Giải Quyết Tranh Chấp Nhà Đất Sau Ly Hôn: Hướng dẫn từ A-Z

Giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn sẽ do đôi bên vợ chồng thỏa thuận hoặc thông qua cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết. Theo quy định sẽ có nhiều phương thức giải quyết tranh chấp và mỗi phương thức sẽ có ưu và nhược điểm đặc thù. Bài viết sau đây, chúng tôi sẽ thông tin chi tiết hơn cho quý bạn đọc về các giải quyết loại tranh chấp này.

Thương lượng, thỏa thuận để tránh tốn kém thời gian, chi phí tòa án giải quyết

Thương lượng, thỏa thuận là bước đầu tiên trong quá trình giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn. Phương thức này giúp các bên tiết kiệm thời gian, chi phí và giảm căng thẳng so với việc giải quyết tại tòa án. Thông qua đàm phán trực tiếp hoặc có sự trung gian của luật sư, các bên có thể đạt được thỏa thuận phù hợp với nguyện vọng và lợi ích của mình.

Thỏa thuận sau khi đạt được cần được lập thành văn bản với nội dung rõ ràng, cụ thể về việc phân chia tài sản, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Văn bản thỏa thuận nên được công chứng, chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý và tránh tranh chấp phát sinh trong tương lai. Trường hợp không thể đạt được thỏa thuận thông qua thương lượng, các bên có quyền đưa vụ việc ra tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết

Khi thương lượng không đạt kết quả, việc khởi kiện tại tòa án là bước tiếp theo để giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn. Lưu ý là đối với tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất thì không bắt buộc phải hòa giải tài UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP. Tuy nhiên, việc hòa giải có thể được thực hiện theo yêu cầu của các bên.

Trong quá trình giải quyết, tòa án sẽ tiến hành các thủ tục như thu thập chứng cứ, xác minh tình trạng tài sản và tổ chức phiên hòa giải. Thủ tục định giá, thẩm định giá tài sản là bước quan trọng để xác định chính xác giá trị bất động sản tranh chấp. Tòa án sẽ thành lập Hội đồng định giá hoặc thuê tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp để đảm bảo kết quả khách quan. Các bên có quyền đề xuất, phản đối kết quả định giá nếu có căn cứ chứng minh kết quả không chính xác.

Quy trình khởi kiện giải quyết tranh chấp chia tài sản sau ly hôn được thực hiện theo Bộ luật Tố tụng dân sự, bao gồm các bước cơ bản sau:

1. Bước 1: Chuẩn bị hồ sở khởi kiện và nộp đến Tòa án có thẩm quyền.
2. Bước 2: Tòa án xem xét và thụ lý đơn khởi kiện khi đáp ứng đủ các điều kiện khởi kiện.
3. Bước 3: Chuẩn bị xét xử vụ án.
4. Bước 4: Mở phiên tòa sơ thẩm xét xử vụ án.
5. Bước 5: Kháng nghị hoặc kháng cáo và thực hiện thủ tục phúc thẩm vụ án chia tài sản sau ly hôn (nếu có)

Lưu ý về tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn

Khoản 1 Điều 28 của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định tranh chấp chia tài sản sau khi ly hôn là tranh chấp về hôn nhân và gia đình. Do đó, thẩm quyền giải quyết là Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú, làm việc theo điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Đối với tranh chấp chia tài sản là nhà đất, bất động sản sau ly hôn, theo khoản 1 Điều 9 Nghị quyết 01/2024/NQ-HĐTP, vụ án về hôn nhân và gia đình có tranh chấp về bất động sản mà nơi cư trú, làm việc của bị đơn khác với nơi có bất động sản đang tranh chấp khác nhau thì thẩm quyền của Tòa án được xác định là Tòa án nơi bị đơn cư trú. Điều này trước đây cũng được hướng dẫn trong Công văn 212/TANDTC-PC năm 2019 tại Mục 7 Phần III của Tòa án nhân dân tối cao.

Nói tóm lại, Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn, bao gồm cả trường hợp nơi bị đơn cư trú và nơi bất động sản khác nhau.

Các căn cứ tòa án giải quyết tranh chấp và phân chia nhà đất sau ly hôn

Tranh chấp nhà đất sau ly hôn là trường hợp trước đó quan hệ hôn nhân của hai bên đã được Tòa án giải quyết bằng Bản án/Quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật. Nhưng tại thời điểm đó họ chỉ yêu cầu Tòa án công nhận thuận tình ly hôn, thỏa thuận nuôi con hoặc tại thời điểm đó họ chỉ khởi kiện yêu cầu giải quyết vấn đề quan hệ hôn nhân, con cái nhưng không yêu cầu giải quyết vấn đề về tài sản. Sau khi quan hệ hôn nhân chấm dứt bằng Bản án/Quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật, nhưng hai bên không thỏa thuận được về vấn đề phân chia nhà đất hoặc có tranh chấp xảy ra và có Đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.

Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà các bên đưa ra yêu cầu cụ thể trong Đơn khởi kiện, chia theo tỷ lệ bao nhiêu, giá trị cụ thể là bao nhiêu, công sức đóng góp như thế nào, bán nhà đất chia bằng tiền hay chia bằng hiện vật, ai là người lấy lại nhà đất và đền bù số tiền chênh lệch,…. Khi tiến hành giải quyết tòa phải căn cứ vào nhiều yếu tố để đưa ra phán quyết cuối cùng nhằm đảm bảo tính công bằng cho các đương sự. 

Nhà đất là tài sản chung hay riêng? Thời điểm tạo lập nhà đất?

Việc xác định tính chất của nhà đất là tài sản chung hay riêng là căn cứ đầu tiên và quan trọng trong giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn. Tòa án sẽ dựa vào thời điểm tạo lập tài sản và nguồn gốc hình thành để đưa ra quyết định chính xác về cách thức phân chia. Vấn đề này được quy định cụ thể trong Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014.

Tòa án sẽ thu thập các chứng cứ liên quan đến nguồn gốc hình thành căn nhà như: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế, hóa đơn, chứng từ thanh toán, giấy phép xây dựng và các tài liệu khác. Những chứng cứ này giúp xác định căn nhà được hình thành trước hay trong thời kỳ hôn nhân, từ nguồn tiền nào và thuộc sở hữu của ai.

>>> Tham khảo thêm: Phân chia nhà cha mẹ cho đã sửa chữa cải tạo khi ly hôn

Thu thập thông tin về quá trình sử dụng căn nhà, bao gồm:

• Thời gian vợ chồng sử dụng căn nhà
• Mục đích sử dụng (để ở, cho thuê, kinh doanh)
• Việc cải tạo, sửa chữa, nâng cấp (nếu có)
• Nguồn tiền đầu tư vào việc cải tạo, sửa chữa

Ngoài ra tòa còn xác định hiện trạng sử dụng căn nhà, Tòa án thường tiến hành:

• Xem xét thẩm định tại chỗ: Hội đồng xét xử hoặc Thẩm phán cùng với đương sự trực tiếp đến khảo sát căn nhà
• Đo vẽ: Xác định diện tích, kết cấu của căn nhà
• Thẩm định giá: Xác định giá trị hiện tại của căn nhà thông qua việc trưng cầu giám định hoặc thành lập Hội đồng định giá

Theo Điều 101 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, việc xem xét, thẩm định tại chỗ phải được lập biên bản với đầy đủ nội dung về thời gian, địa điểm, những người tham gia, diễn biến quá trình xem xét và kết quả xem xét. Biên bản này là chứng cứ quan trọng trong việc giải quyết vụ án.

Công sức đóng góp và xây dựng giá trị nhà đất của vợ và chồng

Công sức đóng góp của mỗi bên là yếu tố quan trọng để tòa án quyết định tỷ lệ phân chia tài sản chung khi ly hôn. Nguyên tắc chung là tài sản chung được chia đều (50/50), nhưng có thể điều chỉnh tùy theo mức độ đóng góp và hoàn cảnh cụ thể của mỗi bên. Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận nhà ở đó thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.

Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định việc phân chia tài sản chung còn phải xem xét đến công sức đóng góp vào việc tạo lập, duy trì, phát triển tài sản. Người chứng minh được công sức đóng góp nhiều hơn (như trực tiếp xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà đất hoặc đóng góp tài chính lớn hơn) sẽ được chia phần nhiều hơn.

Công sức đóng góp không chỉ được tính bằng tiền mà còn bao gồm cả công việc nội trợ, chăm sóc con cái, hỗ trợ hoạt động sản xuất kinh doanh của gia đình theo điểm b, khoản 2 Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 Trong nhiều gia đình người phụ nữ chỉ ở nhà làm công việc nội trợ, còn người chồng là lao động chính thì tài sản vẫn được xác định là tài sản chung của vợ chồng vẫn được chia theo nguyên tắc chia đôi có tính đến công sức đóng góp theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP.

Người phụ thuộc và đảm bảo nơi cư trú cho người phụ thuộc

Khi giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn, tòa án đặc biệt quan tâm đến quyền lợi của người phụ thuộc, đặc biệt là con chưa thành niên. Việc đảm bảo nơi cư trú ổn định cho con là yếu tố ưu tiên trong quá trình phân chia tài sản. Tòa án sẽ cân nhắc giữa quyền lợi tài sản và quyền lợi của người phụ thuộc để đưa ra phán quyết công bằng.

Theo Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 và Điều 7, Thông tư liên tịch số 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP

• Khi phân chia tài sản là nhà ở, bên được giao trực tiếp nuôi con có quyền ưu tiên được tiếp tục sử dụng nhằm đảm bảo nơi cư trú ổn định cho con.
• Trong trường hợp một bên không có nơi ở khác, Tòa án có thể cân nhắc cho phép bên đó tiếp tục sử dụng nhà ở trong một thời gian nhất định.
• Bên là người khuyết tật, người cao tuổi: Tòa án sẽ ưu tiên bảo vệ quyền lợi của những đối tượng yếu thế trong xã hội.

Bên cạnh con chưa thành niên, tòa án cũng xem xét tình trạng của các thành viên gia đình khác như người già, người khuyết tật hoặc người mất khả năng lao động. Trong một số trường hợp, phần tài sản của bên có trách nhiệm chăm sóc những đối tượng này có thể được ưu tiên nhiều hơn để đảm bảo điều kiện sinh hoạt cơ bản. Phán quyết của tòa án sẽ cân nhắc toàn diện các yếu tố, đảm bảo lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba nếu có

Trong quá trình giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn, việc xác định quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba là yếu tố không thể bỏ qua. Bên thứ ba có thể là người đang bảo lãnh khoản vay để mua nhà, người nhận bảo lãnh, người có quyền sử dụng hoặc người đang có quyền lợi liên quan đến tài sản tranh chấp. Tòa án sẽ xem xét các mối quan hệ pháp lý này để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của tất cả các bên.

Theo quy định tại Điều 60 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, việc phân chia tài sản chung của vợ chồng không làm thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ được xác lập, thực hiện trên tài sản đó của người thứ ba. Trong trường hợp nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng đã ký kết, bất kể tài sản được phân chia như thế nào sau ly hôn.

Đối với trường hợp bên thứ ba đang sử dụng tài sản chung của vợ chồng (như đang thuê nhà hoặc có quyền sử dụng theo hợp đồng), quyền lợi của họ vẫn được bảo vệ theo các điều khoản đã thỏa thuận. Tòa án có thể yêu cầu các bên tiếp tục thực hiện nghĩa vụ với bên thứ ba hoặc chuyển giao nghĩa vụ cho một trong hai bên sau khi ly hôn, tùy thuộc vào tình huống cụ thể và thỏa thuận giữa các bên.

Hỏi – Đáp về giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn

Để tiện theo dõi, Chúng tôi đã tổng hợp những thắc mắc xoay quanh vấn đề giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn như dưới đây.

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia nhà đất sau ly hôn là bao lâu?

Hiện nay, pháp luật Việt Nam không quy định thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu chia tài sản chung của vợ chồng là nhà đất sau khi đã ly hôn. Điều này có nghĩa là các bên có quyền yêu cầu Tòa án phân chia tài sản chung này bất cứ lúc nào sau khi bản án/quyết định ly hôn có hiệu lực. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi và thuận tiện cho việc thu thập chứng cứ, nên thực hiện sớm.

Tòa án xác định và phân chia “công sức đóng góp” không trực tiếp bằng tiền (như công việc nội trợ) vào nhà đất như thế nào?

Tòa án công nhận công việc nội trợ, chăm sóc con cái là lao động có giá trị và được xem xét là công sức đóng góp theo quy định tại Khoản 2 Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 và hướng dẫn tại Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP. Tòa sẽ đánh giá toàn diện các yếu tố như thời gian hôn nhân, mức độ đóng góp của mỗi bên vào đời sống chung, việc một bên tạo điều kiện cho bên kia phát triển kinh tế… để xác định tỷ lệ đóng góp một cách hợp lý.

Nếu nhà đất là tài sản riêng của một bên nhưng được cải tạo, nâng cấp bằng tiền chung trong thời kỳ hôn nhân thì giải quyết ra sao?

Nếu tài sản riêng được cải tạo, sửa chữa, nâng cấp bằng công sức hoặc tài sản chung của cả hai vợ chồng, khi ly hôn, bên kia có quyền yêu cầu thanh toán lại phần giá trị chênh lệch tăng thêm do sự đóng góp đó. Tòa án sẽ xác định phần giá trị tăng thêm của tài sản riêng đó để phân chia hợp lý cho bên đã đóng góp.

Thỏa thuận phân chia nhà đất sau ly hôn đã được công chứng có thể bị yêu cầu Tòa án giải quyết lại không?

Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản sau ly hôn đã được công chứng, chứng thực có giá trị pháp lý cao. Tuy nhiên, nó vẫn có thể bị yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu nếu có căn cứ cho rằng thỏa thuận đó được xác lập do bị lừa dối, đe dọa, vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội hoặc có sự nhầm lẫn nghiêm trọng theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Sau khi có quyết định của Tòa án về việc chia nhà đất, thủ tục sang tên Giấy chứng nhận được thực hiện như thế nào?

Bên được hưởng phần nhà đất theo bản án/quyết định có hiệu lực của Tòa án sẽ chuẩn bị hồ sơ gồm bản án/quyết định đó, giấy tờ tùy thân, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản gốc) và các giấy tờ khác theo yêu cầu để nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký biến động, cập nhật hoặc cấp mới Giấy chứng nhận.

Tòa án có bắt buộc phải chia nhà đất bằng hiện vật hay có thể quyết định bán để chia tiền?

Ưu tiên hàng đầu là chia nhà đất bằng hiện vật nếu có thể và các bên có nhu cầu sử dụng. Nếu không thể chia bằng hiện vật (ví dụ: nhà quá nhỏ, không thể tách biệt) hoặc các bên đều không có nhu cầu nhận hiện vật và yêu cầu chia giá trị, Tòa án có thể quyết định cho một bên nhận hiện vật và thanh toán chênh lệch cho bên kia, hoặc quyết định bán đấu giá tài sản đó để chia tiền thu được theo tỷ lệ đã xác định.

Trong trường hợp nhà đất đang cho thuê, việc phân chia sẽ ảnh hưởng như thế nào đến quyền lợi của người thuê?

Theo Điều 60 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, việc phân chia tài sản chung không làm thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của người thứ ba đối với tài sản đó. Do đó, hợp đồng thuê nhà vẫn có hiệu lực. Bên nào được nhận phần nhà đất đang cho thuê sẽ tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê theo hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác với người thuê.

Nếu một bên đã tự ý bán nhà đất là tài sản chung trước khi có thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án thì giải quyết thế nào?

Nếu một bên tự ý bán tài sản chung mà không có sự đồng ý của bên kia, giao dịch đó có thể bị coi là vô hiệu nếu bên thứ ba mua tài sản không ngay tình (biết hoặc phải biết tài sản đó là chung và chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu kia). Bên bị xâm phạm quyền lợi có quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả, hoặc yêu cầu bên bán phải thanh toán lại phần giá trị tài sản thuộc sở hữu của mình.

Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn

• Tư vấn xác định nhà đất là  tài sản chung, riêng của vợ chồng.
• Tư vấn các quy định pháp luật về chia nhà đất sau ly hôn.
• Hỗ trợ soạn thảo giấy tờ khi tranh chấp chia tài sản chung là nhà đất sau ly hôn.
• Hướng dẫn giải quyết tranh chấp tài sản sau ly hôn.
• Hướng dẫn trình tự, thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp tài sản chung sau ly hôn
• Tư vấn chuẩn bị tài liệu chứng cứ chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp
• Tham gia tranh tụng để bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng
• Tư vấn các vấn đề pháp lý trong quá trình thi hành án sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kết luận

Tranh chấp tài sản, đặc biệt là bất động sản, nhà đất của vợ chồng sau khi ly hôn được coi là tranh chấp phức tạp trong quan hệ hôn nhân. Để giải quyết tranh chấp một cách hiệu quả thì phải lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp. Nếu bạn đọc còn thắc mắc vui lòng liên hệ đến Luật sư Hôn nhân gia đình hoặc thông qua hotline: 1900.63.63.87 để được hỗ trợ tư vấn.

Tags: Chia tài sản sau ly hôn, phân chia bất động sản ly hôn, thủ tục chia nhà đất ly hôn, tranh chấp nhà đất sau ly hôn, tư vấn pháp luật nhà đất ly hôn