Ký kết hợp đồng đặt cọc là một trong những hình thức đảm bảo giữa các bên, được sử dụng phổ biến trong các giao dịch mua bán: nhà đất, xe,…Hợp đồng đặt cọc có giá trị pháp lý rất cao, là cơ sở giải quyết khi xảy ra tranh chấp, tránh những rủi ro phát sinh như: lừa đảo, chiếm dụng tài sản. Sau đây, Luật Long Phan sẽ tư vấn những vấn đề Các giấy tờ pháp lý cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng đặt cọc với môi giới nhà đất cần lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc.
Đặt cọc mua bán nhà đất
Mục Lục
Môi giới nhà đất có được ký kết hợp đồng đặt cọc hay không?
Trong hợp đồng đặt cọc, bên nhận đặt cọc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất. Mà bên môi giới là bên thứ ba không có quyền sử dụng đất nên không được ký kết hợp đồng đặt cọc.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 63 Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 thì bên môi giới chỉ cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên chứ không được trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.
Những giấy tờ pháp lý cần kiểm tra trước khi đặt cọc:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Các loại giấy tờ chứng minh chủ đầu tư, bên bán đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Ví dụ: Giấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…) của Chi cục Thuế.
- Giấy ủy quyền
- Hợp đồng dịch vụ môi giới.
Những giấy tờ pháp lý cần kiểm tra khi ký hợp đồng đặt cọc
>>>Xem thêm: Trước Khi Ký Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Nhà Đất Cần Kiểm Tra Những Gì ?
Những lưu ý trước khi ký hợp đồng đặt cọc
Phân biệt rõ giữa tiền đặt cọc và tiền trả trước
Đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Tiền trả trước là khoản tiền mà bên mua trả trước cho bên bán, nói cách khác là thực hiện trước một phần nghĩa vụ.
Do bản chất khác nhau nên khi xảy ra vi phạm hậu quả pháp lý của các hình thức trả tiền này cũng khác nhau, cụ thể đối với tiền trả trước nếu các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được hoàn lại cho bên đã trả mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào, còn đối với đặt cọc thì có trường hợp sẽ bồi thường một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Bồi thường hợp đồng và phạt cọc
Khi các bên không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng như thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc, cụ thể quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận khác với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái pháp luật, trái đạo đức xã hội.
>>>Xem thêm: Mức Bồi Thường Khi Vi Phạm Hợp Đồng Đặt Cọc
Công chứng hợp đồng đặt cọc
Hệ thống pháp luật Việt Nam không quy định bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để tránh những tranh chấp và rủi ro khác thì các bên nên công chứng hợp đồng đặt cọc.
Cách lấy lại tiền đặt cọc khi xảy ra tranh chấp về hợp đồng đặt cọc
Thực hiện quyền tố cáo
Gửi đơn trình báo vụ việc ra cơ quan công an nơi người nhận đặt cọc đang cư trú
Đơn trình bày vụ việc trình bày đúng sự thật có thể nộp kèm theo các chứng cứ như hợp đồng đặt cọc hoặc đoạn ghi âm, ghi hình, người làm chứng thể hiện việc người nhận đặt cọc cố tình không trả lại tiền khi có yêu cầu.
Khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp:
Theo quy định tại Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì tranh chấp bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của bị đơn theo thủ tục sơ thẩm.
Hồ sơ: Căn cứ Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
- Giấy tờ của người khởi kiện: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, Sổ hộ khẩu,…
- Các tài liệu, chứng cứ chứng minh: hợp đồng đặt cọc, các giấy tờ thỏa thuận khác (giấy biên nhận tiền, tài sản),…
Trình tự khởi kiện:
Bước 1: Nộp đơn khởi kiện (kèm theo tài liệu, chứng cứ) đến Tòa án có thẩm quyền bằng các phương thức sau:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án;
- Gửi theo đường dịch vụ bưu chính.
- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Bước 2: Tòa án tiếp nhận và xử lý đơn:
- Xem xét thụ lý vụ án;
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
- Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Cách lấy lại tiền đặt cọc khi xảy ra tranh chấp về hợp đồng đặt cọc
>>>Xem thêm: Mẫu Đơn Khởi Kiện Đòi Tiền Đặt Cọc Mua Bán Nhà Đất
Trên đây là nội dung tư vấn về hợp đồng đặt cọc và lưu ý về những vấn đề liên quan. Nếu quý đọc giả còn có bất kỳ thắc mắc gì liên quan đến lĩnh vực này xin vui lòng liên hệ HOTLINE: 1900.63.63.87 để được TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI giải đáp nhanh nhất. Xin cám ơn.
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.