Mua bán nhà đất bằng miệng được công nhận trong trường hợp nào?

6
30 Tháng Một, 2020

Mua bán nhà đất bằng miệng diễn ra khá phổ biến trên thực tế hiện nay. Về nguyên tắc, mua bán nhà đất phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực. Nhưng mua bán bằng miệng vẫn có thể được chấp thuận.

Nhà đất được chuyển nhượng thông qua hợp đồng bằng miệng

1.   Quy định về hợp đồng mua bán nhà đất

  • Hợp đồng mua bán nhà đất thực chất là một hợp đồng mua bán tài sản với tài sản đặc biệt là bất động sản. Theo đó, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
  • Như vậy, có thể hiểu hợp đồng chuyển nhượng NHÀ đất là sự thỏa thuận giữa các bên (người sử dụng đất và bên mua), theo đó, người sử dụng đất hợp pháp (bên bán) chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho bên mua và bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán.

2.   Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực?

Hợp đồng mua bán nhà đất là một giao dịch dân sự. Do đó, trước hết, hợp đồng mua bán nhà đất phải có đủ các “điều kiện có hiệu lực” của một giao dịch dân sự. Cụ thể:

  • Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập (nếu ủy quyền phải có văn bản ủy quyền)
  • Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
  • Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
  • Đảm bảo hình thức trong trường hợp luật có quy định.

Xuất phát từ sự phức tạp và giá trị của nhà đất, việc mua bán nhà đất (BĐS) phải được tiến hành bằng văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Đồng thời, phải tiến hành đăng ký biến động đất đai để đảm bảo hợp đồng này.

Nếu không đáp ứng một trong các điều kiện trên, về nguyên tắc, hợp đồng mua bán đất bị “vô hiệu”.

>> Xem thêm: Giao Kết Hợp Đồng Vay Tiền Bằng Miệng Có Hiệu Lực Hay Không?

3.   Mua bán nhà đất bằng miệng có hiệu lực không?

Việc mua bán nhà đất bằng miệng rất khó chứng minh trên thực tế có tồn tại việc mua bán này không, trong khi nhà đất lại là một tài sản rất có giá trị.

Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán nhà đất bằng miệng vi phạm điều kiện về hình thức. Do đó, hợp đồng bị vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Mua bán nhà đất mà không bằng văn bản tồn tại rất nhiều rủi ro

Hệ quả của hợp đồng vô hiệu:

  • Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
  • Khi đó, các bên có trách nhiệm khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
  • Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Ngoài ra, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4.   Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất bằng miệng được công nhận?

Tuy về nguyên tắc, hợp đồng mua bán nhà đất bằng miệng bị vô hiệu, nhưng pháp luật vẫn có những quy định công nhận sự thỏa thuận này nếu có căn cứ thực tế để kết luận tồn tại việc mua bán để đảm bảo quyền tự định đoạt và các quyền cơ bản khác theo pháp luật dân sự.

Do đó, dù vi phạm về hình thức nhưng pháp luật vẫn công nhận trong một số trường hợp.

Nội dung Án lệ số 15/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14/12/2017 được ghi nhận như sau:

  • Các đương sự tự nguyện “thỏa thuận miệng” với nhau về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 15-10-1993; đã đăng ký, kê khai diện tích đất đã đổi và được ghi nhận tại sổ địa chính; đã trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục, lâu dài. Trường hợp này, Tòa án phải công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó để xác định các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi.
  • Ngoài ra, khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ÍT NHẤT HAI PHẦN BA NGHĨA VỤ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

5.   Giải quyết tranh chấp khi mua bán đất bằng miệng

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Tòa án nhân dân – cơ quan tiếp nhận đơn khởi kiện và giải quyết vụ án

Khi phát sinh tranh chấp về việc mua bán nhà đất mà các bên không thể thương lượng, hòa giải được thì có thể khởi kiện tại Tòa án cấp huyện nơi có đất tranh chấp để giải quyết.

Trình tự thủ tục giải quyết

  1. Sau khi xác định Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện gồm đến Tòa án:
  2. Đơn khởi kiện (phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự);
  3. Bản sao các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện;
  4. Các tài liệu, chứng cứ khác hiện có để chứng minh yêu cầu khởi kiện.
  5. Tòa án có trách nhiệm cấp ngay người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn.
  6. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
  7. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
  8. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Khi đó, Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo đúng trình tự pháp luật.

Nếu Quý bạn đọc có thắc mắc về vấn đề trên hoặc muốn được tư vấn hợp đồng trực tiếp hoặc yêu cầu hỗ trợ, vui lòng liên hệ Công ty Luật Long Phan PMT qua hotline bên dưới.

Scores: 4.72 (19 votes)

: Dương Ngân - Chuyên viên pháp lý

#duongnganlegal - Chuyên viên pháp lý về Lao Động, Doanh nghiệp tại công ty Luật Long Phan PMT. Tư vấn giải quyết tranh chấp trong doanh nghiệp, tranh chấp lao động, thủ tục hành chính doanh nghiệp, lao động

Trả lời

Email và số điện thoại của bạn sẽ không được hiển thị công khai.
Chúng tôi sẽ phản hồi giải đáp thông tin bình luận của bạn trên website, email, điện thoại, chậm nhất sau 24h tiếp nhận. Chân thành cảm ơn!

6 Bình luận

6 bình luận trên “Mua bán nhà đất bằng miệng được công nhận trong trường hợp nào?

  1. Gia đình tôi có mua một mảnh đất của người quen giá 300tr thoả thuận bằng miệng là 1 sào ( 360m2) . Khi thoả thuận có 1 người làm chứng . Giá đình đã đặt 220tr và chuẩn bị làm giấy tờ thì mới biết trong sổ đỏ có 200m2 thổ cư và 90m2 đất trồng cây lâu năm . Giờ tôi muốn tính ra m2 để trừ tiền nhưng bên bán không đồng ý và cho rằng họ bán mảnh đất chứ ko bán m2 . Và họ doạ nếu không lấy sẽ bị trừ tiền đã đưa . Vậy tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình . Rất mong được tư vấn . Cảm ơn rất nhiều ạ .

    1. Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi trả lời khái quát như sau:
      Xác định liệu giao dịch của bạn có giá trị pháp lý theo quy định pháp luật?
      Căn cứ Điều 117, Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện giao dịch dân sự có hiệu lực như sau: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
      a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
      b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
      c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
      2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
      Mặt khác, theo Khoản 2, Điều 119, Bộ luật này cũng quy định: “Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.
      Căn cứ điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013, theo đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật.
      Như bạn đề cập trong câu hỏi trên, việc bạn mua bán thửa đất 360m2 nhưng chỉ thỏa thuận bằng miệng, có người làm chứng và không có lập hợp đồng công chứng chứng thực. Do đó về cơ bản hợp đồng này bị vô hiệu theo quy định của pháp luật do vi phạm hình thức của giao dịch tại Điều 117, Điều 129, Bộ luật Dân sự 2015, Điều 167, Luật Đất đai 2013.
      Khi đó, căn cứ Điều 131, Bộ luật Dân sự 2015, về hậu quả pháp lý khi giao dịch dân sự: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
      2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
      Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
      3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
      4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
      5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”. Bên bán sẽ phải hoàn trả lại số tiền bạn đã đặt cọc .
      Trong trường hợp này, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bạn, chúng tôi khuyên bạn nên làm thủ tục đề nghị Tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu do vi phạm hình thức do vi phạm Điều 129, Bộ Luật Dân sự 2015, và sau khi có quyết định của Tòa án, bạn sẽ lấy được tiền bạn đã cọc.

  2. Hiện tại tôi có bán cho 1 người miếng đất 1212m2. Họ đã đặt cọc cho tôi 50trieu đồng bằng hình thức chuyển khoản có ghi nội dung cọc mua đất. 2 bên không lập hợp đồng cọc nhưng có thoả thuận nhắn tin sau 15 ngày kể từ ngày đặt cọc thanh toán đủ. Nhưng đến ngày bên mua không mua nữa và yêu cầu tôi trả cọc. Vậy theo luật sư tôi có phải trả cọc không ?

    1. Chào bạn, nội dung câu hỏi của bạn đã được chúng tôi phản hồi qua email. Bạn vui lòng xem mail để biết chi tiết.

  3. Tôi cô mua thêm 5m đất sau nhà nhung ko cô giây tờ c.vì tôi nghi cô may mệt đất thi mac công đi nhập vô so đỏ .nhưng 10nam sau ngươi hang xom ban đất do chết đi va con cua người do ko công nhân la tôi da mua.trong khi tôi da cat nhà va o hơn 10 năm roi .bay gio tôi muôn hoi cô the lay lai dc ko hay la tôi phai go bỏ sau nha đê tra lai cho ho

    1. Chào bạn, nội dung câu hỏi của bạn có những nội dung cần cụ thể, chi tiết hơn về thông tin thì mới có thể tư vấn được. Bạn vui lòng kết bạn qua số zalo: 0819700748 để trao đổi. Trân trọng./.

  Hotline: 1900.63.63.87