòa nhà An Phú Plaza, 117-119 Lý Chính Thắng, Phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh.
📍 Văn phòng giao dịch tại Thủ Đức: Tầng trệt lửng, Lô thương mại TM7, số 17 đường số 3, Phường Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.
📍 Chi nhánh tại Hà Nội: Tầng 6 Tòa nhà MD Complex, số 68 Nguyễn Cơ Thạch, Phường Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.
Quý khách có thể gửi hồ sơ vụ việc qua Email hoặc Zalo nêu trên để được đánh giá sơ bộ.
Câu hỏi thường gặp về người nước ngoài mua đất, mua nhà tại Việt Nam
Các câu hỏi dưới đây phản ánh thắc mắc thường gặp của người nước ngoài mua đất tại Việt Nam và người thân của họ. Mỗi câu trả lời nêu kết luận trước, sau đó dẫn căn cứ pháp lý theo điểm, khoản, điều của văn bản đang có hiệu lực. Hồ sơ có yếu tố đặc thù nên được luật sư rà soát riêng.
1. Người nước ngoài kết hôn với người Việt có được đứng tên đất không?
Không được đứng tên đất chỉ vì kết hôn, nhưng được hưởng quyền sở hữu nhà ở rộng hơn. Theo điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam được sở hữu nhà ở và có quyền như công dân Việt Nam. Điều 4 Luật Đất đai 2024 không có nhóm nào dành cho cá nhân nước ngoài, nên theo cách hiểu hiện hành quy định này áp dụng cho nhà ở chứ không biến họ thành người sử dụng đất.
2. Hết 50 năm sở hữu nhà ở thì xử lý ra sao?
Chủ sở hữu xin gia hạn một lần hoặc bán, tặng cho nhà ở trước khi hết hạn. Theo điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023, thời hạn được gia hạn một lần, không quá 50 năm; hồ sơ nộp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước hạn tối thiểu 03 tháng theo điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Nếu không gia hạn, không bán, không tặng cho thì nhà ở thuộc tài sản công theo điểm đ khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023.
3. Mua đất qua công ty Việt Nam do mình thành lập có hợp pháp không?
Đây không phải cách để cá nhân nước ngoài đứng tên đất ở, và dễ bị xem là giao dịch che giấu giả tạo. Công ty có vốn nhà đầu tư nước ngoài thuộc nhóm tại khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024, được giao đất hoặc thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo Điều 41 Luật Đất đai 2024, không phải để mua đất ở cho mục đích cư trú của cá nhân. Nếu công ty chỉ là danh nghĩa, thỏa thuận có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 123 và Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.
4. Người nước ngoài được thừa kế nhà đất tại Việt Nam thì xử lý thế nào?
Người thừa kế là người nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được chuyển nhượng hoặc tặng cho phần thừa kế. Khoản 3 Điều 44 Luật Đất đai 2024 quy định người nhận thừa kế đứng tên bên chuyển nhượng, hoặc tặng cho người thuộc đối tượng tại điểm e khoản 1 Điều 37; chưa chuyển nhượng thì nộp hồ sơ nhận thừa kế để cập nhật Sổ địa chính. Với nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài chỉ được hưởng giá trị nhà ở theo điểm b khoản 2 Điều 20 và chỉ được bán hoặc tặng cho theo khoản 1 Điều 22 Luật Nhà ở 2023.
5. Người nước ngoài được mua tối đa bao nhiêu căn hộ trong một tòa chung cư?
Tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà. Khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023 đặt giới hạn 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư; điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn tính trên tổng số căn hộ có mục đích để ở, và tính riêng từng đơn nguyên hoặc khối nhà nếu chung khối đế.
Kết luận
Người nước ngoài mua đất tại Việt Nam không thể đứng tên quyền sử dụng đất, nhưng vẫn có thể sở hữu căn hộ hoặc nhà ở trong dự án đủ điều kiện, với giới hạn 30% số căn hộ, 250 căn nhà riêng lẻ và thời hạn tối đa 50 năm, gia hạn một lần. Kiểm tra danh mục dự án, chuẩn bị đúng giấy tờ nhập cảnh và không nhờ người khác đứng tên là ba yếu tố quyết định hồ sơ. Luật Long Phan PMT sẵn sàng rà soát hợp đồng và lộ trình gia hạn cho quý khách qua hotline 1900636387.
📚 Bài viết được tư vấn chuyên môn dựa trên hệ thống văn bản pháp luật sau:
- Luật Đất đai 2024
- Luật Nhà ở 2023
- Nghị định 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
- Bộ luật Dân sự 2015
- Lưu ý: Các quy định pháp luật có thể thay đổi tùy theo thời điểm. Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900.63.63.87 để được cập nhật tư vấn pháp lý mới nhất.
Tags: Căn hộ chung cư, Đặt cọc mua nhà, Đứng tên hộ mua đất, Mua nhà dự án, người nước ngoài sở hữu nhà ở, Nhà ở riêng lẻ, Quyền sử dụng đất, Thời hạn sở hữu nhà ở
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.