Chủ nhà thế chấp nhà đang cho thuê có được không?

Chủ nhà thế chấp nhà đang cho thuê không làm chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà. Tuy nhiên, vì có bên thứ ba có quyền, nghĩa vụ mới xuất hiện (tức bên nhận thế chấp – ngân hàng), các bên cần lưu ý một số thủ tục pháp lý nhất là bên thuê để đảm bảo quyền lợi của các bên. Theo dõi bài viết dưới đây của Luật Long Phan PMT để nắm rõ các quy định này.

Quyền thế chấp nhà đang cho thuê của chủ nhà

Công việc cần thực hiện trước khi thế chấp nhà đang cho thuê

Như đã làm rõ ở trên, mặc dù thế chấp nhà ở đang cho thuê là quyền của chủ nhà, chủ nhà vẫn phải thực hiện các công việc sau đây:

Thực hiện nghĩa vụ thông báo cho người đang thuê

Kiểm tra lại thông tin điều khoản của hợp đồng về nghĩa vụ thông báo, soạn thông báo chính thức gửi đến người thuê, nêu rõ:

• Việc nhà sẽ được dùng để thế chấp;
• Mục đích của việc thế chấp (ví dụ: vay vốn ngân hàng);
• Khẳng định quyền tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng hoặc đề xuất thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.

Về thời hạn thông báo trước, luật không quy định về thời hạn báo khi thế chấp nhà. Do đó, chủ nhà cần xem lại điều khoản thông báo trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không có quy định, việc thông báo phải được thực hiện trong thời gian sớm nhất.

Lưu ý không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà tránh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

Việc thế chấp không phải là một trong những căn cứ để đơn phương không chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Do đó, từ khi hợp đồng thuê nhà có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác thì trong thời gian thế chấp, chủ nhà vẫn phải đảm bảo quyền thuê nhà cho người thuê cho đến hết thời hạn hợp đồng. Nội dung này được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 182 Luật Nhà ở 2023.

Nếu chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có thỏa thuận của các bên thì có thể xác định đây là hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và phải thực hiện nghĩa vụ theo khoản 5 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở

Thông báo cho ngân hàng

Ngoài việc phải thông báo cho người thuê nhà, người đi thế chấp cũng cần thông báo cho bên nhận thế chấp – ngân hàng về hiện trạng của nhà cho thuê. Việc thông báo trước để ngân hàng nắm được thông tin đầy đủ khi cần xử lý tài sản nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ khoản vay

Quyền của người thuê nhà khi chủ nhà thế chấp nhà đang cho thuê

Khi chủ nhà thông báo về việc nhà sẽ bị thế chấp, người thuê nhà cũng cần nắm rõ quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi của mình.

Đảm bảo quyền thuê cho đến hết hợp đồng thuê

Theo quy định tại Điều 182 Luật Nhà ở 2023, trong trường hợp nhà ở đang cho thuê bị mang đi thế chấp và sau đó bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, thì bên thuê vẫn có quyền tiếp tục sử dụng nhà ở cho đến khi hết thời hạn thuê đã được thỏa thuận trong hợp đồng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác hoặc bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ theo hợp đồng.

Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người thuê, tránh tình trạng bị buộc rời khỏi nhà đột ngột. Tuy nhiên, trong thời gian tiếp tục thuê, người thuê vẫn có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ được ghi nhận trong hợp đồng thuê, bao gồm việc thanh toán tiền thuê đúng hạn, bảo quản tài sản thuê, không sử dụng sai mục đích và các nghĩa vụ khác theo luật định.

Về tài sản thuộc sở hữu của người thuê trong trường hợp có thỏa thuận xử lý tài sản

Trong quá trình thuê nhà, người thuê có thể mua sắm, đầu tư các tài sản phục vụ cho sinh hoạt hoặc mục đích kinh doanh như máy lạnh, tủ lạnh, bàn ghế, thiết bị nội thất, máy móc sản xuất… Theo quy định của pháp luật dân sự, những tài sản này do người thuê tự bỏ tiền ra mua và không có sự thỏa thuận nào khác với bên cho thuê thì vẫn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người thuê.

Khi đến thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê hoặc tài sản bị xử lý theo hợp đồng thế chấp giữa chủ nhà với ngân hàng, các tài sản thuộc quyền sở hữu cá nhân của người thuê sẽ không bị xử lý chung với tài sản thế chấp.

Ngay cả trong trường hợp có thỏa thuận xử lý tài sản sau khi kết thúc hợp đồng thuê, nội dung thỏa thuận phải rõ ràng về việc xử lý tài sản nào, trong điều kiện nào và phải tôn trọng quyền sở hữu tài sản cá nhân đã được pháp luật ghi nhận. Nếu không, bất kỳ hành vi tự ý giữ lại, sử dụng hoặc thanh lý tài sản thuộc sở hữu của người thuê đều có thể bị xem là xâm phạm quyền sở hữu tài sản hợp pháp và có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường dân sự hoặc thậm chí là trách nhiệm hình sự.

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về việc thế chấp nhà đang cho thuê

Dưới đây mà câu hỏi thường gặp về việc thế chấp nhà đang cho thuê:

Chủ nhà có được phép thế chấp nhà đang cho thuê hay không?

Có, chủ sở hữu nhà ở hoàn toàn có quyền thế chấp tài sản đang trong thời gian cho thuê theo Điều 182 Luật Nhà ở 2023.

Chủ nhà cần thực hiện những thủ tục gì khi thế chấp nhà đang cho thuê?

Chủ nhà bắt buộc phải thông báo bằng văn bản tới người thuê về việc thế chấp và đồng thời thông báo cho bên nhận thế chấp (ngân hàng) biết rằng tài sản đang được cho thuê.

Việc không thông báo về việc thế chấp nhà có bị coi là vi phạm pháp luật không?

Có, việc không thông báo hoặc cố tình thực hiện các hành vi gian dối khi thế chấp nhà đang cho thuê có thể được xem là hành vi vi phạm pháp luật và chủ nhà có thể phải chịu phạt hoặc bồi thường thiệt hại.

Khi thông báo cho người thuê, chủ nhà cần nêu rõ những nội dung gì?

Chủ nhà cần nêu rõ việc nhà sẽ được dùng để thế chấp, mục đích của việc thế chấp (ví dụ: vay vốn ngân hàng) và khẳng định quyền tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng hoặc đề xuất thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.

Luật có quy định về thời hạn thông báo trước khi thế chấp nhà không?

Luật không quy định cụ thể về thời hạn thông báo. Do đó, chủ nhà cần xem lại điều khoản thông báo trong hợp đồng thuê. Nếu hợp đồng không có quy định, việc thông báo phải được thực hiện trong thời gian sớm nhất.

Chủ nhà có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi thế chấp không?

Không, việc thế chấp không phải là căn cứ để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, trừ khi hợp đồng thuê có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Nếu chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có thỏa thuận, người thuê có quyền lợi gì?

Nếu chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có thỏa thuận của các bên, đây có thể là hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và chủ nhà có thể phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại theo Khoản 5 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015.

Người đi thế chấp có cần thông báo cho ngân hàng về tình trạng nhà đang cho thuê không?

Có, người đi thế chấp cần thông báo cho bên nhận thế chấp (ngân hàng) về hiện trạng của nhà đang cho thuê để ngân hàng nắm được thông tin đầy đủ khi cần xử lý tài sản.

Quyền của người thuê nhà khi nhà bị thế chấp là gì?

Theo Điều 182 Luật Nhà ở 2023, bên thuê vẫn có quyền tiếp tục sử dụng nhà ở cho đến khi hết thời hạn thuê đã được thỏa thuận trong hợp đồng, ngay cả khi nhà bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp.

Trong thời gian tiếp tục thuê nhà đã bị thế chấp, người thuê có nghĩa vụ gì?

Người thuê vẫn có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ được ghi nhận trong hợp đồng thuê, bao gồm việc thanh toán tiền thuê đúng hạn, bảo quản tài sản thuê, không sử dụng sai mục đích và các nghĩa vụ khác theo luật định.

Tài sản thuộc sở hữu của người thuê trong nhà bị thế chấp có bị xử lý không?

Không, những tài sản do người thuê tự bỏ tiền ra mua (như máy lạnh, tủ lạnh, bàn ghế) và không có sự thỏa thuận nào khác với bên cho thuê thì vẫn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người thuê và sẽ không bị xử lý chung với tài sản thế chấp.

Luật sư tư vấn về quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khi thế chấp nhà

Dưới đây là hạng mục công việc của dịch vụ tư vấn về quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà khi chủ nhà thế chấp nhà:

• Tư vấn quy định pháp luật liên quan đến việc thế chấp nhà đang cho thuê.
• Rà soát hợp đồng thuê nhà và hợp đồng thế chấp để xác định quyền, nghĩa vụ liên quan.
• Hướng dẫn chủ nhà lập thông báo gửi người thuê và ngân hàng theo đúng quy định.
• Tư vấn xử lý các điều khoản mâu thuẫn giữa hợp đồng thuê và hợp đồng thế chấp.
• Soạn thảo văn bản cam kết giữa các bên về quyền tiếp tục thuê.
• Tư vấn thủ tục đảm bảo quyền lợi khi chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn.

Kết luận

Việc thế chấp nhà đang cho thuê là quyền hợp pháp của chủ sở hữu, tuy nhiên đi kèm với đó là những nghĩa vụ pháp lý bắt buộc nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người thuê và bên nhận thế chấp. Vì vậy, chủ nhà và người thuê cần chủ động trao đổi thiện chí, chia sẻ khó khăn và tuân thủ quy định pháp luật để không xảy ra các tranh chấp không đáng có. Nếu quý khách cần tư vấn chuyên sâu liên quan đến hợp đồng thuê nhà và thế chấp tài sản, vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được hỗ trợ.

Tags: Mua bán nhà đất, mua bán nhà ở đang cho thuê, Nhà đất thế chấp, Nhà ở cho thuê, thế chấp