Giải quyết tranh chấp hư hỏng tài sản khi trả nhà cho thuê

Giải quyết tranh chấp hư hỏng tài sản khi trả nhà cho thuê phát sinh khi bên thuê trả lại bất động sản mà tình trạng khác so với điều khoản hợp đồng. Xác định giữa hao mòn tự nhiên và hư hỏng do lỗi là vấn đề cơ bản. Bên cho thuê cần kiểm tra tình trạng, thu thập chứng cứ, tính toán thiệt hại, thương lượng, hoặc khởi kiện tòa án. Các bước này đòi hỏi sự chính xác pháp lý và bằng chứng rõ ràng. Bài viết này của Luật Long Phan PMT sẽ hướng dẫn quy trình giải quyết tranh chấp từ đầu đến cuối.

Kiểm tra lại tình trạng tài sản khi trả nhà cho thuê

Kiểm tra lại tình trạng tài sản thuê là bước xác lập nền tảng pháp lý cho toàn bộ quá trình giải quyết tranh chấp. Quý khách hàng phải so sánh hiện trạng lúc bàn giao ban đầu với hiện trạng khi trả lại để xác định các thay đổi và hư hỏng. Hành động này tạo bằng chứng chứng minh rõ ràng sự khác biệt giữa tình trạng lúc bàn giao và khi trả lại.

Khi bàn giao nhà cho thuê

Khi bên cho thuê giao nhà cho bên thuê, các bên phải kiểm tra và đối chiếu hiện trạng bàn giao với các điều khoản trong hợp đồng thuê tài sản. Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê để giao tài sản sử dụng trong thời hạn với thanh toán tiền thuê. 

Theo Điều 476 Bộ luật Dân  2015, Bên cho thuê có nghĩa vụ giao tài sản cho bên thuê đúng tình trạng đã thỏa thuận trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ, tài liệu cần thiết liên quan đến việc sử dụng tài sản đó. Nếu hợp đồng kèm theo phụ lục mô tả nội thất, hệ thống điện nước, điều kiện sử dụng, danh mục tài sản đi kèm, tiêu chuẩn bàn giao…, thì bên cho thuê phải giao y đúng những nội dung này. Việc giao thiếu tài sản, giao nhà hư hỏng so với cam kết hoặc giao chậm… đều có thể được xem là vi phạm hợp đồng. Trong trường hợp cho thuê nhà hoặc căn hộ, các giấy tờ và tài liệu có thể gồm: Sổ tay hướng dẫn sử dụng thiết bị (nếu có); Thẻ cư dân, giấy đăng ký gửi xe, giấy ra vào tòa nhà; Quy định nội bộ tòa nhà về PCCC, sinh hoạt, vận hành; Biên bản bàn giao hiện trạng;… Việc không bàn giao đầy đủ giấy tờ có thể khiến bên thuê không thể sử dụng tài sản đúng mục đích và nếu gây thiệt hại thì bên cho thuê phải chịu trách nhiệm.

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, thì bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; bên cho thuê phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê (trừ hư hỏng nhỏ theo tập quán bên thuê phải tự sửa). Do đó, khi bàn giao, bên cho thuê phải giao đúng hiện trạng đã thỏa thuận trong hợp đồng (kèm phụ lục nội thất, tiêu chuẩn hiện trạng nếu có).

Căn cứ vào khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015, Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường và Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê. Vì vậy, khi bàn giao nhà, bên thuê phải kiểm tra các yếu tố này trách trường hợp bên cho thuê yêu cầu bồi thường, khắc phục đối với những hao mòn tự nhiên này.

Ngoài các nội dung cần phải kiểm tra về hiện trạng bàn giao, người thuê nhà cũng phải cần thiết kiểm tra các điều khoản ràng buộc trách nhiệm tại Hợp đồng thuê nhà như:

Kiểm tra điều khoản về phạt vi phạm: theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, thì phạt vi phạm là thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng; các bên có thể thỏa thuận mức phạt, hình thức thực hiện. Nếu hợp đồng thuê có điều khoản phạt vi phạm liên quan đến việc trả nhà muộn, hủy hoại tài sản hay không bàn giao hiện trạng đúng quy định thì bên bị vi phạm có thể áp dụng phạt theo thỏa thuận.

Kiểm tra điều khoản về phạt cọc: theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, thì trong trường hợp bên thuê vi phạm hợp đồng, bên cho thuê có thể trừ phần bồi thường, phạt vi phạm vào số tiền đặt cọc theo thỏa thuận; ngược lại, nếu bên cho thuê vi phạm thì phải trả lại hoặc bồi thường theo thỏa thuận. Do đó, biên bản bàn giao và chứng cứ về hiện trạng là cơ sở để bên cho thuê trừ (hoặc không trừ) tiền đặt cọc.

Khi bàn giao trả nhà cho thuê

Khi bên thuê trả lại nhà cho thuê, các bên cần phải lưu ý các trách nhiệm sau đây để đảm bảo không xảy ra tranh chấp hoặc tiềm ẩn tranh chấp sau này.

Căn cứ vào khoản 1 Điều 476 Bộ luật Dân sự 2015, thì bên cho thuê phải giao (và khi trả lại, hai bên phải đối chiếu) tài sản thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng như đã thỏa thuận; do đó biên bản bàn giao, trả nhà phải liệt kê rõ danh mục từng hạng mục/thiết bị (tên, chủng loại, mã, số lượng, tình trạng ban đầu/hiện tại) để làm cơ sở đối chiếu và xác định trách nhiệm.

Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, thì nếu nhà, thiết bị hoặc tài sản đi kèm bị giảm giá trị vượt quá mức hao mòn tự nhiên hoặc bị hư hỏng do lỗi của bên thuê, bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường. Căn cứ Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, khi hết thời hạn thuê, bên thuê có nghĩa vụ bàn giao lại nhà cho thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ phần hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng tình trạng mà các bên đã thỏa thuận. Nếu tài sản cho thuê bị giảm giá trị so với thời điểm bàn giao ban đầu thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Trường hợp chậm trả, bên thuê phải trả tiền thuê trong thời gian chậm bàn giao, bồi thường thiệt hại phát sinh và có thể phải chịu phạt vi phạm nếu hợp đồng có quy định. Trong thời gian chậm trả, mọi rủi ro đối với tài sản thuê do bên thuê tự chịu trách nhiệm.

Để bảo toàn chứng cứ khi xảy ra tranh chấp, các bên cần lập biên bản bàn giao. Biên bản cần đính kèm ảnh chụp hiện trạng các khu vực, hạng mục quan trọng (cửa, thiết bị điện, tường, trần, sàn, nhà vệ sinh…). Ảnh cần ghi thời gian và mô tả ngắn để làm bằng chứng khách quan khi có yêu cầu giải quyết tranh chấp. Biên bản bàn giao phải có chữ ký của hai bên và (nếu có) chữ ký người làm chứng để xác nhận sự đồng thuận về hiện trạng tài sản tại thời điểm bàn giao. Trường hợp một bên không đồng ý với kết luận đánh giá, cần ghi rõ ý kiến bảo lưu ngay trong biên bản, làm cơ sở bảo vệ quyền yêu cầu định giá lại, thương lượng hoặc khởi kiện sau này.

Xác định thiệt hại và chi phí hợp lý để khắc phục khi bị hư hỏng tài sản

Xác định thiệt hại và tính toán chi phí khắc phục là bước quyết định để yêu cầu bồi thường chính xác từ bên thuê. Quý khách hàng phải thu thập bằng chữ đầy đủ từ các bên thứ ba độc lập để chứng minh mức chi phí hợp lý. Bước này đòi hỏi tính toán kỹ lưỡng dựa trên định giá chuyên môn và báo giá thị trường.

Đối chiếu tình trạng để xác định các hạng mục bị hư hại, hỏng, mất

Đối chiếu tình trạng tài sản thuê lúc bàn giao ban đầu với tình trạng khi bên thuê trả lại nhà là công việc xác lập danh mục thiệt hại. Quý khách hàng cần phân tích chi tiết từng hạng mục bị hư hại, hỏng, mất để lập bảng liệt kê toàn diện. So sánh ảnh/video hiện trạng lúc nhận nhà với ảnh/video lúc trả lại sẽ cung cấp bằng chứng trực quan có giá trị cao trong tranh chấp.

Danh mục thiệt hại phải ghi rõ: mô tả chi tiết từng hạng mục, vị trí chính xác hư hỏng, mức độ hư hỏng (nhẹ/vừa/nặng), nguyên nhân hư hỏng là do sử dụng bình thường hay do lỗi bất cẩn. Phân loại thiệt hại thành các nhóm giúp tính toán mức bồi thường: hư hỏng nặng yêu cầu thay thế toàn bộ, hư hỏng vừa yêu cầu sửa chữa, hư hỏng nhẹ tự sửa, hao mòn tự nhiên không bồi thường.

Lập bảng so sánh hai thời điểm bàn giao và trả nhà sẽ giúp xác định rõ ràng hạng mục nào là hao mòn tự nhiên (bên thuê không chịu trách nhiệm) và hạng mục nào hư hỏng do lỗi (bên thuê chịu trách nhiệm bồi thường). Phân loại chính xác này là yếu tố quyết định trong tranh chấp tài sản thuê.

Thu thập bằng chứng chi phí hợp lý để khắc phục

Thu thập bằng chứng chi phí hợp lý là bước thiết yếu để xác định mức thiệt hại cần bồi thường trong tranh chấp hư hỏng tài sản. Quý khách hàng phải thu thập từ 2-3 báo giá sửa chữa độc lập từ các nhà cung cấp đủ điều kiện hoạt động và đủ độ chuyên nghiệp, uy tín. Hóa đơn vật tư/công thợ từ các nhà thầu chuyên nghiệp, hóa đơn thanh toán, biên lai chi trả sẽ là bằng chứng pháp lý có giá trị cao.

Nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê đúng thời hạn, Quý khách hàng có quyền tính toán thời gian gián đoạn khai thác để yêu cầu bồi thường lợi ích gắn liền theo Điều 589 Bộ luật Dân sự. Lợi ích gắn liền là lợi nhuận mà bên cho thuê mất do không thể sử dụng/cho thuê bất động sản trong thời gian sửa chữa. Tính toán: Giá thuê thị trường/ngày × số ngày sửa chữa = lợi ích gắn liền bị mất.

Khi hai bên không thỏa thuận được mức bồi thường, Quý khách hàng nên tiến hành bước tiếp theo: thương lượng chính thức, hòa giải tại tòa án, hoặc khởi kiện tòa án. Việc thu thập bằng chứng chi phí hợp lý ngay từ ban đầu sẽ giúp Quý khách hàng có vị trí mạnh trong các bước giải quyết tiếp theo.

Xác định mức thiệt hại để yêu cầu bồi thường do hư hỏng tài sản khi trả nhà cho thuê

Xác định mức thiệt hại để yêu cầu bồi thường là quá trình tính toán chi tiết các khoản bồi thường mà bên cho thuê có quyền yêu cầu. Theo Điều 589 Bộ luật Dân sự 2015 (được hướng dẫn cụ thể tại Khoản 1 Điều 6 Nghị quyết 02/2022/NQ-HĐTP), thiệt hại do tài sản bị xâm phạm bao gồm: 

• Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng: giá trị thiệt hại trực tiếp được xác định bằng tổng hóa đơn hợp lệ (chi phí thực tế để sửa chữa hoặc mua lại tài sản) hoặc nếu không có hóa đơn, có thể dùng giá thị trường hợp lý từ nhà cung cấp độc lập để làm căn cứ bồi thường.
• Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút: Khi công trình bị hỏng phải sửa chữa dẫn đến gián đoạn khai thác, phần tổn thất này được tính bằng giá thuê thị trường/ngày × số ngày không thể khai thác, nhưng chỉ tính phần hợp lý, và cần phải có chứng cứ (hợp đồng thuê trước, báo giá thuê tương tự, hợp đồng mẫu, v.v).
• Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại: vận chuyển vật liệu, che chắn tạm (băng lưới, mái che…), phí thẩm định hoặc định giá (giám định thiệt hại), chi phí thuê công cụ, nhân công để khắc phục khẩn cấp,… Miễn là chi phí được chứng minh là cần thiết và “hợp lý”.

Quý khách hàng phải hiểu rõ cơ sở pháp lý để tính từng loại thiệt hại chính xác.

Ngoài ra, đối chiếu với quy định tại Hợp đồng thuê và các phụ lục khác kèm theo thì bên bị vi phạm có thể yêu cầu bên vi phạm chịu phạt thêm các khoản:

• Phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 nếu các bên có thỏa thuận tại hợp đồng.
• Phạt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
• Lãi chậm trả trong thời hạn chậm trả tiền thuê nhà theo quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

Thương lượng giải quyết tranh chấp hư hỏng tài sản khi trả nhà cho thuê

Thương lượng là bước giải quyết tranh chấp trước tiên mà Quý khách hàng nên thực hiện để tiết kiệm thời gian, chi phí pháp lý và bảo tồn mối quan hệ với bên thuê. Quá trình thương lượng diễn ra một cách thân thiện, coi trọng lợi ích chung của cả hai bên.

Gửi thư yêu cầu bồi thường

Quý khách hàng phải gửi thư yêu cầu bồi thường bằng văn bản chính thức đến địa chỉ của bên vi phạm theo thông tin liên hệ ghi tại hợp đồng. Thư yêu cầu phải liệt kê từng hạng mục hư hỏng, mức độ, chi phí khắc phục, cơ sở pháp lý yêu cầu bồi thường. Nêu rõ thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán, tài khoản nhận tiền, hậu quả nếu không thanh toán.

Gửi thư yêu cầu là bằng chứng quan trọng chứng minh Quý khách hàng đã thông báo trước khi tiến hành các bước tiếp theo. Bảo lưu bản sao thư yêu cầu cùng biên nhận gửi, email xác nhận đọc, tin nhắn Zalo, SMS sẽ là bằng chứng quan trọng nếu phát sinh kiện tụng sau.

>>> Xem thêm: Mức bồi thường khi làm hư hỏng tài sản thuê của người khác

Lập biên bản có sự chứng kiến của chính quyền địa phương nếu thỏa thuận thành

Nếu hai bên đã thỏa thuận được mức bồi thường, Quý khách hàng cần yêu cầu lập biên bản thỏa thuận giải quyết tranh chấp có sự chứng kiến của cơ quan chính quyền địa phương. Biên bản này phải ghi rõ nội dung tranh chấp ban đầu và mức bồi thường mà các bên đã thống nhất. Đồng thời, biên bản cần nêu rõ hình thức thanh toán và thời hạn thực hiện thanh toán. Chữ ký của cả hai bên, cùng chữ ký của nhân chứng, phải được thể hiện đầy đủ. Cuối cùng, biên bản phải có xác nhận chính thức từ cơ quan chính quyền để đảm bảo giá trị pháp lý.

Hòa giải giải quyết tranh chấp hư hỏng tài sản khi trả nhà cho thuê

Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp được pháp luật khuyến khích áp dụng trước khi khởi kiện ra Tòa án, nhằm giúp các bên đạt được thỏa thuận trên cơ sở tự nguyện và thiện chí. Theo khoản 1 Điều 194 Luật Nhà ở 2023, Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở khi phát sinh tranh chấp về quyền và nghĩa vụ liên quan đến nhà ở, bao gồm cả trường hợp tranh chấp hư hỏng tài sản khi trả nhà cho thuê.

Ngoài ra, theo quy định của Luật Hòa giải, Đối thoại tại Tòa án năm 2020, các bên có thể yêu cầu hòa giải viên của Tòa án tiến hành hòa giải, đối thoại để hỗ trợ đạt được thỏa thuận trước khi Tòa án thụ lý vụ án. Đây là cơ chế chính thức, được bảo đảm về mặt thủ tục, thời hạn và tính pháp lý của kết quả hòa giải.

Việc hòa giải thành có thể giúp rút ngắn thời gian giải quyết, giảm chi phí tố tụng và giữ gìn mối quan hệ hợp tác giữa bên cho thuê và bên thuê. Biên bản hòa giải thành tại Tòa án có hiệu lực như quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự theo quy định tại khoản 7 Điều 27 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, có thể được thi hành như bản án hoặc quyết định của Tòa án.

Trường hợp một trong các bên không thiện chí hoặc cố tình trì hoãn, quá trình hòa giải có thể bị chấm dứt để chuyển sang giai đoạn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Khi đó, quyền và lợi ích hợp pháp của bên bị thiệt hại sẽ được bảo vệ bằng biện pháp cưỡng chế của pháp luật, bảo đảm tính nghiêm minh và công bằng trong quan hệ dân sự.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở như thế nào?

Khởi kiện tòa án giải quyết tranh chấp hư hỏng tài sản khi trả nhà cho thuê

Khi quá trình thương lượng và hòa giải không đạt được kết quả, bên bị thiệt hại có quyền khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Đây là bước cuối cùng trong quá trình giải quyết tranh chấp hư hỏng tài sản khi trả nhà cho thuê, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên bị thiệt hại.

Xem thêm: Mẫu đơn khởi kiện dân sự

Thời hiệu khởi kiện

Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu bồi thường thiệt hại trong hợp đồng dân sự là 03 năm kể từ ngày người khởi kiện biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Nếu quá thời hạn này mà bên bị thiệt hại không khởi kiện, bên đối tụng có thể yêu cầu Tòa án đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện do hết thời hiệu khởi kiện.

Thẩm quyền giải quyết

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Điều 1 Luật số 81/2025/QH15, tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở, thuê tài sản là bất động sản thuộc thẩm quyền của Tòa án Nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú/ làm việc hoặc nơi Hợp đồng được thực hiện.

Hồ sơ khởi kiện

• Đơn khởi kiện (theo quy định tại mẫu 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP), nội dung phải trình bày đầy đủ theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;
• Hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (bản gốc hoặc bản sao chứng thực);
• Biên bản bàn giao nhà khi nhận và khi trả, kèm ảnh hoặc video ghi nhận hiện trạng;
• Chứng cứ về thiệt hại: báo giá, hóa đơn, biên lai sửa chữa, chi phí khắc phục hư hỏng;
• Chứng cứ về quá trình thương lượng hoặc hòa giải: thư yêu cầu, biên bản làm việc, email hoặc tin nhắn trao đổi;
• Kết luận định giá hoặc thẩm định giá tài sản do cơ quan chuyên môn hoặc tổ chức định giá cung cấp;
• Giấy tờ tùy thân và chứng minh quyền đại diện hợp pháp của người khởi kiện.

Thủ tục thụ lý và trình tự giải quyết

Sau khi nhận được đơn khởi kiện hợp lệ, Tòa án nhân dân có thẩm quyền sẽ tiến hành thụ lý vụ án theo quy định tại Điều 191 và Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (BLTTDS 2015).

• Theo Điều 191 BLTTDS 2015, Tòa án phải kiểm tra đơn khởi kiện, xác định thẩm quyền giải quyết, yêu cầu sửa đổi, bổ sung (nếu cần) và thông báo cho người khởi kiện nộp tạm ứng án phí.
• Sau khi người khởi kiện nộp biên lai tạm ứng án phí, theo Điều 195 BLTTDS 2015, Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án và gửi cho các bên liên quan, Viện kiểm sát cùng cấp.

Trong quá trình chuẩn bị xét xử, Tòa án có thể:

• Yêu cầu đương sự bổ sung tài liệu, chứng cứ theo Điều 97 BLTTDS 2015;
• Ra quyết định trưng cầu định giá tài sản, giám định thiệt hại theo Điều 104 BLTTDS 2015, để đảm bảo việc xác định giá trị tài sản và mức thiệt hại khách quan, phù hợp giá thị trường;
• Mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo Điều 208 BLTTDS 2015.

Nếu hòa giải không thành, vụ án sẽ được đưa ra xét xử theo thủ tục sơ thẩm, và có thể tiếp tục đến cấp phúc thẩm nếu có kháng cáo hoặc kháng nghị.

Xét xử sơ thẩm

Căn cứ vào Điều 220 – 243 BLTTDS 2015, thủ tục sơ thẩm được tiến hành như sau:

• • Sau khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử (Điều 220 BLTTDS 2015), Tòa án mở phiên tòa sơ thẩm với sự tham gia của Hội đồng xét xử, thư ký và các đương sự.

• Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xem xét chứng cứ, lời khai, kết luận định giá, kết quả giám định và căn cứ pháp lý để đưa ra bản án sơ thẩm.

• Nội dung bản án phải thể hiện rõ: tên các bên đương sự, yêu cầu khởi kiện, nhận định của Tòa án, căn cứ pháp luật áp dụng và quyết định về bồi thường thiệt hại, nghĩa vụ của các bên (theo Điều 266 BLTTDS 2015).
• Bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật nếu không có kháng cáo hoặc kháng nghị trong thời hạn luật định.

Xét xử phúc thẩm

Nếu một trong các bên không đồng ý với bản án sơ thẩm, họ có quyền kháng cáo theo Điều 273, Điều 280 BLTTDS 2015, trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; Viện kiểm sát có quyền kháng nghị phúc thẩm trong thời hạn 30 ngày.
Sau khi có kháng cáo hoặc kháng nghị hợp lệ, vụ án được Tòa án cấp phúc thẩm để thụ lý để giải quyết theo Điều 277 – 292 BLTTDS 2015.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

• Hội đồng xét xử xem xét toàn bộ hoặc phần bản án bị kháng cáo, kháng nghị, dựa trên các chứng cứ mới và căn cứ pháp luật.
• Theo Điều 308 BLTTDS 2015, Tòa án phúc thẩm có thể:Giữ nguyên bản án sơ thẩm nếu có căn cứ pháp luật rõ ràng; Sửa bản án sơ thẩm nếu có sai sót trong việc áp dụng pháp luật hoặc xác định thiệt hại; Hủy bản án sơ thẩm và giao hồ sơ về Tòa án cấp dưới để xét xử lại nếu phát hiện vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng hoặc sai lầm trong đánh giá chứng cứ; Đình chỉ xét xử phúc thẩm nếu các bên rút đơn kháng cáo, kháng nghị.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp hư hỏng tài sản khi trả nhà cho thuê

Luật sư của Luật Long Phan PMT hỗ trợ Quý khách hàng trong toàn bộ quy trình giải quyết tranh chấp hư hỏng tài sản thuê, bao gồm:

• Tư vấn pháp lý về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, cơ sở pháp lý để yêu cầu bồi thường.
• Hướng dẫn phương án đàm phán, thương lượng với bên vi phạm để xác định mức bồi thường hợp lý.
• Soạn thảo hồ sơ các văn bản liên quan liên quan đến việc giải quyết tranh chấp theo yêu cầu của khách hàng và quy định pháp luật.
• Hướng dẫn thu thập chứng cứ bao gồm hóa đơn, báo giá thị trường, biên bản hiện trạng tài sản, hợp đồng thuê, biên bản giám định thiệt hại.
• Tham gia tố tụng: bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách hàng tại các cấp Tòa án.

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về giải quyết tranh chấp hư hỏng tài sản khi trả nhà cho thuê

Dưới đây là các câu hỏi thường gặp liên quan đến việc giải quyết tranh chấp hư hỏng hàng hóa khi bàn giao:

Nếu tài sản thuê bị hư hỏng, bên thuê có quyền tự tiến hành sửa chữa để tránh bồi thường không?

Nếu tài sản thuê bị hư hỏng, bên thuê có thể tự tiến hành sửa chữa để tránh bồi thường nếu bên cho thuê chậm trễ thực hiện nghĩa vụ sửa chữa, trừ những hư hỏng nhỏ. Theo khoản 2 Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê có quyền tu sửa và nâng giá trị tài sản thuê nếu được bên cho thuê đồng ý và có thể yêu cầu thanh toán chi phí hợp lý. Trong trường hợp hư hỏng lớn do lỗi của bên thuê, bên thuê phải thông báo ngay cho bên cho thuê. Việc sửa chữa phải được thực hiện dưới sự đồng ý và giám sát của bên cho thuê để đảm bảo chất lượng. Điều này giúp tránh phát sinh tranh chấp mới về tiêu chuẩn kỹ thuật và chi phí.

Khi tính toán bồi thường hư hỏng, có cần tính đến sự khấu hao giá trị của nhà cho thuê  không?

Khi tính bồi thường thiệt hại đối với nhà cho thuê, nếu tài sản đã qua sử dụng, giá trị khấu hao của tài sản cũ cần được tính đến. Tòa án sẽ dựa trên giá trị còn lại của tài sản tại thời điểm xảy ra hư hỏng, chứ không phải giá trị mới. Chi phí bồi thường hợp lý sẽ là chi phí sửa chữa hoặc giá trị thay thế sau khi trừ khấu hao. Theo khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê có nghĩa vụ bảo quản, bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ tài sản thuê, đồng thời phải bồi thường nếu làm mất hoặc hư hỏng. Tuy nhiên, bên thuê không phải chịu trách nhiệm đối với hao mòn tự nhiên phát sinh trong quá trình sử dụng tài sản. .

Bên cho thuê có thể khấu trừ tiền đặt cọc trong trường hợp nào và việc khấu trừ có cần sự đồng ý của bên thuê không?

Bên cho thuê có quyền khấu trừ tiền đặt cọc theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc để bù đắp các thiệt hại hoặc nghĩa vụ chưa thực hiện, ví dụ như tiền thuê còn nợ hoặc chi phí sửa chữa tài sản bị hư hỏng do lỗi của bên thuê. Việc khấu trừ này được thực hiện dựa trên căn cứ pháp lý tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Bên cho thuê không cần phải có sự đồng ý trực tiếp của bên thuê tại thời điểm khấu trừ. Tuy nhiên, việc khấu trừ phải dựa trên bằng chứng thiệt hại rõ ràng, minh bạch. Đồng thời, bên thuê cần được thông báo chi tiết về khoản khấu trừ này.

Mức phạt vi phạm hợp đồng tối đa mà các bên có thể thỏa thuận là bao nhiêu để được Tòa án chấp nhận?

Pháp luật Việt Nam hiện nay không quy định mức trần tuyệt đối đối với phạt vi phạm hợp đồng dân sự theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, nếu mức phạt quá cao so với giá trị thiệt hại thực tế hoặc vi phạm nguyên tắc công bằng, Tòa án có quyền xem xét và giảm mức phạt. Thông thường, mức phạt nên được thỏa thuận hợp lý, có thể dựa trên tỷ lệ phần trăm nhất định so với giá trị hợp đồng hoặc nghĩa vụ bị vi phạm. Ngoài ra, theo Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015, mức thỏa thuận về lãi suất không được vượt quá 20%/năm. Do đó, việc thỏa thuận mức phạt vi phạm mặc dù không quy định cụ thể nhưng cũng sẽ ngầm giới hạn ở mức này. Vì vậy, các bên khi thỏa thuận phạt vi phạm cần cân nhắc mức độ hợp lý để Tòa án dễ chấp nhận.

Lãi suất chậm trả đối với khoản bồi thường chưa thanh toán được tính tối đa là bao nhiêu?

Theo Điều 468 và Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015, lãi suất chậm trả đối với khoản bồi thường chưa thanh toán không được vượt quá 20%/năm của số tiền chậm trả. Trường hợp luật khác có quy định riêng hoặc các bên có thỏa thuận cụ thể, mức lãi suất này có thể khác. Nếu các bên có thỏa thuận về việc trả lãi nhưng không xác định rõ lãi suất, và xảy ra tranh chấp, lãi suất sẽ được xác định bằng 50% mức lãi suất tối đa nêu trên. Lãi suất này được tính tại thời điểm khoản tiền được thanh toán. Như vậy, pháp luật vừa giới hạn tối đa vừa cho phép linh hoạt nếu có thỏa thuận hoặc quy định khác.

Kết luận

Quý khách hàng đối mặt với tranh chấp hư hỏng tài sản thuê nên hành động kịp thời với sự hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp để bảo vệ quyền lợi. Giải quyết tranh chấp hư hỏng tài sản khi trả nhà cho thuê đúng pháp luật giúp bảo vệ quyền lợi của Quý khách hàng và tránh những thiệt hại không đáng có. Đội ngũ luật sư Luật Long Phan PMT sẵn sàng tư vấn và thực hiện giải pháp pháp lý toàn diện ngay khi Quý khách hàng liên hệ. Vui lòng gọi Hotline 1900 63 63 87 để được hỗ trợ trực tiếp và chuyên sâu.

Tags: Bồi thường thiệt hại hợp đồng, Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà, Hư hỏng tài sản thuê, khởi kiện đòi bồi thường, Tranh chấp trả nhà thuê