Cách tính tiền bồi thường thiệt hại do hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

Hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng rất được mọi người quan tâm bởi đây là hợp đồng có giá trị lớn. Pháp luật quy định tiền bồi thường thiệt hại hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu trong những trường hợp cụ thể. Khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu thì được bồi thường thiệt hại ra sao? Cách tính tiền bồi thường thiệt hại trong trường hợp này như thế nào? Bạn đọc có thể tìm hiểu các vấn đề bên trên thông qua bài viết dưới đây.

Tư vấn các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là gì?

Căn cứ Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015):

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

Các trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu

Căn cứ Điều 122 BLDS 2015, hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu khi không đáp ứng được các điều kiện sau đây:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng được xác lập;
• Chủ thể tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
• Hình thức: Hợp đồng phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực.

Căn cứ Điều 407 và Điều 408 BLDS 2015, hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu trong các trường hợp cụ thể sau:

• Hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội;
• Hợp đồng vô hiệu do giả tạo;
• Hợp đồng vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;
• Hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn;
• Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;
• Hợp đồng vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;
• Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức;
• Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

>>> Xem thêm: Thủ tục công nhận thỏa thuận của đương sự

Hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu

Căn cứ Điều 131 BLDS 2015, hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu:

• Hợp đồng vô hiệu KHÔNG làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm hợp đồng được xác lập.
• Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
• Bên có LỖI gây thiệt hại thì phải bồi thường.
• Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

Bồi thường thiệt hại do hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

Điều kiện phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

Trách nhiệm bồi thường thiệt hại phát sinh khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Có THIỆT HẠI thực tế xảy ra;
• Có hành vi trái pháp luật;
• Có mối quan hệ nhân quả giữa thiệt hại xảy ra và hành vi trái pháp luật: tức là thiệt hại xảy ra là kết quả tất yếu của hành vi trái pháp luật và hành vi trái pháp luật là nguyên nhân dẫn đến thiệt hại;
• Có lỗi (vô ý hoặc cố ý) của người gây thiệt hại.

Các tính tiền bồi thường thiệt hại

Căn cứ Điểm c, Tiểu mục 2.4, Mục 2, Chương I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP; tiền bồi thường thiệt hại được Tòa án xác định như sau:

• Khoản tiền mà bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà ở do bên mua đã tháo dỡ hoặc làm hư hỏng trong trường hợp bên mua có lỗi;
• Khoản tiền mà bên mua đã đầu tư để cải tạo, sửa chữa nhà làm TĂNG giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp bên bán có lỗi;
• Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không có đặt cọc và không có thỏa thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại để bảo đảm thực hiện hợp đồng, thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác (nếu có).

Toà án tiến hành định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về nhà ở như sau:

• Nếu các đương sự KHÔNG thoả thuận được về giá nhà, giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Tòa án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc thành lập Hội đồng định giá. Giá nhà và giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi có nhà đất đang tranh chấp đối với từng loại nhà, đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
• Nếu Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các Trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng đất tại địa phương, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết của các Trung tâm giao dịch để xác định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất.

Cách tính tiền bồi thường thiệt hại

>>> Xem thêm: BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU KHI NÀO?

Vai trò của luật sư tư vấn đối với các vấn đề liên quan đến hợp đồng dân sự

• Tư vấn các quy định pháp luật về hợp đồng dân sự;
• Tư vấn về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên khi tham gia hợp đồng dân sự;
• Tư vấn hướng giải quyết tốt nhất các vấn đề liên quan đến tranh chấp về hợp đồng dân sự;
• Hướng dẫn, hỗ trợ khách hàng trong đàm phán, soạn thảo hợp đồng dân sự;
• Nhận ủy quyền thay mặt khách hàng trực tiếp tham gia tố tụng liên quan đến các tranh chấp hợp đồng dân sự.

Trên đây là bài viết giúp giải đáp các thắc mắc liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu, đặc biệt trong việc xác định tiền bồi thường thiệt hại khi hợp đồng này bị vô hiệu. Nếu bạn đọc muốn tìm hiểu thêm về hợp đồng dân sự, hay liên hệ ngay HOTLINE: 1900.63.63.87 để được tư vấn luật hợp đồng kịp thời. Xin cảm ơn.