Giải quyết tranh chấp hợp đồng thiết kế xây dựng nhà đất

Giải quyết tranh chấp hợp đồng thiết kế xây dựng nhà đất các bên có thể thực hiện thương lượng, hòa giải hoặc đưa ra giải quyết tại Trọng tài hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Quá trình này bắt buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt các thỏa thuận trong hợp đồng và trình tự pháp luật, đồng thời cần đặc biệt lưu ý thời hiệu khởi kiện là 03 năm. Để làm rõ hơn về trình tự và thủ tục này, Luật Long Phan PMT xin gửi đến Quý khách hàng những phân tích chi tiết trong bài viết dưới đây.

Tổng quan về hợp đồng thiết kế xây dựng nhà đất

Hợp đồng thiết kế xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng. Về mặt nội dung chuyên môn, đây là hợp đồng dịch vụ mà theo đó bên thiết kế thực hiện khảo sát, lập hồ sơ thiết kế cho nhà ở hoặc công trình và bên thuê thiết kế thanh toán phí, phối hợp thực hiện, bên thuê thiết kế thanh toán phí và phối hợp thực hiện. Loại hợp đồng này được quy định tại  khoản 1 Điều 138 Luật Xây dựng 2014 và điểm d khoản 1 Điều 3 Nghị định 37/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng.

Đặc thù pháp lý của hợp đồng thiết kế xây dựng là:

• Đối tượng hợp đồng là sản phẩm trí tuệ – kỹ thuật, không phải hàng hóa hữu hình.
• Việc đánh giá vi phạm thường phụ thuộc tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật xây dựng.
• Tranh chấp hay gắn với trách nhiệm nghề nghiệp của đơn vị thiết kế.

Các dạng tranh chấp thường gặp trong hợp đồng thiết kế xây dựng

Trong thực tiễn thực hiện hợp đồng thiết kế xây dựng, tranh chấp phát sinh khá phổ biến do đặc thù công việc mang tính kỹ thuật cao và phụ thuộc nhiều vào thỏa thuận hợp đồng. Việc nhận diện các dạng tranh chấp thường gặp giúp các bên chủ động phòng ngừa và lựa chọn phương án xử lý phù hợp. Sau đây là một số loại tranh chấp thường gặp:

Tranh chấp về chất lượng hồ sơ thiết kế

• Bản vẽ thiết kế vi phạm quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành (quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, kết cấu, an toàn chịu lực…).
• Phương án thiết kế không đáp ứng công năng sử dụng theo yêu cầu của chủ đầu tư (bố trí mặt bằng, diện tích, luồng công năng).
• Thiết kế thiếu tính khả thi khi thi công, không phù hợp điều kiện thực tế khu đất, địa chất, hiện trạng công trình.
• Hồ sơ thiết kế không đạt yêu cầu thẩm định, bị cơ quan có thẩm quyền (Sở Xây dựng, UBND) trả lại hoặc yêu cầu chỉnh sửa nhiều lần.
• Sai sót trong thiết kế dẫn đến phải điều chỉnh, thiết kế lại, kéo theo phát sinh chi phí, thời gian và trách nhiệm bồi thường.

Tranh chấp về tiến độ thiết kế

• Đơn vị thiết kế bàn giao hồ sơ không đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng.
• Không đáp ứng các mốc tiến độ trung gian (thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công).
• Việc chậm trễ thiết kế ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ xin giấy phép xây dựng, lựa chọn nhà thầu và khởi công công trình.
• Tranh chấp phát sinh về trách nhiệm do chậm tiến độ, phạt vi phạm hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại.

Tranh chấp về chi phí và thanh toán

• Chủ đầu tư chậm thanh toán hoặc không thanh toán phí thiết kế theo thỏa thuận.
• Bất đồng về chi phí phát sinh do thay đổi phương án thiết kế, điều chỉnh yêu cầu từ phía chủ đầu tư.
• Tranh chấp liên quan đến giá trị nghiệm thu hồ sơ thiết kế theo từng giai đoạn.
• Không thống nhất về điều kiện thanh toán cuối cùng khi kết thúc hợp đồng hoặc bàn giao hồ sơ.

Tranh chấp do đơn phương chấm dứt hợp đồng

• Chủ đầu tư đơn phương hủy hợp đồng do không hài lòng với chất lượng hoặc phương án thiết kế.
• Đơn vị thiết kế tạm ngừng hoặc chấm dứt thực hiện hợp đồng do không được thanh toán đúng hạn.
• Phát sinh tranh chấp về: Hoàn trả tiền đã thanh toán; Phạt vi phạm hợp đồng; Bồi thường thiệt hại do chấm dứt hợp đồng trái pháp luật.

Tranh chấp về quyền tác giả đối với bản vẽ thiết kế

• Chủ đầu tư tự ý sử dụng, sao chép hoặc chỉnh sửa bản vẽ khi chưa thanh toán đầy đủ chi phí thiết kế.
• Sử dụng hồ sơ thiết kế cho công trình khác ngoài phạm vi hợp đồng đã ký kết.
• Tranh chấp về quyền đứng tên tác giả, quyền nhân thân và quyền tài sản đối với tác phẩm kiến trúc.
• Mâu thuẫn liên quan đến chuyển giao quyền sử dụng bản vẽ, phạm vi và thời hạn sử dụng.

Các tranh chấp trong hợp đồng thiết kế xây dựng thường xoay quanh chất lượng hồ sơ, tiến độ thực hiện, chi phí thanh toán, chấm dứt hợp đồng và quyền tác giả đối với bản vẽ. Do đó, việc soạn thảo hợp đồng chặt chẽ và tuân thủ đúng nghĩa vụ là yếu tố then chốt nhằm hạn chế rủi ro pháp lý phát sinh.

>>> Xem thêm: Không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng xây dựng giải quyết thế nào?

Thu thập chứng cứ để giải quyết tranh chấp hợp đồng thiết kế xây dựng

Hợp đồng thiết kế xây dựng có chữ ký của các bên là chứng cứ quan trọng nhất để xác định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Theo quy định Điều 94 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 về xác minh thu nhập chứng cứ. Cá nhân, tổ chức có quyền  tự mình thu thập tài liệu, chứng cứ. Các chứng cứ có thể là:

• Biên bản bàn giao hồ sơ thiết kế ghi nhận thời điểm, nội dung, chất lượng công việc đã hoàn thành. 
• Phụ lục hợp đồng, biên bản thỏa thuận bổ sung về thay đổi thiết kế, điều chỉnh giá cũng là chứng cứ cần thiết.
• Hóa đơn thanh toán, chứng từ chuyển khoản chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của bên thuê thiết kế. 
• Biên bản nghiệm thu từng giai đoạn thiết kế xác nhận chất lượng, khối lượng công việc đã hoàn thành. 
• Thư điện tử, tin nhắn trao đổi giữa các bên về tiến độ, chất lượng, yêu cầu thay đổi thiết kế là bằng chứng quan trọng trong tranh chấp hợp đồng xây dựng.
• Chứng cứ thiệt hại bao gồm ảnh chụp sai sót trong bản vẽ, báo giá sửa chữa, hóa đơn chi phí phát sinh do vi phạm hợp đồng. 
• Kết luận giám định chất lượng hồ sơ thiết kế do tổ chức có chức năng thực hiện là căn cứ khách quan để tòa án, trọng tài đánh giá vi phạm. 
• Văn bản từ chối cấp giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền chứng minh hồ sơ thiết kế không đạt yêu cầu.
• Các chứng cứ khác tùy theo tình tiết của vụ tranh chấp cũng như thực tế của vụ việc.

Khách hàng cần lưu giữ toàn bộ tài liệu, chứng từ liên quan đến quá trình thực hiện hợp đồng. Các chứng cứ được sắp xếp theo trình tự thời gian, phân loại theo từng vấn đề tranh chấp để thuận tiện cho việc giải quyết. Luật sư hỗ trợ khách hàng phân tích, đánh giá giá trị chứng minh của từng loại chứng cứ và xây dựng hệ thống chứng cứ chặt chẽ.

Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thiết kế xây dựng

Khi tranh chấp hợp đồng thiết kế xây dựng phát sinh, việc lựa chọn phương thức giải quyết phù hợp có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Tùy tính chất, mức độ tranh chấp và thỏa thuận trong hợp đồng, các bên có thể áp dụng nhiều phương thức giải quyết khác nhau theo quy định pháp luật.

Thương lượng giữa các bên

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp mà không cần vai trò của bên thứ ba, các bên tranh chấp tự bàn bạc để đi đến thỏa thuận. Phương thức này tiết kiệm thời gian, chi phí và giữ được uy tín, bí mật kinh doanh cho các bên.

Theo quy định khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 khẳng định nguyên tắc tự do thỏa thuận trong quan hệ dân sự.

Thương lượng giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng không bị gò bó bởi quy trình chặt chẽ về thành phần tham gia, thời gian thực hiện. Các bên có thể thỏa thuận trực tiếp hoặc qua đại diện được ủy quyền về nội dung giải quyết tranh chấp. Kết quả thương lượng được ghi nhận bằng biên bản thỏa thuận hoặc phụ lục hợp đồng có chữ ký của các bên.

Nhược điểm của phương thức thương lượng là không có cưỡng chế thi hành nếu một bên không thực hiện thỏa thuận. Hiệu quả thương lượng phụ thuộc hoàn toàn vào thiện chí của các bên. Khách hàng nên sử dụng thương lượng ở giai đoạn đầu khi tranh chấp chưa phức tạp, các bên vẫn có thiện chí hợp tác.

Hòa giải tranh chấp

Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp có sự tham gia của bên thứ ba độc lập do các bên cùng chỉ định hoặc chấp nhận. Người hòa giải giữ vai trò trung gian hỗ trợ các bên tìm kiếm giải pháp phù hợp để giải quyết tranh chấp. Theo khoản 2 Điều 45 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng thông qua hòa giải.

• Ban xử lý tranh chấp có thể được nêu trong hợp đồng tại thời điểm ký kết hoặc thiết lập sau khi tranh chấp xảy ra. 
• Thành viên ban xử lý tranh chấp phải có trình độ chuyên môn phù hợp, kinh nghiệm giải quyết tranh chấp và hiểu biết pháp luật về hợp đồng xây dựng. Số lượng thành viên do các bên tự thỏa thuận.
• Trong thời hạn 28 ngày kể từ ngày nhận kết luận hòa giải, nếu một bên không đồng ý thì có quyền phản đối và tranh chấp được giải quyết tại trọng tài hoặc tòa án. Quá thời hạn không có phản đối, các bên phải thực hiện theo kết luận hòa giải. 
• Chi phí ban xử lý tranh chấp được tính trong giá hợp đồng xây dựng, mỗi bên chịu một nửa trừ khi có thỏa thuận khác.

Ưu điểm của hòa giải là thủ tục nhanh gọn, chi phí thấp hơn trọng tài và tòa án, các bên có quyền định đoạt kết quả. Phương thức này không làm ảnh hưởng đến mối quan hệ hợp tác, uy tín và bí mật kinh doanh. Cơ hội thành công cao hơn thương lượng vì có bên thứ ba làm trung gian chuyên nghiệp.

Trọng tài thương mại

Trọng tài thương mại áp dụng khi hợp đồng xây dựng có điều khoản trọng tài và ít nhất một bên là tổ chức kinh doanh. Phán quyết của trọng tài có giá trị chung thẩm, không được phúc thẩm và có hiệu lực thi hành như bản án của tòa án. Trọng tài đảm bảo tính bảo mật cao về thông tin, tài liệu tranh chấp. Để tranh chấp được giải quyết bằng trọng tài thì các bên phải có thỏa thuận trọng tài theo Điều 2 và  Điều 5 Luật Trọng tài Thương mại 2010.

Thủ tục trọng tài linh hoạt hơn tòa án, thời gian giải quyết nhanh hơn, thường từ 3 đến 6 tháng. Các bên có quyền lựa chọn trọng tài viên có chuyên môn phù hợp với nội dung tranh chấp. Hội đồng trọng tài gồm một hoặc ba trọng tài viên tùy thỏa thuận của các bên.

Nhược điểm của trọng tài là chi phí cao bao gồm phí đăng ký, phí trọng tài viên, chi phí luật sư. Phương thức này không phù hợp với tranh chấp nhỏ, tranh chấp về hợp đồng thiết kế nhà ở cá nhân. Trọng tài thương mại phù hợp với tranh chấp giữa các doanh nghiệp, tranh chấp về dự án xây dựng có giá trị lớn. 

Tòa án nhân dân

Tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng khi các bên không thỏa thuận trọng tài hoặc thỏa thuận trọng tài không hợp lệ. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự của tòa án được quy định tại khoản 3 điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Đồng thời, căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40 của Bộ luật này, khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 thì Tòa án cấp khu vực nơi bị đơn cư trú, đặt trụ sở hoặc nơi thực hiện hợp đồng có thẩm quyền giải quyết. Nếu các bên có thỏa thuận tòa án nơi nguyên đơn cư trú, đặt trụ sở theo điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thì đây là tòa án có thẩm quyền theo lựa chọn của hai bên.

Trình tự giải quyết tranh chấp tại tòa án bao gồm thụ lý, chuẩn bị xét xử, xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có). Thời gian giải quyết tại tòa án thường dài hơn trọng tài, có thể từ 04-06 tháng theo quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Ưu điểm của tòa án là chi phí thấp hơn trọng tài, có thể giải quyết mọi loại tranh chấp không phân biệt chủ thể, giá trị. Tòa án có thẩm quyền áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, bảo toàn tài sản, bảo đảm thi hành án theo Điều 111, Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Nhược điểm là thủ tục phức tạp, thời gian kéo dài, thông tin tranh chấp công khai tại phiên tòa.

Mỗi phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thiết kế xây dựng đều có ưu điểm và hạn chế riêng. Việc lựa chọn thương lượng, hòa giải, trọng tài hay tòa án cần căn cứ vào giá trị tranh chấp, quan hệ giữa các bên và mục tiêu giải quyết để đạt hiệu quả pháp lý và kinh tế tối ưu.

>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng

Dịch vụ pháp lý hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng thiết kế xây dựng

Luật sư phân tích và làm rõ nguyên nhân phát sinh tranh chấp dựa trên hợp đồng, chứng cứ và quy định pháp luật về hợp đồng xây dựng. Dịch vụ pháp lý của Luật Long Phan PMT hỗ trợ khách hàng trong việc:

• Tư vấn phương án và hình thức giải quyết tranh chấp phù hợp với tình hình cụ thể của quý khách hàng.
• Giải thích, hướng dẫn áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến xử lý vi phạm hợp đồng xây dựng theo Luật Xây dựng 2024, Nghị định 37/2015/NĐ-CP, Bộ luật Dân sự 2015.
• Hỗ trợ làm việc, trao đổi và thương lượng với các bên có liên quan để tìm ra giải pháp tối ưu bảo vệ quyền lợi khách hàng.
• Soạn thảo đầy đủ các loại đơn khởi kiện, đơn yêu cầu trọng tài, văn bản pháp lý và tài liệu cần thiết để giải quyết tranh chấp.
• Tham gia giải quyết tranh chấp với tư cách luật sư bảo vệ hoặc người đại diện theo ủy quyền tại tòa án, trọng tài, ban hòa giải.
• Thu thập, hệ thống hóa chứng cứ, xây dựng lập luận pháp lý chặt chẽ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Câu hỏi liên quan (FAQs) về giải quyết tranh chấp hợp đồng thiết kế xây dựng

Dưới đây là các câu hỏi liên quan đến phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thiết kế xây dựng mà Chúng tôi được hỏi nhiều nhất:

Tôi có quyền từ chối thanh toán nếu bản vẽ thiết kế không đúng với ý tưởng ban đầu không?

Quý khách có quyền yêu cầu sửa đổi hoặc từ chối nghiệm thu (dẫn đến tạm ngưng thanh toán) nếu sản phẩm thực tế không đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc yêu cầu thẩm mỹ đã được ghi nhận cụ thể trong hợp đồng. Tuy nhiên, việc “không đúng ý tưởng” cần được chứng minh dựa trên các văn bản thỏa thuận nhiệm vụ thiết kế chứ không chỉ dựa vào cảm quan cá nhân. Theo đó, Quý khách cần thực hiện các công việc sau:

• Rà soát đối chiếu hồ sơ thiết kế: so sánh chi tiết giữa bản vẽ thực tế và Nhiệm vụ thiết kế (Design Brief) hoặc các phụ lục hợp đồng để xác định chính xác các điểm vi phạm về công năng, phong cách hoặc kỹ thuật.
• Soạn thảo văn bản phản hồi: không nghiệm thu hoặc công văn yêu cầu chỉnh sửa, trong đó viện dẫn các điều khoản hợp đồng cụ thể để đảm bảo tính pháp lý cho việc từ chối thanh toán.
• Đàm phán phương án khắc phục: thương lượng với đơn vị thiết kế để thống nhất giới hạn số lần sửa đổi và lộ trình hoàn thiện mà không phát sinh thêm chi phí.

Đơn vị thiết kế chậm bàn giao hồ sơ thì tôi có được phạt vi phạm hợp đồng không?

Quý khách hoàn toàn có quyền phạt vi phạm và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu hợp đồng có quy định điều khoản phạt và nguyên nhân chậm trễ hoàn toàn do lỗi chủ quan của đơn vị thiết kế. Mức phạt vi phạm sẽ tuân theo thỏa thuận nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm và mức bồi thường thiệt hại sẽ được tính theo thiệt hại thực tế (theo Điều 300, Điều 302 Luật Thương mại 2005 nếu các bên thỏa thuận áp dụng Luật Thương mại). Trường hợp các bên thỏa thuận áp dụng Bộ luật Dân sự 2015, thì căn cứ theo Điều 418 các bên phải có thỏa thuận áp dụng phạt vi phạm đồng thời với bồi thường thiệt hại. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 20%/năm theo Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

Tôi muốn chấm dứt hợp đồng thiết kế giữa chừng vì năng lực kiến trúc sư không đáp ứng, tôi cần làm gì?

Quý khách có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu bên thiết kế vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ (như không đảm bảo nhân sự, chất lượng với cam kết) theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 . Tuy nhiên, bạn cần thông báo trước một khoảng thời gian hợp lý và phải thanh toán cho phần khối lượng công việc đã được hoàn thành đúng yêu cầu tính đến thời điểm chấm dứt.

Hợp đồng không quy định rõ về số lần chỉnh sửa bản vẽ, giờ bên thiết kế tính phí sửa đổi thì phải làm sao?

Đây là tranh chấp phổ biến khi hợp đồng lỏng lẻo. Nếu không quy định số lần, theo tinh thần thiện chí của Bộ luật Dân sự 2015, bên thiết kế phải chỉnh sửa cho đến khi đạt yêu cầu thỏa thuận ban đầu. Tuy nhiên, nếu Quý khách thay đổi công năng, diện tích so với ban đầu, bên thiết kế có quyền tính phí phát sinh. Theo đó, Quý khách cần xác định các vấn đề sau:

• Phân loại yêu cầu chỉnh sửa: đâu là yêu cầu chỉnh sửa do lỗi thiết kế (miễn phí) và đâu là yêu cầu thay đổi thiết kế mới từ phía chủ đầu tư (có thể tính phí).
• Đàm phán phụ lục hợp đồng: đàm phán để thống nhất một mức phí hợp lý (nếu có phát sinh) hoặc yêu cầu bên thiết kế tiếp tục hoàn thiện sản phẩm theo nghĩa vụ hợp đồng mà không thu thêm tiền.
• Chuẩn hóa lại thỏa thuận: soạn thảo văn bản ghi nhớ hoặc phụ lục mới quy định rõ số lần chỉnh sửa còn lại và giới hạn phạm vi công việc để tránh tranh chấp kéo dài ở các giai đoạn sau.

Khi không thể thương lượng được nữa, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thiết kế?

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu hợp đồng có điều khoản Trọng tài thương mại, bạn bắt buộc phải nộp đơn tại Trung tâm Trọng tài đã chỉ định và Tòa án sẽ từ chối thụ lý (trừ khi thỏa thuận trọng tài vô hiệu) theo Điều 6 Luật Trọng tài thương mại 2010. Nếu không có thỏa thuận này, thẩm quyền thuộc về Tòa án nhân dân theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Việc xác định đúng cơ quan thụ lý là bước quan trọng đầu tiên để tránh bị trả lại đơn kiện gây mất thời gian và chi phí.

Kết luận

Giải quyết tranh chấp hợp đồng thiết kế xây dựng nhà đất có thể thông qua thương lượng, hòa giải, trọng tài hoặc tòa án. Luật sư chuyên môn sẽ giúp quý khách hàng lựa chọn được phương thức giải quyết tranh chấp hiệu quả nhất, bảo vệ quyền lợi của quý khách hàng. Nếu có nhu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng thiết kế xây dựng nhà đất quý khách hàng có thể liên hệ luật sư hợp đồng qua hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn và hỗ trợ.

Tags: chi phí trọng tài thương mại Việt Nam, Hợp đồng thiết kế nhà đất, Thủ tục khởi kiện hợp đồng​, Tranh chấp hợp đồng xây dựng, Trọng tài thương mại, Vi phạm tiến độ thiết kế