Quy trình khởi kiện yêu cầu bồi thường theo giá đất thị trường

Khởi kiện yêu cầu bồi thường theo giá đất thị trường là quyền của người có đất bị thu hồi khi cho rằng giá đất cụ thể dùng để tính tiền bồi thường chưa được xác định đúng nguyên tắc thị trường. Luật Long Phan PMT nhận thấy đây là loại việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư phát sinh phổ biến sau khi phương án bồi thường được phê duyệt, khi người dân đối chiếu số tiền nhận được với giá giao dịch thực tế trong khu vực và nhận thấy có sự chênh lệch đáng kể. Bài viết dưới đây phân tích căn cứ pháp lý, điều kiện khởi kiện và quy trình bốn bước để thực hiện quyền này đúng thời hiệu luật định.

Bồi thường theo giá đất thị trường được xác định trên căn cứ pháp lý nào?

Pháp luật đất đai hiện hành không dùng trực tiếp cụm từ “giá thị trường” làm căn cứ bồi thường mà dùng khái niệm giá đất cụ thể, với yêu cầu bắt buộc phương pháp định giá phù hợp quy định pháp luật theo nguyên tắc thị trường. Đây chính là điểm mấu chốt để đánh giá một quyết định bồi thường có hợp pháp hay không, và cũng là cơ sở để khởi kiện đòi bồi thường theo giá thị trường khi việc định giá không tuân thủ nguyên tắc này.

Theo khoản 2 Điều 91, khi Nhà nước thu hồi đất mà không có đất cùng mục đích sử dụng để giao lại, người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi, do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Giá đất cụ thể này, theo điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024, phải được xác định bằng phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường, đồng thời phải tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch.

Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 liệt kê bốn phương pháp định giá đất được phép áp dụng: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Trình tự, nội dung thực hiện từng phương pháp được quy định chi tiết tại các Điều 4, 5, 6 và 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP và Nghị định 309/2026/NĐ-CP). Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng phổ biến nhất trong bồi thường dự án quy mô nhỏ, thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh xác định thông qua so sánh giá đất trong bảng giá với giá đất thị trường tại khu vực định giá.

Việc lựa chọn sai phương pháp, thu thập thông tin giá đất không đúng thời điểm gần nhất, hoặc bỏ qua các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định là những sai sót thường gặp trong thực tế, tạo cơ sở để người có đất bị thu hồi khởi kiện đòi bồi thường theo giá đất thị trường.

>>> Xem thêm: Có thể thương lượng hệ số K với cơ quan bồi thường khi thu hồi đất?

Điều kiện để khởi kiện yêu cầu bồi thường theo giá đất thị trường

Không phải mọi trường hợp cho rằng giá bồi thường thấp đều đủ điều kiện khởi kiện. Người khởi kiện cần đáp ứng đồng thời hai điều kiện tiên quyết dưới đây trước khi chuẩn bị hồ sơ cho loại việc này.

• Đã có quyết định hành chính cụ thể, tức quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư — không phải thông báo thu hồi đất, vì thông báo thu hồi đất chỉ là văn bản dự kiến, chưa làm phát sinh nghĩa vụ bồi thường cụ thể để khởi kiện theo khoản 1 Điều 30 Luật Tố tụng hành chính 2015.
• Có căn cứ, chứng cứ cụ thể cho rằng việc xác định giá đất cụ thể chưa đúng nguyên tắc, phương pháp, trình tự luật định — không phải khiếu nại thuần cảm tính về mức giá được nhận.

Quyết định phê duyệt phương án bồi thường thường bao gồm nhiều nội dung khác nhau, không chỉ riêng đơn giá bồi thường về đất. Theo điểm b khoản 2 Điều 193 Luật Tố tụng hành chính 2015, người khởi kiện được quyền khởi kiện một phần nội dung quyết định — cụ thể là phần đơn giá đất dùng để tính tiền bồi thường — mà không cần yêu cầu hủy toàn bộ quyết định. Với những trường hợp phương án bồi thường có nhiều nội dung mà người dân chỉ tranh chấp phần đơn giá đất, việc xác định đúng phạm vi khởi kiện ngay từ đầu giúp tránh bị Tòa án bác một phần yêu cầu do không đủ căn cứ đối với những nội dung không tranh chấp.

Quy trình khởi kiện yêu cầu bồi thường theo giá đất thị trường

Quy trình này gồm bốn bước chính, thực hiện theo trình tự thời gian: chuẩn bị hồ sơ và xác định đối tượng khởi kiện, nộp đơn đúng Tòa án có thẩm quyền trong thời hiệu luật định, trải qua giai đoạn thụ lý và chuẩn bị xét xử, sau đó đến xét xử sơ thẩm và phúc thẩm nếu có kháng cáo. Mỗi bước có yêu cầu riêng về hồ sơ và thời hạn mà người khởi kiện cần nắm rõ để không bỏ lỡ quyền lợi.

Bước 1 — Xác định đối tượng khởi kiện và chuẩn bị hồ sơ, chứng cứ

Đối tượng khởi kiện trong loại việc này là quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cơ quan có thẩm quyền, cụ thể là phần nội dung xác định đơn giá đất bồi thường. Hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị theo các nhóm sau:

• Đơn khởi kiện theo Mẫu số 01-HC ban hành kèm theo Nghị quyết 02/2017/NQ-HĐTP, bảo đảm đầy đủ nội dung theo khoản 1 Điều 118 Luật Tố tụng hành chính 2015.
• Tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất bị thu hồi (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về nguồn gốc đất, biên bản kiểm đếm).
• Quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bị khởi kiện.
• Chứng cứ chứng minh giá đất cụ thể chưa được xác định đúng nguyên tắc thị trường, bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các thửa đất tương đồng cùng khu vực, cùng thời điểm; chứng thư thẩm định giá độc lập; hoặc dữ liệu giao dịch đã đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.

Nhóm chứng cứ cuối cùng có vai trò quyết định đến khả năng được Tòa án chấp nhận yêu cầu, vì đây là cơ sở để đối chiếu với kết quả định giá của cơ quan nhà nước và chứng minh sự sai lệch so với nguyên tắc thị trường theo điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024.

Bước 2 — Xác định Tòa án có thẩm quyền và nộp đơn khởi kiện trong thời hiệu luật định

Từ ngày 01/7/2025, theo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Tố tụng hành chính 2015, mô hình Tòa án cấp huyện đã bị bãi bỏ và thay thế bằng Tòa án nhân dân khu vực. Điều 31 và Điều 31a Luật Tố tụng hành chính 2015 (được sửa đổi, bổ sung 2025) quy định Tòa Hành chính thuộc Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm khiếu kiện quyết định hành chính của cơ quan nhà nước cấp xã và của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thuộc phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án nhân dân khu vực đó.

Việc xác định Tòa án cụ thể phụ thuộc vào cấp ban hành quyết định phê duyệt phương án bồi thường. Theo khoản 1 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, chấp thuận, phê duyệt phương án sử dụng đất.

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Nghị quyết số 190/2025/QH15 của Quốc hội về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện đối với các nhiệm vụ quy định tại khoản này cho phù hợp.

Về thời hiệu, người khởi kiện phải nộp đơn trong thời hạn 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định phê duyệt phương án bồi thường, theo điểm a khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015. Thời điểm bắt đầu tính thời hiệu phụ thuộc vào phương thức tống đạt quyết định: nếu quyết định được giao trực tiếp, thời hiệu tính từ ngày ký nhận; nếu quyết định được niêm yết công khai do không xác định được người nhận, thời hiệu tính từ ngày hết thời hạn niêm yết theo quy định về thủ tục thu hồi đất của Luật Đất đai 2024.

Bước 3 — Tòa án thụ lý, xác minh và tổ chức đối thoại

Sau khi nhận đơn, Tòa án xem xét tính hợp lệ của đơn khởi kiện, thông báo nộp tạm ứng án phí và ra quyết định thụ lý vụ án nếu đơn đủ điều kiện theo Điều 121 và Điều 125 Luật Tố tụng hành chính 2015. Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, người khởi kiện có quyền yêu cầu Tòa án trưng cầu giám định hoặc tự mình yêu cầu giám định sau khi Tòa án từ chối yêu cầu trưng cầu, theo Điều 89 Luật Tố tụng hành chính 2015.

Quyền yêu cầu trưng cầu giám định giá đất có ý nghĩa then chốt đối với loại việc này, bởi kết luận giám định độc lập là căn cứ trực tiếp để chứng minh phương pháp định giá của cơ quan hành chính đã sai lệch so với dữ liệu thị trường thực tế. Song song, Tòa án tổ chức đối thoại giữa các đương sự để làm rõ yêu cầu và khả năng tự thỏa thuận trước khi đưa vụ án ra xét xử.

Bước 4 — Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có kháng cáo)

Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử xem xét tính hợp pháp của quyết định phê duyệt phương án bồi thường theo khoản 1 Điều 193 Luật Tố tụng hành chính 2015. Nếu xác định yêu cầu khởi kiện không có căn cứ pháp luật, Hội đồng xét xử bác yêu cầu theo điểm a khoản 2 Điều 193 Luật Tố tụng hành chính 2015. Ngược lại, nếu có căn cứ xác định việc định giá sai nguyên tắc, phương pháp luật định, Hội đồng xét xử chấp nhận một phần hoặc toàn bộ yêu cầu, tuyên hủy phần nội dung liên quan đến đơn giá đất trong quyết định và buộc cơ quan có thẩm quyền thực hiện lại việc định giá theo đúng quy định, theo điểm b khoản 2 Điều 193 Luật Tố tụng hành chính 2015.

Bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực ngay. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự không đồng ý với bản án có quyền kháng cáo theo khoản 1 Điều 206 Luật Tố tụng hành chính 2015 để yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm.

Kinh nghiệm thực tế xử lý các vụ khởi kiện bồi thường theo giá đất thị trường

Qua các hồ sơ đã tiếp nhận liên quan đến khởi kiện yêu cầu bồi thường theo giá đất thị trường, một vướng mắc thường gặp là thời điểm thu thập thông tin giá đất để định giá lệch pha đáng kể so với thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, trong khi giá giao dịch thực tế tại khu vực đã biến động từ trước đó nhiều tháng. Trường hợp này khiến giá đất cụ thể được phê duyệt phản ánh mặt bằng giá cũ, không còn đúng nguyên tắc thị trường tại thời điểm quyết định có hiệu lực.

Một sai lầm phổ biến khác là việc áp dụng chung một hệ số điều chỉnh giá đất cho toàn bộ khu vực dự án, trong khi các thửa đất trong khu vực có vị trí, khả năng tiếp cận hạ tầng giao thông và điều kiện kinh doanh khác nhau đáng kể. Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất quy định việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại Điều 7 phải dựa trên khảo sát thông tin theo từng vị trí, khu vực cụ thể trong bảng giá đất nên việc dùng một hệ số duy nhất cho cả một khu vực có đặc điểm không đồng nhất là dấu hiệu cho thấy trình tự định giá có thể chưa được thực hiện đầy đủ.

Sai lầm khiến hồ sơ dễ bị Tòa án bác yêu cầu nhất là khởi kiện chỉ dựa trên cảm nhận “giá bồi thường thấp hơn giá thị trường” mà không có chứng thư thẩm định giá độc lập hoặc dữ liệu giao dịch cụ thể làm căn cứ đối chiếu. Theo điểm a khoản 2 Điều 193 Luật Tố tụng hành chính 2015, Hội đồng xét xử chỉ có thẩm quyền bác yêu cầu khởi kiện nếu yêu cầu đó không có căn cứ pháp luật, và trên thực tế, phần lớn các yêu cầu bị bác vì lý do này đều xuất phát từ việc thiếu chứng cứ định lượng cụ thể chứng minh sự sai lệch về phương pháp hoặc dữ liệu định giá.

Rủi ro cần lưu ý trong quy trình khởi kiện yêu cầu bồi thường theo giá đất thị trường

Người có đất bị thu hồi cần cân nhắc ba nhóm rủi ro chính trước khi quyết định khởi kiện đòi bồi thường theo giá thị trường, để chủ động phương án ứng phó ngay từ giai đoạn chuẩn bị hồ sơ.

• Bỏ lỡ thời hiệu 01 năm theo điểm a khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015 do chỉ theo đuổi khiếu nại hành chính kéo dài mà không đồng thời cân nhắc phương án khởi kiện; thời gian giải quyết khiếu nại không đương nhiên kéo dài thời hiệu khởi kiện, trừ trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan.
• Phát sinh chi phí trưng cầu định giá lại, giám định giá đất trong quá trình tố tụng theo Điều 89 Luật Tố tụng hành chính 2015, đặc biệt khi vụ việc liên quan đến diện tích đất lớn hoặc cần nhiều đơn vị thẩm định giá độc lập để đối chiếu kết quả.
• Bị bác một phần hoặc toàn bộ yêu cầu nếu không tách bạch rõ phần nội dung quyết định bị khởi kiện, dẫn đến Tòa án xem xét cả những nội dung không có tranh chấp thực sự về giá, làm kéo dài thời gian giải quyết mà không mang lại kết quả tương xứng.

Đối với những trường hợp thời hiệu khởi kiện sắp hết trong khi khiếu nại hành chính vẫn chưa có kết quả, việc ưu tiên nộp đơn khởi kiện ngay để bảo toàn quyền lợi, thay vì tiếp tục chờ đợi kết quả giải quyết khiếu nại, thường là phương án an toàn hơn cho người có đất bị thu hồi.

>> Xem thêm: Ai chịu chi phí định giá tài sản tranh chấp tại Tòa án 

Câu hỏi thường gặp về khởi kiện đòi bồi thường theo giá thị trường 

Dưới đây là một số câu hỏi khách hàng thường đặt ra khi cân nhắc khởi kiện đòi bồi thường theo giá thị trường. Các câu trả lời dựa trên quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật Tố tụng hành chính 2015 hiện hành.

Kết luận

Khởi kiện yêu cầu bồi thường theo giá đất thị trường là công cụ pháp lý quan trọng giúp người có đất bị thu hồi bảo vệ quyền lợi khi việc định giá đất cụ thể không tuân thủ nguyên tắc thị trường theo Luật Đất đai 2024. Kết quả của loại việc này phụ thuộc phần lớn vào chất lượng chứng cứ chứng minh sự sai lệch trong phương pháp định giá, cũng như việc tuân thủ đúng thời hiệu và thẩm quyền Tòa án theo Luật Tố tụng hành chính 2015. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ khách hàng rà soát hồ sơ, đánh giá khả năng thành công và đại diện tham gia tố tụng. Quý khách cần tư vấn cụ thể có thể liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ kịp thời.

Tags: Bồi thường hỗ trợ tái định cư, Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, chứng cứ giá đất thị trường, định giá đất, Giá đất bồi thường, hiếu kiện hành chính về đất đai, khởi kiện quyết định bồi thường, phương án bồi thường đất, Thẩm định giá đất, Thời hiệu khởi kiện hành chính, Xử lý tranh chấp bồi thường đất