Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng thế chấp nhà đất trái luật

Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng thế chấp nhà đất trái luật là thủ tục được tiến hành giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền. Thủ tục khởi kiện và hồ sơ khởi kiện được quy định trong Bộ luật Tố Tụng Dân sự. Người có quyền lợi nghĩa vụ bị xâm phạm có quyền yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp có dấu hiệu trái luật để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Bài viết sau sẽ trình bày đầy đủ các vấn về khởi kiện hủy hợp đồng thế chấp.

Khởi kiện hủy hợp đồng thế chấp nhà đất trái luật

Hợp đồng thế chấp là gì?

Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 thì thế chấp tài sản được định nghĩa là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Dựa vào quy định trên, ta có thể hình dung cụ thể rằng: Hợp đồng thế chấp nhà đất là một văn bản cam kết giữa hai hay nhiều bên (cả cá nhân hay pháp nhân) nhằm mục đích thực hiện việc thế chấp để bảo đảm hoàn thành nghĩa vụ dân sự theo quy định của pháp luật.

Những điều kiện để hợp đồng thế chấp nhà đất có hiệu lực

Vì hợp đồng thế chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất nên ngoài Bộ luật dân sự, hợp đồng này còn chịu sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật Đất đai hiện hành.

Hình thức của hợp đồng

Theo quy định tại Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Như vậy căn cứ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất phải được lập thành văn bản và thực hiện thủ tục công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng.

Hợp đồng thế chấp có hiệu lực

Nội dung của hợp đồng

Thứ nhất, điều kiện tiên quyết để hợp đồng có hiệu lực đó là không được vi phạm các điều cấm theo luật định. 

Thứ hai, nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên, những điều khoản còn lại của hợp đồng kiến nghị cần phải thể hiện rõ một số vấn đề sau:

• Thông tin cơ bản của bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Trong đó, địa chỉ liên hệ, số điện thoại, thông tin giấy tờ chứng thực nhân thân là những điều bắt buộc phải có.
• Phải thể hiện rõ tài sản thế chấp này là dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự nào.
• Thông tin chi tiết của tài sản bảo đảm, gồm: Thửa đất số, tờ bản đồ số, vị trí tọa lạc, diện tích, sổ đỏ số bao nhiêu – do cơ quan nào cấp, tài sản gắn liền trên đất gồm những gì ?
• Tổng giá trị của tài sản thế chấp tính đến thời điểm ký kết hợp đồng.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Bên nào sẽ chịu trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan Nhà nước.
• Phương pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng.
• Cam đoan của các bên.
• Các điều khoản miễn trừ nghĩa vụ.
• Hiệu lực của hợp đồng.

Để thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024

Được khởi kiện hủy hợp đồng trái luật trong khoảng thời gian bao lâu?

Căn cứ theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện trong tố tụng dân sự, cụ thể là tranh chấp hợp đồng để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Như vậy, trong khoản thời hạn 03 năm này, người bị xâm phạm quyền lợi nên tận dụng thời gian và tiến hành khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp khi hết thời hiệu khởi kiện theo quy định Bộ luật Dân sự thì Tòa án có thể thụ lý giải quyết theo quy định:

• Không có đương sự yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
• Tranh chấp rơi vào trường hợp không tính thời hiệu khởi kiện theo Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015
• Trong khoảng thời hiệu luật định có khoảng thời gian được áp dụng quy định không tính vào thời hiệu khởi kiện, khi đó việc tính thời hiệu đã loại trừ thời gian khách quan theo quy định Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 thì vẫn còn thời hạn khởi kiện.

Quyền khởi kiện hủy hợp đồng thế chấp nhà đất

Tòa án nào có thẩm quyền thụ lý và giải quyết

• Căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015 thì các tranh chấp liên quan đến hợp đồng sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
• Theo điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015 thì các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ được Tòa án nhân dân cấp huyện xử lý.
• Đối với thẩm quyền theo lãnh thổ, theo điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này là Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú.

Tổng hợp tất cả các quy định trên, ta có thể xác định được rằng Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chính là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, sinh sống, làm việc,…, trường hợp có yếu tố nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết thuộc tòa án nhân dân cấp tỉnh

Trình tự khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp nhà đất trái luật

Hồ sơ cần phải chuẩn bị để khởi kiện

Căn cứ khoản 4, khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ sau:

• Đơn khởi kiện (mẫu số 23 – DS Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017

• Giấy tờ nhân thân người khởi kiện;
• Văn bản ủy quyền và giấy tờ nhân thân người được ủy quyền;
• Bản sao y Hợp đồng thế chấp;
• Bản sao y các Hợp đồng có liên quan;
• Các văn bản thỏa thuận khác (nếu có);
• Phụ lục hợp đồng (nếu có);
• Các văn bản có liên quan khác nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án

Thủ tục giải quyết

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết bằng một trong các phương thức sau

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến thông qua Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có).

Bước 2: Toà án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện

Thứ nhất, tiếp nhận đơn

• Nếu nộp trực tiếp, Tòa án cấp ngay giấy xác nhận đơn cho người khởi kiện
• Nếu nộp theo đường dịch vụ bưu chính, Tòa án gửi thông báo nhận đơn cho  người khởi kiện trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn
• Nếu nộp bằng phương thức gửi trực tuyến, Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có)

Thứ hai, xử lý đơn

Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Bước 3: Thụ lý đơn khởi kiện

Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khi xét thấy hồ sơ khởi kiện đầy đủ và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán sẽ ra thông báo cho người khởi kiện thực hiện thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý. Trong trường hợp vụ án có tính chất phức tạp, sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng.

Theo khoản 2 Điều 230 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:

• Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật này;
• Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
• Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
• Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
• Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật này;
• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật này, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;
• Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định của Bộ luật này.

Bước 5: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng

Thẩm phán ban hành bản án hoặc quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên về việc giải quyết tranh chấp kiện đòi nhà 

Bước 6: Giải quyết theo thủ tục phúc thẩm nếu có kháng cáo, kháng nghị

Theo quy định của Điều 270, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì Tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo, kháng nghị.

Thời hạn kháng cáo bản án sơ thẩm là 15 ngày kể từ ngày tuyên án

• Đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
• Đối với trường hợp đương sự đã tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt khi Tòa án tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày tuyên án.

Dịch vụ khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp nhà đất trái pháp luật

Đội ngũ luật sư chuyên môn giải quyết tranh chấp hợp đồng sẽ hỗ trợ quý khách hàng nội dung sau:

• Tư vấn quyền khởi kiện hủy hợp đồng
• Tư vấn hồ sơ khởi kiện hủy hợp đồng thế chấp nhà đất
• Tư vấn thủ tục khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp nhà đất
• Hướng dẫn chứng minh yêu cầu khởi kiện, bổ sung yêu cầu khởi kiện
• Đại diện theo ủy quyền làm việc cơ quan có thẩm quyền giải quyết khởi kiện hủy hợp đồng thế chấp nhà đất.

Khởi kiện hủy hợp đồng

Khởi kiện hủy hợp đồng thế chấp nhà đất có đối tượng tranh chấp là quan hệ giao dịch hợp đồng dân sự nên thâm quyền giải quyết thuộc về Tòa án. Người có quyền lợi bị xâm phạm có thể chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ luật định tiến hành khởi kiện tranh chấp hợp đồng. Để bảo vệ tốt hơn quyền lợi, người khởi kiện có thể nhờ luật sư tham gia tố tụng bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho mình. Hãy liên hệ hotline 1900636387 để được luật sư chuyên tưu vấn lĩnh vực dân sự tư vấn và ng cấp dịch vụ luật sư tranh tụng tại Tòa, hỗ trợ tối đa cho khách hàng trong việc bảo vệ quyền lợi chính đáng.

Bài viết liên quan có thể bạn đọc quan tâm:

• Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất
• Thủ tục hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng
• Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng tặng cho nhà đất cho con

Tags: Tranh chấp giao dịch bảo đảm