Góp vốn bằng bất động sản: Pháp lý & Thủ tục mới nhất

Góp vốn bằng bất động sản là một hoạt động kinh doanh bất động sản phức tạp đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp lý và thủ tục chuyển nhượng. Quy trình này liên quan trực tiếp đến việc chuyển giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và các giá trị pháp lý kèm theo. Các nhà đầu tư cần nắm vững các quy định chi tiết để đảm bảo tính hợp pháp và giảm thiểu rủi ro trong quá trình góp vốn.

Các Hình Thức Góp Vốn Bằng Bất Động Sản

Góp vốn bằng bất động sản là hoạt động phức tạp với nhiều phương thức khác nhau. Doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể lựa chọn các hình thức góp vốn phù hợp với chiến lược kinh doanh của mình. Pháp luật Việt Nam quy định rõ các phương thức góp vốn để đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp.

Hiện có 02 hình thức góp vốn bằng bất động sản gồm:

• Thứ nhất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh theo hợp đồng hợp tác kinh doanh.
• Thứ hai, góp vốn để thành lập ra một doanh nghiệp mới hoặc cùng sản xuất kinh doanh với một doanh nghiệp đã thành lập từ trước.

Góp vốn vào để thành lập doanh nghiệp hoặc góp vốn vào doanh nghiệp có sẵn

Theo quy định của Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định về tài sản góp vốn như sau:

• Tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.
• Chỉ cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản nêu trên mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật.

Như vậy, trong trường hợp muốn góp vốn vào doanh nghiệp có thể bằng quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng tài sản có trên đất (tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.)

Góp vốn vào doanh nghiệp thông qua bất động sản được thực hiện theo hai hình thức chính:

• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Nhà đầu tư chuyển giao quyền sử dụng đất làm vốn góp vào doanh nghiệp.
• Góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất: Bao gồm nhà ở, công trình xây dựng được định giá và chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

Góp vốn hợp tác đầu tư kinh doanh

Các hình thức hợp tác đầu tư bao gồm:

• Hợp đồng hợp tác kinh doanh: Các bên cùng nhau thực hiện dự án bất động sản, dự án kinh doanh
• Hợp đồng liên doanh: Thành lập pháp nhân mới để triển khai dự án đầu tư.

Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất

Điều kiện pháp lý đối với góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Điều kiện góp vốn bằng nhà ở

Theo Điều 179 Luật Nhà ở 2023 quy định việc góp vốn bằng nhà ở phải tuân thủ những điều kiện sau:

• Chủ sở hữu nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền góp vốn bằng nhà ở để tham gia hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực mà pháp luật không cấm kinh doanh tại nhà ở đó. Việc góp vốn bằng nhà ở phải thông qua hợp đồng có nội dung theo quy định tại Điều 163 của Luật này;
• Nhà ở đưa vào góp vốn phải là nhà ở có sẵn và đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 160 của Luật này.

Việc góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung được quy định như sau:

• Việc góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất;
• Trường hợp góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần chỉ được góp vốn bằng phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.

Việc góp vốn bằng nhà ở đang cho thuê được quy định như sau:

• Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước ít nhất 30 ngày về việc góp vốn bằng nhà ở;
• Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký với bên góp vốn, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Điều kiện để giao dịch có hiệu lực

Căn cứ vào Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

• Căn cứ theo khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 thì trường hợp góp vốn nhà ở thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.
• Tuy nhiên, trường hợp mà hợp đồng góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
• Ngoài ra, theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Thủ tục góp vốn bằng bất động sản

Thủ tục nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Căn cứ Điều 60 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định thủ tục nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như sau:

Bước 1: Gửi văn bản đề nghị

Tổ chức kinh tế có nhu cầu nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì có trích lục vị trí khu đất mà nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án và văn bản đề nghị theo Mẫu số 07 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Bước 2: Thẩm định văn bản đề nghị

Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được chỉ đạo của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh phải có văn bản thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Bước 3: Ra văn bản chấp thuận hoặc không chấp thuận

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định do cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và có văn bản chấp thuận hoặc không chấp thuận tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án gửi tổ chức kinh tế có văn bản đề nghị. Nội dung của văn bản chấp thuận phải nêu rõ quy mô, diện tích, vị trí, thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận và các nội dung khác có liên quan.

Bước 4: Thực hiện nhận góp vốn

Căn cứ văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức kinh tế thực hiện việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định tại Điều 48 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Góp vốn là bất động sản vào doanh nghiệp để làm vốn điều lệ

Thủ tục góp vốn gồm các bước cơ bản như sau:

• Bước 1: Cam kết góp vốn
• Bước 2: Đăng ký kinh doanh
• Bước 3: Định giá tài sản
• Bước 4: Góp vốn (Chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn)

Cam kết góp vốn

Các bên thỏa Thuận và Lập Hợp Đồng Các bên thảo luận và xác định các điều khoản chi tiết trong hợp đồng góp vốn. Nội dung hợp đồng phải được soạn thảo kỹ lưỡng, bao gồm các điều khoản về giá trị, thời hạn, và nghĩa vụ của từng bên

Định giá tài sản góp vốn

Việc định giá tài sản được thực hiện theo quy định của Điều 36, Luật Doanh nghiệp 2020, gồm các nội dung cơ bản như sau:

• Tài sản (TS) phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá định giá và được thể hiện thành Đồng Việt Nam.

• TS góp vốn khi thành lập Doanh nghiệp phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí.
• Tài sản góp vốn trong quá trình hoạt động do doanh nghiệp và người góp vốn thoả thuận định giá hoặc do một tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá.
• Khi định giá phải có Biên bản định giá.

Chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn

Thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định sau đây:

Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ;

Biên bản giao nhận tài sản góp vốn phải bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:

• Tên, địa chỉ trụ sở chính của công ty;
• Họ, tên, địa chỉ liên lạc, số giấy tờ pháp lý của cá nhân, số giấy tờ pháp lý của tổ chức của người góp vốn;
• Loại tài sản và số đơn vị tài sản góp vốn; tổng giá trị tài sản góp vốn và tỷ lệ của tổng giá trị tài sản đó trong vốn điều lệ của công ty;
• Ngày giao nhận; chữ ký của người góp vốn hoặc người đại diện theo ủy quyền của người góp vốn và người đại diện theo pháp luật của công ty.

Việc góp vốn chỉ được coi là thanh toán xong khi quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản góp vốn đã chuyển sang công ty.

Rủi ro và các lưu ý pháp lý

Rủi ro tiềm ẩn

Góp vốn bằng bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro:

• Tranh chấp về giá trị bất động sản
• Rủi ro pháp lý liên quan đến quy hoạch
• Nghĩa vụ tài chính phát sinh
• Nguy cơ vi phạm hợp đồng

Lưu ý pháp lý quan trọng

• Khuyến nghị nên tham vấn luật sư chuyên nghiệp
• Kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý
• Tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật

Luật sư tư vấn thủ tục góp vốn bằng bất động sản

Dưới đây là một số công việc mà Luật sư sẽ làm bao gồm:

• Thẩm tra toàn diện hồ sơ pháp lý bất động sản
• Rà soát và tư vấn nội dung hợp đồng góp vốn
• Hỗ trợ đàm phán các điều khoản
• Hướng dẫn thực hiện thủ tục chuyển nhượng
• Đại diện pháp lý trong quá trình góp vốn
• Tư vấn giải quyết các vấn đề phát sinh

Quý khách hàng cần hết sức cẩn trọng khi thực hiện góp vốn bằng bất động sản. Để được hỗ trợ chuyên nghiệp và giảm thiểu rủi ro, Quý khách có thể liên hệ đường dây tư vấn của Long Phan PMT tại hotline 1900636387. Chúng tôi cam kết mang đến giải pháp pháp lý chuyên sâu và hiệu quả nhất cho mọi nhu cầu góp vốn bất động sản.