Hướng dẫn yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán nhà vô hiệu do vi phạm điều cấm

Hướng dẫn yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán nhà vô hiệu do vi phạm điều cấm là nội dung tập trung phân tích các căn cứ pháp lý và trình tự áp dụng trong giải quyết tranh chấp giao dịch nhà ở tại Việt Nam. Bài viết giới thiệu khung pháp luật điều chỉnh hiệu lực hợp đồng mua bán nhà, phạm vi áp dụng quy định về giao dịch vô hiệu và cách tiếp cận trong thực tiễn tố tụng. Trên cơ sở đó, Luật Long Phan PMT tổng hợp và trình bày nội dung chuyên môn nhằm hỗ trợ Quý khách hàng tiếp cận vấn đề một cách hệ thống.

Căn cứ pháp lý để yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm

Pháp luật Việt Nam ghi nhận nguyên tắc tự do, tự nguyện giao kết hợp đồng nhưng đặt trong giới hạn của điều cấm và đạo đức xã hội. Khi hợp đồng mua bán nhà ở xâm phạm điều cấm của pháp luật, giao dịch không được pháp luật bảo vệ và phát sinh hậu quả vô hiệu. Việc xác định đúng căn cứ pháp lý là nền tảng để yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán nhà vô hiệu do vi phạm điều cấm được chấp nhận.

Luật định nghĩa “điều cấm của pháp luật” là gì?

Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội. Theo quy định này, điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Hệ quả pháp lý này mang tính đương nhiên, không phụ thuộc vào lỗi của các bên tham gia giao dịch. Tòa án nhân dân có thẩm quyền xem xét và tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu khi có yêu cầu của người có quyền lợi liên quan.

Căn cứ cụ thể trong các văn bản pháp luật

Căn cứ để yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm điều cấm được xác định trên cơ sở các quy định pháp luật sau:

• Bộ luật Dân sự 2015: trong đó Điều 117 quy định các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và Điều 123 quy định giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm điều cấm của luật; 
• Luật Nhà ở: áp dụng theo thời điểm xác lập giao dịch để xem xét điều kiện của nhà ở được phép tham gia giao dịch và các trường hợp bị cấm chuyển nhượng; 
• Luật Kinh doanh bất động sản: áp dụng theo thời điểm giao kết hợp đồng nhằm xác định điều kiện kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản hợp pháp; 
• Luật Đất đai: cùng các văn bản hướng dẫn thi hành, điều chỉnh các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các trường hợp pháp luật không cho phép thực hiện giao dịch.

Việc xác định hợp đồng mua bán nhà vô hiệu do vi phạm điều cấm không chỉ dựa trên khái niệm chung của pháp luật dân sự mà còn phải đối chiếu với các quy định cụ thể trong hệ thống pháp luật chuyên ngành. Các căn cứ này được ghi nhận rải rác trong Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai, tạo thành khung pháp lý thống nhất để cơ quan có thẩm quyền xem xét tính hợp pháp của giao dịch mua bán nhà ở.

>>> Xem thêm: Hợp đồng mua bán đất bị Tòa tuyên vô hiệu xử lý như thế nào?

Các trường hợp hợp đồng mua bán nhà thường bị coi là vi phạm điều cấm

Thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án cho thấy nhiều trường hợp hợp đồng mua bán nhà bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm. Việc nhận diện các trường hợp này giúp Quý khách hàng đánh giá tình trạng giao dịch của mình. Luật Long Phan PMT tổng hợp các trường hợp phổ biến nhất trong thực tiễn.

Nhà ở không đủ điều kiện được giao dịch

Xet quy định hiện hành thì nhà ở phải đảm bảo điều kiện giao dịch theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023. Các điều kiện cơ bản bảo gồm:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định không bắt buộc có giấy chứng nhậ;;
• Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
•  Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
• Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, trong các trường hợp này, đối tượng của hợp đồng nếu không đủ điều kiện tham gia giao dịch sẽ dẫn đến hợp đồng vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập.

Trong thực tiễn, các vi phạm thường gặp bao gồm nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhưng không thuộc trường hợp được phép bán; nhà ở xây dựng trái phép, sai phép hoặc xây dựng trên đất không được phép xây dựng; nhà ở đang bị kê biên, phong tỏa, đang có tranh chấp nhưng vẫn được đem ra giao dịch mua bán.

Chủ thể không có quyền bán

Một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 là chủ thể phải có quyền định đoạt tài sản. Khi người ký hợp đồng không có quyền này, việc chuyển nhượng bị xem là trái pháp luật.

Các trường hợp phổ biến gồm:

• Người bán không phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở.
  Chỉ người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền hợp pháp mới có quyền chuyển nhượng. Việc người không có quyền tự ý bán tài sản là hành vi bị pháp luật cấm.
• Nhà ở thuộc sở hữu chung của hộ gia đình nhưng thiếu sự đồng ý của các thành viên có quyền.
  Theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai, việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận của tất cả các đồng sở hữu. Nếu một người tự ý bán mà không được các thành viên còn lại đồng ý thì giao dịch vi phạm quy định về chủ thể có quyền định đoạt.
• Người ký hợp đồng không có giấy ủy quyền hợp pháp.
  Điều 138 Bộ luật Dân sự quy định việc đại diện phải dựa trên căn cứ pháp luật hoặc ủy quyền hợp lệ. Nếu giao dịch được ký bởi người không có thẩm quyền đại diện thì hợp đồng không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ cho chủ sở hữu và có thể bị tuyên vô hiệu.

Những vi phạm này làm cho giao dịch không đáp ứng điều kiện về chủ thể, đồng thời xâm phạm chế độ quản lý tài sản được pháp luật bảo vệ.

Vi phạm điều cấm đặc thù của pháp luật nhà ở

Ngoài các điều kiện chung, pháp luật còn đặt ra các hạn chế đặc biệt đối với một số loại nhà ở, như quy định điều kiện tại Điều 88 Luật Nhà ở 2023 nhằm bảo đảm chính sách an sinh xã hội và quản lý tài sản công. Việc chuyển nhượng trái các quy định này bị coi là vi phạm điều cấm.

Điển hình:

• Chuyển nhượng nhà ở xã hội, nhà tái định cư không đúng đối tượng hoặc chưa đủ thời hạn chuyển nhượng.
  Luật Nhà ở quy định rõ nhà ở xã hội chỉ được bán, cho thuê, chuyển nhượng cho đúng đối tượng và sau thời gian hạn chế nhất định. Việc mua bán “trao tay”, sang nhượng khi chưa đủ điều kiện là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm.
• Bán nhà thuộc quỹ nhà công, nhà thuộc sở hữu nhà nước hoặc thuộc diện không được phép chuyển nhượng.
  Đây là tài sản công, việc định đoạt phải tuân theo cơ chế quản lý tài sản nhà nước. Cá nhân không có quyền tự ý mua bán.
• Chuyển nhượng tài sản đang bị hạn chế quyền định đoạt theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
  Ví dụ: tài sản đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, đang bị thanh tra, điều tra hoặc bị cấm giao dịch. Việc cố ý ký hợp đồng chuyển nhượng trong thời gian này là hành vi trái quy định pháp luật.

Pháp luật nhà ở quy định các hạn chế riêng đối với một số loại nhà ở nhằm bảo đảm chính sách an sinh và quản lý tài sản công.

Điều kiện để Tòa án chấp nhận yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán nhà

Để Tòa án chấp nhận yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm điều cấm, người khởi kiện phải chứng minh đồng thời các điều kiện sau đây:

• Có hợp đồng mua bán nhà ở đã được xác lập trên thực tế, thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên về đối tượng, giá, quyền và nghĩa vụ.
• Có quy định pháp luật cụ thể cấm hành vi mua bán trong trường hợp nhà ở hoặc giao dịch đang được xem xét.
• Hành vi vi phạm điều cấm tồn tại tại thời điểm giao kết hợp đồng, không phát sinh sau khi hợp đồng đã được xác lập hợp pháp.
• Vi phạm không thể khắc phục để làm cho hợp đồng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Trường hợp vi phạm chỉ liên quan đến điều kiện về hình thức hoặc là vi phạm có thể được hợp thức hóa, Tòa án có thể không tuyên hợp đồng vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.

Thẩm quyền giải quyết yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán nhà

Việc xác định đúng thẩm quyền giải quyết là điều kiện để yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu được thụ lý và giải quyết theo đúng trình tự pháp luật. Thẩm quyền được xác lập trên cơ sở lựa chọn của các bên và quy định của pháp luật tố tụng có liên quan.

Tòa án

Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong trường hợp các bên không có thỏa thuận trọng tài hoặc thỏa thuận trọng tài không hợp lệ. Căn cứ Điều 26, Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án Nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú/ đặt trụ sở có thẩm quyền giải quyết. 

Trọng tài thương mại

Trọng tài chỉ có thẩm quyền giải quyết khi các bên đã có thỏa thuận trọng tài hợp lệ được xác lập trước hoặc sau khi phát sinh tranh chấp theo Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010. Việc giải quyết tranh chấp tại trọng tài được thực hiện theo Luật Trọng tài thương mại và quy tắc tố tụng của trung tâm trọng tài mà các bên lựa chọn.

Hồ sơ yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán nhà vô hiệu

Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, đúng quy định pháp luật là yếu tố quyết định việc Tòa án thụ lý vụ án. Thiếu sót trong hồ sơ có thể dẫn đến yêu cầu bổ sung hoặc trả lại đơn khởi kiện. 

Đơn khởi kiện

Đối với việc giải quyết tại Tòa án, đơn khởi kiện được lập theo Mẫu số 23 ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP. Trường hợp giải quyết tại trọng tài, đơn yêu cầu được lập theo mẫu của trung tâm trọng tài mà các bên đã thỏa thuận lựa chọn. 

Người khởi kiện cần cân nhắc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết các vấn đề:

• Tuyên hợp đồng mua bán nhà vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật
• Giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015
• Buộc các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
• Buộc bên có lỗi bồi thường thiệt hại (nếu có)

Tài liệu, chứng cứ kèm theo

Người yêu cầu cần nộp kèm theo đơn khởi kiện các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình, bao gồm:

• Hợp đồng mua bán nhà ở bản gốc hoặc bản sao hợp lệ
• Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu có, chứng minh nhà ở không đủ điều kiện tham gia giao dịch
• Chứng cứ về việc thanh toán tiền, giao nhận nhà ở giữa các bên
• Các tài liệu khác chứng minh hành vi vi phạm điều cấm của pháp luật liên quan đến giao dịch mua bán nhà ở

>>> Xem thêm: Cách tính tiền bồi thường thiệt hại do hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

Luật sư hướng dẫn yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán nhà vô hiệu

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm. Quý khách hàng được hỗ trợ toàn diện từ giai đoạn tư vấn pháp lý đến thi hành bản án. Các công việc luật sư thực hiện cho khách hàng bao gồm:

• Tư vấn pháp lý về căn cứ yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán nhà vô hiệu do vi phạm điều cấm
• Đánh giá tính khả thi của vụ kiện dựa trên hồ sơ, chứng cứ hiện có
• Hướng dẫn thu thập, bổ sung chứng cứ chứng minh hành vi vi phạm điều cấm của luật
• Soạn thảo đơn khởi kiện, đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
• Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện hoàn chỉnh theo quy định Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
• Đại diện nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền
• Tham gia tố tụng với tư cách người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự
• Đại diện thương lượng, hòa giải với bên đối lập
• Bào chữa, tranh luận tại phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm
• Tư vấn kháng cáo, khiếu nại quyết định tố tụng (nếu cần)
• Hỗ trợ thi hành bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở: Hướng dẫn từ A-Z.

Câu hỏi liên quan (FAQs) đến hướng dẫn yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán nhà vô hiệu do vi phạm điều cấm

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm điều cấm:

Thời hiệu để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu do vi phạm điều cấm là bao lâu?

Đối với trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, theo quy định khoản 3 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 pháp luật quy định không hạn chế thời hiệu. Nghĩa là các bên hoặc người liên quan có thể nộp đơn yêu cầu Tòa án giải quyết bất cứ lúc nào, kể cả khi giao dịch đã hoàn tất từ nhiều năm trước.

Ai có quyền nộp đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này?

Khác với các tranh chấp dân sự thông thường, đối với giao dịch vi phạm điều cấm, không chỉ các bên tham gia hợp đồng mà cả người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu để bảo vệ trật tự công cộng.

Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm là gì?

Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

• Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
• Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
• Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
•  Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
• Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Nếu ngôi nhà đã được bên mua bán tiếp cho người thứ ba thì hợp đồng ban đầu có bị tuyên vô hiệu không?

Có. Hợp đồng ban đầu vi phạm điều cấm thì đương nhiên vô hiệu tuyệt đối. Tuy nhiên, quyền lợi của người thứ ba ngay tình (người mua lại nhà mà không biết về vi phạm trước đó và đã đăng ký quyền sở hữu) có thể được bảo vệ theo Điều 133 Bộ luật Dân sự, trừ khi tài sản đó là vật cấm lưu thông hoặc bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.

Sự khác biệt giữa “Hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm” và “Hợp đồng vô hiệu về hình thức” là gì?

Vô hiệu do vi phạm điều cấm liên quan đến nội dung và mục đích của hợp đồng trái luật (không thể sửa chữa). Vô hiệu về hình thức liên quan đến cách thức xác lập (ví dụ: thiếu công chứng) và thường có thể được Tòa án công nhận hiệu lực nếu các bên đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ.

Bên mua có được yêu cầu bồi thường khoản chênh lệch giá nhà tăng lên khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu không?

Có. Trong thực tiễn xét xử, “thiệt hại” được xác định bao gồm cả khoản chênh lệch giá trị tài sản tại thời điểm xét xử so với thời điểm mua bán. Nếu bên bán có lỗi làm hợp đồng vô hiệu, bên bán thường phải bồi thường khoản chênh lệch này cho bên mua để đảm bảo quyền lợi thực tế.

Hợp đồng mua bán nhà “viết tay” có bị coi là vi phạm điều cấm không?

Hợp đồng viết tay thường chỉ vi phạm về hình thức (không công chứng, chứng thức. Trường hợp này giao dịch có thể bị vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Việc vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật chỉ khi nội dung thỏa thuận trong giấy tay đó vi phạm các quy định cấm (ví dụ: mua bán đất rừng phòng hộ cấm chuyển nhượng).

Kết luận

Yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán nhà vô hiệu do vi phạm điều cấm cần được thực hiện trên cơ sở phân tích đầy đủ căn cứ pháp lý, điều kiện áp dụng và thẩm quyền giải quyết. Việc lựa chọn giải pháp pháp lý phù hợp giúp hạn chế rủi ro và bảo toàn quyền lợi tài sản. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được hỗ trợ theo đúng chuẩn mực pháp lý và thực tiễn xét xử.

Tags: Điều kiện giao dịch nhà ở, Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, Mua bán nhà ở xã hội trái phép, Thời hiệu yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng, Thủ tục khởi kiện tranh chấp nhà đất, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, Tuyên giao dịch dân sự vô hiệu, Vi phạm điều cấm của luật