Tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay – Hướng giải quyết

Tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay là vấn đề phổ biến trong lĩnh vực pháp lý tại Việt Nam. Theo quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự, việc mua bán đất đai phải tuân thủ hình thức, nội dung và phải đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy nhiều giao dịch vẫn được thực hiện bằng giấy tờ viết tay, dẫn đến rủi ro pháp lý và tranh chấp phức tạp. Bài viết dưới đây sẽ phân tích giá trị pháp lý của giấy mua bán đất đai viết tay và hướng xử lý khi xảy ra tranh chấp đai đai mua bán bằng giấy viết tay.

Điều kiện về hình thức khi xác lập giao dịch đất đai

Hình thức giao dịch đất đai là yếu tố pháp lý bắt buộc để giao dịch được công nhận và bảo vệ theo pháp luật. Tùy từng thời điểm, luật đất đai quy định các yêu cầu về hình thức khác nhau cho giao dịch đất đai. Việc không có thủ thuật định nghĩa về hình thức sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng, bao gồm nguy cơ giao dịch được tuyên vô hiệu.

Quy định về hình thức giao dịch đất đai qua các thời kỳ

Quy định về hình thức giao dịch đất đai đã có những thay đổi đáng kể qua các thời kỳ. Trước ngày 07/01/2004, pháp luật đất đai cho phép các giao dịch được thực hiện thông qua văn bản đồng ý giữa các bên mà không bắt buộc phải chứng minh hoặc chứng thực. Theo Luật Đất đai 1993 và các hướng dẫn thi hành văn bản, các giao dịch đất đai bằng văn bản tự thiết lập giữa các bên vẫn được thừa nhận hiệu lực pháp lý.

Kể từ ngày 07/01/2004, khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, mọi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng chứng thực. Điều 127 Luật Đất đai 2003 quy định rõ: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.“

Luật Đất đai 2013 tại điểm a khoản 3 Điều 167 và hiện nay, Luật Đất đai 2024 tại điểm a khoản 3 Điều 27 tiếp tục duy trì yêu cầu này, theo đó: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực” trừ trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc nhưng có thể được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Giá trị pháp lý của văn bản mua bán đất đai bằng giấy viết tay

Giấy viết tay mua bán đất đai là văn bản thể hiện ý chí của các bên về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên giá trị pháp lý phụ thuộc vào thời điểm giao dịch và tặng thêm quy luật pháp tại thời điểm đó.

• Đối với giao dịch trước ngày 01/07/2004: Các giao dịch đất đai bằng giấy viết tay được thực hiện trước ngày 01/07/2004 vẫn có thể được công nhận hiệu lực pháp lý nếu đáp ứng các điều kiện theo Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối.
• Đối với giao dịch từ ngày 01/07/2004 đến nay: Các giao dịch đất đai bằng giấy viết tay được thực hiện từ ngày 01/07/2004 về nguyên tắc sẽ bị coi là vi phạm điều kiện về hình thức, dẫn đến nguy cơ tuyên bố vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015

Tuy nhiên, theo khoản 2  Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch vi phạm hình thức có thể không được tuyên bố vô hiệu trong trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần nghĩa vụ trong giao dịch. Trong trường hợp này, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thể quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Hướng xử lý khi giao dịch mua bán quyền sử dụng đất bằng giấy tay có tranh chấp

Tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay được xử lý theo nhiều hướng khác nhau tùy thuộc vào tính chất tranh chấp và quan hệ pháp lý giữa các bên. Việc xác định đúng tính chất tranh chấp sẽ quyết định thủ tục giải quyết tranh chấp và cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Tranh chấp về việc xác định chủ sở hữu quyền sử dụng đất

Trường hợp một bên không thừa nhận giao dịch đã thực hiện hoặc không thừa nhận vị trí, ranh giới, diện tích đất đã giao dịch, tranh chấp này được xác định là tranh chấp xác định chủ sở hữu sử dụng đất. Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, việc giải quyết tranh chấp đất đai bắt buộc phải thông qua thủ tục hòa giải tại cơ sở trước khi đưa ra cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Quy trình giải quyết tranh chấp xác định chủ sở hữu quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:

1. Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bắt buộc theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 và 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
2. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện/tỉnh hoặc khởi kiện tranh chấp tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự nếu hòa giải không thành.

• Các bên tranh chấp được lựa chọn giải quyết tại UBND cấp huyện/tỉnh hoặc khởi kiện tranh chấp tại Tòa án đối với tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp đất đai có giấy tờ về quyền sử dụng thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp chỉ có Tòa án sau khi hòa giải không thành.

Lưu ý là tranh chấp đòi lại đất mua bán bằng giấy viết tay KHÔNG áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015.

Tranh chấp về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi các bên đều thừa nhận đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay nhưng phát sinh tranh chấp, tranh chấp này được xác định là tranh chấp về giao dịch (hợp đồng) chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, loại tranh chấp này được xác định là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất; do đó, các bên không bắt buộc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã mà có thể trực tiếp khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền.

Đối với tranh chấp hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay, các bên thường yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng khi đáp ứng các điều kiện được công nhận hoặc tuyên hợp đồng vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.

Khi giải quyết tranh chấp về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay, Tòa án sẽ xem xét:

• Giao dịch được xác lập vào thời gian nào để áp dụng quy định pháp luật tương ứng
• Nội dung thỏa thuận giữa các bên
• Việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong giao dịch
• Điều kiện để nhận được hiệu lực của giao dịch theo quy định

Tranh chấp khi bán giấy tay cho nhiều người cùng một phần diện tích đất

Trường hợp người có quyền sử dụng đất bán cùng một phần diện tích đất cho nhiều người khác nhau qua các giấy viết tay, cần xem xét về hành vi này để xác định có dấu hiệu vi phạm pháp luật về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không.

Để xác định chính xác tính chất của hành vi, cần thực hiện các bước sau:

• Xác định vị trí, ranh giới, diện tích đất đã giao dịch thông tin qua việc xem xét, thẩm định tại chỗ
• Xác định có hay không lặp lại các vòng lặp về vị trí, diện tích đã bán cho các đối tượng khác nhau
• Thu thập chứng cứ về việc giao tiền, giao dịch nhận giữa các bên

Nếu có đủ cơ sở xác định người bán đất có hành vi lừa dối nhằm chiếm đoạt tài sản – tức lừa dối để chiếm đoạt tiền của người mua, người mua có quyền tố giác đến cơ quan công an có thẩm quyền để điều tra, xử lý về hành vi có dấu hiệu của tội “Lừa đảo chiếm tài sản” theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017).

Các cơ sở khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp chấp giao dịch mua bán đất bằng giấy tay

Khi giải quyết  tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay, cơ quan có thẩm quyền cần dựa trên nhiều cơ sở, chứng cứ để đảm bảo tính khách quan, toàn diện của vụ án. Các căn cứ chính được xem xét bao gồm nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, hiện trạng sử dụng và điều kiện công nhận quyền sử dụng đất.

Nguồn gốc tạo lập quyền sử dụng đất

Nguồn gốc đất là căn cứ quan trọng đầu tiên để xác định tính hợp pháp của quyền sử dụng đất. Khi giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét kỹ các tài liệu, chứng cứ về nguồn gốc đất tranh chấp, bao gồm:

• Văn bản của cơ quan nhà nước về công việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024
• Tài liệu về việc thừa kế, tặng cho, mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Tài liệu về việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có)

Việc làm rõ nguồn gốc đất giúp xác định người có quyền sử dụng đất hợp pháp, từ đó làm cơ sở xác định tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng bằng giấy viết tay. Nếu người bán không có quyền sử dụng đất hợp pháp, giao dịch chuyển nhượng sẽ được tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do chủ thể không có quyền đối với quyền sử dụng đất.

Quá trình sử dụng đất

Quá trình sử dụng đất là căn cứ quan trọng để đánh giá tính thiện chí, công khai và liên tục trong công việc sử dụng đất. Khi giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét:

• Thời điểm bắt đầu sử dụng đất của mỗi bên
• Tính liên tục trong quá trình sử dụng đất
• Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các cơ quan có thẩm quyền  (nộp thuế, lệ phí)
• Việc xây dựng các công trình trên đất, trồng cây, cải tạo đất…
• Lời khai của người làm chứng trong quá trình sử dụng đất

Đối với tranh chấp giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay, việc làm chứng minh bên mua đã nhận đất và sử dụng ổn định, liên tục, công khai có ý nghĩa quan trọng. Theo Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP đây là một trong những điều kiện để công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay được thực hiện trước ngày 01/07/2004.

Hiện trạng sử dụng đất

Hiện trạng sử dụng đất là căn cứ thực tế quan trọng giúp cơ quan có đối tượng xác định quyền được quản lý, sử dụng thửa đất tranh chấp. Để xác định trạng thái sử dụng đất, cơ sở có thẩm quyền thường áp dụng các biện pháp thu thập chứng cứ sau:

• Xem xét, thẩm định tại chỗ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
• Đo vẽ ranh giới để xác định chính xác vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất tranh chấp
• Định giá hoặc thẩm định giá để xác định quyền giá trị sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu cần)
• Thu thập ý kiến ​​của những người sống xung quanh khu vực đất tranh chấp

Việc xác định hiện trạng sử dụng đất còn giúp đánh giá mức độ thực hiện nghĩa vụ của các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần dịch vụ trong giao dịch, Tòa án có thể quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch dù giao dịch đó vi phạm quy định về hình thức.

Điều kiện công nhận quyền sử dụng đất

Khi giải quyết quyết định tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay, cơ quan có thẩm quyền cần lấy ý kiến ​​của  cơ quan đăng ký đất đai về điều kiện công nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp lý có yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán đất bằng giấy tờ viết tay.

Cơ quan đăng ký đất đai sẽ cung cấp ý kiến bằng văn bản về việc thửa đất tranh chấp có đáp ứng đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất hay không. Ý kiến ​​này có giá trị tham khảo quan trọng giúp cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đưa ra phán quyết phù hợp với quy định của pháp luật đất đai.

Việc lấy ý kiến của các cơ quan có thẩm quyền về việc cấp giấy chứng nhận là vô cùng quan trọng, bởi lẽ có nhiều trường hợp dù giao dịch mua bán bằng giấy tờ viết tay đã phù hợp đáp ứng được điều kiện để được công nhận tuy nhiên sau khi tòa công nhận hợp đồng thì người mua vẫn không làm được sổ vì phần diện tích đất này không đủ điều kiện để cấp giấy, ví dụ như diện tích đất không đủ diện tích tối thiểu để được cấp giấy

Các thắc mắc thường gặp về tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

Dưới đây là phần Câu hỏi thường gặp (FAQ) bổ sung để làm rõ hơn các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay.

Điều kiện cụ thể để Tòa án công nhận hợp đồng viết tay theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 là gì?

Điều kiện là một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba (2/3) nghĩa vụ trong giao dịch. Ví dụ: Bên mua đã thanh toán ít nhất 2/3 số tiền giao dịch, hoặc bên bán đã bàn giao đất và bên mua đã sử dụng ổn định, công khai, hoặc đã xây dựng công trình kiên cố trên đất. Tòa án sẽ xem xét các hành động thực tế này.

Một thửa đất được bán cho nhiều người bằng giấy viết tay thì giải quyết thế nào?

Đây là tình huống phức tạp. Tòa án sẽ xem xét tính hợp pháp và hiệu lực của từng giao dịch, yếu tố lỗi của các bên, tình trạng sử dụng đất thực tế, và việc thực hiện nghĩa vụ (ai trả tiền trước, ai nhận đất trước…). Hợp đồng được xác lập hợp pháp và người mua ngay tình thường được ưu tiên bảo vệ quyền lợi, nhưng kết quả cuối cùng phụ thuộc vào tình tiết cụ thể và quá trình chứng minh tại Tòa.

Các loại bằng chứng nào là thiết yếu trong vụ kiện tranh chấp đất đai từ giao dịch viết tay?

Bằng chứng thiết yếu bao gồm: Giấy mua bán viết tay, bằng chứng giao nhận tiền (biên nhận, sao kê ngân hàng, lời khai người làm chứng), bằng chứng về việc bàn giao và sử dụng đất (hiện trạng nhà/đất, hóa đơn điện nước, xác nhận của hàng xóm, hình ảnh), các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất (nếu có).

Nếu hợp đồng viết tay bị tuyên vô hiệu, tài sản (nhà cửa, công trình) đã xây dựng trên đất sẽ xử lý ra sao?

Khi hợp đồng vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên nhận đất phải trả lại đất, bên nhận tiền phải trả lại tiền. Đối với công trình đã xây dựng, Tòa án sẽ xem xét yếu tố lỗi để quyết định việc bồi thường hoặc xử lý giá trị công trình. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Nếu bên mua xây dựng ngay tình, họ có thể được bồi hoàn giá trị công trình.

Đất thừa kế được bán bằng giấy viết tay có thể bị tranh chấp không và bởi ai?

Có. Nếu người bán chỉ là một trong các đồng thừa kế mà chưa có sự đồng ý của các đồng thừa kế khác hoặc chưa hoàn tất thủ tục phân chia di sản, thì các đồng thừa kế khác có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu và/hoặc đòi lại phần quyền sử dụng đất thuộc về họ.

Nếu một trong các bên giao dịch bằng giấy viết tay đã qua đời, việc giải quyết tranh chấp sẽ diễn ra như thế nào?

Những người thừa kế hợp pháp của người đã mất sẽ kế thừa quyền và nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch đó. Họ sẽ trở thành một bên trong vụ tranh chấp và có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Thời gian trung bình để hoàn tất thủ tục hòa giải và/hoặc khởi kiện tại Tòa án là bao lâu?

Hòa giải tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày theo quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Thủ tục tố tụng tại Tòa án có thể kéo dài từ vài tháng đến vài năm, tùy thuộc vào tính chất phức tạp của vụ việc, sự hợp tác của các bên, khối lượng công việc của Tòa án và khả năng phải xét xử qua nhiều cấp (sơ thẩm, phúc thẩm). Quý khách hàng có thể xem thêm bài viết “Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án là bao lâu?“.

Việc lập hợp đồng mua bán đất viết tay không đúng quy định có bị xử phạt không?

Pháp luật hiện hành không quy định xử phạt hành chính đối với hành vi lập hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng/chứng thực. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý chính là hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức quy định tại Điều 117, khoản 2 Điều 119 và Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015, dẫn đến mất quyền lợi và phát sinh tranh chấp.

Loại đất (đất ở, đất nông nghiệp) có ảnh hưởng đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng viết tay không?

Loại đất có thể ảnh hưởng gián tiếp. Ví dụ, điều kiện chuyển nhượng đối với đất nông nghiệp chặt chẽ hơn (như người nhận chuyển nhượng phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong một số trường hợp). Nếu điều kiện này không được đáp ứng, đây có thể là một căn cứ để yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, ngoài lý do vi phạm về hình thức.

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp giao dịch đất bằng giấy viết tay

• Tư vấn phương án giải quyết phù hợp khi phát sinh tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay.
• Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
• Soạn thảo các văn bản pháp lý liên quan.
• Đại diện khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp tại UBND hoặc Tòa án hoặc Trọng tài.
• Tham gia hòa giải tại UBND cấp xã.
• Hướng dẫn thực hiện các thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Hỗ trợ đăng ký quyền sử dụng đất (nếu cần).
• Giúp hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng đất đai hợp pháp.
• Tư vấn các biện pháp phòng ngừa tranh chấp trong tương lai.

Kết luận

Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay phải tuân theo trình tự thủ tục quy định của pháp luật. Đối với mỗi loại tranh chấp sẽ có một phương án giải quyết riêng biệt. Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trường hợp Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc nào hoặc cần tư vấn luật đất đai hoặc sử dụng dịch vụ luật sư đất đai tham gia giải quyết tranh chấp, vui lòng liên hệ Công ty Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!

Tags: Giải quyết tranh chấp đất đai​, Hòa giải tranh chấp đất đai, Hợp đồng mua bán đất viết tay, Luật Đất đai 2024, Luật sư đất đai, Tư vấn luật đất đai