Sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất như thế nào?

Sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất là thủ tục pháp lý để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản. Khi chủ sở hữu cũ qua đời, việc sang tên cho người thừa kế là cần thiết để họ có thể định đoạt tài sản theo ý muốn. Bài viết này sẽ hướng dẫn Quý khách hàng các bước cần thiết để hoàn thành thủ tục này một cách nhanh chóng và hiệu quả.

Trường Hợp Đã Ký Hợp Đồng Chuyển Nhượng Hợp Lệ

Trong các trường hợp sang tên sổ đỏ khi người sử dụng đất đã mất, tình huống thuận lợi nhất cho bên mua là khi hai bên đã ký kết một hợp đồng chuyển nhượng đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định tại Điều 27 Luật Đất đai 2024 về hình thức và điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, nhận chuyển chuyển nhượng tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 và đã nhận được giấy tờ hợp pháp từ bên bán đất. Khi đó, giao dịch đã có hiệu lực pháp luật. Dù theo quy định tại khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp bên giao kết hợp đồng chết thì hợp đồng chấm dứt, tuy nhiên trong trường hợp này, hợp đồng đã được thực hiện xong, mục đích của việc giao kết hợp đồng đã thành theo Điều 118 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể bên bán đã bàn giao đất và giấy tờ, còn bên mua đã nhận giấy tờ, giao tiền, đất không có tranh chấp trước đó (chỉ còn việc đăng ký biến động). Cho nên, Quý khách có thể trực tiếp tiến hành thủ tục đăng ký biến động để sang tên sổ đỏ theo quy trình thông thường: 

Bước 1: Theo Mục II.1 B Phần V Phụ lục 1 Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025, hồ sơ đăng ký biến động sang tên sổ đỏ bao gồm: 

• Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 18 ban hành Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025;
• Giấy chứng nhận đã cấp;
• Hợp đồng chuyển nhượng hợp lệ là hợp đồng đáp ứng điều kiện chủ thể, nội dung, hình thức theo quy định tại khoản 3 Điều 27, Điều 45 Luật Đất đai 2024;
• Các giấy tờ liên quan chứng minh quyền sử dụng đất. 

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện kiểm tra điều kiện thực hiện quyền theo Luật Đất đai, gửi phiếu chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính đến cơ quan thuế theo Mẫu số 19 ban hành Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025;

Bước 3: Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, cơ quan có thẩm quyền thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận mới cho người mua.

Lưu ý: Ở một số địa phương đã triển khai hình thức online đối với thủ tục này, theo đó người dân có thể đăng ký biến động đất đai bằng phương tiện điện tử qua Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh. Hệ thống sẽ tiếp nhận hồ sơ và gửi phản hồi kết quả cho người yêu cầu đăng ký. 

Trường Hợp Chưa Hoặc Đã Ký Hợp Đồng Chuyển Nhượng Nhưng Không Hợp Lệ

Trường hợp này phức tạp hơn khi hợp đồng chuyển nhượng chưa được ký kết hoặc đã ký nhưng thiếu điều kiện hợp lệ. Lúc này, Quý khách cần thực hiện theo trình tự: xác định người thừa kế, thương lượng với đồng thừa kế, thực hiện thủ tục khai nhận thừa kế và ký kết hợp đồng, đăng ký biến động. 

• Xác định người thừa kế của người mất

Thứ nhất, thừa kế theo di chúc áp dụng khi người để lại di sản tự nguyện lập di chúc hợp pháp để định đoạt tài sản. Di chúc phải đáp ứng điều kiện tại Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015: người lập di chúc minh mẫn, tự nguyện, nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật, hình thức đúng quy định. 

Ngoài ra, theo Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật bảo vệ quyền lợi của con chưa thành niên, cha mẹ, vợ chồng bằng cách quy định họ được hưởng phần di sản bắt buộc ngay cả khi không được chỉ định trong di chúc.

Thứ hai, thừa kế theo pháp luật áp dụng khi không có di chúc, di chúc không hợp pháp hoặc người thừa kế theo di chúc đã chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; người được chỉ định không có quyền hưởng di sản hoặc họ từ chối nhận theo quy định khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015. 

Khi thừa kế theo pháp luật, di sản sẽ được phân chia theo thứ tự hàng thừa kế tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 như sau hàng thứ nhất gồm vợ, chồng, cha mẹ, con; hàng thứ hai gồm ông bà, anh chị em, cháu ruột; hàng thứ ba gồm cụ nội ngoại, bác chú cậu cô dì, chắt ruột. Và với nguyên tắc: “Những người cùng hàng thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau, hàng sau chỉ được thừa kế khi không còn ai ở hàng trước”.

• Thương lượng với người hoặc các đồng thừa kế về việc tiếp tục thực hiện giao dịch

Sau khi đã xác định đầy đủ và chính xác những người thuộc hàng thừa kế theo quy định pháp luật, các bên liên quan cần tiến hành thương lượng, thỏa thuận về việc tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là bước quan trọng nhằm thống nhất ý chí của tất cả đồng thừa kế, tránh phát sinh tranh chấp sau này. Việc thương lượng nên được lập thành văn bản và tiến hành công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý khi sang tên sổ đỏ.

• Thực hiện thủ tục khai di sản/ phân chia thừa kế và đăng ký biến động trên sổ đỏ do nhận thừa kế

Sau khi các bên đã thương lượng về việc tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Và sau khi thống nhất căn cứ Điều 59 Luật Công chứng 2024 có hiệu lực từ 01/07/2025, người thừa kế sẽ yêu cầu công chứng văn bản phân chia di sản để chuẩn bị tiếp tục thực hiện hợp đồng. Quy trình khai di sản và đăng bộ sau khi khai di sản như sau: 

• • Bước 1: Các đồng thừa kế chuẩn bị hồ sơ gồm giấy chứng tử, di chúc (nếu có), giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của người chết.
  • Bước 2: Người thừa kế nộp hồ sơ tại văn phòng công chứng, công chứng viên thẩm định hồ sơ, niêm yết thụ lý công chứng, lập văn bản khai nhận di sản, thông báo các bên liên quan và nộp lệ phí công chứng;
  • Bước 3: Người thừa kế nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền với Đơn theo Mẫu số 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Giấy chứng nhận đã cấp và Giấy tờ về quyền hưởng di sản thừa kế theo trình tại Chương VI.C Phần V Phần II Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025. 

Ký hợp đồng chuyển nhượng và đăng ký biến động

 Sau khi hoàn tất thủ tục thừa kế, các đồng thừa kế ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo thỏa thuận đã đạt được. Sau đó, các bên thực hiện thủ tục đăng ký biến động sang tên theo quy trình bình thường như trường hợp đã có hợp đồng chuyển nhượng hợp lệ từ ban đầu.

Như vậy, mấu chốt để hoàn tất việc sang tên sổ đỏ trong trường hợp này là phải giải quyết dứt điểm vấn đề thừa kế trước khi thực hiện giao dịch. Việc xác định đúng hàng thừa kế, tiến hành thương lượng thành công và hoàn tất thủ tục khai nhận di sản là những bước đệm bắt buộc để các bên có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng mới và đăng ký biến động một cách hợp pháp, tránh mọi tranh chấp phát sinh về sau.

>>> Có thể bạn quan tâm: Cách sang tên sổ đỏ cha mẹ mất không để lại di chúc

Trường Hợp Các Đồng Thừa Kế Không Hợp Tác

Khi các đồng thừa kế không thống nhất về việc tiếp tục giao dịch chuyển nhượng, Quý khách có hai hướng giải quyết thông qua Tòa án.

• Thứ nhất, khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện giao dịch

Quý khách có thể khởi kiện các đồng thừa kế yêu cầu tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng khi đã thanh toán hơn hai phần ba giá trị hợp đồng. Theo thực tiễn, Tòa án thường công nhận hiệu lực thỏa thuận các bên trong hợp đồng có giấy tay khi các bên đã hoàn thành 2/3 quá trình theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Trong quá trình khởi kiện, Quý khách cần chứng minh: có hợp đồng chuyển nhượng hoặc giấy tờ thể hiện người mất đồng ý chuyển nhượng đất, giấy tờ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận và điều quan trọng là giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024

• Thứ hai, khởi kiện tuyên chấm dứt giao dịch và bồi thường thiệt hại

Trường hợp không thể tiếp tục thực hiện giao dịch, Quý khách có quyền khởi kiện tuyên chấm dứt giao dịch và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi không tuân thủ điều kiện có hiệu lực theo pháp luật quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 chẳng hạn: ký kết bởi người không có năng lực hành vi dân sự, vi phạm điều cấm của pháp luật, hoặc do nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.

Để yêu cầu bồi thường thiệt hại khi giao dịch dân sự vô hiệu, người khởi kiện phải chứng minh: có hành vi trái pháp luật khiến giao dịch vô hiệu, có lỗi của bên gây thiệt hại, có thiệt hại thực tế xảy ra và có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi và thiệt hại. Theo Điều 589, Điều 592 Bộ luật Dân sự 2015, các khoản bồi thường có thể bao gồm thiệt hại về tài sản (số tiền đã thanh toán, chi phí phát sinh, mất cơ hội kinh doanh) và thiệt hại về tinh thần nếu ảnh hưởng đến danh tiếng, uy tín.

Tóm lại, việc khởi kiện ra Tòa án là giải pháp pháp lý sau cùng nhưng hiệu quả khi các đồng thừa kế không hợp tác. Tùy thuộc vào mong muốn và các chứng cứ sẵn có, Quý khách có thể lựa chọn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc tuyên bố chấm dứt và đòi bồi thường thiệt hại. 

Dịch Vụ Luật Sư Tư Vấn, Nhận Ủy Quyền Sang Tên Sổ Đỏ Khi Người Đứng  Đã Mất

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên sâu về sang tên sổ đỏ khi người sử dụng đất đã mất với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm. Chúng tôi hỗ trợ quý khách phân tích tình huống cụ thể, xác định hướng giải quyết tối ưu và đại diện thực hiện các thủ tục pháp lý. Dịch vụ bao gồm:

• Tư vấn xác định người thừa kế hợp pháp, kiểm tra tính hợp lệ của hợp đồng chuyển nhượng;
• Tư vấn về thủ tục khai nhận di sản;
• Tư vấn thủ tục đăng ký biến động sau khi khai di sản, đăng ký biến động khi sang tên;
• Soạn thảo các đơn từ, văn bản trong suốt quá trình sang tên, chuẩn bị giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế, kiểm tra tính hợp lệ của các văn bản liên quan;
• Đại diện theo ủy quyền đại diện Quý khách thực hiện nộp hồ sơ, theo dõi quá trình xử lý và liên 
• Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, chúng tôi sẽ đại diện bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của quý khách tại Tòa án.

Chúng tôi cam kết đồng hành cùng Quý khách trong suốt quá trình giải quyết, cập nhật tiến độ thường xuyên và tư vấn kịp thời khi có vấn đề phát sinh. Dịch vụ của chúng tôi được thiết kế để tối ưu hóa thời gian, chi phí và đảm bảo kết quả tích cực cho quý khách trong việc sang tên sổ đỏ khi người sử dụng đất đã mất.

Câu hỏi thường gặp về sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về việc sang tên sổ đỏ khi người sử dụng đất đã mất, chúng tôi đã tập hợp và đưa ra các câu trả lời cho các câu hỏi phổ biến về vấn đề này. 

Phải làm gì nếu di chúc bị thất lạc hoặc có nghi ngờ giả mạo?

Trong trường hợp di chúc bị thất lạc hoặc không có di chúc, di sản sẽ được phân chia theo pháp luật theo quy định tại Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu nghi ngờ di chúc là giả mạo, người có quyền và lợi ích liên quan có quyền yêu cầu Tòa án xác định tính hợp pháp của di chúc, căn cứ vào các điều kiện về hiệu lực của di chúc tại Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015.

Có thể từ chối nhận di sản thừa kế là quyền sử dụng đất không?

 Có, theo Điều 620 Bộ luật Dân sự 2015, người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác. Việc từ chối phải được lập thành văn bản trước thời điểm phân chia di sản và gửi đến người quản lý di sản, những người thừa kế khác và tổ chức hành nghề công chứng đang thụ lý hồ sơ.

Thủ tục xử lý như thế nào nếu một trong các đồng thừa kế không thể liên lạc được?

Nếu không thể liên lạc được và không có tin tức xác thực về việc người đó còn sống hay đã chết 02 năm liền trở lên mặc dù đã áp dụng đầy đủ các biện pháp thông báo, tìm kiếm theo quy định tại khoản 1 Điều 68 Bộ luật Dân sự 2015, những người thừa kế khác có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố người đó mất tích. Sau khi có quyết định của Tòa án, phần di sản của người bị tuyên bố mất tích sẽ được quản lý theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người thừa kế là người chưa thành niên thì thủ tục nhận di sản như thế nào?

Theo khoản 2 Điều 21 và Điều 136 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự của người chưa thành niên phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện. Do đó, người đại diện theo pháp luật của con chưa thành niên (cha hoặc mẹ) hoặc người giám hộ hợp pháp sẽ đại diện cho người chưa thành niên thực hiện thủ tục khai nhận di sản và quản lý phần di sản đó cho đến khi người này đủ 18 tuổi.

Thời hiệu để yêu cầu phân chia di sản thừa kế đất đai là bao lâu?

Theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, tính từ thời điểm mở thừa kế (ngày người để lại di sản qua đời). Hết thời hạn này, di sản sẽ thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó.

Kết Luận

Sang tên sổ đỏ khi người sử dụng đất đã mất hoàn toàn có thể ngay cả khi chưa hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng mà người sang tên mất. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn chi tiết và báo giá cụ thể.

Tags: Đăng ký biến động đất đai, Sang tên sổ đỏ, Sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất, Thủ tục khai nhận di sản, thừa kế đất đai