Chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu phải làm sao?

Chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu là hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định pháp luật Việt Nam. Trường hợp này phát sinh nhiều hệ quả pháp lý liên quan đến quyền lợi của người mua và trách nhiệm bồi thường, khắc phục của chủ đầu tư. Để bảo vệ quyền lợi, Quý khách hàng cần hiểu rõ các căn cứ pháp lý và hướng xử lý phù hợp được trình bày trong nội dung sau.

Trách nhiệm của chủ đầu tư khi bàn giao nhà

Theo điểm d khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bên bán nhà ở, công trình xây dựng có sẵn phải giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng

Theo quy định tại khoản 2 Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết.

Như vậy, việc bàn giao nhà phải đúng theo diện tích ban đầu mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Việc bàn giao nhà nhỏ hơn diện tích đã thỏa thuận ban đầu có thể được xem là hành vi vi phạm hợp đồng.

>>> Xem thêm: Nhà ở chung cư có được phép dùng để kinh doanh

Xử lý thế nào khi Chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu

Các thủ tục có thể thực hiện khi chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu:

Thỏa thuận điều chỉnh nội dung hợp đồng

Nếu việc giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu nhưng vẫn nằm trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở, các bên có thể xem xét lại hợp đồng mua bán để xác định hành vi vi phạm của bên chủ đầu tư để yêu cầu áp dụng chế tài: bồi thường thiệt hại hoặc phạt vi phạm. Đồng thời, hai bên cũng có thể điều chỉnh lại hợp đồng và yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả một khoản tiền tương ứng với diện tích thực tế của căn nhà.

Tố cáo hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản

Căn cứ quy định về nghĩa vụ, trách nhiệm của bên bán, chủ đầu tư thì họ đã có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản. Do đó, người mua nhà có thể thực hiện thủ tục tố cáo hành vi vi phạm đến Sở Xây dựng nơi chủ đầu tư có trụ sở.

Khi tố cáo, người tố cáo phải chuẩn bị đầy đủ các bằng chứng liên quan đến hành vi vi phạm của chủ đầu tư.

>>> Xem thêm: Căn hộ chung cư có được phép dùng làm trụ sở công ty

Thực hiện thủ tục khởi kiện

Nếu các thủ tục khởi kiện trên không thể giải quyết tối ưu quyền lợi của người mua nhà, thì họ có thể khởi kiện đến cơ quan tài phán để giải quyết tranh chấp.

Hiện nay, tranh chấp giữa chủ đầu tư kinh doanh bất động sản và người mua nhà có 02 cơ quan tài phán có thẩm quyền giải quyết, đó là:

• Trọng tài thương mại theo Điều 2, Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010.
• Tòa án Nhân dân theo quy định tại Điều 186 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Hồ sơ khởi kiện chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu

Tùy vào cơ quan tài phán có thẩm quyền giải quyết tranh chấp mà hồ sơ cần chuẩn bị có thể khác nhau nhưng cũng bao gồm các tài liệu, văn bản cơ bản sau đây:

• Đơn khởi kiện theo mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghi quyết 01/2017/NQ-HĐTP nếu khởi kiện tại Tòa án; hoặc đơn khởi kiện theo mẫu của Trung tâm trọng tài do các bên lựa chọn nếu các bên thỏa thuận trọng tài là phương thức giải quyết tranh chấp.
• Bản sao hợp đồng mua bán nhà.
• Bản sao Giấy tờ nhân thân của bên mua nhà.
• Bản sao Giấy tờ pháp lý cả chủ đầu tư, căn nhà (nếu có).
• Bằng chứng chứng minh vi phạm.
• Biên bản bàn giao.
• Chứng từ thanh toán.
• Các tài liệu khác chứng minh chủ đầu tư không thiện chí giải quyết vụ việc.

Câu hỏi thường gặp về chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu

Các câu hỏi thường gặp là:

Chủ đầu tư có được phép bàn giao căn hộ với diện tích nhỏ hơn so với hợp đồng không?

Theo quy định, chủ đầu tư phải bàn giao căn hộ đúng diện tích đã thỏa thuận trong hợp đồng. Việc bàn giao diện tích nhỏ hơn là vi phạm hợp đồng.​

Nếu diện tích thực tế nhỏ hơn hợp đồng, người mua có quyền yêu cầu gì?

Người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả phần tiền tương ứng với diện tích thiếu hụt hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng.​

Tỷ lệ sai số diện tích cho phép khi bàn giao căn hộ là bao nhiêu?

Pháp luật không quy định cụ thể tỷ lệ sai số; tỷ lệ này thường do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.​

Nếu không có thỏa thuận về sai số diện tích trong hợp đồng, xử lý thế nào?

Trong trường hợp này, nếu diện tích thực tế nhỏ hơn, người mua có thể yêu cầu điều chỉnh hợp đồng hoặc hoàn trả phần tiền tương ứng với diện tích thiếu hụt.​

Người mua có thể từ chối nhận bàn giao nếu diện tích thiếu hụt không?

Nếu diện tích thiếu hụt vượt quá mức cho phép theo hợp đồng, người mua có quyền từ chối nhận bàn giao và yêu cầu khắc phục.​

Thủ tục khiếu nại chủ đầu tư về việc bàn giao thiếu diện tích như thế nào?

Người mua nên gửi đơn khiếu nại kèm bằng chứng đến chủ đầu tư yêu cầu giải quyết; nếu không được giải quyết thỏa đáng, có thể khởi kiện ra tòa án.​

Thời hiệu khởi kiện trong trường hợp này là bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở là 3 năm kể từ ngày phát hiện vi phạm.​

Khi khởi kiện, cần chuẩn bị những tài liệu gì?

Cần chuẩn bị hợp đồng mua bán, biên bản bàn giao, chứng từ thanh toán, và các bằng chứng liên quan khác.​

Có nên nhờ luật sư hỗ trợ trong trường hợp này không?

Việc nhờ luật sư sẽ giúp bảo vệ quyền lợi tốt hơn và đảm bảo thủ tục pháp lý được thực hiện đúng quy định.​

Nếu chủ đầu tư không hợp tác giải quyết, người mua nên làm gì?

Người mua có thể gửi đơn tố cáo đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng hoặc khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền/ trung tâm trọng tài.​

>>> Xem thêm: Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích khác không phải để ở có bị xử phạt

Tư vấn về hướng xử lý khi chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong các trường hợp này, bao gồm:​

• Tư vấn pháp lý chuyên sâu vrrg quyền lợi và nghĩa vụ của Quý khách hàng theo quy định pháp luật và hợp đồng đã ký kết.​

• Thay mặt Quý khách hàng làm việc với chủ đầu tư.​

• Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ, nộp đơn và đại diện Quý khách hàng trong quá trình tố tụng tại tòa án.

• Xem xét, kiểm tra kỹ các điều khoản về diện tích căn hộ và phương thức xử lý khi có chênh lệch.​

• Thương lượng với chủ đầu tư phương án xử lý vụ việc.​

Trong mọi tình huống chủ đầu tư giao nhà sai diện tích, Quý khách hàng nên chủ động liên hệ luật sư để đánh giá hợp đồng, thương lượng hoặc khởi kiện nếu cần. Luật Long Phan PMT hỗ trợ toàn diện từ tư vấn đến đại diện giải quyết tranh chấp. Liên hệ ngay 1900636387 để được hỗ trợ kịp thời và chính xác, bảo vệ đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách hàng.

Tags: Bàn giao căn hộ sai diện tích​, Chủ đầu tư giao nhà thiếu diện tích​, hợp đồng mua bán nhà ở, Khởi kiện tranh chấp bất động sản​, Luật Kinh doanh Bất động sản​, Tố cáo chủ đầu tư vi phạm​, Tranh chấp diện tích căn hộ​, Tư vấn pháp lý mua bán nhà, Xử lý vi phạm hợp đồng bất động sản​