Hợp đồng xây dựng chuyển giao: Những điều cần biết

Hợp đồng xây dựng chuyển giao (Hợp đồng BT) là một hình thức hợp tác công tư phổ biến trong lĩnh vực xây dựng cơ sở hạ tầng tại Việt Nam. Hợp đồng BT có vai trò trong việc huy động nguồn vốn tư nhân để phát triển các công trình công cộng, đồng thời mang lại cơ hội đầu tư cho các doanh nghiệp. Bài viết này sẽ cung cấp cho Quý khách hàng những thông tin tổng quan và chi tiết về hợp đồng BT.

Hợp đồng xây dựng chuyển giao là gì?

Hợp đồng xây dựng – chuyển giao là hợp đồng được ký kết giữa cơ quan có thẩm quyền và nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án (nếu có) để xây dựng công trình hạ tầng; sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho cơ quan có thẩm quyền và được thanh toán bằng ngân sách nhà nước để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận theo thỏa thuận tại hợp đồng.

Đặc điểm của hợp đồng xây dựng chuyển giao – BT

Hợp đồng xây dựng chuyển giao có những đặc điểm pháp lý riêng biệt, cần được xem xét và phân tích kỹ lưỡng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Các đặc điểm chính của hình thức đầu tư theo hợp đồng BT bao gồm:

• Nghĩa vụ của nhà đầu tư: Nhà đầu tư có nghĩa vụ xây dựng và chuyển giao công trình cho Nhà nước hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thời gian và phương thức chuyển giao: Sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư phải chuyển giao công trình ngay cho Nhà nước hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Lợi ích của nhà đầu tư: Lợi ích mà nhà đầu tư được hưởng từ dự án đầu tư theo hợp đồng BT đến từ các dự án khác mà Nhà nước đã cam kết dành cho họ. Nhà nước sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện những dự án khác để thu hồi vốn và lợi nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT.

>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng nguyên tắc trong xây dựng

Các nội dung chính của hợp đồng xây dựng chuyển giao

Một hợp đồng BT sẽ bao gồm những nội dung chính sau:

• Thông tin cơ bản hai bên: Tên, địa chỉ, đại diện có thẩm quyền của các bên ký kết hợp đồng.
• Mục tiêu, phạm vi hoạt động của dự án; phương thức, tiến độ thanh toán vốn đầu tư xây dựng công trình.
• Nguồn vốn, tổng vốn đầu tư, tiến độ thực hiện.
• Các quy định về giám sát, kiểm tra chất lượng công trình.
• Các quy định về bảo vệ tài nguyên, môi trường.
• Điều kiện sử dụng đất, công trình kết cấu hạ tầng, công trình phụ trợ cần thiết cho xây dựng, vận hành.
• Tiến độ xây dựng công trình, thời hạn hoạt động của doanh nghiệp dự án và thời điểm chuyển giao công trình.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên và các cam kết bảo lãnh, phân chia rủi ro.
• Quy định về giá, phí và các khoản thu.
• Các quy định về tư vấn, giám định thiết kế, thiết bị thi công, nghiệm thu, vận hành, bảo dưỡng công trình.
• Điều kiện kỹ thuật, tình trạng hoạt động, chất lượng công trình khi chuyển giao.
• Các nguyên tắc xác định giá trị công trình và trình tự chuyển giao công trình.
• Trách nhiệm của nhà đầu tư trong việc chuyển giao công nghệ
• Các điều kiện và thể thức điều chỉnh hợp đồng.
• Các trường hợp chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
• Phương thức giải quyết tranh chấp.
• Xử lý các vi phạm hợp đồng.
• Bất khả kháng và nguyên tắc xử lý.
• Các quy định về hỗ trợ, cam kết của các cơ quan nhà nước.
• Hiệu lực của hợp đồng.

Quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện dự án BT

Căn cứ Điều 5 Nghị định 69/2019 sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 35/2021/NĐ-CP quy định về quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư như sau:

Quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư áp dụng hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư là đất Nhà nước chưa giải phóng mặt bằng, chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng hoặc đã hoàn thành giải phóng mặt bằng. Việc xác định quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư phải bảo đảm đúng quy định sau:

• Đất thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Việc thu hồi đất đối với quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án BT phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp sử dụng quỹ đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng để thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án BT thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định trước khi quyết định chủ trương đầu tư Dự án.

Sử dụng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng để thanh toán Dự án BT

Tại Điều 8 Nghị định 69/2019/NĐ-CP quy định về việc sử dụng qũy đất chưa giải phóng mặt bằng để thanh toán dự án BT như sau:

Căn cứ quy hoạch 1/500 hoặc 1/2000 đã được phê duyệt, đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký Hợp đồng BT và Nhà đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản cam kết với Nhà đầu tư về việc sử dụng quỹ đất để thanh toán Dự án BT; đồng thời giao các cơ quan chức năng của địa phương và Nhà đầu tư thực hiện:

• Lập Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và số tiền này được trừ vào giá trị quỹ đất mà Nhà nước giao cho nhà đầu tư để thanh toán Dự án BT theo quy định của pháp luật; không tính chi phí lãi vay huy động vốn đối với khoản kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng này.
• Tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được phê duyệt.

Căn cứ kết quả thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và tiến độ thực hiện Dự án BT, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho Nhà đầu tư.

Dịch vụ tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng xây dựng chuyển giao

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện liên quan đến hợp đồng xây dựng BT, bao gồm:

• Tư vấn chủ thể được ký kết hợp đồng BT;
• Tư vấn các điều khoản cơ bản của hợp đồng;
• Soạn thảo, review, sửa đổi, hoàn thiện hợp đồng;
• Đại diện khách hàng tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng BT;
• Tư vấn quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư;
• Tư vấn cách xác định giá trị quỹ đất thanh toán;
• Tư vấn và giải đáp các vướng mắc trong quá trình thực hiện hợp đồng;
• Tư vấn giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng BT.

>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng tư vấn xây dựng mới nhất, hướng dẫn soạn thảo

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về hợp đồng xây dựng chuyển giao

Hợp đồng BT có những rủi ro tiềm ẩn nào cho nhà đầu tư?

Rủi ro về thay đổi chính sách, rủi ro về tiến độ giải phóng mặt bằng, rủi ro về biến động giá vật liệu xây dựng và rủi ro về tính khả thi của quỹ đất thanh toán.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào được phép ký kết hợp đồng BT?

Thông thường là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc các bộ, ngành có thẩm quyền, tùy thuộc vào quy mô và tính chất của dự án.

Nhà đầu tư có được phép chuyển nhượng hợp đồng BT cho bên thứ ba không?

Việc chuyển nhượng hợp đồng BT phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tuân thủ các quy định của pháp luật.

Việc xác định giá trị công trình BT được thực hiện như thế nào?

Giá trị công trình BT thường được xác định thông qua quá trình thẩm định độc lập và dựa trên các chi phí đầu tư hợp lý, lợi nhuận định mức và các yếu tố khác.

Có những phương thức giải quyết tranh chấp nào thường được sử dụng trong hợp đồng BT?

Các phương thức giải quyết tranh chấp phổ biến bao gồm thương lượng, hòa giải, trọng tài và tòa án.

Nhà đầu tư có trách nhiệm như thế nào trong việc bảo hành công trình BT sau khi chuyển giao?

Nhà đầu tư có trách nhiệm bảo hành công trình theo thời gian và điều kiện được quy định trong hợp đồng BT.

Nhà đầu tư có được phép thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng BT không?

Việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng BT phải tuân thủ các quy định của pháp luật về thế chấp và phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khi sử dụng quỹ đất để thanh toán trong dự án BT cần tuân thủ những quy định nào?

Cần tuân thủ theo các quy định của Điều 5 Nghị định 69/2019 sửa đổi bổ sung bởi nghị định 35/2021/NĐ-CP, liên quan đến việc đất phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, việc thu hồi đất cũng phải theo đúng quy định.

Kết luận

Hợp đồng xây dựng chuyển giao là một công cụ để phát triển cơ sở hạ tầng tại Việt Nam. Tuy nhiên, việc ký kết và thực hiện hợp đồng BT đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộng về pháp luật và kinh nghiệm thực tiễn. Luật Long Phan PMT sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách hàng để giải quyết mọi vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng BT. Liên hệ ngay hotline: 1900.63.63.87 để được tư vấn và hỗ trợ tốt nhất!

Tags: hợp đồng BT, hợp đồng xây dựng chuyển giao, hợp tác công tư (PPP), nghị định 35/2021/NĐ-CP, nghị định 69/2019/NĐ-CP, pháp lý hợp đồng