Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hai nhà xây sát vách nhau

Giải quyết tranh chấp hai nhà xây sát vách nhau là vấn đề mà nhiều người quan tâm khi xảy ra tranh chấp. Các bên có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp hai nhà sát vách thông qua thương lượng, hòa, giải hoặc khởi kiện vụ án ra Tòa án. Lúc này, các bên có thể nhờ đến luật sư có kinh nghiệm để giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng và hiệu quả. Bài viết dưới đây sẽ tư vấn hướng dẫn giải quyết tranh chấp hai nhà xây sát vách nhau.

Tranh chấp hai nhà xây sát vách nhau

Thế nào là nhà xây chung tường, sát vách

Nhà có tường chung, sát vách là những ngôi nhà kế bên nhau và có chung một bức tường. Mục đích xây dựng nhà chung tường, sát vách nhằm giảm bớt chi phí xây dựng cho chủ đầu tư, tiết kiệm thời gian, đồng thời tăng tối đa diện tích khi sử dụng.

Tuy có những ưu điểm về lợi ích kinh tế, nhưng việc xây nhà chung tường cũng còn có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến phần móng của hai căn nhà khi chủ hộ phá tường, khó khăn trong chuyển nhượng bất động sản, thậm chí còn dễ xảy ra tranh chấp giữa các chủ hộ với nhau.

>>> Xem thêm: Ký giáp ranh có bắt buộc tất cả hàng xóm giáp ranh đều có mặt?

Quy định về xác định mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản

Căn cứ Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, việc xác định ranh giới giữa bất động sản liền kề được quy định như sau:

• Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyềnhoặc có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
• Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
• Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
• Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Căn cứ Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, việc xác định mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản được quy định như sau:

• Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
• Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
• Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
• Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
• Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
• Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Xác định mốc giới ngăn giữa các bất động sản

Hướng giải quyết tranh chấp hai nhà xây sát vách

Hòa giải

Khi có tranh chấp xảy ra, nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp qua hòa giải cơ sở.

Tranh chấp hai nhà xây sát vách mà các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Căn cứ khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã được quy định như sau:

• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai (bao gồm:  Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có)) để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;
• Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
• Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã;
• Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.

Hòa giải tại UBND cấp xã là phương thức giải quyết tranh chấp bắt buộc – thủ tục tiền tố tụng. Trước khi khởi kiện ra Toà, các bên buộc phải tiến hành hòa giải trước. Ưu điểm của phương thức này là các mâu thuẫn, xung đột sẽ được giải quyết một cách ổn thỏa nhất, các bên tự nguyện thỏa thuận về giải pháp giải quyết tranh chấp, bảo vệ được mối quan hệ giữa các bên. Đồng thời, các bên có thể tiết kiệm được chi phí và thời gian hơn so với việc giải quyết tranh chấp thông qua việc khởi kiện tại Tòa án.

Khởi kiện ra Tòa án

Khi các bên không thể đạt được thỏa thuận giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải, các bên có thể khởi kiện vụ án ra Tòa án để giải quyết.

Căn cứ tại khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp về hai nhà sát vách nhau sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Việc giải quyết tranh chấp của tòa án phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật tố tụng dân sự.

Ưu điểm của phương thức này là phương thức giải quyết tranh chấp có giá trị pháp lý cao. Toà án nhân danh quyền lực Nhà nước để đưa ra phán quyết buộc bên có nghĩa vụ phải thi hành, kể cả bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước. Xét xử ở Tòa án được thực hiện thông qua hai cấp xét xử nên sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên một cách khách quan và công bằng. Tuy nhiên, thủ tục tố tụng tại Tòa án lại khá phức tạp, thời gian giải quyết dài và tính bảo mật không cao.

Như vậy, tùy vào nội dung, đặc điểm của tranh chấp mà các bên có thể lựa chọn các phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp.

Thủ tục giải quyết tranh chấp hai nhà xây sát vách nhau tại Tòa án

Hồ sơ cần chuẩn bị

• Đơn khởi kiện theo mẫu 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017.
• Tài liệu chứng cứ liên quan đến tranh chấp hai nhà xây sát vách nhau : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giấy phép xây dựng…
• Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp
• Giấy tờ của bên khởi kiện: CCCD/CMND, hộ khẩu
• Các giấy tờ chứng minh khác cho yêu cầu khởi kiện

Cơ sở pháp lý: Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Thủ tục thực hiện

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

Đương sự nộp đơn khởi kiện kèm theo các giấy tờ đã được đề cập ở trên đến Tòa án để yêu cầu giải quyết bằng các phương thức sau đây:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Tòa án xem xét đơn và thông báo nộp tiền tạm ứng án phí

• Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
• Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí
• Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Bước 3: Thông báo thụ lý vụ án và chuẩn bị xét xử

• Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án.
• Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án (trừ vụ án được xét xử theo thủ tục rút gọn hoặc vụ án có yếu tố nước ngoài)

Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng

• Trong thời hạn chuẩn bị xét xử, tùy từng trường hợp, Thẩm phán ra một trong các quyết định sau đây: Công nhận sự thỏa thuận giữa các đương sự, Tạm đình chỉ giải quyết vụ án; Đình chỉ giải quyết vụ án;  Đưa vụ án ra xét xử.
• Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Thẩm phán tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải giữa các đương sự.

Bước 4: Xét xử sơ thẩm vụ án

• Điều 222 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định phiên tòa sơ thẩm phải được tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa.
• Hội đồng xét xử sơ thẩm ban hành bản án sơ thẩm theo quy định tại Điều 266, Điều 267 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Bước 5: Tiến hành thủ tục xét xử phúc thẩm nếu có kháng cáo kháng nghị theo quy định tại Phần thứ  ba Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Cơ sở pháp lý: Điều 190, 191, 195, 196, 203, 222, 266, 267 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất hai ranh giới liền kề cần thủ tục gì?

Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp hai nhà xây sát vách nhau

Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp hai nhà xây sát vách nhau sẽ hỗ trợ cho quý khách hàng các công việc sau:

• Tư vấn về xác định ranh giới đất giữa hàng xóm, họ hàng liền kề nhau
• Tư vấn hướng giải quyết tranh chấp hai nhà xây sát vách nhau;
• Tư vấn hòa giải tại UBND cấp xã;
• Tư vấn hồ sơ, trình tự thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án
• Hỗ trợ soạn thảo đơn từ, tài liệu liên quan đến giải quyết tranh chấp
• Hướng dẫn, hỗ trợ thu thập tài liệu chứng cứ giải quyết tranh chấp
• Đại diện theo ủy quyền tham gia thương lượng, hòa giải;
• Đại diện theo ủy quyền tham gia tố tụng tại Tòa án;
• Làm việc với các cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp
• Thực hiện thủ tục khiếu nại nếu phát hiện có sai phạm trong quá trình giải quyết tranh chấp hai nhà sát vách nhau

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hai nhà xây sát vách nhau

Trên đây là bài viết hướng dẫn về giải quyết tranh chấp hai nhà xây sát vách nhau. Hi vọng quý khách hàng đã giải quyết phần nào thắc mắc của mình về việc giải quyết tranh chấp. Nếu quý bạn đọc còn bất kỳ thắc mắc liên quan nào hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn luật đất đai, vui lòng liên hệ cho chúng tôi qua Hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ kịp thời