Mua bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện

Việc thuê, mua bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện đang diễn ra ngày càng công khai qua nhiều hình thức khác nhau. Thực hiện giao dịch trái quy định pháp luật đồng nghĩa với việc người mua sẽ phải đối mặt với hàng loạt rủi ro và hậu quả. Bài viết sau đây sẽ gửi đến quý bạn đọc những điều kiện và thủ tục trong hoạt động mua bán nhà ở xã hội, cũng như các rủi ro khi lách luật, thực hiện việc mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện.

Rủi ro khi lách luật mua nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội là gì?

• Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở.
• Nhà ở xã hội là loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội.
• Nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình có trong chính sách hiện hành.

Căn cứ pháp luật: Khoản 7, Điều 3 Luật Nhà ở 2014.

Đối tượng được mua nhà ở xã hội ở Việt Nam.

• Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
• Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
• Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
• Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
• Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định.
• Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Cơ sở pháp lý: Điều 49 và khoản 1 điều 50 của bộ Luật Nhà ở 2014.

Điều kiện để thuê, mua nhà ở xã hội.

Điều kiện về nhà ở:

• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập.
• Trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.

Điều kiện về cư trú:

• Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;
• Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội.

Điều kiện về thu nhập: các đối tượng sau phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên:

• Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
• NLĐ đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
• Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

Các đối tượng còn lại không yêu cầu đáp ứng điều kiện về thu nhập.

Cơ sở pháp lý: Điều 49 và điều 51 của bộ Luật Nhà ở 2014.

Điều kiện để mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Nguyên tắc cho thuê, chuyển nhượng nhà ở xã hội.

• Việc cho thuê, mua bán nhà ở xã hội phải đáp ứng đúng các điều kiện và đối tượng theo pháp luật quy định.
• Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội, đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.
• Thời hạn của hợp đồng thuê nhà, thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm.
• Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua.
• Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.
• Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
• Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và nộp thuế thu nhập.
• Nếu bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo pháp quy định thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
• Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền và được cấp Giấy chứng nhận.
• Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội.
• Trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Cơ sở pháp lý: Điều 62 của bộ Luật Nhà ở 2014.

Các rủi ro khi lách luật mua bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện.

Khi tiến hành lách luật mua bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện bằng hình thức lập vi bằng và hợp đồng hứa mua hứa bán mang nhiều rủi ro:

• Không phải là giao dịch bảo đảm.
• Khả năng lấy lại tiền cọc là không thể.
• Khi bị cơ quan chức năng phát hiện còn có thể bị xử lý theo quy định.

Đối với trường hợp lập di chúc để mua bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện, phương thức này cũng không thể đảm bảo cho người mua vì di chúc thể hiện ý chí của người lập, việc này có thể bị người bán thay đổi bất cứ lúc nào.

Trong trường hợp mua bán nhà ở xã hội bằng hợp đồng ủy quyền.

• Hợp đồng ủy quyền chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà mà không thực hiện quyền quan trọng nhất là chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua.
• Việc mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền không đủ cơ sở pháp lý để cho rằng nhà đó là quyền sở hữu của người mua.
• Khi xảy ra tranh chấp giữa người ủy quyền và người được ủy quyền thì quyền lợi của bên được ủy quyền khó được đảm bảo.

Trình tự, thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Hồ sơ chuẩn bị

• Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội theo mẫu số 1 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 16 tháng 8 năm 2021.
• Các giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện để được mua nhà ở xã hội.
• Chứng minh thư nhân dân.
• Đăng ký hộ khẩu hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
• Ngoài ra nếu có các loại giấy tờ ưu tiên khác thì có thể nộp kèm trong hồ sơ.

Trình tự, thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Trình tự, thủ tục thực hiện

Đối với dự án được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước :

1. Sau khi khởi công, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội cung cấp các thông tin liên quan đến dự án công bố công khai tại Cổng Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án.
2. Chủ đầu tư đăng tải ít nhất một lần tại báo (cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương), công bố tại Sàn giao dịch bất động sản của mình.
3. Chủ đầu tư báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ sẽ bán, cho thuê, cho thuê mua và thời điểm bắt đầu bán, cho thuê, cho thuê mua cho Sở Xây dựng biết.
4. Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội và hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
5. Chủ đầu tư xem xét từng hồ sơ đăng ký và lập danh sách đối tượng được mua thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
6. Chủ đầu tư dự án gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên về Sở Xây dựng địa phương.
7. Sau 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng.

Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng:

1. Hộ gia đình, cá nhân đầu tư nhà ở xã hội báo cáo bằng văn bản về địa điểm xây dựng, tiến độ thực hiện, quy mô, số lượng căn hộ với UBND cấp xã nơi xây dựng nhà ở để công bố công khai tại trụ sở của xã, phường.
2. Người có nhu cầu đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội nộp hồ sơ cho chủ hộ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
3. Hộ gia đình, cá nhân đầu tư gửi UBND cấp xã để xem xét, xác nhận Danh sách đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội.
4. UBND cấp xã sao hồ sơ đăng ký và danh sách đối tượng trên gửi Sở Xây dựng để kiểm tra, loại trừ trường hợp đối tượng được hỗ trợ nhiều lần.

Cơ sở pháp lý: Điều 134 của Luật Nhà ở 2014 và Điều 20 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Luật sư Tư vấn thủ tục mua bán nhà ở xã hội

• Tư vấn về thủ tục khiếu nại, tố cáo, khởi kiện, trình tự thủ tục xử lý khi xảy ra tranh chấp trong hợp đầu mua, bán, thuê, thuê mua nhà.
• Hướng dẫn soạn thảo đơn, hồ sơ và chuẩn bị giấy tờ đính kèm.
• Đưa ra hướng xử lý vấn đề nhằm giúp khách hàng giải quyết tranh chấp hợp đồng.
• Soạn thảo đơn khiếu nại, đơn tố cáo hành vi vi phạm của cơ quan tố tụng khi quyền lợi của khách hàng bị xâm phạm.
• Tham gia với tư cách người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thu thập tài liệu chứng cứ, bảo vệ quyền và lợi ích của khách hợp.
• Luật sư đại diện, trực tiếp tham gia bào chữa tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi ích của thân chủ trong quá trình xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
• Hỗ trợ giải quyết công việc tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bản chất của việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trước thời hạn, hoặc khi chưa đủ điều kiện là hành vi vi phạm pháp luật, không an toàn và luôn chứa đựng nhiều rủi ro, thiệt hại đối với người mua. Hy vọng rằng với nội dung cơ bản và một số rủi ro khi mua bán nhà ở xã hội do Luật Long Phan cung cấp có thể giúp quý khách giảm thiểu đi những rủi ro không cần thiết. Nếu quý khách còn bất kỳ vướng mắc nào hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn thủ tục mua bán nhà ở xã hội của chúng tôi xin hãy vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn qua hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả nhất. Xin chân thành cảm ơn.