Giữ lại công trình trên đất vi phạm: Điều kiện không bị tháo dỡ

Giữ lại công trình trên đất vi phạm là khả năng pháp luật vẫn dành cho một số trường hợp cụ thể, không phải mọi công trình xây trên đất có vi phạm đều đương nhiên bị cưỡng chế tháo dỡ. Luật Long Phan PMT nhận thấy đây là mối lo phổ biến của hộ gia đình, cá nhân khi bị lập biên bản vi phạm hành chính về thủ tục hành chính đất đai, vì hậu quả có thể là mất trắng tài sản đã xây dựng suốt nhiều năm. Bài viết dưới đây phân tích căn cứ pháp lý xác định trường hợp nào được xem xét giữ lại, trường hợp nào chắc chắn bị tháo dỡ, và thủ tục cần thực hiện để bảo vệ tài sản.

Căn cứ pháp lý xác định công trình trên đất vi phạm có được giữ lại hay không

Khả năng giữ lại công trình phụ thuộc vào ba yếu tố: loại hành vi vi phạm, thời điểm phát sinh vi phạm, và việc có thuộc trường hợp loại trừ tại Điều 139 Luật Đất đai 2024 hay không.

Các Điều 8, 9, 10, 11, 12 Nghị định 123/2024/NĐ-CP khi quy định biện pháp buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất đều dẫn chiếu ngoại lệ “trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai”. Riêng Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP (hành vi lấn đất, chiếm đất) dẫn chiếu ngoại lệ rộng hơn: trừ trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hoặc thuộc trường hợp tạm thời sử dụng đất đến khi Nhà nước thu hồi theo Điều 139 Luật Đất đai 2024.

Nguyên tắc chung: buộc khôi phục tình trạng ban đầu, trừ trường hợp loại trừ

Nguyên tắc mặc định trong xử phạt vi phạm hành chính đất đai là khôi phục hiện trạng, đồng nghĩa với việc tháo dỡ phần công trình xây dựng trên diện tích đất vi phạm. Việc giữ lại công trình là ngoại lệ, người vi phạm phải chủ động chứng minh mình thuộc trường hợp loại trừ chứ không mặc nhiên được hưởng.

Theo thực tiễn áp dụng, cơ quan có thẩm quyền chỉ xem xét không buộc khôi phục hiện trạng khi hồ sơ, tài liệu chứng minh đầy đủ điều kiện tại Điều 139 Luật Đất đai 2024. Luật sư khuyến nghị người sử dụng đất nên chủ động thu thập giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất, quy hoạch hiện hành và tình trạng ổn định của việc sử dụng đất ngay từ khi nhận được biên bản vi phạm, thay vì chờ đến khi có quyết định cưỡng chế mới tìm cách chứng minh.

Trường hợp loại trừ áp dụng cho vi phạm trước ngày 01/7/2014

Điều 139 Luật Đất đai 2024 được thiết kế riêng cho các vi phạm phát sinh trước ngày 01/7/2014 — điều này thể hiện ngay trong tên gọi của điều luật: “Giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014”. Đây là mốc thời gian có ý nghĩa quyết định, tách biệt cách xử lý giữa vi phạm cũ và vi phạm mới.

Khoản 1 và khoản 2 Điều 139 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp cụ thể: lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, lòng đường, lề đường, vỉa hè, đất xây dựng trụ sở cơ quan (khoản 1); và lấn, chiếm đất có nguồn gốc nông, lâm trường (khoản 2). Khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp còn lại: lấn đất, chiếm đất không thuộc khoản 1, khoản 2 và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất.

Vấn đề áp dụng đối với vi phạm phát sinh từ ngày 01/7/2014 trở về sau

Đây là điểm cần phân tích thận trọng vì thực tiễn áp dụng từng có cách hiểu khác nhau giữa các địa phương. Khoản 5 Điều 139 Luật Đất đai 2024 chỉ quy định rõ: hộ gia đình, cá nhân vi phạm thuộc khoản 1, khoản 2 Điều 139 phát sinh từ ngày 01/7/2014 trở về sau thì Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận và xử lý theo quy định pháp luật. Điều luật không đề cập trực tiếp khoản 3 trong quy định về mốc thời gian này, khiến phát sinh câu hỏi liệu khoản 3 có được áp dụng độc lập, không phụ thuộc mốc 01/7/2014 hay không.

Về vấn đề này, Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã có văn bản trả lời công dân ngày 03/12/2025, đăng tải trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, khẳng định: đối với hành vi sử dụng đất không đúng mục đích quy định tại các Điều 8 đến Điều 12 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, nếu hành vi phát sinh từ ngày 01/7/2014 trở về sau thì đều áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất, không được hưởng ngoại lệ tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024.

Lưu ý: đây là văn bản trả lời công dân của cơ quan chuyên môn, có giá trị tham khảo áp dụng thống nhất trên thực tế, nhưng khách hàng vẫn cần đối chiếu văn bản hướng dẫn tại thời điểm hồ sơ của mình được giải quyết, vì đây là lĩnh vực còn phát sinh vướng mắc trong thực tiễn áp dụng tại các địa phương.

Điều kiện cụ thể để công trình trên đất vi phạm được xem xét giữ lại

Điều kiện giữ lại công trình khác nhau tùy theo nhóm hành vi vi phạm. Khoản 1 và khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024 là hai căn cứ áp dụng phổ biến nhất với hộ gia đình, cá nhân trong thực tiễn tư vấn của Luật Long Phan PMT.

Đất lấn, chiếm hành lang an toàn công trình công cộng, lòng đường, vỉa hè

Theo khoản 1 Điều 139 Luật Đất đai 2024, trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông, không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Điều kiện tiên quyết ở đây không nằm ở ý chí của người sử dụng đất mà nằm ở việc quy hoạch có thay đổi hay không. Luật sư lưu ý khách hàng cần xin xác nhận bằng văn bản của cơ quan quản lý quy hoạch tại địa phương về việc quy hoạch hiện hành không còn xác định phần đất lấn, chiếm thuộc hành lang bảo vệ, thay vì tự suy đoán dựa trên quan sát thực địa.

Đất sử dụng không đúng mục đích hoặc lấn, chiếm khác, phù hợp quy hoạch hiện hành

Theo điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024, trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Như đã phân tích ở phần trên, điều kiện này chỉ có giá trị áp dụng chắc chắn đối với vi phạm phát sinh trước ngày 01/7/2014. Đối với vi phạm sau mốc thời gian này, theo văn bản trả lời của Cục Quản lý đất đai nêu trên, hành vi sử dụng đất sai mục đích vẫn phải khôi phục hiện trạng dù có phù hợp quy hoạch. Nếu không thuộc điểm a khoản 3, người sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng và kê khai đăng ký đất đai theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024.

>>> Xem thêm: Sử dụng đất sai mục đích bị xử phạt như thế nào? Có bị thu hồi không?

Tổng hợp điều kiện giữ lại công trình theo từng nhóm vi phạm

Việc đất có hành vi lấn, chiếm hoặc sử dụng sai mục đích có được xem xét cấp Giấy chứng nhận hay không phụ thuộc vào thời điểm phát sinh vi phạm, loại hành vi và mức độ phù hợp với quy hoạch. Đặc biệt, pháp luật có cách xử lý khác nhau giữa trường hợp vi phạm xảy ra trước ngày 01/7/2014 và từ ngày 01/7/2014 trở về sau. Các trường hợp cụ thể được tổng hợp như sau:

Thủ tục để công trình trên đất vi phạm được xem xét giữ lại, cấp giấy chứng nhận

Thủ tục công nhận quyền sử dụng đất đối với đất có vi phạm được thực hiện theo quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trên cơ sở đáp ứng điều kiện tại Điều 139 Luật Đất đai 2024. Đây là bước bắt buộc phải thực hiện đúng trình tự để tránh hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài thời gian giải quyết.

1. Rà soát và xác định chính xác thời điểm phát sinh vi phạm (trước hay sau ngày 01/7/2014) cùng loại hành vi vi phạm cụ thể để xác định căn cứ áp dụng tại Điều 139 Luật Đất đai 2024.
2. Xin xác nhận của cơ quan quản lý quy hoạch tại địa phương về việc hiện trạng thửa đất có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hiện hành hay không.
3. Chuẩn bị hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, kèm tài liệu chứng minh thời điểm sử dụng đất và tình trạng sử dụng ổn định, không tranh chấp.
4. Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo địa bàn có đất.
5. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản khác nếu có) theo thông báo của cơ quan thuế.
6. Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hồ sơ được thẩm định đạt yêu cầu.

Lưu ý: thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP có thể kéo dài hơn thời hạn thông thường nếu hồ sơ liên quan đến đất có vi phạm, do cơ quan tiếp nhận cần xác minh thêm về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.

Trường hợp công trình chắc chắn bị buộc tháo dỡ, không được giữ lại

Bên cạnh các trường hợp có thể được xem xét giữ lại, pháp luật cũng quy định rõ những trường hợp không có căn cứ để giữ lại công trình, người sử dụng đất cần đối chiếu thẳng thắn để tránh tốn thời gian, chi phí theo đuổi một hướng xử lý không khả thi.

Vi phạm phát sinh từ 01/7/2014 trở về sau thuộc diện lấn, chiếm

Theo khoản 5 Điều 139 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm thuộc khoản 1 và khoản 2 Điều 139 phát sinh từ ngày 01/7/2014 trở về sau thì Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và xử lý theo quy định của pháp luật. Đối với trường hợp này, công trình xây dựng trên phần đất vi phạm sẽ bị xử lý theo hướng khôi phục hiện trạng, tương ứng với việc tháo dỡ.

Đất lấn, chiếm vẫn còn thuộc quy hoạch hành lang an toàn, chỉ giới xây dựng

Theo khoản 1 Điều 139 Luật Đất đai 2024, nếu quy hoạch hiện hành vẫn xác định phần đất lấn, chiếm thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông, hoặc vẫn phục vụ mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình, không cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất đã lấn, chiếm. Trường hợp này, công trình xây dựng trên phần đất bị thu hồi buộc phải tháo dỡ để bàn giao mặt bằng.

>>> Xem thêm: Quy trình buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép

Rủi ro doanh nghiệp, cá nhân cần lưu ý khi xử lý công trình trên đất vi phạm

Ngoài điều kiện giữ lại công trình, người sử dụng đất còn cần lưu ý các rủi ro thực tiễn phát sinh trong quá trình xử phạt và giải quyết hồ sơ, đặc biệt trong giai đoạn thẩm quyền xử phạt đang có nhiều thay đổi.

Thẩm quyền xử phạt đang trong giai đoạn điều chỉnh sau khi bỏ cấp huyện

Theo Nghị định 189/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính được tổ chức lại theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp, không còn cấp huyện. Đến ngày 13/7/2026, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 123/2024/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 31/8/2026, với thay đổi đáng chú ý: mức phạt tiền tối đa mà Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã được quyết định đối với một hành vi vi phạm của cá nhân trong lĩnh vực đất đai được nâng từ 5.000.000 đồng lên 250.000.000 đồng, đồng thời bãi bỏ hoàn toàn thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện tại khoản 2 Điều 30 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Lưu ý: khách hàng có hồ sơ vi phạm đất đai phát sinh gần thời điểm 31/8/2026 cần kiểm tra kỹ văn bản xử phạt được ban hành theo thẩm quyền của cấp nào, đối chiếu đúng thời điểm có hiệu lực của Nghị định 281/2026/NĐ-CP, vì văn bản xử phạt sai thẩm quyền có thể là căn cứ để khiếu nại. Mức phạt đối với tổ chức vi phạm bằng hai lần mức phạt cá nhân theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Nghĩa vụ tài chính và số lợi bất hợp pháp phải nộp lại

Việc công trình được xem xét giữ lại không đồng nghĩa với việc người vi phạm được miễn trừ nghĩa vụ tài chính. Bên cạnh biện pháp khôi phục hiện trạng (nếu có), các Điều 8 đến Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP đều quy định thêm biện pháp khắc phục hậu quả buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, tính theo diện tích, thời gian vi phạm và giá đất tại thời điểm lập biên bản. Khách hàng cần chuẩn bị tài chính cho khoản này song song với việc theo đuổi phương án giữ lại công trình.

Dịch vụ luật sư tư vấn và xử lý vi phạm pháp luật đất đai tại Luật Long Phan PMT

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ luật sư tư vấn và xử lý vi phạm pháp luật đất đai, hỗ trợ cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp rà soát hồ sơ, đánh giá tính hợp pháp của quyết định xử phạt và lựa chọn phương án bảo vệ quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Các công việc luật sư thực hiện gồm:

• Rà soát hồ sơ và xác định hành vi vi phạm: Kiểm tra nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, thời điểm phát sinh vi phạm, hiện trạng công trình và hồ sơ địa chính để xác định đúng hành vi lấn, chiếm đất, sử dụng đất sai mục đích hoặc vi phạm khác.
• Đánh giá khả năng khắc phục và bảo vệ tài sản trên đất: Đối chiếu thời điểm vi phạm, hiện trạng sử dụng và quy hoạch để xác định trường hợp có thể được xem xét giữ lại công trình, cấp Giấy chứng nhận hoặc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.
• Rà soát quyết định xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả: Kiểm tra thẩm quyền, căn cứ, mức phạt, số lợi bất hợp pháp phải nộp lại và biện pháp buộc khôi phục hiện trạng; đánh giá căn cứ khiếu nại khi quyết định xử lý chưa phù hợp.
• Tư vấn và thực hiện thủ tục đất đai liên quan: Hỗ trợ chuẩn bị tài liệu chứng minh thời điểm sử dụng đất, tình trạng sử dụng ổn định, quy hoạch; thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi đủ điều kiện.
• Khiếu nại, khởi kiện và bảo vệ quyền lợi: Soạn đơn khiếu nại, hồ sơ khởi kiện; đại diện hoặc tham gia cùng khách hàng làm việc với cơ quan có thẩm quyền và tham gia tố tụng tại Tòa án khi phát sinh tranh chấp hoặc quyết định xử lý ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp.

Nếu đang gặp vướng mắc về vi phạm đất đai, công trình xây dựng trên đất vi phạm, quyết định xử phạt, buộc tháo dỡ hoặc thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận, khách hàng có thể gửi hồ sơ qua Zalo 0939.846.973 hoặc email pmt@luatlongphan.vn để được luật sư rà soát hồ sơ và tư vấn sơ bộ phương án xử lý phù hợp.

Câu hỏi thường gặp về giữ lại công trình trên đất vi phạm: Điều kiện không bị tháo dỡ

Dưới đây là một số câu hỏi khách hàng thường đặt ra khi đối diện với vi phạm đất đai có công trình xây dựng trên đất, giải đáp dựa trên Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn thi hành.

Kết Luận

Giữ lại công trình trên đất vi phạm không phải là quyền mặc nhiên mà là kết quả của việc chứng minh đúng, đủ các điều kiện tại Điều 139 Luật Đất đai 2024, phù hợp với thời điểm vi phạm và quy hoạch hiện hành tại địa phương. Với những thay đổi về thẩm quyền xử phạt sắp có hiệu lực từ ngày 31/8/2026, việc rà soát kỹ căn cứ pháp lý ngay khi nhận được biên bản vi phạm càng trở nên cấp thiết để bảo vệ tài sản đã xây dựng. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ khách hàng đánh giá khả năng giữ lại công trình và xử lý hồ sơ đúng quy định. Quý khách cần tư vấn cụ thể có thể liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ kịp thời.

Tags: buộc tháo dỡ công trình, Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công trình xây dựng trên đất lấn chiếm, Điều 139 Luật Đất đai 2024, điều kiện giữ lại công trình, giữ lại công trình trên đất vi phạm, khôi phục hiện trạng đất, lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình, sử dụng đất sai mục đích, thủ tục cấp sổ đỏ đất vi phạm, Vi phạm pháp luật đất đai, xử lý đất lấn chiếm, xử phạt vi phạm hành chính đất đai