Thủ tục yêu cầu bồi thường do chậm bàn giao nhà đất

Yêu cầu bồi thường do chậm bàn giao nhà đất xảy ra trong trường hợp đã đến hạn hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán bất động sản về việc giao bất động sản nhưng bên bán lại không thực hiện nghĩa vụ bàn giao bất động sản cho người mua. Điều này làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua. Bài viết dưới đây cung cấp cho quý độc giả các quy định của pháp luật về vấn đề chậm bàn giao đất, giúp mọi người có thêm thông tin để có thể bảo vệ được các quyền hợp pháp của mình hiệu quả hơn.

Thời điểm nào được xem là chậm bàn giao nhà đất?

Mua bán bất động sản có bản chất là hợp đồng mua bán tài sản chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2015.

Theo khoản 1 Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015 thì thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.

Như vậy, thời điểm được tính là bàn giao nhà đất chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.

Chậm tiến độ bàn giao nhà đất có phải bồi thường không?

Vấn đề này cũng được quy định cụ thể tại Điều 353 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, chậm thực hiện nghĩa vụ (bàn giao nhà đất) là nghĩa vụ vẫn chưa được thực hiện hoặc chỉ được thực hiện một phần khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết. Bên bán vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà đất phải chịu những chế tài sau:

Thứ nhất, bên bán có hành vi vi phạm hợp đồng mua bán do bàn giao nhà đất không đúng thời hạn đã thỏa thuận.

Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần ( Điều 360, Điều 361, Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015).

• Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.
• Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể.

Thứ hai, bên chậm bàn giao nhà đất phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm là không giới hạn và do các bên thỏa thuận theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015.

Lưu ý khi khởi kiện yêu cầu bồi thường

Thứ nhất, về yêu cầu khởi kiện

Khi có đơn yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết, người mua nên yêu cầu giải quyết luôn cả hai vấn đề bao gồm yêu cầu bàn giao nhà, đất và bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng để tiết kiệm được thời gian và chi phí. Ngoài ra, trong trường hợp có phát sinh lãi do chậm thanh toán tiền phạt do chậm bàn giao theo thỏa thuận trong hợp đồng thì người khởi kiện cần ghi rõ yêu cầu thanh toán tiền lãi và xác định chi tiết cách tính cũng như mức tiền cụ thể. 

Thứ hai, về chứng cứ chứng minh khi nộp đơn khởi kiện

Trường hợp khởi kiện để yêu cầu bồi thường thiệt hại thì ngoài những văn bản, tài liệu theo thủ tục luật định thì bên mua còn phải chứng minh được thiệt hại thực tế xảy ra do bên bán chậm bàn giao nhà, đất cụ thể:

• Hợp đồng thuê nhà để chứng minh cho việc vì bên bán vi phạm nghĩa vụ bàn giao đúng hạn nên bên mua không có nhà ở theo dự tính phải đi thuê nhà làm bên mua thiệt hại một khoản về vật chất;
• Hợp đồng mua bán nhà để chứng minh cho việc thỏa thuận mua bán, bàn giao nhà, đất giữa các bên;
• Biên bản bàn giao nhà 
• Và các tài liệu, chứng cứ khác kèm theo (nếu có).

Thẩm quyền giải quyết yêu cầu bàn giao nhà đất và bồi thường thiệt hại?

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 26, BLTTDS 2015  quy định về những tranh chấp thuộc về Tòa án; Điểm a Khoản 1 Điều 35 quy định về thẩm quyền xét xử của Tòa án nhân dân cấp Huyện và Điểm a Khoản 1 Điều 39 quy định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 thì: Cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú hoặc do các bên thỏa thuận, trường hợp có yếu tố nước ngoài thì thuộc thẩm quyền của tòa án cấp tỉnh

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp

Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ

Hồ sơ khởi kiện cần có:

• Đơn khởi kiện (Điều 189 BLTTDS 2015). Có thể áp dụng theo mẫu đơn khởi kiện số 01 Điều 39 Nghị quyết 05/2012/NQ-HĐTP;

• Chứng cứ, tài liệu kèm theo để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm;
• Hộ khẩu, chứng minh nhân dân;
• Hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và người có liên quan.

Quy trình nộp và giải quyết đơn khởi kiện 

Nộp đơn khởi kiện

Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết bằng một trong các phương thức sau

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến qua Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có).

Toà án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện

Thứ nhất, tiếp nhận đơn

• Nếu nộp trực tiếp, Tòa án cấp ngay giấy xác nhận đơn cho người khởi kiện
• Nếu nộp theo đường dịch vụ bưu chính, Tòa án gửi thông báo nhận đơn cho  người khởi kiện trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn
• Nếu nộp bằng phương thức gửi trực tuyến, Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có)

Thứ hai, xử lý đơn

Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Thụ lý đơn khởi kiện

Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khi xét thấy hồ sơ khởi kiện đầy đủ và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán sẽ ra thông báo cho người khởi kiện thực hiện thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý. Trong trường hợp vụ án có tính chất phức tạp, sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng.

Theo khoản 2 Điều 230 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:

• Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật này;
• Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
• Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
• Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
• Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật này;
• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật này, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;
• Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định của Bộ luật này.

Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng

Giải quyết theo thủ tục phúc thẩm nếu có kháng cáo, kháng nghị

Theo quy định của Điều 270, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì Tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo, kháng nghị.

Thời hạn kháng cáo bản án sơ thẩm là 15 ngày kể từ ngày tuyên án

• Đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
• Đối với trường hợp đương sự đã tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt khi Tòa án tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày tuyên án.

Dịch vụ giải quyết tranh chấp của Công ty Luật Long Phan PMT

Để đáp ứng nhu cầu của quý khách hàng trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến chậm bàn giao đất hay hợp đồng Công ty Luật Long Phan PMT cung cấp các dịch vụ cụ thể như sau:

• Luật sư đại diện đàm phán giải quyết tranh chấp hợp đồng;
• Luật sư đại diện yêu cầu bồi thường thiệt hại;
• Luật sư đại diện yêu cầu trả nợ, thanh toán các khoản tiền đến hạn theo hợp đồng hoặc theo thỏa thuận dân sự;
• Luật sư tham gia phiên tòa để giải quyết 

Yêu cầu bồi thường do chậm bàn giao nhà đất đòi hỏi nhiều giấy tờ và thủ tục pháp lý. Người yêu cầu cần phải nắm rõ các quy định của pháp luật về quy trình này để có thể thực hiện hiệu quả và tiết kiệm thời gian. Trong trường hợp có thắc mắc xin vui lòng liên hệ tới hotline 1900636387 để được các chuyên viên pháp lý và luật sư chuyên môn của Luật Long Phan PMT hỗ trợ giải đáp kịp thời.  Xin cảm ơn.

Tags: Bồi thường thiệt hại hợp đồng, Chậm bàn giao nhà đất, Tranh chấp hợp đồng